Le locataire ne paie pas et ne quitte pas les lieux : comment l'expulser : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Location payante (et non hébergement gratuit d'un proche) : le bailleur peut résilier le contrat par anticipation si le loyer n'a pas été versé pendant 3 mois (Code civil, art. 558). Il ne met fin à la location d'un logement que pour un motif valable, y compris une violation grave et fautive du locataire (Code civil, art. 562).
2. Mise en demeure écrite indiquant la dette et le délai de paiement, puis notification de résiliation avec la date de départ et la preuve de remise. En cas de résiliation pour manquement, il faut d'abord une mise en demeure restée sans effet ou un délai pour remédier (Code civil, art. 399). La résiliation du bail d'un logement se fait par écrit (Code civil, art. 563). Pour une résiliation ordinaire, le délai général est de 3 mois, sauf si le contrat ou les circonstances prévoient autrement (Code civil, art. 561) ; en cas de non-paiement, indiquer un délai raisonnable.
3. Argent : la dette, ainsi que l'indemnité pour la période pendant laquelle le logement n'a pas été restitué après la fin du bail, due comme dommages-intérêts (Code civil, art. 567). Le dépôt de garantie s'impute sur la dette par une déclaration adressée au locataire (Code civil, art. 442). La prescription des paiements périodiques est de 3 ans (Code civil, art. 129). En vertu d'un contrat notarié comportant une telle clause, le notaire délivre un titre exécutoire pour la créance d'argent, sans passer par le tribunal (Loi sur le notariat, art. 38).
4. Action en expulsion et en recouvrement de la dette : au lieu de situation de l'appartement, contre tous les adultes occupants ; les actions jusqu'à 5 000 laris relèvent du juge magistrat (Code de procédure civile, art. 14). Demander : l'exécution immédiate, si le contrat la prévoit expressément (Code de procédure civile, art. 268) ; ou, sur requête, l'exécution comme pour une décision de restitution d'un bien immobilier (Code de procédure civile, art. 268).
5. Exécution : l'expulsion est effectuée par le Bureau national d'exécution, à l'égard du débiteur et de toutes les personnes qui vivent avec lui, avec leurs biens (Loi sur la procédure d'exécution, art. 84). Il est accordé 10 jours calendaires pour l'exécution volontaire, puis l'exécution forcée intervient (Loi sur la procédure d'exécution, art. 84).
6. Avant la décision, aucune justice privée : changer les serrures, couper l'électricité ou l'eau, sortir les affaires constitue une justice privée (Code des infractions administratives, art. 174) ; en cas de préjudice important, c'est une infraction pénale (Code pénal, art. 360).
7. Normes : le gage légal du bailleur sur les biens du locataire dans le logement ne peut être exercé que selon la voie légale (Code civil, art. 568).
8. Où s'adresser : tribunal de district (ville) / juge magistrat ; notaire ; Bureau national d'exécution.
9. Preuves : contrat, extrait du registre, virements ou reçus, calcul de la dette mois par mois, mise en demeure et notification avec preuve de remise, correspondance, qui vit réellement dans le logement.
10. Pièges : justice privée avant la décision : le locataire peut former une action reconventionnelle en rétablissement de sa possession ; poursuivre uniquement le signataire du contrat alors que toute la famille vit dans le logement ; ne pas demander l'exécution immédiate ; tarder, car les anciens paiements se prescrivent.

À vérifier absolument

• motif de résiliation anticipée (non-paiement pendant 3 mois, manquement grave) ; mise en demeure écrite et notification
• interdiction de la justice privée (serrures, électricité, affaires) : seuls le tribunal et le Bureau national d'exécution
• action en expulsion et en recouvrement, plus indemnité pour occupation après la fin du bail ; imputation du dépôt de garantie
• exécution immédiate de la décision et procédure d'expulsion par le Bureau d'exécution (délai d'exécution volontaire)
• preuves (contrat, calcul de la dette, notifications, preuve de remise)