Застройщик сорвал срок сдачи дома: что делать по законодательству Грузии

Что делать

1. Найти в договоре дату сдачи и условие о неустойке. просрочка — неисполнение в установленный срок (ГК ст. 400); просрочки нет, если причина не зависит от вины застройщика (ГК ст. 401); давность требований по недвижимости — 6 лет (ГК ст. 129).
2. Ждать квартиру: неустойка (პირგასამტეხლო) — только по соглашению сторон (ГК ст. 417), и только письменному (ГК ст. 418); неустойку за просрочку можно требовать вместе со сдачей квартиры (ГК ст. 419); убытки от просрочки (аренда жилья) возмещаются (ГК ст. 404), включая упущенную выгоду (ГК ст. 411), только предвидимый прямой ущерб (ГК ст. 412).
3. Вернуть деньги: письменная претензия — отказ от договора — после истечения назначенного покупателем дополнительного срока (ГК ст. 405); без него — если договор прямо связал своё сохранение со сроком (или срок бесполезен) (ГК ст. 405); не при незначительном нарушении (ГК ст. 405); отказ — уведомлением (ГК ст. 355); застройщик возвращает уплаченное (ГК ст. 352); плюс убытки от неисполнения (ГК ст. 407).
4. Возражения застройщика: при изменившихся обстоятельствах — сначала адаптация договора по соглашению, а не одностороннее продление (ГК ст. 398); недобросовестное стандартное условие (продление срока без последствий) ничтожно (ГК ст. 346); несоразмерную неустойку суд может снизить (ГК ст. 420).
5. Суд: районный (городской); обеспечение иска — арест имущества и денег застройщика (ГПК ст. 198). Проверить выписку реестра по участку (ипотека, повторная продажа).
6. Куда обращаться: районный (городской) суд; Публичный реестр — выписка.
7. Доказательства: договор (дата сдачи, неустойка), платежи, уведомления о переносе, договор аренды и квитанции, претензия с доказательством отправки.
8. Ловушки: «законная неустойка» дольщика — её нет; отказ без нужного дополнительного срока; допсоглашение о переносе без оговорки о неустойке; застройщик уже неплатёжеспособен — другая стратегия.

Обязательно проверьте

• неустойка только по письменному условию договора; суд может снизить; можно требовать вместе со сдачей квартиры
• убытки от просрочки (аренда, упущенная выгода) — независимо от неустойки
• выход из договора — после дополнительного срока и уведомления; возврат уплаченного и убытки
• возражения застройщика (невиновность, изменившиеся обстоятельства) и давность требований