Kauf und Verkauf von Immobilien: Was tun nach georgischem Recht

Was tun

1. Zeitpunkt des Rechtsübergangs: Das Eigentum an einer Immobilie geht über, wenn der schriftliche Vertrag geschlossen UND das Recht des Käufers im Öffentlichen Register eingetragen ist (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 183).
2. Prüfung vor dem Vertrag: Der Auszug aus dem Register zeigt Rechte, öffentlich-rechtliche Beschränkungen, steuerliche Pfandrechte bzw. Hypotheken und das Schuldnerregister (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 10). Einen aktuellen Auszug am Tag des Geschäfts einholen. Vollmachten des Vertreters prüfen. Eine Immobilie eines Kindes veräußert ein Elternteil nur mit Zustimmung des Gerichts (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 183).
3. Schutz des Käufers: Für den Käufer gilt der im Register eingetragene Verkäufer als Eigentümer, sofern der Käufer nichts Gegenteiliges wusste (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 185). Dieser Schutz gilt nicht, wenn gegen den Eintrag eine Beschwerde eingelegt wurde oder der Käufer von dessen Unrichtigkeit wusste (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 312). Die Zustimmung eines nicht registrierten Miteigentümers kann nicht verlangt werden (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 312). Ein Geschäft eines Ehegatten über gemeinsames Vermögen kann nicht allein deshalb für unwirksam erklärt werden, weil der andere Ehegatte es nicht wusste oder nicht zugestimmt hat; dieser ist berechtigt, seinen Anteil am Erhaltenen zu verlangen (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 1160).
4. Angeld und Vorvertrag: Der Vorvertrag bedarf derselben Form wie der Hauptvertrag, also der Schriftform (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 327). Das Angeld (ბე) verbleibt beim Empfänger, wenn der Gebende schuldhaft gegen den Vertrag verstößt (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 423). Verschuldet der Empfänger die Verletzung, gibt er das Angeld im doppelten Betrag zurück und ersetzt den Schaden (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 423). Gegen den doppelten Verkauf: Die vorläufige Eintragung des Rechts (Vormerkung) im Register blockiert die Registrierung anderer Rechte aus Geschäften (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 12). Von sich gegenseitig ausschließenden Rechten wird das zuerst eingereichte registriert (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 13).
5. Streitigkeiten: Ein eingetragenes, aber nicht bestehendes Recht ist ein Rechtsmangel der verkauften Sache (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 489). Die Verjährung vertraglicher Ansprüche bei Immobilien beträgt 6 Jahre (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 129). Gegen die Entscheidung der Registerbehörde ist Beschwerde binnen 30 Kalendertagen ab offizieller Kenntnisnahme einzulegen (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 29). Gegen die Entscheidung über die Registrierung des Rechts ist Klage bei Gericht möglich (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 29). Zur Sicherung der Klage: Verbot für den Beklagten, Handlungen vorzunehmen, insbesondere das Objekt zu veräußern (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 198).
6. Wohin wenden: Nationale Agentur des Öffentlichen Registers (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო); Notar; Gericht.
7. Beweise: Auszug zum Stichtag des Geschäfts, Vorvertrag und Hauptvertrag, Quittung mit ausdrücklichem Wort „Angeld“ (ბე), Zahlungsbelege, Vollmacht, Schriftverkehr.
8. Fallstricke: Zahlung der gesamten Summe vor der Registrierung ohne Vormerkung oder anderen Schutz; mündliche Absprache über das Angeld oder eine Quittung mit „Vorschuss“ statt „Angeld“; Kauf bei einer eingelegten Beschwerde gegen den Registereintrag, von der der Käufer wusste; Neubau ohne Prüfung der Rechte des Bauträgers am Grundstück und der Belastungen.

Unbedingt prüfen

• Zeitpunkt des Rechtsübergangs (schriftlicher Vertrag und Registrierung)
• Prüfungen vor dem Geschäft (Auszug: Hypothek, Arrest, steuerliches Pfandrecht, Schuldnerregister; Kind, Vertreter)
• Schutz des gutgläubigen Erwerbers und dessen Grenzen
• Schicksal des Angelds und Schutzmöglichkeiten gegen den doppelten Verkauf
• Fristen und Wege der Anfechtung (Verjährung, Anfechtung von Registerentscheidungen)