Achat et vente d'un bien immobilier : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Moment du transfert de propriété : la propriété d'un bien immobilier passe à l'acquéreur lorsque le contrat écrit ET l'enregistrement du droit de l'acheteur au registre public ont eu lieu (Code civil, art. 183).
2. Vérifications avant la vente : l'extrait du registre indique les droits, les restrictions de droit public, le gage fiscal ou l'hypothèque, ainsi que le registre des débiteurs (Loi sur le registre public, art. 10) ; il faut le demander frais, le jour même de la vente. Vérifier aussi les pouvoirs du représentant. Un bien appartenant à un enfant ne peut être aliéné par le parent qu'avec l'autorisation du tribunal (Code civil, art. 183).
3. Protection de l'acheteur : pour l'acheteur, le vendeur inscrit au registre est considéré comme propriétaire, si l'acheteur ne savait pas le contraire (Code civil, art. 185). Cette protection ne s'applique pas si une réclamation a été déposée contre l'inscription ou si l'acheteur connaissait son inexactitude (Code civil, art. 312). On ne peut pas exiger le consentement d'un copropriétaire non enregistré (Code civil, art. 312). La transaction d'un époux portant sur un bien commun ne peut pas être annulée au seul motif que l'autre ne le savait pas ou n'y a pas consenti ; ce dernier peut réclamer sa part de ce qui a été perçu (Code civil, art. 1160).
4. Arrhes et contrat préliminaire : le contrat préliminaire doit revêtir la même forme que le contrat principal, donc être écrit (Code civil, art. 327) ; les arrhes (ბე) restent acquises au bénéficiaire si la partie qui les a versées a commis une faute (Code civil, art. 423) ; si la faute incombe au bénéficiaire, celui-ci restitue les arrhes au double et indemnise les pertes (Code civil, art. 423). Contre la double vente : l'enregistrement préalable du droit au registre bloque l'enregistrement d'autres droits issus d'autres transactions (Loi sur le registre public, art. 12) ; parmi les droits qui s'excluent mutuellement, c'est celui dont la demande a été déposée en premier qui est enregistré (Loi sur le registre public, art. 13).
5. Litiges : un droit enregistré qui n'existe pas constitue un vice juridique du bien vendu (Code civil, art. 489) ; la prescription des créances contractuelles relatives aux immeubles est de 6 ans (Code civil, art. 129) ; la décision de l'organe d'enregistrement se conteste dans les 30 jours calendaires à compter de sa prise de connaissance officielle (Loi sur le registre public, art. 29) ; la décision d'enregistrement d'un droit se conteste en justice (Loi sur le registre public, art. 29) ; mesure conservatoire de l'action : interdiction faite au défendeur d'accomplir des actes, notamment d'aliéner le bien (Code de procédure civile, art. 198).
6. Où s'adresser : Agence nationale du registre public (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო) ; notaire ; tribunal.
7. Preuves : extrait à la date de la vente, contrat préliminaire et contrat principal, reçu comportant expressément le terme « arrhes » (ბე), justificatifs de paiement, procuration, correspondance.
8. Pièges : remise de la totalité de la somme avant l'enregistrement, sans enregistrement préalable ni autre protection ; accord oral sur des arrhes, ou reçu d'« avance » au lieu d'« arrhes » ; achat alors qu'une réclamation contre l'inscription au registre a été déposée et que l'acheteur en avait connaissance ; achat d'un logement neuf sans vérifier les droits du promoteur sur le terrain et les charges.

À vérifier absolument

• moment du transfert de propriété (contrat écrit et enregistrement)
• vérifications avant la vente (extrait : hypothèque, saisie, gage fiscal, registre des débiteurs ; enfant ; représentant)
• protection de l'acquéreur de bonne foi et ses limites
• sort des arrhes et moyens de protection contre la double vente
• délais et voies de contestation (prescription, recours contre les décisions du registre)