Bauträger hat den Übergabetermin verpasst: Was tun nach georgischem Recht

Was tun

1. Im Vertrag den Übergabetermin und die Klausel zur Vertragsstrafe suchen. Verzug ist die Nichterfüllung innerhalb der festgelegten Frist (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 400); ein Verzug liegt nicht vor, wenn der Grund nicht vom Verschulden des Bauträgers abhängt (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 401); die Verjährungsfrist für Immobilienansprüche beträgt 6 Jahre (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 129).
2. Auf die Wohnung warten: Die Vertragsstrafe (პირგასამტეხლო) gibt es nur durch Vereinbarung der Parteien (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 417) und nur in Schriftform (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 418); die Vertragsstrafe für den Verzug kann zusammen mit der Wohnungsübergabe gefordert werden (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 419); Schäden aus dem Verzug (Miete einer Wohnung) sind zu ersetzen (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 404), einschließlich entgangenen Gewinns (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 411), jedoch nur der vorhersehbare unmittelbare Schaden (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 412).
3. Geld zurückholen: schriftliche Mahnung mit Fristsetzung — Rücktritt vom Vertrag nach Ablauf der vom Käufer gesetzten zusätzlichen Frist (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 405); ohne zusätzliche Frist — wenn der Vertrag seinen Fortbestand ausdrücklich an den Termin knüpft (oder der Termin sinnlos geworden ist) (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 405); nicht bei einer geringfügigen Verletzung (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 405); der Rücktritt erfolgt durch Mitteilung (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 355); der Bauträger erstattet das Gezahlte (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 352) plus Schadenersatz wegen Nichterfüllung (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 407).
4. Einwände des Bauträgers: Bei veränderten Umständen ist zuerst eine Anpassung des Vertrags durch Vereinbarung vorgesehen, nicht eine einseitige Verlängerung (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 398); eine unlautere Standardklausel (Verlängerung der Frist ohne Folgen) ist nichtig (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 346); eine unverhältnismäßige Vertragsstrafe kann das Gericht herabsetzen (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 420).
5. Gericht: Bezirks- (Stadt-)gericht; Sicherung der Klage — Arrest auf Vermögen und Geld des Bauträgers (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 198). Den Registerauszug des Grundstücks prüfen (Hypothek, Wiederverkauf).
6. Wohin wenden: Bezirks- (Stadt-)gericht; Nationale Agentur des Öffentlichen Registers — Auszug.
7. Beweismittel: Vertrag (Übergabetermin, Vertragsstrafe), Zahlungen, Mitteilungen über die Verschiebung, Mietvertrag und Quittungen, Mahnung mit Versandnachweis.
8. Fallstricke: Eine „gesetzliche Vertragsstrafe“ für den Wohnungskäufer gibt es nicht; Rücktritt ohne die erforderliche Nachfrist; Zusatzvereinbarung über die Verschiebung ohne Vereinbarung einer Vertragsstrafe; der Bauträger ist bereits zahlungsunfähig — dann ist eine andere Strategie nötig.

Unbedingt prüfen

• Vertragsstrafe nur bei schriftlicher Vertragsklausel; das Gericht kann sie herabsetzen; sie kann zusammen mit der Wohnungsübergabe gefordert werden
• Schäden aus dem Verzug (Miete, entgangener Gewinn) — unabhängig von der Vertragsstrafe
• Rücktritt nach Nachfrist und Mitteilung; Rückerstattung des Gezahlten und Schadenersatz
• Einwände des Bauträgers (keine Schuld, veränderte Umstände) und Verjährungsfristen