بيع العقارات وشراؤها: ماذا تفعل وفق القانون الجورجي

ماذا تفعل

1. لحظة انتقال الحق: تنتقل ملكية العقار بصفقة مكتوبة وتسجيل حق المشتري في السجل العام معًا (القانون المدني، المادة 183).
2. الفحص قبل الصفقة: يبيّن مستخرج السجل الحقوق، والقيود ذات الطابع العام، والرهن الضريبي/الرهن العقاري، وسجل المدينين (قانون السجل العام، المادة 10) — يُؤخذ حديثًا في يوم الصفقة؛ وصلاحيات الوكيل؛ وعقار الطفل لا يتصرف فيه الوالد بنقل الملكية إلا بموافقة المحكمة (القانون المدني، المادة 183).
3. حماية المشتري: يُعد البائع المسجَّل مالكًا بالنسبة للمشتري ما دام المشتري لا يعلم بخلاف ذلك (القانون المدني، المادة 185)؛ ولا تسري الحماية إذا قُدمت شكوى ضد القيد أو كان المشتري يعلم بعدم صحته (القانون المدني، المادة 312)؛ ولا يجوز طلب موافقة الشريك في الملكية غير المسجَّل (القانون المدني، المادة 312)؛ ولا يجوز إبطال صفقة أحد الزوجين على المال المشترك لمجرد أن الآخر لم يعلم بها أو لم يوافق عليها؛ وله أن يطالب بحصته مما تم الحصول عليه (القانون المدني، المادة 1160).
4. العربون والعقد التمهيدي: يُبرم العقد التمهيدي بالشكل نفسه الذي يُبرم به العقد الأصلي (كتابةً) (القانون المدني، المادة 327)؛ ويبقى العربون (ბე) لدى من تسلّمه إذا أخلّ من دفعه إخلالًا عن خطأ (القانون المدني، المادة 423)؛ وإذا كان المخطئ هو المتسلّم — يردّ العربون مضاعفًا ويعوّض الأضرار (القانون المدني، المادة 423). للحماية من البيع المزدوج: التسجيل المسبق للحق في السجل يحول دون تسجيل حقوق أخرى بموجب الصفقات (قانون السجل العام، المادة 12)؛ ومن الحقوق المتعارضة يُسجَّل الحق الذي قُدم طلبه أولًا (قانون السجل العام، المادة 13).
5. المنازعات: الحق المسجَّل غير الموجود عيب قانوني في العقار المبيع (القانون المدني، المادة 489)؛ ومدة تقادم المطالبات التعاقدية المتعلقة بالعقارات — 6 سنوات (القانون المدني، المادة 129)؛ ويُطعن في قرار جهة التسجيل خلال 30 يومًا تقويميًا من الاطلاع الرسمي عليه (قانون السجل العام، المادة 29)؛ ويُطعن في قرار تسجيل الحق أمام المحكمة (قانون السجل العام، المادة 29)؛ وتأمين الدعوى — منع المدعى عليه من القيام بتصرفات (نقل ملكية العقار) (قانون الإجراءات المدنية، المادة 198).
6. إلى أين تتوجه: الوكالة الوطنية للسجل العام (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო)؛ الكاتب العدل؛ المحكمة.
7. الأدلة: مستخرج بتاريخ الصفقة، والعقد التمهيدي والعقد الأصلي، وإيصال يتضمن صراحةً كلمة «عربون» (ბე)، ومستندات الدفع، والوكالة، والمراسلات.
8. المزالق: تسليم المبلغ كاملًا قبل التسجيل دون تسجيل مسبق أو حماية أخرى؛ الاتفاق الشفهي على العربون أو إيصال «دفعة مقدمة» بدل «عربون»؛ الشراء مع وجود شكوى مقدمة ضد قيد السجل يعلم بها المشتري؛ مبنى قيد الإنشاء دون التحقق من حقوق المطوّر على الأرض ومن الأعباء.

احرص على التحقق مما يلي

• لحظة انتقال الحق (صفقة مكتوبة + تسجيل)
• الفحوص قبل الصفقة (المستخرج — الرهن العقاري، والحجز، والرهن الضريبي، وسجل المدينين؛ والطفل، والوكيل)
• حماية المشتري حسن النية وحدودها
• مصير العربون وسبل الحماية من البيع المزدوج
• مهل الطعن وسبله (التقادم، والطعن في قرارات السجل)