المطوّر العقاري أفلس والمبنى متوقف: ماذا تفعل وفق القانون الجورجي

ماذا تفعل

1. الوضع: هل فُتحت القضية (النظام الإلكتروني، النشرة الرسمية) — يُفترض الإعسار إذا توقف المدين عن نشاطه؛ ويجوز للدائن أيضًا تقديم الطلب (قانون إعادة التأهيل والتسوية الجماعية لمطالبات الدائنين، المادة 7)؛ وتنظر القضايا محكمة مدينة تبليسي (الشرق) ومحكمة مدينة كوتايسي (الغرب) (قانون إعادة التأهيل والتسوية الجماعية لمطالبات الدائنين، المادة 8).
2. الشقة مدفوعة وجاهزة فعليًا — يُسعى إلى استخراجها: يجوز استخراج الشقة من الذمة إذا نفّذ الطرفان العقد في معظمه ونص على نقل الملكية (يقرر ذلك المدير بناءً على طلب) (قانون إعادة التأهيل والتسوية الجماعية لمطالبات الدائنين، المادة 60)؛ وتُعلَّق الدعاوى ضد الذمة، عدا نزاعات إفراز الشيء (قانون إعادة التأهيل والتسوية الجماعية لمطالبات الدائنين، المادة 55)؛ كما أن التسجيل المسبق يحجب الحقوق الأخرى بموجب المعاملات (قانون السجل العام، المادة 12)، لكن الملكية لا تقوم إلا بالتسجيل (القانون المدني، المادة 183). إذا لم يكتمل المبنى — فالاستخراج محل خلاف، والطريق هو السجل.
3. المال: تُقدَّم المطالبة إلى المدير — سجل الدائنين — خلال 60 يومًا من قبول الطلب (قانون إعادة التأهيل والتسوية الجماعية لمطالبات الدائنين، المادة 52)؛ والغرامة والفوائد التي تزيد على 10% من الدين — عبر المحكمة فقط (قانون إعادة التأهيل والتسوية الجماعية لمطالبات الدائنين، المادة 52)؛ والطعن في السجل — خلال 10 أيام من نشره (قانون إعادة التأهيل والتسوية الجماعية لمطالبات الدائنين، المادة 54).
4. الفرص: البنك المرتهن يأخذ أولًا حصيلة المال المرهون، والباقي يعود إلى الذمة (قانون إعادة التأهيل والتسوية الجماعية لمطالبات الدائنين، المادة 105)؛ والمشترون دائنون غير مضمونين، ودورهم بعد الوفاء الكامل للسابقين (قانون إعادة التأهيل والتسوية الجماعية لمطالبات الدائنين، المادة 104)؛ وتُلغى الحجوزات السابقة (قانون إعادة التأهيل والتسوية الجماعية لمطالبات الدائنين، المادة 56).
5. جماعيًا: اجتماع الدائنين، وخطة إعادة التأهيل، أو شراء المبنى في المزاد لإتمامه. وإذا أُخذ المال بالخداع — فهذا احتيال، وتُقدَّم شكوى إلى الشرطة (القانون الجنائي، المادة 180).
6. إلى أين تتوجه: المدير؛ المحكمة في قضية الإعسار؛ الشرطة/النيابة العامة.
7. الأدلة: العقد، الدفعات، مستخرج عن قطعة الأرض (الرهن، التسجيل المسبق)، بيانات القضية.
8. المزالق: دعوى عادية لاسترداد المال بعد بدء الإجراء؛ الوعد ببرنامج حكومي لإتمام البناء — لا وجود له في القوانين.

احرص على التحقق مما يلي

• طلب الإعسار والمحكمة (تبليسي/كوتايسي)؛ ووقف الدعاوى
• استخراج الشقة المدفوعة من الذمة إذا نُفّذ العقد في معظمه؛ ودور التسجيل المسبق
• سجل الدائنين ومدة الطعن فيه؛ والترتيب — البنك المرتهن أولًا، والمشترون دائنون غير مضمونين
• الشكوى الجنائية عند علامات الاحتيال