היזם איחר במסירת הבית: מה עושים לפי החוק הגאורגי

מה עושים

1. למצוא בחוזה את מועד המסירה ואת תנאי הקנס המוסכם. איחור — אי-קיום במועד שנקבע (הקוד האזרחי, סעיף 400); אין איחור אם הסיבה אינה תלויה באשמת היזם (הקוד האזרחי, סעיף 401); התיישנות תביעות במקרקעין — 6 שנים (הקוד האזרחי, סעיף 129).
2. להמתין לדירה: קנס מוסכם (პირგასამტეხლო) — רק בהסכמת הצדדים (הקוד האזרחי, סעיף 417), ורק בכתב (הקוד האזרחי, סעיף 418); קנס מוסכם על איחור אפשר לדרוש יחד עם מסירת הדירה (הקוד האזרחי, סעיף 419); נזקי האיחור (שכירת דיור) מפוצים (הקוד האזרחי, סעיף 404), לרבות רווח שהוחמץ (הקוד האזרחי, סעיף 411), אך רק נזק ישיר שניתן היה לצפותו (הקוד האזרחי, סעיף 412).
3. להחזיר את הכסף: דרישה בכתב — ביטול החוזה — לאחר שחלף מועד נוסף שהקונה קבע (הקוד האזרחי, סעיף 405); בלעדיו — אם החוזה קשר במפורש את קיומו למועד (או שהמועד חסר תועלת) (הקוד האזרחי, סעיף 405); לא בהפרה בלתי משמעותית (הקוד האזרחי, סעיף 405); הביטול — בהודעה (הקוד האזרחי, סעיף 355); היזם מחזיר את ששולם (הקוד האזרחי, סעיף 352); בנוסף נזקי אי-הקיום (הקוד האזרחי, סעיף 407).
4. טענות היזם: בנסיבות שהשתנו — תחילה התאמת החוזה בהסכמה, ולא הארכה חד-צדדית (הקוד האזרחי, סעיף 398); תנאי אחיד שאינו בתום לב (הארכת מועד ללא השלכות) בטל (הקוד האזרחי, סעיף 346); בית המשפט רשאי להפחית קנס מוסכם בלתי מידתי (הקוד האזרחי, סעיף 420).
5. בית המשפט: מחוזי (עירוני); הבטחת התביעה — עיקול רכוש וכספים של היזם (הקוד האזרחי הפרוצדורלי, סעיף 198). לבדוק תמצית רישום של החלקה (משכנתה, מכירה חוזרת).
6. לאן לפנות: בית משפט מחוזי (עירוני); הרשם הציבורי — תמצית.
7. ראיות: החוזה (מועד מסירה, קנס מוסכם), תשלומים, הודעות על דחייה, חוזה שכירות וקבלות, דרישה עם הוכחת משלוח.
8. מלכודות: “קנס חוקי” לרוכש — אין כזה; ביטול בלי המועד הנוסף הנדרש; תוספת להסכם על דחייה בלי הסתייגות לעניין הקנס המוסכם; היזם כבר חדל פירעון — אסטרטגיה אחרת.

חובה לבדוק

• קנס מוסכם רק לפי תנאי כתוב בחוזה; בית המשפט רשאי להפחיתו; אפשר לדרוש אותו יחד עם מסירת הדירה
• נזקי האיחור (שכירות, רווח שהוחמץ) — ללא תלות בקנס המוסכם
• יציאה מהחוזה — לאחר מועד נוסף והודעה; השבת ששולם ונזקים
• טענות היזם (העדר אשם, נסיבות שהשתנו) והתיישנות התביעות