开发商逾期交付房屋：依据格鲁吉亚法律该怎么办

该怎么办

1. 在合同中找到交付日期和违约金条款。逾期——指未在规定期限内履行（《格鲁吉亚民法典》第400条）；若原因不归咎于开发商，则不构成逾期（《格鲁吉亚民法典》第401条）；不动产请求权的时效——6年（《格鲁吉亚民法典》第129条）。
2. 继续等待公寓：违约金（პირგასამტეხლო）——仅依当事人约定（《格鲁吉亚民法典》第417条），且须为书面约定（《格鲁吉亚民法典》第418条）；逾期违约金可与交付公寓一并请求（《格鲁吉亚民法典》第419条）；逾期造成的损失（租房费用）应予赔偿（《格鲁吉亚民法典》第404条），包括可得利益损失（《格鲁吉亚民法典》第411条），仅限可预见的直接损害（《格鲁吉亚民法典》第412条）。
3. 要回钱款：书面索赔——解除合同——须在买方指定的额外期限届满之后（《格鲁吉亚民法典》第405条）；无需额外期限的情形——合同明确将其存续与期限挂钩（或期限已无意义）（《格鲁吉亚民法典》第405条）；轻微违约不得解除（《格鲁吉亚民法典》第405条）；解除通过通知作出（《格鲁吉亚民法典》第355条）；开发商返还已收款项（《格鲁吉亚民法典》第352条）；另加不履行造成的损失（《格鲁吉亚民法典》第407条）。
4. 开发商的抗辩：情势变更时——首先应通过协议调整合同，而不是单方面延期（《格鲁吉亚民法典》第398条）；不公平的格式条款（延期而无后果）无效（《格鲁吉亚民法典》第346条）；法院可以降低过高的违约金（《格鲁吉亚民法典》第420条）。
5. 法院：区（市）法院；诉讼保全——查封开发商的财产和资金（《格鲁吉亚民事诉讼法典》第198条）。查看该地块的登记簿摘录（抵押、一房二卖）。
6. 向何处申诉：区（市）法院；公共登记处——摘录。
7. 证据：合同（交付日期、违约金）、付款记录、延期通知、租赁合同和收据、附有寄出证明的索赔函。
8. 陷阱：购房人的「法定违约金」——并不存在；未给予必要的额外期限就解除；关于延期的补充协议中未保留违约金；开发商已经无力偿债——需要另行制定策略。

务必核对

• 违约金仅依合同的书面条款；法院可降低；可与交付公寓一并请求
• 逾期造成的损失（租房、可得利益损失）——与违约金无关，可另行主张
• 退出合同——须在额外期限之后并发出通知；返还已付款项和赔偿损失
• 开发商的抗辩（无过错、情势变更）以及请求权的时效