קנייה ומכירה של מקרקעין: מה עושים לפי החוק הגאורגי

מה עושים

1. מועד העברת הזכות: הבעלות במקרקעין עוברת בעסקה בכתב וגם ברישום זכות הקונה ברשם הציבורי (הקוד האזרחי, סעיף 183).
2. בדיקה לפני העסקה: נסח מהרשם מראה זכויות, הגבלות ציבוריות-משפטיות, שעבוד מס/משכנתה ורשם החייבים (חוק הרשם הציבורי, סעיף 10) — להוציא נסח עדכני ביום העסקה; סמכויות הנציג; מקרקעין של ילד הורה מעביר רק בהסכמת בית המשפט (הקוד האזרחי, סעיף 183).
3. הגנת הקונה: לגבי הקונה, מוכר רשום נחשב לבעלים אם הקונה לא ידע אחרת (הקוד האזרחי, סעיף 185); ההגנה אינה חלה אם הוגש ערעור נגד הרישום או שהקונה ידע שהרישום אינו מדויק (הקוד האזרחי, סעיף 312); אין לדרוש הסכמה של שותף שאינו רשום (הקוד האזרחי, סעיף 312); עסקה של אחד מבני הזוג ברכוש משותף אינה ניתנת לביטול רק משום שהאחר לא ידע או לא הסכים; הוא רשאי לדרוש את חלקו במה שהתקבל (הקוד האזרחי, סעיף 1160).
4. מקדמה והסכם מקדמי: הסכם מקדמי — באותה צורה כמו ההסכם העיקרי (בכתב) (הקוד האזרחי, סעיף 327); מקדמה (ბე) נשארת אצל מקבלה אם נותנה הפר באשמתו (הקוד האזרחי, סעיף 423); אם המקבל אשם — מחזיר את המקדמה בכפל ומפצה על הנזקים (הקוד האזרחי, סעיף 423). מפני מכירה כפולה: רישום מוקדם של הזכות ברשם חוסם רישום זכויות אחרות לפי עסקאות (חוק הרשם הציבורי, סעיף 12); מבין זכויות סותרות נרשמת זו שהוגשה ראשונה (חוק הרשם הציבורי, סעיף 13).
5. סכסוכים: זכות רשומה שאינה קיימת היא פגם משפטי בנכס שנמכר (הקוד האזרחי, סעיף 489); התיישנות תביעות חוזיות בנוגע למקרקעין — 6 שנים (הקוד האזרחי, סעיף 129); על החלטת הגוף הרושם מערערים בתוך 30 ימים קלנדריים מההיכרות הרשמית (חוק הרשם הציבורי, סעיף 29); על החלטה לרשום זכות מערערים בבית המשפט (חוק הרשם הציבורי, סעיף 29); הבטחת התביעה — איסור על הנתבע לבצע פעולות (להעביר את הנכס) (הקוד האזרחי הפרוצדורלי, סעיף 198).
6. לאן לפנות: הסוכנות הלאומית של הרשם הציבורי (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო); נוטריון; בית משפט.
7. ראיות: נסח לתאריך העסקה, הסכם מקדמי והסכם עיקרי, קבלה עם המילה המפורשת "מקדמה" (ბე), מסמכי תשלום, ייפוי כוח, התכתבות.
8. מלכודות: העברת כל הסכום לפני הרישום ללא רישום מוקדם או הגנה אחרת; הסכמה בעל פה על מקדמה או קבלה על "מקדמה על חשבון" במקום "ბე"; קנייה כשהוגש ערעור על רישום ברשם והקונה ידע עליו; דירה בבנייה חדשה ללא בדיקת זכויות היזם בקרקע ושעבודים.

חובה לבדוק

• מועד העברת הזכות (עסקה בכתב + רישום)
• בדיקות לפני העסקה (נסח — משכנתה, עיקול, שעבוד מס, רשם החייבים; ילד, נציג)
• הגנת רוכש בתום לב ומגבלותיה
• דין המקדמה ודרכי הגנה מפני מכירה כפולה
• מועדים ודרכים לתקיפה (התיישנות, ערעור על החלטות הרשם)