Donner un appartement à un proche : formalités et impôts : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Formalités : forme d'un contrat écrit et enregistrement (le Code civil n'exige pas la forme notariée) (Code civil, art. 183) ; la donation d'un bien immobilier est réputée conclue à partir de l'enregistrement du droit du donataire au registre public (Code civil, art. 525) ; jusqu'à cet enregistrement, le donateur reste propriétaire.
2. Qui doit consentir : un bien acquis pendant le mariage est une propriété commune des époux, et sa disposition requiert l'accord des époux (Code civil, art. 1160) ; mais le registre ne peut pas exiger le consentement d'un copropriétaire non inscrit (Code civil, art. 312). Quote-part : un copropriétaire peut donner sa propre quote-part seul, mais le bien entier seulement avec les autres (Code civil, art. 959). Pour le donataire marié : le bien reçu pendant le mariage est la propriété personnelle du donataire, et non une propriété commune avec son conjoint (Code civil, art. 1161).
3. Impôt (le degré de parenté décide de tout) : le don d'un parent du I ou du II ordre de parenté n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu (Code fiscal de Géorgie, art. 82) ; I ordre : conjoint, enfants, enfants adoptés, petits-enfants et arrière-petits-enfants, parents (Code fiscal, art. 82) ; II ordre : frères et sœurs, neveux et nièces et leurs enfants (Code fiscal, art. 82) ; pour les III et IV ordres, exonération jusqu'à 150 000 laris par année fiscale (Code fiscal, art. 82) ; III ordre : grands-parents ; IV ordre : oncles et tantes ; les cousins et les amis ne figurent pas dans la liste (Code fiscal, art. 82) ; les dons inférieurs à 1 000 laris par an, quel qu'en soit le donateur, ne sont pas imposables (Code fiscal, art. 82) ; sinon, le revenu de la personne physique est imposé au taux de 20 % (Code fiscal, art. 81). Plus tard, lors d'une revente : si le donataire du I ordre revend le bien, la période de détention du donateur est comptée dans le délai de deux ans ouvrant droit à l'exonération fiscale (Code fiscal, art. 82).
4. Protection du donateur : la donation est irrévocable, sauf dans deux cas. Elle peut être révoquée pour injure grave ou ingratitude grossière envers le donateur ou ses proches (Code civil, art. 529) ; la révocation doit être demandée dans un délai d'un an à compter du moment où le donateur a eu connaissance de cet acte (Code civil, art. 529) ; le donateur tombé dans le besoin peut réclamer le cadeau s'il existe encore (Code civil, art. 530). Interdiction : on ne peut pas donner si cela prive le donateur ou ses personnes à charge des moyens de subsistance (Code civil, art. 526). Pour continuer à vivre dans l'appartement, le donateur peut se réserver un usufruit, c'est-à-dire le droit d'utiliser le logement comme propriétaire, sans droit d'aliéner (Code civil, art. 242), à enregistrer en même temps que la donation.
5. Où s'adresser : Registre public / Maison de la justice pour la signature et l'enregistrement ; notaire au choix ; Service des revenus pour la déclaration si le don est imposable.
6. Preuves : extrait du registre, pièces d'identité, documents attestant le lien de parenté, consentement du conjoint.
7. Pièges : « impôt sur le don fait au fils » ou « don à un ami sans impôt » ; donation sans usufruit, le donateur perdant alors le droit de vivre dans l'appartement ; croire qu'on peut « révoquer à tout moment » ; appartement commun des époux donné sans le consentement du second conjoint.

À vérifier absolument

• forme (contrat écrit) et moment du transfert, à savoir l'enregistrement au registre public ; notaire non obligatoire
• consentement du conjoint en cas de propriété commune ; quote-part dans l'appartement
• impôt sur le revenu selon le degré de parenté (I et II ordres exonérés, III et IV jusqu'au plafond, autres personnes au taux normal)
• révocation de la donation (ingratitude et délai, besoin du donateur) et usufruit pour conserver le droit d'habiter