„საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი“

პროექტი საქართველოს სივრცითი მოწყობისა და მშენებლობის კოდექსი კარი I. შესავალი დებულებანი მუხლი 1. კოდექსის მოქმედების სფერო 1. ეს კოდექსი ადგენს: ა) საქართველოში სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სისტემას, მის ძირითად პრინციპებს, მიზანს და ამოცანებს, სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების იერარქიასა და შემადგენლობას, მათი შემუშავებისა და დამტკიცების წესს; ბ) მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებს, შენობა-ნაგებობისა და სამშენებლო მასალის ხარისხის მიმართ ძირითად მოთხოვნებს; გ) მშენებლობის ნებართვის გაცემის, მშენებლობაზე ზედამხედველობის, სამშენებლო სამართალდარღვევათა ცალკეულ სახეებს, პასუხისმგებლობის ზომებს, სამშენებლო სამართალდარღვევათა საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოებისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესებს. 2. მომეტებული ტექნიკური საფრთხის შემცველი ობიექტების მშენებლობის, კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის, არქიტექტორისა და ინჟინერ-კონსტრუქტორის სერტიფიცირების, სოციალური საცხოვრისის და სხვა მსგავსი საკითხები განისაზღვრება საქართველოს შესაბამისი კანონმდებლობით. 3. საქართველოს კანონმდებლობა სივრცითი მოწყობისა და მშენებლობის სფეროში განმარტებული უნდა იქნეს საქართველოს კონსტიტუციისა და საქართველოს საერთაშორისო ხელშეკრულებებისა და შეთანხმებების საფუძველზე. მუხლი 2. კოდექსის მიზანი და ამოცანები 1. ამ კოდექსის მიზანია საქართველოს ტერიტორიასა და მის ნაწილებზე ბუნებრივი და ადამიანის მიერ სახეცვლილი გარემოს ფუნქციურ-სივრცითი წესრიგისა და უსაფრთხოების სამართლებრივი უზრუნველყოფა. 2. ამ კოდექსის ამოცანებია: ა) საქართველოს მთლიანი ტერიტორიისა და მისი ნაწილების გამოყენებისა და განვითარების მოწესრიგება საჯარო და კერძო ინტერესების ურთიერთშეჯერების საფუძველზე შემუშავებული სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების მეშვეობით; ბ) ადამიანის ცხოვრებისა და საქმიანობისათვის ღირსეული გარემოს შექმნა, სივრცითი მოწყობის, ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვისა და მშენებლობის პროცესში ადამიანის ჯანმრთელობის, გარემოს, ბუნებრივი რესურსების, კლიმატისა და კულტურული მემკვიდრეობის დაცვა; გ) სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში საზოგადოების ეფექტიანი ჩართულობის უზრუნველყოფა; დ) შენობა-ნაგებობის სეისმომედეგობასთან, კონსტრუქციულ ცეცხლმედეგობასთან, მდგრადობასთან, საიმედობასთან, ენერგოეფექტიანობასთან და სიმტკიცესთან, ხმაურისაგან დაცვასთან დაკავშირებით ძირითადი მოთხოვნების დადგენა; ე) ადამიანის ჯანმრთელობისა და სიცოცხლისათვის უსაფრთხო ქალაქთმშენებლობის უზრუნველყოფა, სამშენებლო საქმიანობის საუკეთესო პრაქტიკის დამკვიდრება და მშენებლობის ხარისხის ამაღლება; ვ) მშენებლობის ნებართვის მიღებასთან დაკავშირებული წარმოების ადმინისტრაციული გამარტივებისა და სამშენებლო ზედამხედველობის ეფექტიანობის ამაღლების გზით სამართლებრივი უსაფრთხოების და სტაბილური საინვესტიციო გარემოს უზრუნველყოფა. მუხლი 3. ტერმინთა განმარტებები 1. ამ კოდექსში გამოყენებულ ტერმინებს ამ კოდექსის მიზნებისთვის აქვთ შემდეგი მნიშვნელობა: ა) აგლომერაცია — მონოცენტრული ან პოლიცენტრული კონფიგურაციის დასახლებათა სივრცითი დაჯგუფება, რომელიც ურთიერთდამოკიდებულია ინტენსიური საქმიანი, საწარმოო, კულტურულსაგანმანათლებლო, სატრანსპორტო და საინჟინრო ინფრასტრუქტურული კავშირებით; ბ) არქიტექტურული ესკიზი - არქიტექტურული შემოქმედების შედეგად შექმნილი არქიტექტურული კონცეფციის ამსახველი მონახაზი; გ) არქიტექტურული პროექტი - არქიტექტურული შემოქმედების შედეგად შექმნილი არქიტექტურული კონცეფციის ამსახველი ძირითადი დოკუმენტი; დ) ახალი მშენებლობა - მშენებლობა, რომელიც ხორციელდება მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილში, სადაც არ დგას შენობა-ნაგებობა ან ხდება არსებულის მთლიანად ჩანაცვლება. ახალი მშენებლობაა ასევე დროებითი შენობა-ნაგებობის მონტაჟი/განთავსება; ე) რეკონსტრუქცია - დამოუკიდებლად მომუშავე მქონე შენობა-ნაგებობის რეკონსტრუქცია, ექსტერიერის რეკონსტრუქცია, ქსელების რეკონსტრუქცია, რომლის საძირკვლის კონსტრუქციული რეკონსტრუქცია, მზიდი სანებართვო და სისტემის ელემენტების არასანებართვო სახეობები განისაზღვრება კანონმდებლობით; ვ) დემონტაჟი - არსებული შენობა-ნაგებობების ან მათი ნაწილების დანგრევა/დაშლა; ზ) კონსერვაცია - შენობა-ნაგებობის არსებული მდგომარეობის შენარჩუნების, მისი განადგურების ან შეუქცევადი ცვლილებებისაგან დაცვის მიზნით კანონმდებლობით დადგენილი წესით განხორციელებულ ღონისძიებათა ერთობლიობა; თ) შეკეთება — ისეთი მშენებლობა, რომლის დროსაც დეფექტები აღმოიფხვრება ისე, რომ არ იცვლება შენობა-ნაგებობის იერსახე და მზიდი კონსტრუქციები; ი) განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორია — საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით დასახლებისათვის მინიჭებული განსაკუთრებული თავდაცვითი და ა.შ.)სტატუსის მქონე ტერიტორია; რეგულირების (სარეკრეაციო, საკურორტო, კ) განსაკუთრებული რეგულირების ზონა - მუნიციპალიტეტის ან მისი ნაწილებისათვის მაღალი მნიშვნელობის საზოგადოებრივი, ეკონომიკური, ეკოლოგიური, ჰუმანიტარული, თავდაცვითი ან/და კულტურული ფაქტორებიდან გამომდინარე მინიჭებული სტატუსი; ლ) განსახლება — მოსახლეობის, ეკონომიკური და სხვა სახის აქტივობის განაწილება მთელი ქვეყნის, აფხაზეთისა და აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკებისდასახლების ტერიტორიაზე; მ) დასახლება — საქართველოს ორგანული კანონით „ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსით“ განსაზღვრული მოსახლეობის განსახლების პირველადი ტერიტორიული ერთეული; ნ) დასახლების შიდა განვითარება — ქალაქთმშენებლობითი პროცესი, რომელიც მიმართულია ჩამოყალიბებული დასახლების პოტენციალის ამაღლებისაკენ ცალკეულ ტერიტორიებზე განაშენიანების გამჭიდროებით (განაშენიანების ინტენსივობის ამაღლებით), დეგრადირებული სივრცეების ხელახლა გამოყენებით და სხვა მსგავსი ღონისძიებებით; ო) ინსოლაცია — მზის სხივებით ტერიტორიების ზედაპირისა ან/და შენობების შიდა სამყოფი ნაწილების განათება; პ) ინფრასტრუქტურა — შენობა-ნაგებობათა ერთობლიობა, რომელიც უზრუნველყოფს საცხოვრებელი, სოციალური, კულტურული, სამეწარმეო, სამრეწველო, რეკრეაციული, საინჟინრო, სატრანსპორტო ან/და სხვა მსგავსი სტრუქტურების ფუნქციონირებას; ჟ) კერძო სამართლის პირები — „მეწარმეთა შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლით განსაზღვრული პირები და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირები; რ) კონსტრუქციული სქემა - მშენებლობის განხორციელებისთვის გადაწყვეტისა და გაანგარიშების ამსახველი ძირითადი დოკუმენტი; საჭირო კონსტრუქციული ს) კონსტრუქციული პროექტი - მშენებლობის განხორციელებისთვის საჭირო კონსტრუქციული გაანგარიშებისა და გადაწყვეტის ამსახველი დეტალური (მუშა) დოკუმენტი; ტ) მიწის ნაკვეთი — საკუთრების უფლების ობიექტი, რომელიც შემოსაზღვრულია ერთი უწყვეტი წირით და წარმოადგენს საკადასტრო ერთეულს; უ) მშენებლობა — მოქმედებათა ერთობლიობა, რომელიც ხორციელდება სამშენებლო მოედნის მომზადების, შენობა-ნაგებობების ან მათი ნაწილების ახალი მშენებლობის, რეკონსტრუქციის, დემონტაჟის, კონსერვაციის ან/და შეკეთების დროს; ფ) ნაგებობა — გრუნტთან უძრავად დაკავშირებული კონსტრუქციული სისტემა, რომელიც არ გამოიყენება შენობისათვის განსაზღვრული დანიშნულებისათვის; ქ) საზოგადოებრივი მიჯნის ზონა - მიწის ნაკვეთის საზოგადოებრივი საზღვრიდან მომიჯნავე საზოგადოებრივი სივრცის შუა ხაზამდე, არაუმეტეს 15 მეტრის ზონა,თუ განაშენიანების დეტალური გეგმით სხვა რამ არ არის დადგენილი; ღ) სამშენებლო დოკუმენტაცია —- საქართველოს კანონმდებლობის მოთხოვნათა შესაბამისად დამტკიცებული/შეთანხმებული განხორციელების საფუძველს; სანებართვო დოკუმენტაცია, რომელიც წარმოადგენს მშენებლობის ყ) სამშენებლო/სანებართვო პირობები — მშენებლობის პირობები, რომელიც განსაზღვრულია მშენებლობის ნებართვით ან მშენებლობის შეტყობინებით და სამშენებლო დოკუმენტაციით; შ) სამშენებლო საქმიანობა — სანებართვო დოკუმენტაციის მომზადების, სამშენებლო მოედნის ორგანიზების, მშენებლობის წარმოებისა და სამშენებლო/სანებართვო პირობების შესრულების მთელი პროცესი; ჩ) სანებართვო დოკუმენტაცია — საქართველოს კანონმდებლობის მოთხოვნათა შესაბამისად შემუშავებული დოკუმენტები, რომელიც წარმოადგენს მშენებლობის ნებართვის გაცემის საფუძველს; ც) საორგანიზაციო წესები — მშენებლობის ორგანიზების (მათ შორის მომიჯნავე შენობა-ნაგებობების მდგრადობა/სიმტკიცის უზრუნველმყოფელი) წესები, რომლის შესრულება სავალდებულოა სამშენებლო სამუშაოების მწარმოებლისათვის; ძ) სივრცითი დაგეგმვის საჭიროება — სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის მიზნების, ამოცანებისა და ძირითადი პრინციპების საფუძველზე განსაზღვრული დაგეგვმის პრიორიტეტები და სავალდებულობა; წ) სივრცითი დაგეგმვა — საზოგადოების ეკონომიკური, სოციალური, კულტურული და ეკოლოგიური პოლიტიკის გეოგრაფიული ასახვა. სამეცნიერო დისციპლინა, ადმინისტრაციული მართვის მეთოდი და პოლიტიკა, რომელიც ვითარდება მრავალმხრივი და მრავალდისციპლინარული მიდგომის ჩარჩოებში და რომელიც უზრუნველყოფს საერთო სტრატეგიის შესაბამისად ბალანსირებულ განვითარებასა და სივრცის ფიზიკურ ორგანიზებას; ჭ) სკოპინგი — პროცედურა რომელიც განსაზღვრავს, სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასებისათვის მოსაპოვებელი და შესასწავლი ინფორმაციის ჩამონათვალს და აღნიშნული ინფორმაციის სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების ანგარიშში ასახვის საშუალებებს; ხ) სკრინინგი — პროცედურა რომელიც, დამგეგმავი ორგანოს მიერ უფლებამოსილი ორგანოსადმი მიმართვის შედეგად განსაზღვრავს სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების ჩატარების საჭიროებას; ჯ) სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასება — შესაბამის კვლევებზე დაფუძნებით, ამ კოდექსის მე-5 მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული გეგმის განხორციელების შედეგად გარემოსა და ადამიანის ჯანმრთელობაზე შესაძლო ზემოქმედების შესწავლის საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრული პროცედურა; ჰ) ტექნოლოგიური სქემა - მშენებლობის განხორციელებისთვის საჭირო ტექნოლოგიური მოწყობილობა-დანადგარების ან/და სისტემების მონტაჟისა და ფუნქციონირების ამსახველი ძირითადი დოკუმენტი; ჰ1) ტრანსსასაზღვრო ზემოქმედება — სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების არსებითი ხასიათის ზემოქმედება მეზობელი სახელმწიფოს ინტერესებზე სივრცითი დაგეგმვისა და გარემოს დაცვის თვალსაზრისით; ჰ2) უნებართვო მშენებლობა — მშენებლობა, რომელიც ხორციელდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი სამართლებრივი საფუძვლების გარეშე ან სამშენებლო დოკუმენტაციის ისეთი დარღვევით, რომლის დროსაც ხდება შენობა-ნაგებობის ფუნქციის ან/და კონსტრუქციული გაანგარიშებების შეცვლა ან/და განაშენიენების ინტენსივობის კოეფიციენტის გადამეტება; ჰ3) ურბანული მემკვიდრეობა — ქალაქური ცხოვრების მატერიალურ და არამატერიალურ ფასეულობათა ჩამოყალიბებული ერთობლიობა; ჰ4) ქალაქთმშენებლობითი გეგმა — მიწათსარგებლობის გეგმა ან/და განაშენიანების გეგმა, რომელიც არის ნორმატიული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი; ჰ5) ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიება — ღონისძიებათა სისტემა ქალაქთმშენებლობაში, რომელიც ტარდება ტერიტორიების სატრანსპორტო, საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ან/და შენობა-ნაგებობის საექსპლუატაციო პირობების გაუმჯობესება/გაჯანსაღების მიზნით; ჰ6) შენობა — ნაგებობა, რომლის ძირითადი ფუნქციით გამოყენებისთვის აუცილებელია სამყოფის, სადგომის ან/და სათავსის არსებობა. ჰ7) ძირითადი დებულებები — „ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის დადგენილება; ჰ8) წინასაპროექტო კვლევა - კვლევა, რომელიც შეიძლება მოიცავდეს: ტოპოგრაფიულ-გეოდეზიურ კვლევას; საინჟინრო-გეოლოგიურ კვლევას; ეკოლოგიური მდგომარეობის კვლევას; შენობა-ნაგებობის მდგომარეობის კვლევას; განაშენიანების კვლევას; დოკუმენტურ კვლევას; ჰ9) წინასაპროექტო კვლევის შედეგები - სანებართვო დოკუმენტაციის ნაწილი, რომელშიც საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესის შესაბამისად აისახება ტოპო-გეოდეზიური, საინჟინრო-გეოლოგიური, ეკოლოგიური მდგომარეობის, შენობა-ნაგებობის მდგომარეობის, განაშენიანებისა და დოკუმენტური კვლევის შედეგები. 2. ამ კოდექსში დასახელებულ თვეებსა და წლებში იანგარიშება დასვენების დღეები. დანარჩენი ვადები კოდექსით განისაზღვრება შესაბამისად კალენდარული ან სამუშაო დღეების სახით. კარი II. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა თავი I. ზოგადი დებულებანი მუხლი 4. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ამოცანები 1. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ამოცანაა ქვეყნის მთელი ტერიტორიის, მისი ნაწილებისა და დასახლებათა მოწესრიგება, განვითარება და სათანადო უზრუნველყოფა, განსხვავებული დარგობრივი ინტერესების ერთმანეთთან შეჯერება და დაგეგმვის სხვადასხვა დონეებს შორის შესაძლო წინააღმდეგობების დაძლევა, ადამიანის საარსებო გარემოს ჰარმონიული განვითარების პირობების შექმნა. 2. ქვეყნის ტერიტორიის ცალკეული ნაწილების განვითარება უნდა შეესაბამებოდეს სივრცითი მოწყობის საერთო პირობებს, ხოლო მთელი ტერიტორიის სივრცითი მოწყობა უნდა ითვალისწინებდეს მისი ცალკეული ნაწილების განვითარების ძირითად მოთხოვნებს. 3. საქართველოს სივრცითი მოწყობის ძირითადი მიზნები ხელს უნდა უწყობდეს მის სრულფასოვან ინტეგრაციას ევროპული და საერთაშორისო განვითარების ძირითად მოთხოვნებთან. 4. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული მოთხოვნების შესრულება ხდება დაგეგმვაზე უფლებამოსილ ორგანოებს შორის თანამშრომლობის საფუძველზე. მუხლი 5. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სისტემა, მათი იერარქია და თავსებადობა 1. საქართველოში მოქმედებს სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შემდეგი იერარქია: ა) სივრცითი მოწყობის გეგმები, რომელსაც მიეკუთვნება: ა.ა) საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმა; ა.ბ) ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცითი მოწყობის გეგმა; ა.გ) ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმები. ბ) ქალაქთმშენებლობითი გეგმები, რომელსაც მიეკუთვნება: ბ.ა) მიწათსარგებლობის გეგმა; ბ.ბ) განაშენიანების გეგმა. 2. ცალკეულ შემთხვევაში შესაძლებელია დასახლებათა აგლომერაციის გეგმის შემუშავება, რომლის მიმართ გამოიყენება ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმების შემუშავებისა და დამტკიცებისათვის დადგენილი წესები. 3. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს იერარქიულად დაბლა მდგომი გეგმების თავსებადობა იერარქიულად ზედა დონის გეგმებთან. 4. იერარქიულად მაღლა მდგომი გეგმების ან გეგმის შემადგენლობის ცალკეული ნაწილების არარსებობა არ აფერხებს ქვედა დონის გეგმების შემუშავებას. ამ შემთხვევაში გათვალისწინებული უნდა იქნეს ამ კოდექსის მე-4 მუხლის მე-2 ნაწილის მოთხოვნები. მუხლი 6. ინტეგრირებული და დარგობრივი გეგმები 1. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა ხდება ინტეგრირებული და დარგობრივი გეგმების მეშვეობით. 2. ამ კოდექსის მე-5 მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული გეგმები არის ინტეგრირებული გეგმები. 3. ინტეგრირებული გეგმები აერთიანებს სივრცითი მოწყობის ყველა ძირითად ასპექტს და ახდენს სივრცითი განვითარების ძირითადი მიმართულებების ფორმირებას შესაბამისი ტერიტორიისათვის, ამ კოდექსის მე-16 მუხლის მე-3 და მე-4 ნაწილების გათვალისწინებით. 4. ინტეგრირებული გეგმიდან შესაძლებელია ცალკეული ასპექტის გამოყოფა და დაზუსტება დამოუკიდებელი გეგმის სახით (მაგ., ტრანსპორტის, ინფრასტრუქტურის, საკონიმუნიკაციო სისტემების და სხვ.), რომლის მიმართაც ამ კოდექსით დადგენილი მოთხოვნები მოქმედებს უცვლელად. 5. დარგობრივი (მაგ. ლანდშაფტის დაცვის, ნარჩენების მართვის, სეისმური დარაიონების და სხვ.) გეგმა არის შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანოს მიერ შემუშავებული სექტორალური გეგმა, რომლის შინაარსთან, შემუშავებასთან და დამტკიცებასთან დაკავშირებულ საკითხებს აწესრიგებს შესაბამისი სფეროს კანონმდებლობა და რომელიც რელევანტურია სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმებისათვის. 6. ტერიტორიის დარგობრივი განვითარების გეგმების ძირითადი ასპექტები შეტანილი და ჰარმონიზირებული უნდა იქნეს საქართველოს სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სისტემაში. მუხლი 7. დარგობრივი გეგმის თავსებადობა ინტეგრირებულ გეგმებთან 1. დარგობრივი გეგმა უნდა შეესაბამებოდეს სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების მოთხოვნებს. 2. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობით გეგმებში გათვალისწინებული უნდა იქნეს თანაბარი ან/და იერარქიულად დაბალ საფეხურზე მდგომი დარგობრივი გეგმების მოთხოვნები. 3. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმები არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს იერარქიულად მაღალ საფეხურზე მდგომ დარგობრივ გეგმას და უნდა ითვალისწინებდეს მის მოთხოვნებს. 4. ამ მუხლის მიზნებისთვის თავსებადობა უზრუნველყოფილი უნდა იყოს როგორც დაგეგმვის მიზნების ფორმირებისა და დაგეგმვის კონცეფციის შედგენისას, ისე გეგმების პროექტის შემუშავების, განხილვის, შეთანხმებისა და დამტკიცების პროცესში. 5. თუ სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების პროექტი ეწინააღმდეგება რომელიმე მოქმედ გეგმას, ასეთი წინააღმდეგობა უნდა დაიძლიოს ან დამუშავების, განხილვის, შეთანხმებისა და დამტკიცების პროცესში მყოფ გეგმაში შესაბამისი ცვლილებების შეტანით, ან დამტკიცებული გეგმის ისეთი ცვლილებით, რომელიც უზრუნველყოფს გეგმების თავსებადობას. მუხლი 8. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის სახელმძღვანელო პრინციპები და გეგმების შესაბამისობა ახალ გარემოებებთან 1. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა ემყარება მდგრადი განვითარების პრინციპს, რომელიც უზრუნველყოფს შესაბამისი ტერიტორიის გამოყენებისა და განვითარების ეკონომიკური და სოციალური წინაპირობების ჰარმონიზაციას გარემოსდაცვით მოთხოვნებთან. ამ მიზნით, საქართველოში სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა ხორციელდება შემდეგი პრინციპებით: ა) როგორც დასახლებულ, ისე დაუსახლებელ ტერიტორიაზე ადამიანისათვის ღირსეული საარსებო პირობების შექმნა და შენარჩუნება; ბ) ქვეყნის ეკონომიკური, სოციალური და ეკოლოგიური განვითარებისათვის თანაბარი წინაპირობების შექმნა, განვითარების გრძელვადიანი პოტენციალის შენარჩუნება და სათანადო უზრუნველყოფა; გ) დასახლებათა პოლიცენტრული სტრუქტურის განვითარება და მათი მიმდებარე დასახლებების დეცენტრალიზებულ სისტემაზე ორიენტირება; დ) დაუსახლებელი ტერიტორიების ათვისებასთან შედარებით უპირატესობის მინიჭება დასახლებათა (მათ შორის დეგრადირებული ან მიტოვებული) ტერიტორიების განახლებისათვის ან/და ინტენსიფიკაციისათვის; ე) დაუსახლებელი ტერიტორიების სისტემის დაცვა და ბუნებრივად ან/და კულტურულად ჩამოყალიბებული მრავალფეროვნების შენარჩუნება; ვ) ინფრასტრუქტურული დასახლებების დამოუკიდებელ თვალსაზრისით ფუნქციურ სუსტად ერთეულად განვითარებული ჩამოყალიბება, სტრუქტურის რომელიც მქონე ხორციელდება ქალაქებთან და განვითარების სხვა ცენტრებთან თანაბარუფლებიანი და პარტნიორული ურთიერთობის საფუძველზე; ზ) მომსახურებისა და სატრანსპორტო/საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ეფექტიანი თავსებადობა დასახლებული და დაუსახლებელი კომუნიკაციების და ინფორმაციის ტერიტორიების მიღების სისტემასთან, ხელმისაწვდომობა, ქვეყნის მთელ სოციალური ტერიტორიაზე ინფრასტრუქტურის განვითარება, შესაბამისი ტერიტორიული წინაპირობების შექმნით ეკონომიკური საქმიანობის წახალისება და ხელშეწყობა; თ) დასახლებებში ინტეგრირებული სატრანსპორტო სისტემის ჩამოყალიბების ხელშეწყობა და საზოგადოებრივი ტრანსპორტისათვის პრიორიტეტის მიენიჭება; ი) სატრანსპორტო/საინჟინრო ინფრასტრუქტურის გარემოზე უარყოფითი ზემოქმედების მაქსიმალურად შემცირება, სხვა მოსალოდნელი ნეგატიური ზემოქმედების დაძლევა; კ) ისტორიული და კულტურული კავშირების, კულტურული და ბუნებრივი ლანდშაფტების, მათი დამახასიათებელი ნიშნების, ისტორიული და ბუნებრივი ძეგლების დაცვა და შენარჩუნება; ლ) დაცული და სარეკრეაციო ტერიტორიების შენარჩუნება და განვითარება, ნიადაგის, წყლის, ფლორის, ფაუნისა და კლიმატის შენარჩუნება, დაცვა და აღდგენა; მ) დასახლებული და დაუსახლებელი ტერიტორიების დაცვა ბუნებრივი და ტექნოგენური ხასიათის საგანგებო სიტუაციებისაგან, მათ შორის ხანძრებისაგან, შესაბამისი საინჟინრო და სამეურნეო- ორგანიზაციული ღონისძიებების მეშვეობით; ნ) განახლებადი ენერგიის განვითარების პერსპექტიული ადგილების შენარჩუნება, ისეთი სივრცითტერიტორიული წინაპირობების შექმნა, რომელიც ხელს შეუწყობს სათბური გაზების ატმოსფერული ჰაერიდან შთანთქმას; ო) საქართველოს ტერიტორიული ზღვისა დაგეგმვისას სამეცნიერო კვლევების და განსაკუთრებული ეკონომიკური ზონის სივრცითი შესაძლებლობის, სანაოსნო გზების უსაფრთხოებისა და ეფექტიანობის, შესაბამისი ბუნებრივი რესურსების მდგრადი გამოყენების უზრუნველყოფა; პ) ბუნებრივი და კულტურული ლანდშაფტური ტერიტორიების შენარჩუნება და მდგრადი განვითარება, განსაკუთრებით მრავალკულტურული სოფლის მეურნეობის წვრილი ერთეულებისა და მრავალფუნქციურ-კომპაქტურ დასახლებათა განვითარების ხელშეწყობის გზით; ჟ) სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში საქართველოში არსებული სეისმური მდგომარეობის გათვალისწინება. 2. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის სახელმძღვანელო პრინციპების გათვალისწინება სავალდებულოა დაგეგმვაზე უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოსთვის. 3. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის სახელმძღვანელო პრინციპების კოლიზიის შემთხვევაში, კონკრეტიზაცია უნდა მოხდეს ამ კოდექსის მე-9 მუხლის მოთხოვნათა შესაბამისად. 4. სივრცითი დაგეგმვის საჭიროებისა და ახლად წარმოქმნილი გარემოებების არსებობისას უნდა მოხდეს სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების განახლება. 5. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობით გეგმებში ცვლილების შეტანა ხდება იმავე წესით, რაც დადგენილია ახალი გეგმების შემუშავებისა და დამტკიცებისათვის. მუხლი 9. ინტერესთა შეჯერების პრინციპი 1. საჭიროების შემთხვევაში, ინტერესთა შეჯერების პროცესში წარმოდგენილი და გათვალისწინებული უნდა იქნეს სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ალტერნატიული გადაწყვეტები. 2. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია უზრუნველყოს ყველა მნიშვნელოვანი საჯარო და კერძო ინტერესების ურთიერთშეწონასწორება და დაბალანსება. 3. ამ მუხლის პირველი ნაწილის მიზნებიდან გამომდინარე, სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში მხედველობაში უნდა იქნეს მიღებული საზოგადოებისა და დაინტერესებული ადმინისტრაციული ორგანოების მოსაზრებები. მუხლი 10. სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასება 1. სტრატეგიულ გარემოსდაცვით შეფასებას ექვემდებარება ამ კოდექსის მე-5 მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული გეგმები, რომლის განხორციელების პროცედურები განისაზღვრება შესაბამისი სფეროს მარეგულირებელი კანონმდებლობით. 2. ამ კოდექსის მე-5 მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულ გეგმებში ცვლილების შეტანის ან განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავების შემთხვევაში სტარტეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების პროცედურის განხორციელების საჭიროება განისაზღვრება მხოლოდ სკრინინგის გადაწყვეტილების საფუძველზე. 3. ამ მუხლის მე-2 ნაწილში დადგენილი გადაწყვეტილების მიღების მიზნებისათვის დამგეგმავი ორგანო შესაბამის უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოს აწვდის დეტალურ ინფორმაციას პირველადი ან დაგეგმვის ზედა ან ქვედა დონეზე განხორციელებული სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების შესახებ. მუხლი 11. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სტრუქტურა 1. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმები შედგება ტექსტური და გრაფიკული ნაწილებისაგან. 2. ტექსტური ნაწილი წერილობითი ფორმით აღწერს სივრცითი დაგეგმვისა და გასატარებელი ღონისძიებების არსებით ასპექტებს: არსებულ მდგომარეობას, მის შეფასებას, ძირითად მოთხოვნებს, ამოცანებსა და დაგეგმილ ღონისძიებებს. 3. ტექსტური ნაწილი უნდა შეიცავდეს დასაბუთებას, რომელშიც მიეთითება ყველა ის მნიშვნელოვანი გარემოება, რაც საფუძვლად დაედო დაგეგმვის პროცესში ინტერესთა შეჯერებას. 4. გრაფიკული ნაწილი უნდა აკმაყოფილებდეს კარტოგრაფიულ ნორმებს და კანონმდებლობის საფუძველზე დადგენილ მასშტაბებს. მუხლი 12. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სავალდებულო ხასიათი 1. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმებით დადგენილი მოთხოვნების შესრულება სავალდებულოა შესაბამისი სახელმწიფო და მუნიციპალიტეტის ორგანოებისა და მათ მიერ დაფუძნებული საჯარო სამართლის იურიდიული პირებისათვის ან/და სხვა შესაბამისი ადმინისტრაციული ორგანოებისთვის. 2. განაშენიანების გეგმებით დადგენილი მოთხოვნების შესრულება სავალდებულოა ნებისმიერი პირისთვის. მუხლი 13. სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების პროაქტიულობა 1. ინფორმაციის მიზნით დაგეგმვაზე უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს სივრცითი მოწყობისა და სრულფასოვანი ქალაქთმშენებლობითი და დროული გეგმების ხელმისაწვდომობის გამოქვეყნება შესაბამისი ორგანოს ოფიციალურ ვებგვერდზე, ამ გეგმებში ცვლილების შეტანის შემთხვევაში კი უნდა მოხდეს მისი განახლება. 2. ინფორმაციის ხელმისაწვდომობის პროგრამულ უზრუნველყოფასთან დაკავშირებული საკითხები წესრიგდება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით. მუხლი 14. სივრცითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემა 1. სივრცითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემის მიზანია სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის განხორციელებისათვის მაქსიმალურად სრული და ობიექტური საინფორმაციო მონაცემების შექმნა. 2. სივრცითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემა იმართება ცენტრალურ და ადგილობრივ დონეებზე, რომელიც შეიძლება ემყარებოდეს ამ სფეროში არსებულ სხვადასხვა საინფორმაციო ბაზებს. 3. ცენტრალურ დონეზე სივრცითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემას მართავს სივრცითი დაგეგმვის სფეროში შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანო. 4. ადგილობრივ დონეზე დაგეგმვაზე უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია ორგანიზება გაუწიოს სივრცითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემის მართვას თავისი სამოქმედო ტერიტორიის ფარგლებში და მის ხელთ არსებული ყველა ინფორმაცია მიაწოდოს საინფორმაციო სისტემის მართვის ცენტრალურ ორგანოს. 5. სივრცითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემის მართვის ცენტრალური ორგანო ახდენს დაგეგმვაზე უფლებამოსილი ან/და სხვა ორგანოს მიერ მოწოდებული მონაცემების ან/და საკუთარი ინიციატივით მოპოვებული ინფორმაციის სისტემატიზაციას ან/და დამუშავებას. 6. სივრცითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემის მართვის ცენტრალური ორგანოს მიერ უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს ამ მუხლის მე-5 ნაწილის საფუძველზე შექმნილი ინფორმაციის საჯაროობა კანონმდებლობით დადგენილი წესით. 7. სივრცითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემის მართვაზე უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოს, საინფორმაციო სისტემის ორგანიზებისა და მართვის წესს განსაზღვრავს საქართველოს მთავრობა. თავი II. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმა მუხლი 15. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის ამოცანები 1. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის ამოცანებია ქვეყნის მთელი ტერიტორიის ფიზიკური გარემოსა და ინფრასტრუქტურის მოწესრიგება, განვითარება და სათანადო უზრუნველყოფა, ასევე, ქვედა დონეზე კოორდინირებული სივრცითი დაგეგმვის განხორციელების წინაპირობების შექმნა. 2. სპეციალური სივრცითი დაგეგმვის ამოცანების გადასაწყვეტად საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით შესაძლებელია განისაზღვროს ისტორიულ-კულტურული ან/და ეკონომიკური ნიშნით იდენტიფიცირებული გეგმარებითი რეგიონი. 3. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული გეგმარებითი რეგიონისათვის საქართველოს მთავრობა ამტკიცებს შესაბამისი სივრცითი მოწყობის გეგმას, რომლის შემუშავებისათვის მოქმედებს ამ კოდექსით დადგენილი მოთხოვნები. მუხლი 16. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემადგენლობა 1. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმა, თუ ამას მოითხოვს სივრცითი დაგეგმვის საჭიროება, უნდა მოიცავდეს შემდეგ სივრცით-ტერიტორიულ ასპექტებს: ა) განსახლების, დასახლებული და დაუსახლებელი ტერიტორიების სტრუქტურას: ა.ა) სივრცით კატეგორიებს (დასახლებული ტერიტორია, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ტერიტორია, ბუნებრივ-ლანდშაფტები და სხვა ტერიტორიები); ა.ბ) განვითარების ცენტრების სისტემას; ა.გ) დასაქმებისა და საცხოვრებლის ინტენსიური განვითარების ადგილებს, სუსტად განვითარებული სტრუქტურის მქონე ტერიტორიებს; ა.დ) დაუსახლებელი ტერიტორიების დაცვის, მათი ფუნქციების შენარჩუნებისა და განვითარების ღონისძიებებს; ა.ე) დაუსახლებელ ტერიტორიებზე წიაღისეულის მოპოვების ადგილებს; ა.ვ) წყლის ობიექტებს და წყალშემკრებ ტერიტორიებს; ა.ზ) სოფლის მეურნეობის განვითარების ტერიტორიებს; ა.თ) ტყის მასივის დაცვისა და განვითარების ტერიტორიებს; ა.ი) დაცული ტერიტორიების სისტემას; ა.კ) სარეკრეაციო და საკურორტო ტერიტორიებს; ა.ლ) კულტურული მემკვიდრეობის დაცვით ტერიტორიებს; ბ) ძირითად საინჟინრო და სატრანსპორტო კომუნიკაციებს; გ) ინფრასტრუქტურისა და სივრცით-ტერიტორიული განვითარების ძირითად გეგმარებით ღერძებს; დ) ენერგეტიკულ ობიექტებს; ე) საწარმო პოტენციალის მქონე ტერიტორიებს; ვ) თავდაცვის მიზნებისათვის განკუთვნილ ტერიტორიებს; ზ) თავისუფალი ინდუსტრიული ზონის ტერიტორიებს; თ) სხვა საზოგადოებრივი მიზნებისათვის გამოსაყენებელ ტერიტორიებს, რაც შესაძლებელია გამომდინარეობდეს სივრცითი დაგეგმვის საჭიროებიდან. 2. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმა შესაძლებელია ასევე მოიცავდეს ლანდშაფტის დაცვის, გაუმჯობესებისა და განვითარების ასპექტებს. 3. თუ ამ მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული მოთხოვნები დამოუკიდებლად არის განსაზღვრული ლანდშაფტის გეგმებში, მოქმედებს ამ კოდექსის მე-6 და მე-7 მუხლებით დადგენილი წესი. 4. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ასპექტები საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმაში აისახება როგორც უკვე არსებული ინფორმაცია, თუ მისი დადგენისათვის დარგობრივი კანონმდებლობით განსაზღვრულია ამ კოდექსისაგან განსხვავებული წესი და პირობები. მუხლი 17. სპეციალური მოთხოვნები ტერიტორიული ზღვისა და განსაკუთრებული ეკონომიკური ზონის სივრცითი მოწყობის გეგმებისათვის 1. ამ კანონის მიზნებისთვის ტერიტორიული ზღვა და განსაკუთრებული ეკონომიკური ზონა უნდა განიმარტოს „საქართველოს საზღვაო სივრცის შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად. 2. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის დონეზე ან მის ფარგლებში შესაძლებელია საქართველოს ტერიტორიული ზღვისა და განსაკუთრებული ეკონომიკური ზონის სივრცითი მოწყობის გეგმების შემუშავება, რომელიც შეიძლება მოიცავდეს აღნიშნული ზონების ფარგლებში ზღვის ცოცხალი და არაცოცხალი ბუნებრივი რესურსების მოპოვებისა და გამოყენების ადგილებს, ხელოვნური გარემოს ფორმირების, გარემოს დაცვის სპეციალური რეჟიმის, ტურისტული განვითარებისა და სამეცნიერო კვლევების განხორციელების ტერიტორიებს. 3. საქართველოს ტერიტორიული ზღვისა და განსაკუთრებული ეკონომიკური ზონის სივრცითი მოწყობის გეგმების შემუშავებისა და დამტკიცების პროცედურა ხორციელდება იმავე წესით, რაც დადგენილია საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმისათვის. მუხლი 18. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავების უფლებამოსილება 1. სივრცითი დაგეგმვის საჭიროებიდან გამომდინარე, საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავებას უზრუნველყოფს საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო (შემდგომში - სამინისტრო) და დასამტკიცებლად წარუდგენს საქართველოს მთავრობას. 2. სამინისტრო უფლებამოსილია საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის ან მისი ნაწილის შემუშავება ან/და მასთან დაკავშირებული სხვა დოკუმენტების მომზადება საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად დაუკვეთოს კერძო სამართლის პირებს. 3. კერძო სამართლის პირების მიერ საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავების შემთხვევაში, საავტორო და მომიჯნავე უფლებებთან და ვალდებულებებთან დაკავშირებით მოქმედებს შესაბამისი კანონმდებლობით დადგენილი წესები. მუხლი 19. ადმინისტრაციული წარმოება საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის პროექტის შემუშავებასთან დაკავშირებით 1. ამ კოდექსით და საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული შემთხვევის გარდა, საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება მოიცავს ორ სტადიას. 2. პირველ სტადიაზე, წინასაპროექტო კვლევების საფუძველზე, უნდა მოხდეს საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის კონცეფციის შემუშავება, რომელშიც აისახება სივრცითი დაგეგმვის ძირითადი მიზანი, ამოცანები და მათი გადაწყვეტის გზები. 3. სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების პროცედურის ჩატარების მიზნით, საქართველოს სივრცითი მოწყობის ადმინისტრაციულ გეგმის ორგანოს კონცეფციასთან მიმართავს დაკავშირებით სამინისტრო განცხადებით, ხოლო სკოპინგის თუ უფლებამოსილ კანონმდებლობით გათვალისწინებულია სკრინინგის პროცედურა, მაშინ სამინისტრო უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოს მიმართავს სკრინინგის განცხადებით. 4. თუ სკრინინგის პროცედურის შედეგად დადგინდება, რომ საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმა საჭიროებს სტრატეგიულ გარემოსდაცვით შეფასებას, მაშინ დოკუმენტების საჯარო გაცნობისა და დაინტერესებული ადმინისტრაციული ორგანოებისათვის გაცნობის საკითხი წესრიგდება შესაბამისი სფეროს კანონმდებლობით. 5. თუ სკრინინგის პროცედურის შედეგად დადგინდება, რომ საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმა არ საჭიროებს სტრატეგიულ გარემოსდაცვით შეფასებას, მაშინ საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის კონცეფციის მიმართ საჯარო გაცნობისა და დაინტერესებული ადმინისტრაციული ორგანოების მონაწილეობის საკითხი წესრიგდება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის IX თავით დადგენილ წესით. 6. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებული პირველი სტადია მთავრდება სამინისტროს მიერ სივრცითი მოწყობის გეგმის კონცეფციის დამტკიცებით, რომელიც შესათანხმებლად წარედგინება საქართველოს მთავრობას. 7. მეორე სტადიაზე სამინისტრო პირველ სტადიაზე მომზადებული კონცეფციის საფუძველზე უზრუნველყოფს საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის პროექტის შემუშავებას. 8. სკოპინგის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღების შემდეგ, სამინისტრო საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის კონცეფციას ან პროექტს, სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების ანგარიშთან ერთად წარუდგენს უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოს/ორგანოებს, რომელიც/რომლებიც ამზადებენ შესაბამის რეკომენდაციებს. 9. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმას სამინისტროს წარდგინებით ამტკიცებს საქართველოს მთავრობა. 10. თუ საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმაში ხორციელდება არაარსებითი ცვლილება, რომელიც კონცეპტუალურად არ ცვლის დოკუმენტის შინაარსს, მაშინ ამ მუხლით განსაზღვრული სკრინიგის პროცედურით დგინდება სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების საჭიროება. 11. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. მუხლი 20. დაინტერესებული სახელმწიფოს მონაწილეობის უზრუნველყოფა 1. თუ საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმა სხვა სახელმწიფოს ტერიტორიაზე მოიცავს ტრანსსასაზღვრო ზემოქმედების ნიშნებს, მაშინ მისი შემუშავების პროცესში უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს დაინტერესებული სახელმწიფოს ჩართულობა, ამ სახელმწიფოს მიერ გამოხატული ინტერესის შესაბამისად. 2. თუ საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის პროექტზე ხორციელდება სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების პროცედურა, მაშინ დაინტერესებული სახელმწიფოების მონაწილეობის უზრუნველყოფა ხორციელდება შესაბამისი კანონმდებლობით დადგენილი წესით. 3. ამ მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილით განსაზღვრული ვალდებულება არსებობს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ დაინტერესებულ მეზობელ სახელმწიფოს გააჩნია იგივე ვალდებულება საქართველოს წინაშე. მუხლი 21. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის სავალდებულოობა, მისი მიმართება ქვედა დონის გეგმებთან და გამონაკლისის შესაძლებლობა 1. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემადგენლობა შესაძლებელია წარმოდგენილი იქნეს როგორც სავალდებულო მოთხოვნების, ისე ალტერნატივათა დაშვების შესაძლებლობის სახით. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული მოთხოვნები შეიძლება ჩამოყალიბდეს შემდეგი სახით: ა) ტერიტორიები, რომელიც განსაზღვრულია კონკრეტული ფუნქციისათვის ან/და გამოყენებისათვის და გამორიცხავს ნებისმიერ შესაძლებლობას, რომელიც ამ ტერიტორიის ფუნქციასთან ან/და გამოყენების სახეობასთან იქნება შეუსაბამო; ბ) ტერიტორიები, რომლის მიმართ საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმა ადგენს ისეთი ექსკლუზიური გამოყენების სახეობას, რომელიც სხვა ადგილას დაუშვებელია; გ) ტერიტორიები, რომლის მიმართ სივრცითი მოწყობის გეგმით განსაზღვრულ სხვადასხვა ფუნქციებსა და გამოყენების სახეობებს უპირატესობა ენიჭებათ მხოლოდ ინტერესთა შეჯერების საფუძველზე, მათი განსაკუთრებული მნიშვნელობის შესაბამისად. 3. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმით დადგენილი მოთხოვნების დაცვა სავალდებულოა იერარქიულად ქვედა დონის სივრცითი მოწყობის გეგმებისათვის. 4. იერარქიულად ქვედა დონის გეგმებში დასაშვებია განსხვავებული მოთხოვნების დადგენა, თუ ასეთი შესაძლებლობა გათვალისწინებულია საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმაში ან/და თუ განსხვავებული მოთხოვნების დადგენით არ ილახება მისი ძირითადი არსი, რაც შეთანხმებული უნდა იქნეს სამინისტროსთან. 5. იერარქიულად ქვედა დონის გეგმებში არსებითად განსხვავებული მოთხოვნების დადგენა შესაძლებელია მხოლოდ საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმაში შესაბამისი ცვლილების შეტანის შემდეგ ან პარალელურად მიმდინარე ადმინისტრაციული წარმოების მეშვეობით. მუხლი 22. მსხვილი ინფრასტრუქტურული სამშენებლო პროექტების წინასწარი შეფასება 1. საქართველოს სივრცით მოწყობაზე ზეგავლენის მქონე ინფრასტრუქტურული და სხვა მსგავსი სამშენებლო პროექტების შემთხვევაში, განმცხადებელს უფლება აქვს მიმართოს სამინისტროს ამ პროექტების სივრცითი დაგეგმვის პრინციპებთან, მიზნებთან ან სხვა ინფრასტრუქტურულ პროექტებთან კონცეფტუალური შესაბამისობის დადგენის მოთხოვნით. 2. ამ მუხლის პირველ ნაწილში განსაზღვრული გადაწყვეტილების მიღებისას დაცული უნდა იქნეს ამ კოდექსის მე-19 მუხლის მე-5 ნაწილით დადგენილი მოთხოვნები. 3. განმცხადებლის მიერ წარმოდგენილი ინფორმაცია უნდა ქმნიდეს ამ მუხლის პირველ ნაწილში განსაზღვრული გადაწყვეტილების მიღების შესაძლებლობას. 4. ამ მუხლის პირველ ნაწილში განსაზღვრულ საკითხზე გადაწყვეტილებას სამინისტროს წარდგინებით იღებს საქართველოს მთავრობა. 5. ინფრასტრუქტურული სამშენებლო პროექტების კონცეფტუალური შესაბამისობის თაობაზე გადაწყვეტილების მოქმედების ვადა არის 5 წელი. ამ გადაწყვეტილებაზე კანონიერი ნდობის საკითხთან დაკავშირებით მოქმედებს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-9 მუხლის მე-2 ნაწილით დადგენილი წესი. 6. ამ მუხლით განსაზღვრული გადაწყვეტილება პირს მომავალში არ ათავისუფლებს კანონმდებლობით გათვალისწინებული იმ ვალდებულებებისაგან, რომლის შესრულებაც აუცილებელია ინფრასტრუქტურული სამშენებლო პროექტზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებისათვის. 7. სივრცით მოწყობაზე ზეგავლენის მქონე ინფრასტრუქტურული და სხვა მსგავსი სამშენებლო პროექტების კონცეფტუალური შესაბამისობის დადგენის პროცედურა განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით. მუხლი 23. იერარქიულად ქვემდგომი სივრცითი მოწყობის, ქალაქთმშენებლობითი გეგმების ან/და სივრცით-ტერიტორიულად მნიშვნელოვანი ღონისძიებების შესაბამისობის თაობაზე წინადადების წარდგენა სამინისტროს შეუძლია ამ კოდექსის 21-ე მუხლის მე-4 ან/და მე-5 ნაწილში დადგენილი მოთხოვნების დარღვევის შემთხვევაში, იერარქიულად ქვედა დონის სივრცითი მოწყობის ან ქალაქთმშენებლობითი გეგმების ან/და სივრცით-ტერიტორიულად მნიშვნელოვანი ღონისძიებების შესაბამისობაში მოყვანის ან/და გაუქმების მოთხოვნით მიმართოს უფლებამოსილ ორგანოს. თავი III. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმა მუხლი 24. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმის ამოცანები, მისი შემუშავება და შემადგენლობა 1. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმა აკონკრეტებს საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმას, შესაბამისი ავტონომიური რესპუბლიკის ადმინისტრაციული საზღვრების ფარგლებში. 2. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმის ამოცანებია შესაბამისად მთელი ტერიტორიის ფიზიკური გარემოსა და ინფრასტრუქტურის მოწესრიგება, განვითარება და სათანადო უზრუნველყოფა, ასევე, ქვედა დონეზე კოორდინირებული სივრცითი დაგეგმვის განხორციელებისათვის აუცილებელი წინაპირობების შექმნა. 3. რეგიონებთან ჰარმონიზებული განვითარების უზრუნველსაყოფად ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმაში გათვალისწინებული უნდა იქნეს მომიჯნავე მუნიციპალიტეტების ინტერესები სივრცით განვითარებასთან დაკავშირებით ან/და უკვე მოქმედი სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების მოთხოვნები. 4. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავების ვალდებულება გამომდინარეობს ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი დაგეგმვის საჭიროებიდან. 5. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმას ან/და მასთან დაკავშირებულ დოკუმენტაციას შეიმუშავებს ავტონომიური რესპუბლიკების უფლებამოსილი ორგანო თვითონ, ან, ამ კოდექსის მე-18 მუხლით დადგენილი წესის შესაბამისად, კერძო სამართლის პირების მეშვეობით. 6. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმა, სივრცითი დაგეგმვის საჭიროების შესაბამისად, განსაზღვრავს ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის ძირითად ასპექტებს, რომელიც გათვალისწინებულია ამ კოდექსის მე-16 მუხლით. მუხლი 25. ადმინისტრაციული წარმოება ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებით 1. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავება ხდება იმავე წესით, რაც დადგენილია საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავებისათვის. 2. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმის კონცეფციასთან და პროექტთან დაკავშირებულ ადმინისტრაციულ წარმოებას ახორციელებს შესაბამისი უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანო. 3. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმის კონცეფცია და პროექტი შეთანხმებული უნდა იქნეს საქართველოს მთავრობასთან. 4. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმას ამტკიცებს შესაბამისი ავტონომიური რესპუბლიკების მთავრობა. 5. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით. მუხლი 26. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმის სავალდებულოობა ქვედა დონის გეგმებისათვის და გამონაკლისის შესაძლებლობა 1. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმის სავალდებულობასთან დაკავშირებით მოქმედებს ამ კოდექსის 21-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილებით დადგენილი წესი. 2. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმით დადგენილი მოთხოვნების შესრულება სავალდებულოა ავტონომიური რესპუბლიკების ადმინისტრაციულ საზღვრებში შემავალი მუნიციპალიტეტების სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმებისათვის. 3. იერარქიულად ქვედა დონის გეგმებში ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცითი მოწყობის გეგმის მოთხოვნებიდან განსხვავებული მოთხოვნების დადგენასთან დაკავშირებით მოქმედებს ამ კოდექსის 21-ე მუხლის მე-4 და მე-5 ნაწილებით დადგენილი წესი. ასეთ შემთხვევაში განსხვავებული მოთხოვნების შეთანხმებაზე უფლებამოსილია ავტონომიური რესპუბლიკების შესაბამისი ორგანოები. მუხლი 27. იერარქიულად ქვემდგომი გეგმების ან/და სივრცით-ტერიტორიულად მნიშვნელოვანი ღონისძიებების შესაბამისობაში მოყვანა ავტონომიური რესპუბლიკების შესაბამისი უწყება უფლებამოსილია ამ კოდექსის 26-ე მუხლის მე-2 ან/და მე-3 ნაწილში მოცემული მოთხოვნების დარღვევის შემთხვევაში, იერარქიულად ქვედა დონის სივრცითი მოწყობის გეგმების ან მისი ნაწილის ან/და სივრცით-ტერიტორიულად მნიშვნელოვანი ღონისძიებების შესაბამისობაში მოყვანის ან/და გაუქმების წინადადებით მიმართოს ამ აქტების გაუქმებაზე უფლებამოსილ ორგანოს. თავი IV. ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმა მუხლი 28. ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავების საფუძველი და ამოცანები 1. მუნიციპალიტეტების ადმინისტრაციულ საზღვრებში სივრცითი მოწყობის დაგეგმვა შესაბამისი მუნიციპალიტეტების საკუთარ უფლებამოსილებას მიეკუთვნება. 2. მუნიციპალიტეტების ურთიერთშეთანხმების საფუძველზე შესაძლებელია ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავება, რომელზეც დარგობრივ ზედამხედველობას ახორციელებს სამინისტრო. 3. მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავების ვალდებულება განისაზღვრება მუნიციპალიტეტის სივრცითი დაგეგმვის საჭიროების შესაბამისად. 4. ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავების ამოცანებია: რამდენიმე მუნიციპალიტეტის ერთობლივ გეგმარებით საზღვარში მთელი ტერიტორიის ფიზიკური გარემოსა და ინფრასტრუქტურის მოწესრიგება და სათანადო უზრუნველყოფა, სივრცითი განვითარების საერთო პოლიტიკის შემუშავება, დასახლებათა შორის არსებული თავისუფალი ტერიტორიების დაცვა და შენარჩუნება. 5. მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის ამოცანებია: შესაბამისი მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ტერიტორიების ფიზიკური გარემოსა და ინფრასტრუქტურის მოწესრიგება, განვითარება და სათანადო უზრუნველყოფა. მუხლი 29. ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემადგენლობა სივრცითი დაგეგმვის საჭიროების გათვალისწინებით, ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმა უნდა მოიცავდეს ამ კოდექსის მე-16 მუხლით განსაზღვრულ ასპექტებს. მუხლი 30. ადმინისტრაციული წარმოება ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებით 1. ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავების პროცედურა იწყება ამ კოდექსის 28-ე მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული შეთანხმების საფუძველზე. 2. ტრანსმუნიციპალური გეგმის პროექტის შემუშავების უზრუნველყოფის მიზნით, შესაბამისი მუნიციპალიტეტის გამგებლის/მერის წარდგინებით მუნიციპალიტეტის საკრებულო ამტკიცებს ერთობლივი საბჭოს შემადგენლობასა და დებულებას. საბჭო თავისი საქმიანობისას ხელმძღვანელობს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VII თავითა და საბჭოს დებულებით განსაზღვრული წესით. 3. ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავების თაობაზე ადმინისტრაციულ წარმოებასთან დაკავშირებით გამოიყენება იგივე წესები, რაც დადგენილია მიწათსარგებლობის გეგმის შემუშავებისათვის. 4. თუ ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის მიმართ არ ტარდება სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასება, მაშინ საზოგადოების ინფორმირება ხდება შესაბამისი მუნიციპალიტეტების ოფიციალურ ვებგვერდზე, ხოლო საჭიროების შემთხვევაში, ასევე, მასმედიის საშუალებებში შესაბამისი ინფორმაციის გამოქვეყნებით. 5. ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმა საბჭოს წარდგინებით მტკიცდება შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულოს მიერ ცალ-ცალკე და ის ძალაში შედის ყველა მუნიციპალიტეტების დადებითი გადაწყვეტილების შემთხვევაში. 6. ტრანსმუნიციპალური გეგმის შემუშავების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. მუხლი 31. ადმინისტრაციული წარმოება მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებით 1. მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავების უზრუნველყოფა ხდება იმავე წესით, რაც დადგენილია მიწათსარგებლობის გეგმების შემუშავებისათვის. 2. მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმას ამტკიცებს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულო. 3. მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. მუხლი 32. მომიჯნავე მუნიციპლიტეტების ინტერესების გათვალისწინება ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმაში 1. ჰარმონიზირებული განვითარების უზრუნველსაყოფად ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმაში გათვალისწინებული უნდა იქნეს სხვა მომიჯნავე მუნიციპალიტეტის ინტერესები ან უკვე მოქმედი გეგმების მოთხოვნები. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილის მიზნებისათვის, ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებულ ადმინისტრაციულ წარმოებაში ჩართული უნდა იქნეს მომიჯნავე მუნიციპალიტეტები. მუხლი 33. ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სავალდებულოობა ქვედა დონის სივრცითი გეგმებისათვის და მოწყობის გეგმის გამონაკლისის დადგენის შესაძლებლობა 1. ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის მიზნები შესაძლებელია წარმოდგენილი იქნეს როგორც სავალდებულო მოთხოვნების, ისე შეჯერების შესაძლებლობის დამშვები მოთხოვნების სახით, ამ კოდექსის 21-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად. 2. ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმით დადგენილი მოთხოვნების დაცვა სავალდებულოა იერარქიულად დაბალი დონის ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შემუშავებისას. 3. იერარქიულად დაბალი დონის ქალაქთმშენებლობით გეგმებში დასაშვებია განსხვავებული მოთხოვნების დადგენა, თუ ასეთი შესაძლებლობა ჩადებულია ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმაში ან თუ განსხვავებული მოთხოვნების დადგენით არ ილახება მისი ძირითადი არსი. 4. იერარქიულად დაბალი დონის ქალაქთმშენებლობის გეგმებში ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმისაგან არსებითად განსხვავებული მოთხოვნების დადგენა შესაძლებელია მხოლოდ ამ გეგმაში შესაბამისი ცვლილების შეტანის შემდეგ ან პარალელურად მიმდინარე ადმინისტრაციული წარმოების მეშვეობით. მუხლი 34. ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის ცვლილება 1. ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმაში ცვლილებების შეტანა შესაძლებელია დაინტერესებული მუნიციპალიტეტის გადაწყვეტილებით, თუ ის არ ეხება საერთო ინტერესებს. ამ შემთხვევაში, ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებულ ადმინისტრაციულ წარმოებაში ჩართული უნდა იქნეს მომიჯნავე მუნიციპალიტეტი. 2. თუ ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმაში ცვლილების შეტანა ეხება საერთო ინტერესებს, მაშინ ცვლილების შეტანისათვის გამოიყენება ამ კოდექსის 30-ე მუხლით დადგენილი წესი. 3. ამ კოდექსის ტრანსმუნიციპალური 30-ე მუხლის სივრცითი მე-5 ნაწილით მოწყობის გეგმა დადგენილი კარგავს წინაპირობის ძალას. ამ შეუძლებლობისას შემთხვევაში ცალკეული მუნიციპალიტეტების სივრცითი მოწყობის დაგეგმვა ხდება ამ კოდექსით დადგენილი წესის შესაბამისად. თავი V. ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა და მისი განხორციელების ძირითადი ინსტრუმენტები მუხლი 35. ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა როგორც ადგილობრივი მნიშვნელობის საკითხი 1. მუნიციპალიტეტების ადმინისტრაციულ საზღვრებში ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა შესაბამისი მუნიციპალიტეტების საკუთარ უფლებამოსილებას მიეკუთვნება. 2. ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შემუშავების სავალდებულობა განისაზღვრება დასახლების (ქალაქი, დაბა, სოფელი) სივრცითი დაგეგმვის საჭიროების შესაბამისად. 3. ამ თავით დადგენილი ქალაქთმშენებლობითი პრინციპებისა და პირობების კონკრეტიზაცია ხდება ძირითადი დებულებებისა და საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი სხვა მოთხოვნების შეიძლება მიენიჭოს მეშვეობით. მუხლი 36. განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორია ან ზონა 1. საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით დასახლებას განსაკუთრებული რეგულირების (სარეკრეაციო, საკურორტო, თავდაცვითი და ა.შ.) ტერიტორიის, ხოლო მუნიციპალიტეტის ნაწილებს შეიძლება მიენიჭოს განსაკუთრებული რეგულირების ზონის სტატუსი, თუ არსებობს მაღალი მნიშვნელობის საზოგადოებრივი, ეკონომიკური, ეკოლოგიური, ჰუმანიტარული, თავდაცვითი ან/და კულტურული ფაქტორები. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ტერიტორიისათვის საქართველოს მთავრობა ამტკიცებს შესაბამის ქალაქთმშენებლობით გეგმას, რომლის შემუშავებისათვის შესაბამისად მოქმედებს ამ კოდექსით დადგენილი მოთხოვნები. 3. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ზონისათვის საქართველოს მთავრობა ამტკიცებს შესაბამის რეჟიმს. 4. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე/ზონაში მშენებლობის ნებართვა გაიცემა საქარველოს მთავრობის დადგენილებით განსაზღვრული მოთხოვნების დაცვით. 5. ქალაქ თბილისის ტერიტორიაზე განსაკუთრებული რეგულირების სარეკრეაციო ზონის დადგენის პროცედურას დამატებით განსაზღვრავს „ქალაქ თბილისის საზღვრებში და მიმდებარე ტერიტორიაზე არსებული მწვანე ნარგავებისა და სახელმწიფო ტყის ფონდის განსაკუთრებული დაცვის შესახებ“ საქართველოს კანონი. 6. მშენებლობის ნებართვის გაცემაზე გადაწყვეტილების მიღებისას მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები განისაზღვრება ამ მუხლის შესაბამისად დამტკიცებული ქალაქთმშენებლობითი გეგმის ან ზონის მიერ დადგენილი რეჟიმის საფუძველზე. მუხლი 37. ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სახეები და ძირითადი ამოცანები 1. მუნიციპალიტეტის ტერიტორიაზე ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა ხორციელდება ორსაფეხურიანი სისტემით, რომელიც გულისხმობს: ა) მიწათსარგებლობის რეგულირებას, რომელიც ხორციელდება მიწათსარგებლობის გეგმის მეშვეობით; ბ) განაშენიანების რეგულირებას, რომელიც ხორციელდება: ბ.ა) განაშენიანების გეგმის; ბ.ბ) განაშენიანების დეტალური გეგმის მეშვეობით. 2. მიწათსარგებლობის გეგმის ამოცანებია დასახლების მთელი ტერიტორიის განვითარება, გამოყენებისა და განაშენიანების ზოგადი რეგულირება და სათანადო უზრუნველყოფა. 3. განაშენიანების გეგმების ამოცანებია დასახლების ტერიტორიის ნაწილების გამოყენებისა და განაშენიანების კონკრეტული რეგულირება და სათანადო უზრუნველყოფა. განვითარება, 4. საჭიროების შემთხვევაში, განაშენიანების გეგმა შეიძლება მოიცავდეს დასახლების მთელ ტერიტორიას, თუ მისი ამოცანა არის გამოყენებისა და განაშენიანების ზოგადი რეგულირება. 5. თუ განაშენიანების გეგმით ქალაქთმშენებლობითი ამოცანების განხორციელებისათვის დადგენილია საკმარისი საფუძვლები, მაშინ მიწათსარგებლობის გეგმის შემუშავება სავალდებულო არ არის. მუხლი 38. ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ძირითადი პრინციპები 1. ქალაქთმშენებლობითი გეგმები ისე უნდა იქნეს შედგენილი და განხორციელებული, რომ მათ ხელი შეუწყოს დასახლებათა მდგრად განვითარებას, საზოგადოების კეთილდღეობას, სოციალურად სამართლიან მიწათსარგებლობას, ღირსეული და უსაფრთხო გარემოს შექმნას და განვითარებას, ქალაქთმშენებლური და ლანდშაფტური სახის ესთეტური ხარისხის შენარჩუნებას და ამაღლებას. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი მოთხოვნების გარდა, ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს სივრცითი დაგეგმვის სფეროში საჯარო და კერძო ინტერესების შეჯერება, მათ შორის: ა) ჯანმრთელობისათვის უვნებელი საცხოვრებელი გარემოსა და უსაფრთხო სამოღვაწეო (შრომის) პირობების შექმნა და შენარჩუნება; ბ) დასახლებათა სოციალურად სტაბილური სტრუქტურის შექმნა და შენარჩუნება; გ) სოციალური დაკმაყოფილება და კულტურული (განსაკუთრებით განვითარების ოჯახების, სფეროში ბავშვების, მოსახლეობის ახალგაზრდების, მოთხოვნილებათა ხანდაზმულებისა და შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირთა მოთხოვნილებების); დ) განათლების, სპორტისა და დასვენებისათვის ხელსაყრელი სივრცით-ტერიტორიული პირობების შექმნა; ე) დასახლებეთა სოციალური და ტექნიკური ინფრასტრუქტურების შენარჩუნება, განახლება და განვითარება; ვ) დასახლებათა კულტურული, ისტორიული, არქიტექტურული, ურბანული მემკვიდრეობისა და ესთეთიკური თვალსაზრისით ღირებული გეგმარებითი ელემენტების (ქუჩების, მოედნების, შენობანაგებობების, გამწვანებული ტერიტორიების) შენარჩუნება, მართვა და განვითარება; ზ) გარემოსა და რეკრეაციული ტერიტორიების დაცვა (უარყოფითი ზემოქმედების შემცირება ბიომრავალფეროვნებაზე, მიწაზე, წყალსა და ატმოსფერულ ჰაერზე, კლიმატისა და ლანდშაფტის დაცვა, ემისიების შემცირებისა და განახლებადი ენერგიის განვითარების ხელშეწყობა და სხვ.), სხვადასხვა დარგობრივი გარემოსდაცვითი გეგმების მოთხოვნათა დაცვა; თ) ძირითადი ეკონომიკური დარგების განვითარების უზრუნველყოფა; ი) სამუშაო ადგილების შექმნის ან/და შენარჩუნების ხელშეწყობა; კ) კავშირგაბმულობის სისტემებით უზრუნველყოფა; ლ) ინტეგრირებული სატრანსპორტო სისტემის განვითარების მეშვეობით მოსახლეობის მობილობის უზრუნველყოფა, საზოგადოებრივი ტრანსპორტისათვის უპირატესობის მინიჭება; მ) გარემოზე ტრანსპორტის მავნე გავლენის მაქსიმალურად შემცირება; ნ) სამხედრო თავდაცვისუნარიანობისა და სამოქალაქო უსაფრთხოების კომპლექსური განვითარება; ო) დასახლებათა დაცვა ბუნებრივი და ტექნოგენური საგანგებო სიტუაციებისაგან (მათ შორის ხანძრებისაგან). 3. ქალაქთმშენებლობით გეგმებში გათვალისწინებული უნდა იქნეს მიწის რაციონალურად გამოყენების პრინციპი. 4. ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა ეფუძნება ზონირების პრინციპს. 5. თუ მიწის ნაკვეთი იმავდროულად შედის კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ზონაში, ან მასზე ვრცელდება სხვა დარგობრივი გეგმებით დადგენილი რეჟიმები, მაშინ მისი სამშენებლოდ გამოყენების პირობები უნდა ითვალისწინებდეს ამ ზონაში ან/და რეჟიმებში შესაბამისი კანონმდებლობის მოთხოვნებსაც. 6. ჰარმონიზირებული და კოორდინირებული განვითარების უზრუნველსაყოფად მიწათსარგებლობისა და განაშენიანების გეგმებში გათვალისწინებული უნდა იქნეს მომიჯნავე მუნიციპალიტეტის ინტერესები. მუხლი 39. მიწათსარგებლობის გეგმის შემადგენლობა 1. მიწათსარგებლობის გეგმა, სივრცითი დაგეგმვის საჭიროების გათვალისწინებით, ამ კოდექსის მე-16 მუხლით გათვალისწინებული ასპექტების გარდა, უნდა მოიცავდეს: ა) სამშენებლო ზონებს, საჭიროების შემთხვევაში სამშენებლო ქვეზონებს; ბ) საჭიროების შემთხვევაში, განაშენიანების ზოგად ასპექტებს; გ) ტერიტორიებს სოციალური ინფრასტრუქტურის, განსაკუთრებით სკოლების, საბავშვო ბაღების, ჯანმრთელობის დაცვის, კულტურის, სპორტისა და სხვა სოციალური დაწესებულებებისთვის; დ) ტერიტორიებს ტექნიკური ინფრასტრუქტურისთვის, წყალსადენის, სანიაღვრე და კანალიზაციის, ელექტრო და გაზმომარაგების, კავშირგაბმულობის, ნარჩენების გადამუშავების სისტემებისათვის; ე) ტერიტორიებს სახელმწიფო მნიშვნელობის ტრანსპორტისათვის ან/და ძირითადი ადგილობრივი სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურისათვის; ვ) მოსალოდნელი წყალდიდობების, ღვარცოფების და სხვა ბუნებრივი მოვლენების ზემოქმედებით საშიშ ტერიტორიებს; ზ) არასამშენებლო ტერიტორიებს (სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ტერიტორიებს, გამწვანებული ტერიტორიების სისტემებს, პლაჟებს, სასაფლაოებს და სხვ.); თ) კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებს და სხვა დარგობრივი გეგმების მონაცემებს (არსებობის შემთხვევაში). მუხლი 40. განაშენიანების გეგმის შემადგენლობა 1. განაშენიანების გეგმა, დაგეგმვის საჭიროების გათვალისწინებით, უნდა ადგენდეს კონკრეტულ ქალაქთმშენებლობით პირობებს, მათ შორის: ა) სამშენებლო ქვეზონებს, ამ ზონებში განაშენიანების რეგულირების პარამეტრებს, კერძოდ: ა.ა) განაშენიანების მაქსიმალურ კოეფიციენტს; ა.ბ) ინტენსივობის მაქსიმალურ კოეფიციენტს, ან ერთდროულად მაქსიმალურ და მინიმალურ კოეფიციენტებს; ა.გ) გამწვანების მინიმალურ კოეფიციენტს; ა.დ) განაშენიანების სართულიანობის ან/და სიმაღლეთა მაქსიმალურ მაჩვენებლებს; ბ) განაშენიანების სახეობას; გ) მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობის გამოყენების ნებადართულ სახეობებს; დ) მიწის ნაკვეთების ფართობის პარამეტრებს (მინიმალურ ან/და მაქსიმალურ მაჩვენებლებს ან/და გაბარიტულ ზომებს); ე) განაშენიანების საზღვრებს (წითელ ხაზებს); ვ) განაშენიანების სავალდებულო ხაზებს (ლურჯ ხაზებს); ზ) სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურისა და საინჟინრო-საკომუნიკაციო ქსელებს; თ) ავტომანქანების სადგომი ადგილების რაოდენობას; ი) საზოგადოებრივი სივრცისათვის განკუთვნილ ადგილებს (მაგ., სათამაშო, დასვენების, სპორტული მიზნებისათვის განკუთვნილ, პარკირების და ა.შ.); კ) განსაკუთრებული მიზნებისათვის განკუთვნილ ტერიტორიებს (მაგ., სასაწყობო, საზოგადოებრივი საქმიანობის, ტურისტული განვითარების, ნავსადგურების და ა.შ.); ლ) ტერიტორიებს, რომელიც არ უნდა იქნეს განაშენიანებული, მათი გამოყენების პირობებს; მ) წყლით, ელექტროენერგიით და ბუნებრივი აირით მომარაგების, ტელეკომუნიკაციის, წყალარინების და სხვა სისტემებს; ნ) სხვა ასპექტებს, რომელიც დადგენილია მიწათსარგებლობის გეგმებისათვის, თუ ის გამომდინარეობს სივრცითი დაგეგმვის საჭიროებიდან. 2. განაშენიანების გეგმაში გათვალისწინებული უნდა იქნეს ამ კოდექსის 85-ე მუხლის მოთხოვნები შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირთათვის საზოგადოებრივი სივრცის გამოყენების უზრუნველყოფასთან დაკავშირებით. მუხლი 41. განაშენიანების დეტალური გეგმის შემადგენლობა 1. განაშენიანების დეტალური გეგმა მიწის ნაკვეთზე ფუნქციური ზონირების თვალსაზრისით სულ ცოტა უნდა ადგენდეს ა) სამშენებლო ქვეზონას; ბ) სამშენებლო ქვეზონაში გამოყენების სახეობებს; გ) განაშენიანების რეგულირების პარამეტრებს; დ) განაშენიანების სახეობას; ე) მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობათა განთავსების პირობებს. 2. განაშენიანების დეტალური გეგმა ასევე შეიძლება მოიცავდეს ამ კოდექსის მე-40 მუხლით დადგენილ ქალაქთმშენებლობით პირობებს. 3. განაშენიანების დეტალური გეგმის საფუძველზე ძირითადი დებულებებით დადგენილი განაშენიანების რეგულირების პარამეტრების მაქსიმალური მაჩვენებლები შეიძლება გადამეტებულ იქნეს, თუ: ა) ეს კომპენსირდება სხვა ღონისძიებებით; ბ) ამას მოითხოვს ქალაქთმშენებლობითი განვითარების განსაკუთრებული მიზეზები (მაგ., ურბანული ღირებულების დაცვა და განვითარება); გ) ამას არ დაუპირისპირდება საზოგადოებრივი ინტერესები და არ გამოიწვევს ადამიანთა საცხოვრებელი და სამუშაო გარემოს სანიტარიულ–ჰიგიენური მდგომარეობის გაუარესებას. 4. ამ მუხლის მიზნისთვის საკომპენსაციო ღონისძიებები გულისხმობს ჯანსაღი საცხოვრებელი და სამუშაო პირობების მოთხოვნების უზრუნველყოფას და გარემოზე არახელსაყრელი ზემოქმედების თავიდან აცილებას, სატრანსპორტო, საინჟინრო და სხვა ინფრასტრუქტურის მოთხოვნების დაკმაყოფილებას ან გაუმჯობესებას. 5. თუ ამ მუხლის მე-4 ნაწილით განსაზღვრული ღონისძიება ხორციელდება კერძო დაფინანსების საფუძველზე, მაშინ შესაბამისი განმახორციელებელს შორის მუნიციპალიტეტის გამგეობა/მერიასა და ღონისძიების იდება ადმინისტრაციულ ხელშეკრულება, სადაც აისახება შესაბამისი პირობები. მუხლი 42. ადმინისტრაციული წარმოება მიწათსარგებლობის გეგმის შემუშავებასთან და დამტკიცებასთან დაკავშირებით 1. ადმინისტრაციული წარმოება მიწათსარგებლობის გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებით იწყება შესაბამისი მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანოს ინიციატივით. 2. პირველ სტადიაზე, წინასაპროექტო კვლევის საფუძველზე, უნდა მოხდეს მიწათსარგებლობის გეგმის კონცეფციის შემუშავება, რომელშიც აისახება ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ძირითადი მიზნები, ამოცანები, ქალაქგანვითარების ძირითადი მიმართულებები. 3. სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების მიზნით, მიწათსარგებლობის გეგმის კონცეფციასთან დაკავშირებით მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოს მიმართავს სკოპინგის განცხადებით, ხოლო თუ კანონმდებლობით გათვალისწინებულია სკრინინგის პროცედურა, მაშინ მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოს მიმართავს სკრინინგის განცხადებით. 4. თუ სკრინინგის პროცედურის შედეგად დადგინდება, რომ მიწათსარგებლობის გეგმა საჭიროებს სტრატეგიულ გარემოსდაცვით შეფასებას, მაშინ დოკუმენტების საჯარო გაცნობისა და დაინტერესებული ადმინისტრაციული ორგანოებისათვის გაცნობის საკითხები წესრიგდება შესაბამისი სფეროს კანონმდებლობით. 5. თუ სკრინინგის პროცედურის შედეგად დადგინდება, რომ მიწათსარგებლობის გეგმა არ საჭიროებს სტრატეგიულ გარემოსდაცვით შეფასებას, მაშინ მიწათსარგებლობის გეგმის კონცეფციის მიმართ საჯარო გაცნობის საკითხი წესრიგდება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის IX თავით დადგენილ წესით. 6. მიწათსარგებლობის გეგმის კონცეფცია განსახილველად უნდა წარედგინოს სამინისტროს, რომელიც უზრუნველყოფს როგორც სხვა დაინტერესებული ადმინისტრაციული ორგანოების ჩართულობას, ისე მათი მხრიდან საკუთარი შენიშვნებისა და მოსაზრებების შეჯერებული ვერსიის შესაბამისი მუნიციპალიტეტისათვის წარდგენას. 7. მიწათსარგებლობის გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებული პირველი სტადია მთავრდება მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანოს მიერ მიწათსარგებლობის გეგმის კონცეფციის დამტკიცებით. 8. მეორე სტადიაზე მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო შეიმუშავებს მიწათსარგებლობის გეგმის პროექტს, რომელიც უნდა ეფუძნებოდეს მიწათსარგებლობის გეგმის დამტკიცებულ კონცეფციას. 9. სკოპინგის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღების შემდეგ, მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო მიწათსარგებლობის გეგმის კონცეფციას ან პროექტს სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების ანგარიშთან ერთად წარუდგენს უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანო(ებ)ს, რომელიც/რომლებიც ამზადებენ შესაბამის რეკომენდაციებს. მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელ ორგანოს ამ პროცედურის დაწყება ასევე შეუძლია გეგმის შემუშავების პირველ სტადიაზე. 10. მიწათსარგებლობის გეგმის საბოლოო პროექტი სამართლებრივი კონსულტაციისათვის უნდა წარედგინოს სამართლებრივი ზედამხედველობის ორგანოს, საქართველოს ორგანული კანონის „ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსის“ 137-ე მუხლით დადგენილი პროცედურის დაცვით. 11. მიწათსარგებლობის გეგმებზე სამართლებრივი ზედამხედველობა ხორციელდება საქართველოს ორგანული კანონის „ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსის“ XVI თავით დადგენილი წესით. 12. მიწათსარგებლობის გეგმის პროექტი მტკიცდება შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულოს დადგენილებით. 13. მიწათსარგებლობის გეგმაში არაარსებითი ხასიათის ცვლილების შემთხვევაში, ამ მუხლით განსაზღვრული პირველი სტადია არ ტარდება. 14. მიწათსარგებლობის გეგმის შემუშავების დაწყების თაობაზე ინფორმაცია (მათ შორის გეგმარებითი არეალის ზუსტი საზღვრების თაობაზე) უფლებამოსილმა ადმინისტრაციულმა ორგანომ უნდა გამოქვეყნოს ადმინისტრაციული წარმოების დაწყებამდე არანაკლებ 3 თვით ადრე. ამ ხნის განმავლობაში შესაძლებელია გარემოსდაცვითი სტრატეგიული შეფასების პროცედურის დაწყება. 15. მიწათსარგებლობის დადგენილებით. გეგმის შემუშავების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის მუხლი 43. ადმინისტრაციული წარმოება განაშენიანების გეგმების შემუშავებასთან და დამტკიცებასთან დაკავშირებით 1. განაშენიანების გეგმის შემუშავებასთან და დამტკიცებასთან დაკავშირებით ადმინისტრაციული წარმოება ტარდება იმავე წესით, რაც დადგენილია ამ კოდექსის 42-ე მუხლით, გარდა მისი მე-11 ნაწილისა. 2. თუ განაშენიანების გეგმა მიმართულია დასახლებული ტერიტორიების შიდა განვითარებისაკენ, მაშინ მის შემუშავებასთან და დამტკიცებასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება შემოიფარგლება მხოლოდ განაშენიანების გეგმის პროექტის შემუშავებით (კონცეფციის საფუძველზე), ამ კოდექსის 42-ე მუხლის მე-8-მე-13 ნაწილებით დადგენილი წესების დაცვით, გარდა მისი მე-11 ნაწილისა (გამარტივებული ადმინისტრაციული წარმოება). 3. განაშენიანების გეგმის შემუშავებისას ასევე მოქმედებს ამ კოდექსის 42-ე მუხლის მე-11 ნაწილის მოთხოვნები, თუ განაშენიანების გეგმის შემუშავება ხდება: ა) ტერიტორიაზე, სადაც არ მოქმედებს მიწათსარგებლობის გეგმა; ბ) განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში. 4. თუ ტერიტორიაზე არ მოქმედებს მიწათსარგებლობის გეგმა, მაშინ განაშენიანების გეგმის შემუშავების თაობაზე მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანოს ინიციატივა უნდა შეთანხმდეს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულოსთან. 5. განაშენიანების დეტალური გეგმის შემთხვევაში, ადმინისტრაციული წარმოების ცალკეულ ეტაპზე ყველასთვის თვალსაჩინო ადგილას დამატებით განთავსებული უნდა იქნეს საინფორმაციო დაფა, რომელშიც მინიმუმ უნდა აისახოს ინფორმაცია დასაგეგმარებელი ტერიტორიის საზღვრების, დაინტერესებული პირებისაგან მოსაზრებებისა და შეფასებების მიღების პერიოდისა და გეგმის დამტკიცების სავარაუდო ვადების შესახებ. 6. საჭიროების შემთხვევაში, განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავების პროცესში უნდა მოხდეს დაინტერესებული პირების ზეპირი მოსმენა, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 111-ე112-ე მუხლების შესაბამისად. 7. განაშენიანების გეგმის (მაგრამ არა დეტალური გეგმის) შემუშავების დაწყების თაობაზე ინფორმაცია (მათ შორის გეგმარებითი არეალის ზუსტი საზღვრების თაობაზე) უფლებამოსილმა ადმინისტრაციულმა ორგანომ უნდა გამოქვეყნოს ადმინისტრაციული წარმოების დაწყებამდე არანაკლებ 3 თვით ადრე. ამ ხნის განმავლობაში შესაძლებელია გარემოსდაცვითი სტრატეგიული შეფასების პროცედურის დაწყება. 8. განაშენიანების გეგმის შემუშავების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. მუხლი 44. მიწათსარგებლობის გეგმების სავალდებულოობა და პარალელურად მიმდინარე ადმინისტრაციული წარმოება 1. მიწათსარგებლობის გეგმით დადგენილი მოთხოვნების დაცვა სავალდებულოა განაშენიანების გეგმების შემუშავებისას, ამ კოდექსით დადგენილი წესების შესაბამისად. 2. განაშენიანების გეგმის შემუშავებასთან ან მასში ცვლილების შეტანასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება შესაძლებელია მიმდინარეობდეს მიწათსარგებლობის გეგმებში ცვლილების შეტანის პარალელურად მიმდინარე ადმინისტრაციული წარმოების მეშვეობით. მუხლი 45. ფუნქციური ზონირების პრინციპი 1. ფუნქციური ზონირება არის ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ძირითადი ინსტრუმენტი, რომელიც განსაზღვრავს სამშენებლო ან არასამშენებლო ტერიტორიის გამოყენებისა და განვითარების პირობებს. 2. ფუნქციული ზონირება უნდა განხორციელდეს ისე, რომ მან ხელი შეუწყოს დასახლებულ ტერიტორიებზე შერეული გამოყენების სახეობათა განვითარებას, საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად. 3. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული პრინციპი მოქმედებს ასევე შენობა-ნაგებობისა და მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივი სარგებლობის შემთხვევაში. შენობა-ნაგებობის ფუნქციის ცვლილება საჭიროებს მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანოს თანხმობას, რომელიც გაიცემა 10 სამუშაო დღის ვადაში საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი წესით. 4. მიწის ნაკვეთისათვის ფუნქციური ზონის შეცვლა, რომელიც განსაზღვრულია მოქმედი ქალაქთმშენებლობითი გეგმებით, ხდება იმავე გეგმაში ამ კოდექსის მე-8 მუხლის მე-5 და 44-ე მუხლის მე-2 ნაწილების შესაბამისად განხორციელებული ცვლილების საფუძველზე. 5. მიწის ნაკვეთისათვის, რომელიც არ ხვდება ქალაქთმშენებლობის გეგმების მოქმედების არეალში, სამშენებლო მიზნებისათვის განსაზღვრული ფუნქციის დადგენა შეიძლება მხოლოდ ამ კოდექსის 67-ე და 103-ე მუხლებით განსაზღვრული წესის საფუძველზე. მუხლი 46. ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების ძირითადი დებულებები 1. ტერიტორიების გამოყენება და განაშენიანება ეფუძნება ფუნქციური ზონირების პრინციპს, რომელიც განმარტებული უნდა იქნეს ამ კოდექსის 45-ე მუხლის შესაბამისად. 2. ძირითადი დებულებების ამოცანაა ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შინაარსებისთვის სამართლებრივი საფუძვლების შექმნა და ამ გეგმებთან ერთად მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების განსაზღვრა. 3. ძირითადი დებულებები განსაზღვრავს: ა) სამშენებლო ტერიტორიებს, სამშენებლო ზონებსა და ქვეზონებს, სამშენებლო ქვეზონებში დასაშვებ გამოყენებათა სახეობების ჩამონათვალს; ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების პარამეტრებს და მათი ანგარიშის წესებს; გ) განაშენიანების სახეობას, მიწის ნაკვეთზე განაშენიანებისთვის განსაზღვრული სიბრტყეების დადგენის წესს; დ) მიჯნის ზონების რეგულაციებს და ანგარიშის წესებს; ე) არასამშენებლო ტერიტორიებს და მათში დასაშვებ სამშენებლო გამოყენებათა სახეობების ჩამონათვალს. 4. ძირითადი დებულებების პროექტს შეიმუშავებს სამინისტრო და დასამტკიცებლად წარუდგენს საქართველოს მთავრობას. მუხლი 47. ქალაქთმშენებლობითი ადმინისტრაციული ხელშეკრულება 1. დაგეგმვაზე უფლებამოსილ ორგანოებს შეუძლიათ საკუთარი უფლებამოსილების განხორციელების მიზნით კერძო სამართლის პირებთან დადონ ადმინისტრაციული ხელშეკრულება (მაგ., ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შემუშავების, სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების ანგარიშის მომზადების, ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელების, ინფრასტრუქტურის მშენებლობის ან/და მათ მოწესრიგების თაობაზე). 2. ამ კოდექსის 35-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილების შეულახავად კერძო სამართლის პირების, ასევე, ფიზიკური პირების მიერ შესაძლებელია ინიცირებული იქნეს ცალკეული ტერიტორიის განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავება და მისი განხორციელება კერძო დაფინანსებით, ამ კოდექსის 42-ე და 43-ე მუხლების მოთხოვნათა დაცვით. უფლებამოსილი ორგანოს დადებითი გადაწყვეტილების შემთხვევაში მხარეებს შორის იდება ადმინისტრაციული ხელშეკრულება. 3. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ხელშეკრულების დადებისას სახელმწიფო შესყიდვებთან და კონკურსთან დაკავშირებულ ურთიერთობებს არეგულირებს შესაბამისი სფეროს მომწესრიგებელი კანონმდებლობა. 4. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ხელშეკრულების დადებისას უნდა განისაზღვროს კონკრეტული ვადა დავალების განხორციელებისათვის, რაც განაშენიანების დეტალური გეგმის შემთხვევაში არ უნდა აღემატებოდეს 6 თვეს, ხოლო დასაბუთებული შუამდგომლობის შემთხვევაში ეს ვადა შესაძლებელია გაგრძელდეს 2 თვით. მუხლი 48. სარგებლობის უფლების დროებით შეზღუდვა ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შემუშავების პროცესში 1. თუ ქალაქთმშენებლობითი გეგმა შემუშავების პროცესშია, მაშინ ნებართვის გაცემაზე უფლებამოსილ ორგანოს შეუძლია დასაბუთებული უარის საფუძველზე შეაჩეროს მშენებლობის ნებართვის გაცემის თაობაზე დაწყებული ადმინისტრაციული წარმოება. ამ შემთხვევაში შეზღუდვის ვადა არ უნდა აღემატებოდეს 4 თვეს. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი შეზღუდვა შეიძლება გაგრძელდეს არაუმეტეს 3 თვისა. 3. თუ ამ მუხლის პირველი ან/და მე-2 ნაწილით დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ არ განახლდა მშენებლობის ნებართვის გაცემის პროცედურა, მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება, რომლის ოდენობა განისაზღვრება ამ კოდექსის 49-ე მუხლით დადგენილი წესის შესაბამისად. 4. შესაბამისი მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელ ორგანოს, საქართველოს მთავრობასთან შეთანხმებით, ან საკუთრივ საქართველოს მთავრობას უფლება აქვს, ამ კოდექსის 36-ე მუხლის პირველ ნაწილში განსაზღვრული ამოცანების გადასაწყვეტად გონივრული ვადით გამოაცხადოს ტერიტორიების განვითარების შეზღუდვა. მუხლი 49. ქალაქთმშენებლობის გეგმების მიღებით, ცვლილებით ან/და გაუქმებით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურება 1. უძრავი ნივთის მესაკუთრეს ან მის კანონიერ მოსარგებლეს უფლება აქვს მოითხოვოს იმ პირდაპირი ზიანის ანაზღაურება, რომელიც მას მიადგა უფლებამოსილი ორგანოს მიერ განაშენიანების დეტალური გეგმის ცვლილების ან გაუქმების გამო. ასეთ შემთხვევაში: ა) ზიანის ოდენობა გამოითვლება იმ ფინანსური დანახარჯის მიხედვით, რომელიც გასწია შესაბამისმა დაინტერესებულმა პირმა სამშენებლო/საპროექტო საქმიანობისას და უშუალოდ გამომდინარეობდა შესაბამისი განაშენიანების დეტალური გეგმიდან; ბ) ზიანის ოდენობა შესაძლებელია დადგინდეს დაინტერესებულ პირსა და უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოს შორის მიღწეული შეთანხმების საფუძველზე, ან მათ მიერ ერთობლივად შერჩეული დამოუკიდებელი ექსპერტის/აუდიტის მიერ, რომლის ხარჯებსაც ანაზღაურებს დაინტერესებული პირი. 2. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს იმ ქონებრივი ზიანის ანაზღაურება, რომელიც გამოწვეულია განაშენიანების გეგმის მიერ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებით განპირობებული ღონისძიებების დასახვით, თუ აღნიშნულის შედეგად შემცირდა შესაბამისი ობიექტის საბაზრო ღირებულება. 3. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს მისი საკუთრების შესყიდვის განხორციელება სამართლიანი ანაზღაურების პრინციპის დაცვით, თუ ის ეკონომიკური თვალსაზრისით გახდა გამოუსადეგარი. ასეთ შემთხვევაში ამ მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნის საფუძველი არ იარსებებს. 4. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს ქონებრივი ზიანის ანაზღაურება, თუ ქალაქთმშენებლობითი გეგმების მიღებით, ცვლილებით ან/და გაუქმებით არსებითად იცვლება მისი მიწის ნაკვეთის გამოყენების სახეობა და ამით მცირდება მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება. 5. ამ მუხლის მე-4 ნაწილში განსაზღვრული მოთხოვნის უფლება არ იარსებებს, თუ ქალაქთმშენებლობითი გეგმის ან განაშენიანების ჩამოყალიბებული სისტემის საფუძველზე განსაზღვრული მიწის ნაკვეთის გამოყენების უფლების დადგენიდან გეგმის მიღება/ცვლილება ან/და გაუქმებამდე გასულია 5 წელი. ამ ვადაში არ ითვლება ის პერიოდი, რომელშიც შეზღუდული იყო მშენებლობის ნებართვის გაცემა. 6. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს უფლება აქვს ამ მუხლის მე-4 ნაწილით განსაზღვრული მოთხოვნა დაგეგმვაზე უფლებამოსილ ორგანოს წარუდგინოს ზიანის დადგომიდან 2 წლის ვადაში. მუხლი 50. უპირატესი შესყიდვის უფლება და მესაკუთრის მოთხოვნა ამ უფლების განხორციელების დაკმაყოფილებაზე 1. ამ კოდექსით განსაზღვრული აუცილებელი საჭიროებისათვის სახელმწიფოს ან/და მუნიციპალიტეტს უფლება აქვთ კანონმდებლობით დადგენილი წესით გამოიყენონ მიწის ნაკვეთისა და მასთან მყარად დაკავშირებული შენობა-ნაგებობის უპირატესი შესყიდვის უფლება, თუ: ა) მიწის ნაკვეთი მოქცეულია ქალაქთმშენებლობითი გეგმის მოქმედების არეალში ან/და მიწის ნაკვეთის გამოყენება გულისხმობს საზოგადოებრივი დანიშნულების ან თავდაცვითი ობიექტების მშენებლობას, ქალაქთმშენებლობით რეკონსტრუქციას ან დასახლების განვითარების განხორციელებას; ბ) მიწის ნაკვეთი მოქცეულია ურბანული მემკვიდრეობის ან/და დასახლების ისტორიული ნაწილის ზონაში და ის მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობებთან ერთად ამ ზონის მოთხოვნების შეუსაბამოა. 2. უფლებამოსილმა ადმინისტრაციულმა ორგანოებმა უპირატესი შესყიდვის უფლების გამოსაყენებლად უნდა განსაზღვრონ და დაასაბუთონ ამ უფლების გამოყენების აუცილებლობა და მიზნები და გამოსცენ შესაბამისი სამართლებრივი აქტი, რომელიც უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაციისთვის წარედგინება საჯარო რეესტრს, საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით. 3. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის საფუძველზე განხორციელებული უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაციის შემთხვევაში, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს უფლება აქვს შესაბამისი უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოდან მოითხოვოს შესყიდვის განხორციელება სამართლიანი ანაზღაურების პრინციპის დაცვით. ანაზღაურების ოდენობა განისაზღვრება ამ კოდექსის 49-ე მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი წესის შესაბამისად. 4, უპირატესი შესყიდვის უფლება ექვემდებარება რეგისტრაციას ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონით დადგენილი წესით. მუხლი 51. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობა, მისი განხორციელების მიზანი და გავრცელების სფერო 1. ამ თავის მიზნებისთვის მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობა გულისხმობს ამ თავის მოთხოვნათა დაცვით შემუშავებული განაშენიანების გეგმის განხორციელებისათვის შესაბამისი ტერიტორიული წინაპირობების შექმნას, თუ ამის მიღწევა სხვა გზით შეუძლებელია. 2. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის საჭიროება შეიძლება განპირობებული იყოს: ა) შიდა სატრანსპორტო გზების ან/და საინჟინრო-საკომუნიკაციო ქსელის მოწყობა/გაფართოებით; ბ) სხვა ლოკალური მნიშვნელობის ინფრასტრუქტურული ობიექტების მშენებლობით; 3. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობა გულისხმობს მუნიციპალიტეტის მიერ ამ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული ღონისძიებების განხორციელებისათვის საჭირო მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების მოპოვებას მესაკუთრისათვის სანაცვლო, ტოლფასი ღირებულების მიწის ნაკვეთის საკუთრებაში გადაცემის ან/და შესაბამისი კომპენსაციის გზით. 4. მონაცვლეობის შედეგად, მესაკუთრისთვის გადასაცემი მიწის ნაკვეთის ღირებულება არ უნდა იყოს მის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთის ღირებულებაზე ნაკლები. მიწის ნაკვეთის ღირებულება დგინდება აუდიტორული (საექსპერტო) დასკვნის საფუძველზე, რომელთან და ასევე მიწის ნაკვეთის საკადასტრო რუკ(ებ)ის მომზადებასთან დაკავშირებულ ხარჯებს ანაზღაურებს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის მერია/გამგეობა. 5. თუ კერძო მესაკუთრისთვის გადასაცემი ქონების ღირებულება არატოლფასია, მაშინ მუნიციპალიტეტმა უნდა აუნაზღაუროს ქონების ღირებულებებს შორის არსებული სხვაობა ფულადი თანხით ან/და სხვა ქონებით. 6. თუ მონაცვლეობის ინიციატორი კერძო მესაკუთრეა და მისთვის გადასაცემი ქონების ღირებულება აღემატება მუნიციპალიტეტისთვის გადმოსაცემი ქონების ღირებულებას, მუნიციპალიტეტს უნდა აუნაზღაურდეს ქონების ღირებულებებს შორის არსებული სხვაობა ფულადი თანხით ან/და სხვა ქონებით. 7. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის პროცედურა შესაძლებელია წარიმართოს ქალაქთმშენებლობით ღონისძიებებთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების პარალელურად მიმდინარე ადმინისტრაციული წარმოების მეშვეობით,თუ არსებობს ამ კოდექსის 62-ე მუხლის საფუძველზე შემუშავებული განაშენიანების გეგმის პროექტი. მუხლი 52. ადმინისტრაციული წარმოება მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობასთან დაკავშირებით 1. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის საჭიროების თაობაზე ადმინისტრაციული წარმოება შეიძლება დაიწყოს მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანოს ინიციატივით ან მონაცვლეობის ინიციატორი კერძო მესაკუთრის განცხადების საფუძველზე. 2. მიწის ნაკვეთის მონაცვლეობის საჭიროების თაობაზე გადაწყვეტილებას იღებს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის გამგეობა/მერია, შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულოს თანხმობის საფუძველზე. 3. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრულ გადაწყვეტილებას, საჭიროების შემთხვევაში, შესაძლებელია საფუძვლად დაედოს მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის გეგმა, რომელიც უნდა მოიცავდეს მონაცვლეობის არეალს, მონაცვლეობას დაქვემდებარებული მიწის ნაკვეთების საზღვრებს, მიწის ნაკვეთის ღირებულებას, ახალ საკადასტრო რუკას და ინფორმაციას მესაკუთრეთა და ფულადი კომპენსაციის თაობაზე. 4. მიწის ნაკვეთის მონაცვლეობის საჭიროების შესახებ შესაბამისი გადაწყვეტილების მიღებიდან 2 თვის ვადაში, მუნიციპალიტეტსა და მესკაუთრეს შორის ფორმდება მონაცვლეობის თაობაზე ადმინისტრაციული ხელშეკრულება. 5. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობის ინიციატივით მიწის ნაკვეთის მონაცვლეობის განხორციელების ნაცვლად, შესაძლებელია, ასევე, გამოყენებულ იქნას საქართველოს ორგანული კანონით „ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსით“ გათვალისწინებული ქონების გაცვლის პროცედურა. მუხლი 53. დასახლებათა ტერიტორიის საერთო სარგებლობის ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფა 1. ქალაქთმშენებლობითი გეგმების მოთხოვნათა უზრუნველსაყოფად დასახლებათა ტერიტორიის საერთო სარგებლობის ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფისათვის პასუხისმგებელია მუნიციპალიტეტის შესაბამისი ორგანო, საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრული კომპეტენციის ფარგლებში. 2. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს/მოსარგებლეს უფლება აქვს საკუთარი დაფინანსების ფარგლებში მუნიციპალიტეტის მერიას/გამგეობას მიმართოს ინიციატივით დასახლებათა ლოკალური მნიშვნელობის საერთო სარგებლობის ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფის თაობაზე. დადებითი გადაწყვეტილების შემთხვევაში დაინტერესებულ მხარესთან იდება ადმინისტრაციული ხელშეკრულება. 3. ქალაქთმშენებლობითი გეგმების საფუძველზე განსაზღვრული სიმჭიდროვეების გათვალისწინებით, საერთო სარგებლობის ინსფრასტრუქტურით უზრუნველყოფის სფეროში უფლებამოსილი პირები ვალდებულნი არიან მოახდინონ შესაფერისი გამტარუნარიანობის ქსელების დაგეგმვა და მათი თანმიმდევრული განხორციელება. თავი VI. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებები მუხლი 54. ამ თავის რეგულირების სფერო 1. დასახლებულ უბნებში ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელებასთან დაკავშირებული საკითხები რეგულირდება ამ თავით დადგენილი წესების შესაბამისად. 2. კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი ზონისა და კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის შემთხვევაში ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელებისათვის ამ თავით დადგენილი მოთხოვნების გარდა მოქმედებს შესაბამისი სფეროს კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნები. მუხლი 55. ქალაქთმშენებლობის ღონისძიებების მიზანი 1. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების აუცილებლობა განისაზღვრება არსებული განაშენიანების დეგრადირების ხარისხის, მოსახლეობის საცხოვრებელი და შრომითი პირობებისა და დასახლებათა ფუნქიური უნარის დაქვეითების დონის შესაბამისად. 2. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებები უნდა ემსახურებოდეს საზოგადოებრივ ინტერესებს და უნდა ქმნიდეს ქვეყნის ცალკეული ნაწილების განვითარების შესაძლებლობას სოციალური, კულტურული, ჰიგიენური, ეკონომიკური და გარემოსდაცვითი მოთხოვნების გაუმჯობესების თვალსაზრისით. მუხლი 56. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განმახორციელებელი პირი, დაფინანსება და გაზრდილი ფართობის საკუთრებაში გადაცემის წესი 1. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელების უფლება აქვს მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელ ორგანოს, მის მიერ დაფუძნებულ იურიდიულ პირს (ნებართვის მაძიებელი), რომელიც უფლებამოსილია მიიღოს მშენებლობის ნებართვა ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების არეალში მდებარე ნებისმიერ უძრავ ქონებაზე. 2. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების არეალში მდებარე მრავალბინიანი სახლის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ან ინდივიდუალური სახლის მესაკუთრის თანხმობა საჭირო არ არის, გარდა ამ მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევებისა. 3. თუ დაგეგმილი ღონისძიების შედეგად შენობის საერთო ფართობი იზრდება 5 პროცენტზე მეტით, ისე, რომ გაზრდილი ფართობი იზოლირებულია და მისი ფუნქციონირება შესაძლებელია დამოუკიდებლად, მაშინ აუცილებელია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის კრებაზე უმრავლესობით მიღებული თანხმობა, ინდივიდუალური მესაკუთრის შემთხვევაში კი აუცილებელია მესაკუთრის თანხმობა. 4. ცალკეული შენობა-ნაგებობის მიმართ შესაბამისი ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების ინიციატორი ან/და განმახორციელებელი შეიძლება ასევე იყოს ინდივიდუალური მესაკუთრე ან/და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა, ან მისი სახელით მესამე პირი. 5. ქალაქთმშენებლობითი შესაძლებელია ღონისძიებების დაფინანსდეს არეალში სახელმწიფო მდებარე ბიუჯეტის, უძრავი ქონების გაუმჯობესება მუნიციპალიტეტის ბიუჯეტის, ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელი პირის, უძრავი ქონების მესაკუთრის ან/და მესამე პირის სახსრებით. 6. თუ ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებით შენობის საერთო ფართობი იზრდება 5 პროცენტზე მეტით, გაზრდილი ფართობი იზოლირებულია და მისი ფუნქციონირება შესაძლებელია დამოუკიდებლად, მაშინ გაზრდილი ფართობი საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდება ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელი პირის ან/და უძრავი ქონების მესაკუთრის საკუთრებად, ფართობის გაზრდის დაფინანსებისათვის მესაკუთრის მიერ გაწეული ხარჯების პროპორციულად. 7. თუ გაზრდილი ფართობი შენობის საერთო ფართობის 5 პროცენტზე ნაკლებია ან/და გაზრდილი ფართობი არ არის იზოლირებული და მისი დამოუკიდებლად დამატებული ფართობი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საკუთრებაა. ფუნქციონირება შეუძლებელია, 8. თუ ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების არეალში მდებარე უძრავი ქონება ავარიულია, რომელიც არ ექვემდებარება გამაგრებას და მისი არსებობა საფრთხეს უქმნის ადამიანის ჯანმრთელობას ან/და სიცოცხლეს, მაშინ აუცილებელია დემონტაჟი და ახალი შენობის აშენება, რაც ხორციელდება შენობის მესაკუთრის თანხმობის გარეშე. ახლად აშენებული შენობის ფართობი სულ მცირე ძველი შენობის ფართობის ტოლი უნდა იყოს და აღემატებოდეს დემონტირებული შენობის ღირებულებას. მუხლი 57. დაინტერესებული პირების ინფორმირება 1. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების თაობაზე წინასწარ უნდა იქნეს ინფორმირებული ყველა დაინტერესებული მესაკუთრე ან/და უძრავი ქონების მოსარგებლე პირი. ინფორმირება ხდება შესაბამისი მუნიციპალიტეტის მერიის/გამგეობის ოფიციალური ვებგვერდის, ხოლო საჭიროების შემთხვევაში, ასევე, მასმედიის საშუალებებით. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული პირების გარდა, ყველას აქვს უფლება წარმოადგინოს წარმოადგინოს თავისი მოსაზრება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 118-ე მუხლით დადგენილი წესის შესაბამისად. მუხლი 58. მოსამზადებელი კვლევები 1. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებამდე მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო ახორციელებს მოსამზადებელ კვლევებს, რომლის საფუძველზე განისაზღვრება ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების საჭიროება, ასევე, მისი სოციალური, ეკონომიკური და გარემოსდაცვითი ასპექტები. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული მოსამზადებელი კვლევები არ ტარდება, თუ ამ ტერიტორიაზე უკვე არსებობს შესაბამისი აქტუალური ინფორმაცია. მუხლი 59. გადაწყვეტილება ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების თაობაზე ამ კოდექსის 55-ე, 57-ე და 58-ე მუხლების მოთხოვნათა დაცვით მუნიციპალიტეტის საკრებულო შესაბამისი მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანოს წარდგინებით ამტკიცებს ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების გეგმას, რომელიც უნდა ადგენდეს ასეთი ღონისძიებების მიზნებსა და არეალს, რაც ასევე შესაძლებელია მოიცავდეს მოსალოდნელი ნეგატიური შედეგების შემცირებისა და აღმოფხვრისაკენ მიმართულ სოციალურ, ეკონომიკურ, გარემოსდაცვით, კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის, სამშენებლო, ინფრასტრუქტურულ და სხვა მსგავსი სახის ასპექტებს. მუხლი 60. სარგებლობის უფლების დროებითი შეზღუდვა ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებბების არეალში 1. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების არეალში ნებართვის გაცემაზე უფლებამოსილ ორგანოს შეუძლია დასაბუთებული უარის საფუძველზე შეაჩეროს მშენებლობის ნებართვის გაცემის თაობაზე დაწყებული ადმინისტრაციული წარმოება. 2. ამ მუხლის პირველ ნაწილში დადგენილი შეზღუდვის მოქმედება არ უნდა აღემატებოდეს 3 თვეს. 3. თუ ამ მუხლის მე-2 ნაწილით დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ არ განახლდა მშენებლობის ნებართვის გაცემის პროცედურა, მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება, რომლის ოდენობა განისაზღვრება ამ კოდექსის 49-ე მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი წესით. მუხლი 61. განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავება ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების არეალისათვის 1. საჭიროების შემთხვევაში, ამ კოდექსის 59-ე მუხლის შესაბამისად მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო უზრუნველყოფს განაშენიანების დეტალური გეგმის პროექტის შემუშავებას. 2. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების არეალისათვის შემუშავებული განაშენიანების დეტალური გეგმის განხორციელებაზე პასუხისმგებელია მუნიციპალიტეტი. მუხლი 62. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების არეალისათვის განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავების წესი ამ კოდექსის 61-ე მუხლით განსაზღვრული განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავებაში დაინტერესებული საზოგადოებისა და ადმინისტრაციული ორგანოების მონაწილეობასთან დაკავშირებული ურთიერთობები წესრიგდება ამ კოდექსის 43-ე მუხლით დადგენილი წესის შესაბამისად. მუხლი 63. გამარტივებული წარმოება ქალაქთმშენებლობით ღონისძიებებთან დაკავშირებით თუ ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებები არ საჭიროებს განაშენიანების გეგმების შემუშავებას, მაშინ ის წესრიგდება მხოლოდ მშენებლობის ნებართვის გაცემისათვის დადგენილი წესების შესაბამისად. კარი III. ძირითადი მოთხოვნები მიწის ნაკვეთის განაშენიანების, შენობა-ნაგებობისა და სამშენებლო მასალის მიმართ თავი VII. მიწის ნაკვეთის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირება მუხლი 64. ამ თავის მიზნები და ძირითადი პრინციპები 1. ამ თავის მიზანია მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენებისა და განაშენიანებისათვის ძირითადი სანებართვო წინაპირობების დადგენა და სამშენებლო საქმიანობის საუკეთესო პრაქტიკის დამკვიდრებისათვის ხელის შეწყობა. 2. ამ თავის მიზანია ასევე არასამშენებლო ტერიტორიაზე მდებარე მიწის ნაკვეთის დაცვისა და მისი საგამონაკლისო წესით განაშენიანების პირობების დადგენა. 3. მიწის ნაკვეთის განაშენიანებისას დაცული უნდა იქნეს ადამიანის ჯანმრთელობა, ცხოვრების ბუნებრივი პირობები, საზოგადოებრივი უსაფრთხოება და წესრიგი. მუხლი 65. მიწის ნაკვეთის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი საფუძველი 1. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების რეგულირების ძირითადი საფუძველია განაშენიანების დეტალური გეგმა, ამ კოდექსის 66-ე მუხლის შესაბამისად. 2. სხვა შემთხვევები, რომელსაც არ მოიცავს ამ მუხლის პირველი ნაწილი, რეგულირდება ამ კოდექსის 67-ე და 68-ე მუხლებისა და ძირითადი დებულებების შესაბამისად. 3. განაშენიანების დეტალური გეგმით დადგენილ ფუნქციურ ზონებსა და საჯარო რეესტრის ამონაწერით განსაზღვრულ მიწის ნაკვეთის დანიშნულებას შორის განსხვავების შემთხვევაში, მშენებლობის ნებართვის გაცემის მიზნებისთვის უპირატესობა ენიჭება ქალაქთმშენებლობით გეგმებს. ამ შემთხვევაში სასოფლო-სამეურნეო მიწის დანიშნულების ცვლილებასთან დაკავშირებით მოქმედებს შესაბამისი სფეროს მომწესრიგებელი კანონმდებლობა. მუხლი 66. მიწის ნაკვეთი, რომელიც მდებარეობს განაშენიანების დეტალური გეგმის მოქმედების არეალში 1. მიწის ნაკვეთზე, რომელიც მდებარეობს განაშენიანების დეტალური გეგმით დაფარულ არეალში, მშენებლობა ნებადართულია ამ გეგმის შესაბამისად. 2. განაშენიანების დეტალური გეგმა არის მშენებლობის ნებართვის გაცემის ძირითადი საფუძველი. მუხლი 67. მიწის ნაკვეთი, რომელიც მდებარეობს განაშენიანების ჩამოყალიბებულ სისტემაში 1. მიწის ნაკვეთზე, რომელიც მდებარეობს განაშენიანების ჩამოყალიბებულ სისტემაში (დაუგეგმავი შიგა ტერიტორია) და არ არის დაფარული განაშენიანების დეტალური გეგმით, მშენებლობა ნებადართულია მოქმედი ქალაქთმშენებლობითი გეგმების (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) და ძირითადი დებულებების მოთხოვნათა საფუძველზე, თუ ის გამოყენების სახეობის, განაშენიანების პარამეტრების, განაშენიანების სახეობის და მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობის განთავსების თვალსაზრისით შეესაბამება განაშენიანების არსებულ გარემოს და არ ეწინააღმდეგება სამეზობლო ინტერესებს. 2. განაშენიანების ჩამოყალიბებულ სისტემაში მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები დგინდება ამ კოდექსის 103-ე და 104-ე მუხლებისა და ძირითადი დებულებებით დადგენილი წესის შესაბამისად. 3. კერძო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე დასაშვებია ინდივიდუალური განაშენიანების საცხოვრებელი არსებული სახლების გარემოს მშენებლობა, შესაბამისად. ასეთ სასოფლო-სამოსახლო მიწის ნაკვეთებზე ქვეზონის ან/და მშენებლობა ასევე ნებადართულია ამ კოდექსის 68-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად. მუხლი 68. მიწის ნაკვეთი, რომელიც მდებარეობს განაშენიანების ჩამოყალიბებული სისტემის გარეთ 1. მიწის ნაკვეთზე, რომელიც მდებარეობს განაშენიანების ჩამოყალიბებული სისტემის გარეთ და რომელზეც არ ვრცელდება განაშენიანების დეტალური გეგმა (დაუგეგმავი გარე ტერიტორია), როგორც წესი, მშენებლობა არ არის ნებადართული. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულ მიწის ნაკვეთზე ნებადართულია მხოლოდ შესაბამისი ტერიტორიის ფუნქციით განპირობებული შენობა-ნაგებობის მშენებლობა, მოქმედი სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმებისა (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) და ძირითადი დებულებების მოთხოვნათა საფუძველზე, თუ ეს არ უპირისპირდება საზოგადოებრივ ინტერესებს. მუხლი 69. შეუსაბამო მიწის ნაკვეთი ან/და შენობა-ნაგებობა 1. მიწის ნაკვეთს ან/და შენობა-ნაგებობას, რომელიც არ შეესაბამება განაშენიანების გეგმებით ან/და ძირითადი დებულებებით ნებადართულ გამოყენების სახეობას, განაშენიანების პარამეტრებს, მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობის განთავსების წესებს, მიწის ნაკვეთის ფართობის პარამეტრებს, ან მდებარეობს არასამშენებლო ტერიტორიაზე, მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანოს მიერ ენიჭება შეუსაბამო მიწის ნაკვეთის ან/და შენობა-ნაგებობის სტატუსი. 2. შეუსაბამო მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობის შემდგომი განვითარება (ახალი მშენებლობა, მნიშვნელოვანი რეკონსტრუქცია ან/და ადაპტაცია, მიწის ნაკვეთის დაყოფა-გაერთიანება) ხორციელდება შეუსაბამობის აღმოფხვრის ან შემცირების პირობით. 3. თუ მიწის ნაკვეთი ან/და შენობა-ნაგებობა იმავდროულად შედის კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ზონაში, დაცული ტერიტორიების, ტყის ფონდის, წყლის ფონდის ან წიაღის ფონდის მიწების არეალში ან მასზე ვრცელდება სხვა რეჟიმები, მაშინ მისი სამშენებლოდ გამოყენების პირობები უნდა ითვალისწინებდეს ამ ზონის ან/და რეჟიმების მოთხოვნებსაც. 4. დასახლების ურბანული მემკვიდრეობის ნაწილში განაშენიანების დეტალური გეგმით შესაძლებელია დადგინდეს ამ მუხლის 1-ლი ნაწილით განსაზღვრული ასპექტებისთვის ინდივიდუალური მაჩვენებლები. მუხლი 70. მიწის ნაკვეთის დაყოფა/გაერთიანება 1. დაუშვებელია მიწის ნაკვეთის ისეთი დაყოფა/გაერთიანება, რომლის შედეგადაც წარმოიშვება ამ კოდექსის 85-ე მუხლის პირველი ნაწილის თვალსაზრისით შეუსაბამო მიწის ნაკვეთი. 2. მიწის ნაკვეთის დაყოფის შემთხვევაში, რომელზეც განთავსებულია შენობა-ნაგებობა, გათვალისწინებული უნდა იქნეს ასევე ამ კოდექსის 66-ე-68-ე და 73-ე მუხლებით დადგენილი მოთხოვნები. მუხლი 71. მიწის ნაკვეთზე აუცილებელი გზისა და სერვიტუტების დადგენა 1. სახელმწიფოს ან/და მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე შესაძლებელია უფლებამოსილი ორგანოს ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის საფუძველზე დადგინდეს აუცილებელი გზა ან/და სერვიტუტი, თუ ის განპირობებულია სახელმწიფო, საზოგადოებრივი ან კერძო ინტერესებით. 2. კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე აუცილებელი გზისა და სერვიტუტის დადგენასთან დაკავშირებული ურთიერთობები წესრიგდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად. 3. თუ აღმოიფხვრა ფაქტობრივი გარემოებები, რომელიც საფუძვლად დაედო ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული უფლებების დადგენას, მაშინ შესაბამისი ადმინისტრაციული ორგანო აუქმებს აუცილებელი გზის ან სერვიტუტის უფლებას. მუხლი 72. მიწის ნაკვეთის უზრუნველყოფა საერთო სარგებლობის საინჟინრო-საკომუნიკაციო და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით 1. მიწის ნაკვეთზე ახალი მშენებლობა ან/და რეკონსტრუქცია ნებადართულია მხოლოდ იმ შემთხვევებში, თუ ის სათანადოდ უზრუნველყოფილია ან უზრუნველყოფილი იქნება საერთო სარგებლობის საინჟინრო-საკომუნიკაციო ქსელითა და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით. მიწის ნაკვეთის სამომავლოდ უზრუნველყოფის შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვა გაიცემა შესაბამისი პირობით. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული მიზნებისთვის სანებართვო დოკუმენტაციაში წარდგენილი უნდა იქნეს შესაბამისი ტექნიკური პირობა მიწის ნაკვეთის და მასზე განსათავსებული შენობა-ნაგებობების საერთო სარგებლობის საინჟინრო-საკომუნიკაციო ქსელით (წყალმომარაგების და საკანალიზაციო ქსელით) უზრუნველყოფის შესახებ, რომელიც წინასაპროექტო კვლევის ნაწილია. 3. მიწის ნაკვეთის უზრუნველყოფა სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით გულისხმობს ისეთი სამანქანო მისასვლელის არსებობას, რომელიც შესაბამისობაში იქნება სახანძრო უსაფრთხოების ნორმებთან, მათ შორის, სერვიტუტის გამოყენებით, ხოლო მიწის ნაკვეთის საერთო სარგებლობის საინჟინრო- საკომუნიკაციო ქსელით უზრუნველყოფა გულისხმობს შესაბამისი გამტარუნარიანობის მქონე ქსელით უზრუნველყოფას, კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნების დაცვით. 4. ამ მუხლის პირველი-მე-3 ნაწილებით დადგენილი მოთხოვნები არ ვრცელდება იმ შენობანაგებობათა მიმართ, რომლისთვისაც ასეთი საჭიროება, მისი თავისებურებიდან ან/და მცირე მოცულობისა და ტერიტორიული მდებარეობიდან გამომდინარე, არ არსებობს. ასეთი გამონაკლისი დგინდება მთავრობის სამართლებრივი აქტით. 5. ამ მუხლის პირველი-მე-3 ნაწილებით დადგენილი მოთხოვნების დაცვით მშენებლობის ნებართვის გაცემის შემთხვევაში ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო 10 სამუშაო დღის ვადაში ამ კოდექსის 103-ე მუხლის მე-3 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ ინფორმაციას უგზავნის საინჟინრო/საკომუნიკაციო ქსელის მომწოდებელ (ლიცენზიის მფლობელ) კომპანიას. 6. შენობა-ნაგებობის კავშირგაბმულობის ხაზებით (ქსელებით) და ბუნებრივი აირით უზრუნველყოფა ხორციელდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით. მუხლი 73. მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობის საინჟინრო/საკომუნიკაციო ქსელით უზრუნველყოფის რეგულირება 1. დაინტერესებული პირის მოთხოვნის შემთხვევაში მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობის წყლით, საკანალიზაციო ქსელით და ბუნებრივი აირით უზრუნველყოფა უნდა მოხდეს შესაბამისი ძირითადი საინჟინრო/საკომუნიკაციო ქსელის მიმწოდებლის (ლიცენზიის მფლობელის) მიერ, ამ მუხლით და საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესის შესაბამისად. 2. განაწილების მიმწოდებლის (ლიცენზიის მფლობელის) მიერ რეგულირებული მიერთების ფარგლებში მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობის წყლით, საკანალიზაციო ქსელით და ბუნებრივი აირით უზრუნველყოფის თაობაზე ტექნიკური პირობა უნდა გაიცეს განცხადების წარდგენიდან არაუგვიანეს 10 სამუშაო დღის ვადაში. 3. დერეგულირებული მიერთების ფარგლებში, თუ მოცემულ ეტაპზე მიწის ნაკვეთის ან/და შენობანაგებობის შესაბამისი ქსელით უზრუნველყოფის შესაძლებლობა არ არსებობს, მაგრამ არსებობს შესაბამის ტერიტორიაზე მათი განვითარების წინაპირობები, მიმწოდებელს (ლიცენზიის მფლობელს) უფლება არა აქვს უარი თქვას ასეთი განვითარების შესაძლებლობაზე, რომლის ფინანსური უზრუნველყოფა წესრიგდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით. 4. ამ მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრულ შემთხვევაში მიმწოდებლის (ლიცენზიის მფლობელის) მიერ მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობის წყლით, საკანალიზაციო ქსელით და ბუნებრივი აირით უზრუნველყოფის თაობაზე ტექნიკური პირობა უნდა გაიცეს არაუგვიანეს 20 სამუშაო დღის ვადაში. მუხლი 74. მიწის ნაკვეთზე მიჯნის ზონის რეგულირება 1. მიჯნის ზონის რეგულირების მიზანია ინსოლაციის, ბუნებრივი განათებულობის, განიავების, სახანძრო უსაფრთხოების, ევაკუაციისა და ტერიტორიათა გამწვანების მოთხოვნათა დაცვა. 2. მიჯნის ზონა არის მიწის ნაკვეთის ან/და საზოგადოებრივი სივრცის ის ნაწილი, რომელზეც დაუშვებელია შენობა-ნაგებობის განთავსება. 3. მიჯნის ზონა არის ორი სახის - საზოგადოებრივი მიჯნის ზონა და სამეზობლო მიჯნის ზონა. 4. სამეზობლო მიჯნის ზონის დაცვა არ არის აუცილებელი, თუ განაშენიანების გეგმით, ასევე, კანონმდებლობის საფუძველზე, სავალდებულო ან ნებადართულია შენობა-ნაგებობის მიწის ნაკვეთის საზღვარზე განთავსება. 5. მიჯნის ზონების რეგულირებას განსაზღვრავს ძირითადი დებულებები, რომელიც უნდა მოიცავდეს: ა) მიჯნის ზონების ერთმანეთთან მიმართებას და შენობის დაშორების ანგარიშის წესს; ბ) მიჯნის ზონის მიმართ შენობის პარამეტრების (მათ შორის სიმაღლის) განსაზღვრის წესს; გ) მიჯნის ზონაში შენობის ნაწილების შეჭრის წესს; დ) მიჯნის ზონაში დამხმარე შენობა-ნაგებობების განთავსების წესს. მუხლი 75. მიწის ნაკვეთზე წყალგამტარიანობისათვის აუცილებელი ადგილების შენარჩუნება 1. მიწის ნაკვეთების განაშენიანებისას უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს ნიადაგში ატმოსფერული ნალექის გამტარიანობისათვის აუცილებელი თავისუფალი ადგილების შენარჩუნება, გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტით დადგენილი ფართობის გათვალისწინებით, თუ ქალაქთმშენებლობითი გეგმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული თავისუფალი ადგილების შენარჩუნება ასევე გულისხმობს მიწის ზედაპირის ისეთნაირად მოპირკეთებას, რომ შესაძლებელი იყოს ნიადაგში ატმოსფერული ნალექის გამტარიანობა. მუხლი 76. მიწის ნაკვეთზე ავტოსადგომების მოწყობა მიწის ნაკვეთზე ავტოსადგომის მოწყობასთან დაკავშირებული ურთიერთობები წესრიგდება ძირითადი დებულებების შესაბამისად, რომელთან დაკავშირებით გამონაკლისი ან/და დამატებითი პირობები დგინდება მუნიციპალიტეტის საკრებულოს სამართლებრივი აქტით. მუხლი 77. მიწის ნაკვეთის შემოღობვის ზოგადი წესი 1. მიწის ნაკვეთი ისე უნდა იქნეს შემოღობილი, რომ მოხდეს განათებულობისა და განიავების, სოციალური ინტეგრაციის, დასახლების იერსახის ესთეტიურობის ხარისხის ამაღლების და სხვა საჯარო ინტერესების დაცვის უზრუნველყოფა. 2. ძირითად დებულებებსა და განაშენიანების გეგმებში მიწის ნაკვეთის შემოღობვის პირობები უნდა ემყარებოდეს ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულ პრინციპებს. თავი VIII. ძირითადი მოთხოვნები შენობა-ნაგებობის მიმართ მუხლი 78. შენობა-ნაგებობის მიმართ ძირითადი მოთხოვნების დამაკონკრეტებელი ტექნიკური რეგლამენტები და სტანდარტები 1. ამ კოდექსის მიზნებისთვის ტექნიკური რეგლამენტები და სტანდარტები განმარტებული უნდა იქნეს პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის შესაბამისად. 2. ამ თავით განსაზღვრული მოთხოვნები კონკრეტიზებული უნდა იქნეს საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით დამტკიცებული ტექნიკური რეგლამენტითა და სტანდარტებით. 3. საქართველოს მთავრობის მიერ ამ თავით განსაზღვრული მოთხოვნების თაობაზე შესაბამისი ტექნიკური რეგლამენტის შემუშავებისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს შენობა-ნაგებობის დაპროექტების, მშენებლობისა და ექსპლუატაციის თაობაზე: ა) სტანდარტიზაციის ევროპული კომიტეტის (CEN) მიერ შემუშავებული სამშენებლო კოდები (ევროკოდები), ბ) სხვა საერთაშორისო სტანდარტები. 4. ამ მუხლით განსაზღვრული რეგლამენტებისა და სტანდარტების შემუშავებისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს ასევე საერთაშორისო და ეროვნული საუკეთესო პრაქტიკა. 5. კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლების შემთხვევაში, ამ მუხლით განსაზღვრული რეგლამენტებისა და სტანდარტების შემუშავებისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს ასევე, შესაბამისი სფეროს მომწესრიგებელი კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნები. 6. ტექნიკური რეგლამენტების და სტანდარტების შემუშავებასთან, მიღებასთან და გამოყენებასთან დაკავშირებული საკითხები წესრიგდება პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის შესაბამისად. მუხლი 79. ზოგადი მოთხოვნები შენობა-ნაგებობის მიმართ 1. შენობა-ნაგებობა მისი ექსპლუატაციის პერიოდში უნდა პასუხობდეს მისთვის გათვალისწინებულ ფუნქციას, ადამიანის ჯანმრთელობის დაცვის, გარემოს უვნებლობის, უსაფრთხოებისა და კეთილმოწყობის მოთხოვნებს. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული მოთხოვნებით უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს შენობა-ნაგებობის მაქსიმალური ხანმედეგობა. 3. ამ თავით დადგენილი მოთხოვნების კონკრეტიზაციისას მხედველობაში უნდა იქნეს მიღებული შენობა-ნაგებობათა კლასებისათვის დადგენილი რისკის მახასიათებლები. 4. ამ კოდექსის ძალაში შესვლამდე აშენებული შენობა-ნაგებობის რეკონსტრუქციისას მაქსიმალურად უნდა იქნეს დაცული ამ თავით დადგენილი მოთხოვნები. მუხლი 80. შენობა-ნაგებობის არქიტექტურულ/ესთეტიკური პარამეტრების რეგულირება 1. შენობა-ნაგებობის არქიტექტურულ/ესთეტიკური პარამეტრები დგინდება ძირითადი დებულებებით, რომლის მიზანია მაღალი ესთეტიკური ღირებულების განაშენიანების ჩამოყალიბება/შენარჩუნება და ცხოვრების ხარისხის ამაღლება. 2. მუნიციპალიტეტის საკრებულოს გადაწყვეტილებით, განსაზღვრულ ცალკეულ არეალებში (ან/და ცალკეული შენობა-ნაგებობის მიმართ), რომელსაც აქვს მაღალი ურბანული ღირებულება ან/და თუ მისი არქიტექტურულ/ესთეტიკური გადაწყვეტის მიმართ არსებობს მაღალი საზოგადოებრივი ინტერესი, ახალი მშენებლობის ან შენობა-ნაგებობის არსებითი რეკონსტრუქციის არქიტექტურული ესკიზი/პროექტი შერჩეული უნდა იქნეს ღია კონკურსის წესით. 3. ღია კონკურსის გადაწყვეტილებას, წესით რომელმაც შერჩეული მშენებლობის (გამარჯვებული) ნებართვის გაცემის პროექტი ან/და წარმოადგენს სამშენებლო წინასწარ სამუშაოების განხორციელების პროცესში შესაძლებელია განიცადოს მხოლოდ არაარსებითი ხასიათის კორექტირება. 4. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული კონკურსის ჩატარების, გამარჯვებულის გამოვლენის, კონკურსთან დაკავშირებულ ვადებს, ხარჯების თანადაფინანსებისა და გადაწყვეტილების გასაჩივრების წესს განსაზღვრავს საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტი, საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით. კონსკურსთან დაკავშირებული ვადა არ იანგარიშება მშენებლობის ნებართვის გაცემისთვის განსაზღვრულ ვადაში. 5. შენობა-ნაგებობის ესტეთიკური მხარე არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს ჩამოყალიბებული ღირებული განაშენიანებით დამკვიდრებულ პრინციპებს და ამავდროულად უნდა პასუხობდეს თანამედროვე მოთხოვნებს. ესთეტიკური პარამეტრები დეტალურად რეგულირდება მუნიციპალიტეტის საკრებულოს სამართლებრივი აქტის საფუძველზე. 6. თუ საკრებულოს მიერ არ არის დადგენილი ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული არეალი ან/და შენობა-ნაგებობა და კონკრეტულ შემთხვევაში არსებობს საზოგადოების დასაბუთებული მოთხოვნა, მაშინ მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო მიმართავს საკრებულოს შესაბამისი გადაწყვეტილების მიღების ინიციატივით. 7. ამ მუხლის მე-6 ნაწილით განსაზღვრულ შემთხვევაში, ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება ჩერდება არაუმეტეს 30 კალენდარული დღით. მუხლი 81. შენობა-ნაგებობის კონსტრუქციული სიმტკიცე, მდგრადობა და საიმედობა შენობა-ნაგებობა ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომ მისი ექსპლუატაციის განმავლობაში ზღვრული საანგარიშო დატვირთვისას: ა) სამშენებლო ნაკეთობამ ან/და კონსტრუქციამ, მათი შეერთების კვანძებმა, შენობა-ნაგებობის საძირკვლმა არ განიცადოს რღვევა და შინარჩუნოს სიმტკიცე; ბ) შენობა-ნაგებობამ შეინარჩუნოს მდგრადობა/წონასწორობა, ხოლო მისი დეფორმაცია არ უნდა აღემატებოდეს დასაშვებ ზღვარს; გ) შენობა-ნაგებობის მზიდი კონსტრუქციები და საინჟინრო სისტემები იყოს საიმედო და მისი ექსპლუატაციის მთელ პერიოდში, განსაკუთრებით სეისმური ზემოქმედებისას შეასრულოს ტექნიკური რეგლამენტით გათვალისწინებული მოთხოვნები. მუხლი 82. სახანძრო უსაფრთხოების დაცვა საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით შენობა-ნაგებობა ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომ ხანძრის დროს: ა) შენობა-ნაგებობამ შეინარჩუნოს სიმტკიცე და მდგრადობა; ბ) მინიმუმამდე იქნეს დაყვანილი შენობა-ნაგებობის სხვა ნაწილებში ცეცხლის ან/და კვამლის გარცელება; გ) მინიმუმამდე იქნეს დაყვანილი ცეცხლის მომიჯნავე შენობა-ნაგებობაზე გავრცელება; დ) შესაძლებელი იქნეს ადამიანების უსაფრთხო ევაკუაცია და სახანძრო-სამაშველო დანაყოფების მიერ ხანძრის ჩაქრობის, ადამიანების და ქონების გადარჩენის განხორციელება. მუხლი 83. ჰიგიენის, ჯანმრთელობისა და გარემოს დაცვა შენობა-ნაგებობა ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომ მისი ექსპლუატაციის პერიოდში უზრუნველყოფილი იქნეს იქ მაცხოვრებელთა, მეზობლების ან/და დასაქმებულ პირთა ინტერესები მათი ჯანმრთელობის დაცვისა და ბუნებრივი განათებულობისა და ინსოლაციის უზრუნველყოფის თვალსაზრისით. მუხლი 84. უსაფრთხოების დაცვა შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციისას 1. შენობა-ნაგებობა ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომ მისი ექსპლუატაციის პერიოდში საფრთხე არ შეუქმნას ადამიანის სიცოცხლეს და ჯანმრთელობას. განსაკუთრებით გათვალისწინებული უნდა იქნეს ელექტროგაყვანილობის დაზიანების, სამშენებლო მასალებისა და ნაკეთობათა ჩამოვარდნის, დაჯახების, აფეთქების, წაქცევის და სხვა საკითხები. 2. შენობა-ნაგებობის დაპროექტებისა და მშენებლობისას გათვალისწინებული უნდა იყოს ასევე სამოქალაქო უსაფრთხოების საინჟინრო-ტექნიკური ღონისძიებები, რომლებიც მიმართულია საგანგებო სიტუაციებისაგან მოსახლეობის დაცვის, მოსალოდნელი დანაკარგებისა და ნგრევების შემცირებისაკენ, სამაშველო და სხვა გადაუდებელი სამუშაოებისათვის აუცილებელი ხელშემწყობი პირობების შექმნისაკენ. მუხლი 85. შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირთათვის შენობა-ნაგებობების გამოყენების შესაძლებლობის უზრუნველყოფა 1. შენობა-ნაგებობა (გარდა ინდივიდუალური საცხოვრებლისა) ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომ მოხდეს შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირთათვის კანონმდებლობით განსაზღვრული პირობების დაცვა. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული მოთხოვნა აგრეთვე ვრცელდება ამავე მუხლის პირველ ნაწილში მითითებული შენობა-ნაგებობების მიწის ნაკვეთებზე, ასევე, საზოგადოებრივ სივრცეზე (პარკი, ბაღი, ბულვარი, სკვერი, ქუჩა, ტროტუარი და ასე შემდეგ). მუხლი 86. ხმაურისაგან დაცვის უზრუნველყოფა შენობა-ნაგებობა ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომ მისი მომხმარებლების ან/და მის სიახლოვეში მყოფი პირებისათვის საქართველოში მოქმედი ხმაურის ნორმების შესაბამისად უზრუნველყოფილი იქნეს საკუთრების დანიშნულებისამებრ გამოყენება, დასვენებისა და შესაბამისი სამუშაო პირობების დაცვა. მუხლი 87. შენობა-ნაგებობის ენერგოეფექტიანობა შენობა-ნაგებობის მაქსიმალური ენერგოეფექტურობა უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს მისი ორიენტაციით, სათანადო არქიტექტურულ-გეგმარებითი სტრუქტურით, შემომზღუდავი კონსტრუქციების თბოიზოლაციით და ენერგოდამზოგავი აღჭურვილობა-დანადგარების გამოყენებით. მუხლი 88. განახლებადი ენერგიის გამოყენება 1. შენობა-ნაგებობის დაპროექტებისა და მშენებლობისას მხედველობაში უნდა იქნეს მიღებული განახლებადი ენერგიის გამოყენების შესაძლებლობები. 2. განახლებადი ენერგიის გამოყენება შენობა-ნაგებობაში შეიძლება მოიცავდეს შემდეგ ტექნიკურ საშუალებებს: ა) მზის ენერგიის პასიურ გამოყენებას; ბ) მზის ენერგიის აქტიურ გამოყენებას (მზის ენერგიაზე ფუნქციონირებად წყლის გამათბობელ დანადგარებს, ცხელი წყლის მომარაგების კომბინირებულ სისტემებს, მზის ფოტოელემენტებს); გ) ქარის ენერგიის გამოყენებას; დ) გეოთერმული გათბობის/გაგრილებისა და ცხელი წყლის მომარაგების სისტემებს; ე) სხვა სისტემებს, რომელიც იძლევა განახლებადი ენერგიის ეფექტიანად გამოყენების შესაძლებლობას. თავი IX. ძირითადი მოთხოვნები სამშენებლო მასალის ხარისხის მიმართ მუხლი 89. ზოგადი მოთხოვნები სამშენებლო მასალის მიმართ 1. ამ თავის მიზნებისათვის სამშენებლო მასალა არის სამშენებლო მიზნებისათვის წარმოებული და პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის მოთხოვნათა შესაბამისად ბაზარზე განთავსებული პროდუქტი, რომელიც გამოიყენება შენობა-ნაგებობის ასაშენებლად. 2. სამშენებლო მასალა, რომელიც განთავსებული იქნება საქართველოს ბაზარზე ან/და გამოყენებული იქნება საქართველოს ტერიტორიაზე, უნდა ქმნიდეს ამ კოდექსის VIII თავით დადგენილი მოთხოვნების განხორციელების ფაქტობრივ წინაპირობებს. 3. სამშენებლო მასალის თაობაზე ტექნიკური რეგლამენტის შემუშავებისას მხედველობაში უნდა იქნეს მიღებული როგორც ამ თავით დადგენილი მოთხოვნები, ისე შენობა-ნაგებობათა კლასებისათვის დადგენილი რისკის მახასიათებლები. 4. სამშენებლო მასალების ბაზარზე განთავსება შეიძლება განხორციელდეს საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად. მუხლი 90. სამშენებლო მასალის შესაბამისობის შეფასება ამ თავით განსაზღვრული სამშენებლო მასალების შესაბამისობის შეფასება ხორციელდება პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის VIII თავის შესაბამისად. მუხლი 91. ინფორმაცია სამშენებლო მასალის ხარისხის შესახებ სამშენებლო მასალის შესახებ ინფორმაციის მომხმარებლისათვის მიწოდება ხორციელდება პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის მე-12 მუხლის შესაბამისად. კარი IV. მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესი და წინაპირობები თავი X. ზოგადი დებულებანი მუხლი 92. მშენებლობის დასაშვებობის წინაპირობები და გამონაკლისის შესაძლებლობა 1. მშენებლობა დასაშვებია, თუ სანებართვო დოკუმენტაცია აკმაყოფილებს ამ კოდექსის III კარით, ამ თავით და საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ სხვა მოთხოვნებს. 2. ძირითადი დებულებებით გათვალისწინებული საგამონაკლისო გამოყენების სახეობა დასაშვებია, თუ მისი მდებარეობა, მოცულობა და ფუნქციური დანიშნულება არ ეწინააღმდეგება ქვეზონის თავისებურებას ან/და სამეზობლო ინტერესების დაცვის პრინციპს. 3. ძირითადი დებულებებით ქვეზონისათვის დაშვებული გამოყენების სახეობა შესაძლებელია არ იქნას ნებადართული, თუ ის, მისი მდებარეობის, მოცულობისა და ფუნქციური დანიშნულების გამო, ეწინააღმდეგება ქვეზონის თავისებურებას ან/და სამეზობლო ინტერესების დაცვის პრინციპს. 4. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ან/და მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის შემთხვევაში ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული გამონაკლისი დაუშვებელია. ამ მხრივ გამონაკლისი დასაშვებია მხოლოდ ამ კოდექსის 41-ე მუხლის მე-3 ნაწილით დადგენილი წესის შესაბამისად. 5. გამონაკლისის დაშვება მომიჯნავე კანონმდებლობით დადგენილი სხვა მოთხოვნებისაგან ხორციელდება შესაბამისი კანონმდებლობით დადგენილი წესებით. 6. მსხვილი ინფრასტრუქტურული პროექტების განხორციელებისას არ გამოიყენება ამ კოდექსის 66-ე69-ე მუხლებით დადგენილი მოთხოვნები. ასეთ შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის გაცემის პროცესში უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს როგორც შესაბამისი მუნიციპალიტეტის მონაწილეობა, ისე ამ მუნიციპალიტეტის სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების გათვალისწინება (ასეთის არსებობის შემთხვევაში), ინტერესთა შეჯერების პრინციპის დაცვით. მუხლი 93. მშენებლობის განხორციელების სამართლებრივი საფუძვლები 1. ამ კოდექსის 96-ე მუხლით გათვალისწინებული შენობა-ნაგებობის მშენებლობის განხორციელების სამართლებრივი საფუძველია: ა) მშენებლობის შეტყობინება; ბ) მშენებლობის ნებართვა. 2. სამშენებლო სამუშაოების განხორციელებისას, რომელიც არ ექვემდებარება მშენებლობის შეტყობინების ან ნებართვის მოპოვების ვალდებულებას, დაცული უნდა იქნეს მშენებლობისა და სხვა სფეროს კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნები. 3. შენობა-ნაგებობაში ან/და სამშენებლო დოკუმენტაციაში უმნიშვნელო ცვლილებების შეტანა არ საჭიროებს მშენებლობის შეტყობინებას ან მშენებლობის ნებართვას. შენობა-ნაგებობაში ან/და კანონმდებლობით განსაზღვრულ სამშენებლო დოკუმენტაციაში ცვლილების შეტანა, რომელიც აღემატება უმნიშვნელო ცვლილებით დასაშვებ ფარგლებს, საჭიროებს ამ მუხლით განსაზღვრული საფუძვლების თავიდან მოპოვებას. უმნიშვნელო ცვლილების მახასიათებლები და პარამეტრები, რომელიც არ საჭიროებს მშენებლობის ნებართვას ან მშენებლობის შეტყობინებას, განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. 4. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით დადგენილი მოთხოვნების დარღვევით განხორციელებული მშენებლობა ასევე განიხილება როგორც უნებართვო მშენებლობა. 5. უკიდურესი აუცილებლობის (ბუნებრივი, ტექნოგენური ან/და სხვა ფორსმაჟორული სიტუაციების) შემთხვევაში უფლებამოსილი სახელმწიფო ან მუნიციპალიტეტის ორგანოების მიერ შესაძლებელია სამშენებლო საქმიანობის განხორციელება მშენებლობის ნებართვის გაცემამდე. ამ შემთხვევაში შესაბამისი ორგანო საქმიანობის პარალელურად ან მისი დამთავრების შემდეგ მშენებლობის ნებართვის გამცემ ორგანოს მიმართავს დასაბუთებული შუამდგომლობით მშენებლობის ნებართვის გაცემის თაობაზე, რომელთან დაკავშირებული გამარტივებული ადმინისტრაციული წარმოების საკითხი წესრიგდება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. 6. სამშენებლო სამართალდარღვევის გამოსწორების მიზნით მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანოს მითითების/დავალების ან სასამართლო გადაწყვეტილების საფუძველზე შესასრულებელ სამუშაოებს არ ესაჭიროება მშენებლობის შეტყობინება ან მშენებლობის ნებართვა. ასეთ შემთხვევაში დაცული უნდა იქნეს უსაფრთხოების თაობაზე ტექნიკური რეგლამენტით დადგენილი მოთხოვნები. 7. თავისუფალ ინდუსტრიულ ზონებსა და თავისუფალ ტურისტულ ზონებში მშენებლობის ნებართვის გამარტივებული წესით გაცემის საკითხი წესრიგდება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. მუხლი 94. მშენებლობის შეტყობინებას ან მშენებლობის ნებართვას დაქვემდებარებული შენობანაგებობების მშენებლობა 1. I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა, ამ კოდექსით გათვალისწინებული შემთხვევების გარდა, ექვემდებარება მშენებლობის მარტივ შეტყობინებას. 2. II-IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა, ამ კოდექსით გათვალისწინებული შემთხვევების გარდა, ექვემდებარება მშენებლობის ნებართვის მოპოვების ვალდებულებას. 3. II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისათვის, მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ან მის ნაწილში შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულოს უფლება აქვს მშენებლობის ნებართვის ნაცვლად, დაადგინოს მშენებლობის დეტალური შეტყობინების ვალდებულება. 4. I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისათვის, მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ან მის ნაწილში შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულოს უფლება აქვს მშენებლობის მარტივი შეტყობინების ნაცვლად, დაადგინოს მშენებლობის დეტალური შეტყობინების ან მშენებლობის ნებართვის აღების ვალდებულება. მუხლი 95. მშენებლობის შეტყობინების ზოგადი წესი 1. მშენებლობის მარტივი შეტყობინებისათვის თანდართული დოკუმენტაციის ნუსხა, მისი შინაარსი და მშენებლობის შეთანხმების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. 2. ამ კოდექსის 94-ე მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრულ შემთხვევაში, უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანო მშენებლობის დეტალურ შეტყობინებას შეითანხმებს 10 სამუშაო დღის ვადაში, ამ კოდექსის XI თავით დადგენილი წესით. ასეთ შემთხვევაში, ამ კოდექსის 106-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ე“ და „ი“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული დოკუმენტაცია არ მოითხოვება. 3. თუ მშენებლობის შეტყობინებით გათვალისწინებული მშენებლობა არ შეესაბამება კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს, მაშინ ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია მიიღოს უარყოფითი გადაწყვეტილება. 4. მშენებლობის შეტყობინების თაობაზე პასუხის დადგენილ ვადაში გაუცემლობის შემთხვევაში, განმცხადებელი უფლებამოსილია დაიწყოს მშენებლობის შეტყობინებით გათვალისწინებული მშენებლობა. დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ, ნებართვის მაძიებლის მოთხოვნის შემთხვევაში, ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია გასცეს წერილობითი თანხმობა, მოთხოვნიდან 3 სამუშაო დღის ვადაში. 5. ამ მუხლის მე-4 ნაწილით განსაზღვრულ შემთხვევებში, მშენებლობის შეტყობინებით გათვალისწინებული მშენებლობა უნდა წარიმართოს წარდგენილი დოკუმენტაციისა და მოქმედი ტექნიკური რეგლამენტების შესაბამისად. 6. ნებართვის მაძიებელი უფლებამოსილია მშენებლობის მარტივი ან დეტალური შეტყობინების ნაცვლად მოითხოვოს მშენებლობის ნებართვის გაცემა. ასეთ შემთხვევაში, ამ მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული დოკუმენტაციის გარდა, ასევე, მოითხოვება ამ კოდექსის 106-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ი“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული დოკუმენტაცია. მუხლი 96. შენობა-ნაგებობების კლასები 1. ამ კოდექსის მიზნებისათვის შენობა-ნაგებობები ადამიანის ჯანმრთელობის, გარემოსა დაცვის, ასევე, მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და ექსპლუატაციაში მიღების თვალსაზრისით იყოფა 4 კლასად: ა) I კლასის შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება უმნიშვნელო რისკებით; ბ) II კლასის შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება რისკის დაბალი ფაქტორით; გ) III კლასის შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება რისკის საშუალო ფაქტორით; დ) IV კლასის შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება რისკის მაღალი ფაქტორით. 2. მომეტებული ტექნიკური საფრთხის შემცველი შენობა-ნაგებობების კლასის განსაზღვრა ხორციელდება შესაბამისი სფეროს კანონმდებლობის საფუძველზე. 3. შენობა-ნაგებობის კლასისადმი მიკუთვნება ხორციელდება ასაშენებელი ან სადემონტაჟო შენობანაგებობის მახასიათებლების/პარამეტრების მიხედვით. 4. რეკონსტრუქციისას, თუ შენობა-ნაგებობის კლასი იზრდება, იგი განისაზღვრება სანებართვო დოკუმენტაციით გათვალისწინებული საბოლოო მახასიათებლების/პარამეტრების მიხედვით, ხოლო თუ შენობა-ნაგებობის კლასი მცირდება, შენობა-ნაგებობის კლასისადმი მიკუთვნება ხდება არსებული სარეკონსტრუქციო შენობა-ნაგებობის მახასიათებლების/პარამეტრების შესაბამისად. 5. თუ ერთ კონკრეტულ შენობა-ნაგებობას ან მათ ერთობლიობას აქვს სხვადასხვა კლასის განმსაზღვრელი მახასიათებლები/პარამეტრები, შენობა-ნაგებობის ან მათი ერთობლიობის კლასისადმი მიკუთვნება განისაზღვრება მისი ყველაზე მაღალი მახასიათებლების/პარამეტრების მიხედვით. 6. შენობა-ნაგებობების კლასების მახასიათებლები და მშენებლობის სახეები განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. მუხლი 97. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი, მშენებლობის ნებართვის მფლობელი და მშენებლობის განმახორციელებელი პირი 1. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი არის პირი, რომელსაც განზრახული აქვს I-IV კლასის შენობანაგებობის მშენებლობა და სურს მშენებლობის ნებართვის მიღება ან მშენებლობის შეტყობინება. 2. მშენებლობის ნებართვის მფლობელი არის პირი, რომელიც ფლობს I-IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის განხორციელების უფლებას. მშენებლობის ნებართვის მფლობელის შეცვლის შემთხვევაში შესაბამისად ინფორმირებული უნდა იქნეს ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო. ასეთ შემთხვევაში შესაბამისი ცვლილება შედის მშენებლობის ნებართვაში. 3. სანებართვო განაცხადის წარდგენისას მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი შეიძლება იყოს მიწის ნაკვეთის ან/და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობების მესაკუთრე ან მისი უფლებამოსილებით აღჭურვილი პირი, რომელსაც აქვს ობიექტის სამშენებლოდ განვითარების ინტერესი. 4. თუ მშენებლობა დაგეგმილია სხვა პირის კერძო საკუთრებაში ან საერთო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე ან შენობა-ნაგებობაზე, მაშინ ნებართვის მაძიებელმა დამატებით უნდა წარადგინოს შესაბამისი მესაკუთრის/თანამესაკუთრის თანხმობა. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების არეალში მოქმედებს ამ კოდექსის 56-ე მუხლით დადგენილი წესები. 5. საზოგადოებრივ სივრცეში დაგეგმილი მშენებლობის შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი შეიძლება იყოს დაინტერესებული პირი, თუ მშენებლობის განხორციელების თაობაზე არსებობს საზოგადოებრივი სივრცის განკარგვაზე უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოს თანხმობა. 6. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დადგენასთან ან არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებასთან დაკავშირებით მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი შეიძლება იყოს ნებისმიერი დაინტერესებული პირი. 7. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი ვალდებულია შენობა-ნაგებობის დაპროექტება დაუკვეთოს კვალიფიციურ სპეციალისტებს, თუ კანონმდებლობით ზუსტად არის განსაზღვრული ასეთი კვალიფიკაციის კრიტერიუმები. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი პასუხისმგებელია კანონმდებლობით მისთვის დაკისრებული მოვალეობის შეუსრულებლობის ან არაჯეროვანი შესრულებისათვის. 8. მშენებლობის ნებართვის მფლობელი ვალდებულია შენობა-ნაგებობის მშენებლობის განხორციელება უზრუნველყოს კვალიფიციურ სპეციალისტების განსაზღვრული ასეთი პასუხისმგებელია კანონმდებლობით კვალიფიკაციის მიერ, კრიტერიუმები. მისთვის თუ კანონმდებლობით მშენებლობის დაკისრებული მოვალეობის ზუსტად ნებართვის არის მფლობელი შეუსრულებლობის ან არაჯეროვანი შესრულებისათვის. 9. დოკუმენტაციის სისწორეზე პასუხისმგებლობა ეკისრება იმ პირს, რომელიც ადასტურებს შედგენილი სამშენებლო დოკუმენტაციის სისწორეს. 10. მშენებლობის განმახორციელებელი პირი არის მშენებლობის ნებართვის მფლობელი ან პირი, რომელიც ახორციელებს უნებართვო მშენებლობას. მუხლი 98. სანებართვო დოკუმენტაციის შედგენაზე უფლებამოსილი პირები 1. I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის შეტყობინებაზე თანდართული დოკუმენტაციის მომზადების უფლება აქვს ნებისმიერ პირს, რომელიც ვალდებულია უზრუნველყოს შეტყობინებაზე თანდართული დოკუმენტაციის კანონმდებლობის მოთხოვნათა შესაბამისად შედგენა. 2. II, III და IV კლასის შენობა-ნაგებობის არქიტექტურული ესკიზის/პროექტის, კონსტრუქციული ან/და ტექნოლოგიური სქემის ან/და მათი ნაწილების შემუშავების უფლება აქვს შესაბამისად არქიტექტორსა და ინჟინერ-კონსტრუქტორს. 3. სანებართვო დოკუმენტაციის შედგენაზე უფლებამოსილი პირი პასუხისმგებელია მის მიერ შედგენილი დოკუმენტის სისწორესა და მის ტექნიკურ რეგლამენტებთან შესაბამისობაზე. 4. არქიტექტურულ და კონსტრუქციულ პროექტზე საავტორო (მათ შორის საავტორო ზედამხედველობის განხორციელებასთან) და მომიჯნავე უფლებებთან დაკავშირებული ურთიერთობები წესრიგდება საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად. 5. სანებართვო დოკუმენტაციის შემუშავებაში მონაწილე სხვა სპეციალისტები დამოუკიდებლად აგებენ პასუხს მათ მიერ შესრულებულ სამუშაოზე. მუხლი 99. სანებართვო დოკუმენტაციის საექსპერტო შეფასებაზე უფლებამოსილი პირი 1. საექსპერტო შეფასება ხორციელდება ინსპექტირების აკრედიტირებული ორგანოს მიერ ამ კოდექსისა და საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ შემთხვევებში და წესით. 2. ინსპექტირების აკრედიტირებული ორგანო არის შესაბამისი დაზღვევის მქონე პირი, რომელსაც აქვს შესაბამისი კომპეტენცია კონკრეტული საკითხის გადასაწყვეტად, რაც დადასტურებულია შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანოს მიერ. 3. ინსპექტირების აკრედიტირებული ორგანო გასცემს შესაბამის საექსპერტო დასკვნებს, ხოლო, საჭიროების შემთხვევაში, რეკომენდაციას, რომელიც აუცილებელია საპროექტო და სამშენებლო საქმიანობასთან დაკავშირებული რისკების მინიმალიზაციისათვის. 4. ინსპექტირების აკრედიტირებული ორგანოსათვის საექსპერტო საქმიანობის უფლებამოსილების მინიჭება ხორციელდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესის შესაბამისად. 5. საექსპერტო შეფასებისას დაცული უნდა იქნეს ინტერესთა შეუთავსებლობის პრინციპი. 6. ინსპექტირების აკრედიტირებული ორგანო პასუხისმგებელია მის მიერ გაცემული დასკვნების კომპეტენტურობასა და სისწორეზე. 7. ნებართვის მაძიებელი ვალდებულია ინსპექტირების აკრედიტირებული ორგანოს აუნაზღაუროს საექსპერტო მომსახურეობისათვის განსაზღვრული თანხა იმ შემთხვევაშიც, როცა საექსპერტო დასკვნა არის უარყოფითი. მუხლი 100. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო 1. მშენებლობის შეტყობინების შეთანხმებაზე ან მშენებლობის ნებართვის გაცემაზე უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოა შესაბამისი მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ადმინისტრაციული ორგანო პასუხისმგებელია მხოლოდ მის მიერ შეთანხმებული დოკუმენტების კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობაზე. თავი XI. მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესი მუხლი 101. მშენებლობის ნებართვის გაცემის სტადიები 1. თუ კოდექსით სხვა რამ არ არის დადგენილი, მშენებლობის ნებართვა გაიცემა ორ სტადიად: ა) I სტადია – მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცება; ბ) II სტადია – მშენებლობის ნებართვის გაცემა. 2. მშენებლობის ნებართვის ადმინისტრაციული წარმოება. გაცემის თითოეულ სტადიაზე მიმდინარეობს დამოუკიდებელი 3. თუ არ არსებობს ამ კოდექსის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული წინაპირობა, მაშინ მხოლოდ პირველ სტადიაზე გამოცემული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით განსაზღვრული პირობების ფარგლებში შეუძლია ნებართვის მაძიებელს მოითხოვოს შემდგომი სტადიის ადმინისტრაციული წარმოების დაწყება. 4. ნებართვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების ორივე სტადიას ატარებს მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო. მუხლი 102. მშენებლობის ნებართვის გაცემის განსაკუთრებული წესი 1. იმ მიწის ნაკვეთებზე, რომელსაც ფარავს განაშენიანების დეტალური გეგმა, მშენებლობის ნებართვის გასაცემად ამ კოდექსით განსაზღვრული პირველი სტადიის გავლა საჭირო არ არის. ამ შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებს განსაზღვრავს განაშენიანების დეტალური გეგმა. 2. თუ არ არსებობს ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული საფუძვლები, მაშინ ტარდება პირველი სტადიისათვის დადგენილი ადმინისტრაციული წარმოება. 3. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი უფლებამოსილია, ნებართვის გაცემამდე მოითხოვოს არქიტექტურული პროექტის შეთანხმება, ამ კოდექსის 108-ე მუხლით დადგენილი წესის შესაბამისად (სამსტადიანი წარმოება). 4. II, III და IV კლასის შენობა-ნაგებობის სამშენებლო დოკუმენტაციის სხვა ტერიტორიაზე გამოყენებისას (გარდა კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ზონების ტერიტორიებისა) მშენებლობის ნებართვა შეიძლება გაიცეს მარტივი ადმინისტრაციული წარმოების წესით, მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების საფუძელზე, რაც არ უნდა აღემატებოდეს 10 სამუშაო დღეს. საჭიროების შემთხვევაში, შესაბამის ცვლილებას განიცდის სამშენებლო დოკუმენტი. მუხლი 103. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების გაცემის საფუძველი და მისი ძირითადი შინაარსი 1. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები გაიცემა ამ კოდექსის 67-ე მუხლით, ხოლო ხაზობრივი ნაგებობის მშენებლობისას ასევე ამ კოდექსის 68-ე მუხლით განსაზღვრული წინაპირობების არსებობის შემთხვევაში. 2. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებში უნდა აისახოს საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრული ის სავალდებულო მოთხოვნები, რომლებიც აუცილებელია სანებართვო დოკუმენტაციის შემუშავებისათვის. 3. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები უნდა მოიცავდეს: ა) ინფორმაციას მიწის ნაკვეთის შესახებ; ბ) ძირითად მოთხოვნებს მიწის ნაკვეთის ან/და შენობა-ნაგებობის სამშენებლო განვითარების მიმართ: ბ.ა) გამოყენების სახეობას; ბ.ბ) განაშენიანების ძირითად პარამეტრებს; ბ.გ) განაშენიანების სახეობას; ბ.დ) მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობათა განთავსებისა (მათ შორის განაშენიანების საზღვრებს ან/და განაშენიანების სავალდებულო ხაზებს) და მაქსიმალური სიმაღლეების განსაზღვრის პირობებს, საჭიროების შემთხვევაში, სართულიანობას; ბ.ე) ფუნქციურ დანიშნულებას; გ) საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ სხვა მოთხოვნებს. 4. ამ მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრული დოკუმენტაციის დაზუსტება ხდება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით. დაუშვებელია მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებში ისეთი მოთხოვნების ჩართვა, რაც საქართველოს კანონმდებლობით არ არის დადგენილი. 5. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები შეიძლება მოიცავდეს არსებული ძირითადი საინჟინრო/საკომუნიკაციო ქსელების და სატრანსპორტო ხაზების შეკეთება/რეკონსტრუქციის მოთხოვნებს, თუ განზრახული მშენებლობა იწვევს მათ გაფართოებას ან/და დაზიანებას. 6. ამ მუხლის მე-5 ნაწილით განსაზღვრული პირობა უნდა აისახოს მშენებლობის სანებართვო პირობებში, რომლის განხორციელებასთან დაკავშირებით მოქმედებს ამ კოდექსის 72-ე და 73-ე მუხლებით დადგენილი წესი. მუხლი 104. ადმინისტრაციული წარმოება მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცებასთან დაკავშირებით 1. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცების შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი ადმინისტრაციული წარმოების წესით. 2. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცების შესახებ გადაწყვეტილება, ამ კოდექსის 109-ე მუხლით განსაზღვრული შემთხვევის გარდა, მიღებული უნდა იქნეს 10 სამუშაო დღის ვადაში. 3. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოში წარადგენს განცხადებას, რომელიც უნდა აკმაყოფილებდეს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 78-ე მუხლით გათვალისწინებულ მოთხოვნებს. 4. განცხადებას უნდა დაერთოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული ყველა აუცილებელი დოკუმენტაცია. 5. წარდგენილი განცხადებისა და თანდართული დოკუმენტაციის კანონმდებლობით განსაზღვრულ ნუსხასთან შესაბამისობისა და ხარვეზის დადგენისათვის გამოიყენება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 83-ე მუხლით დადგენილი წესები. 6. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია გადაწყვეტილება მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცების ან დამტკიცებაზე უარის თქმის შესახებ მიიღოს ამ მუხლით განსაზღვრულ ვადაში. 7. თუ საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებათა დასადგენად აუცილებელია ადმინისტრაციული წარმოებისათვის ამ მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრულ ვადაზე მეტი, მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია ამ ვადის ამოწურვამდე მიიღოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული წარმოების ვადის არა უმეტეს 3 თვემდე გაგრძელების თაობაზე. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია აღნიშნული გადაწყვეტილება მიიღოს განცხადების წარდგენიდან 10 სამუშაო დღის ვადაში. 8. თუ კანონმდებლობით დადგენილ ვადაში გადაწყვეტილება არ იქნა მიღებული, განაცხადით მოთხოვნილი პირობები დამტკიცებულად ჩაითვლება. მუხლი 105. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების მოქმედების ვადა მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების მოქმედების ვადა სანებართვო წარმოების მეორე სტადიის დაწყებამდე არის მისი დამტკიცებიდან 5 წელი, თუ არ არსებობს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-9 მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევები. მუხლი 106. სანებართვო განაცხადზე თანდართული დოკუმენტები 1. სანებართვო განაცხადი უნდა მოიცავდეს: ა) ინფორმაციას მიწის ნაკვეთის ან/და შენობა-ნაგებობის საკუთრების შესახებ; ბ) მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცების შესახებ ადმინისტრაციულსამართლებრივი აქტს ან ინფორმაციას განაშენიანების დეტალური გეგმის შესახებ; გ) წინასაპროექტო კვლევის შედეგებს; დ) დეტალურ არქიტექტურულ პროექტს; ე) მშენებლობის ორგანიზების პროექტს; ვ) წინასწარ გადაწყვეტილებას ან/და ნაწილობრივ ნებართვას (არსებობის შემთხვევაში); ზ) საინჟინრო-გეოლოგიური კვლევის, დეტალური არქიტექტურული პროექტის, კონსტრუქციული სქემის/პროექტის, ხოლო საჭიროების შემთხვევაში, ასევე ტექნოლოგიურ სქემის/პროექტის თაობაზე საექსპერტო დასკვნას, საექსპერტო შეფასების განმახორციელებელი პირ(ებ)ის შესახებ ინფორმაციასთან ერთად; თ) სანებართვო მოსაკრებლის გადახდის დამადასტურებელ დოკუმენტს; ი) საინფორმაციო დაფის ამსახველი ფოტო სურათებს. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული დოკუმენტაცია არ მოითხოვება, თუ დაგეგმილი მშენებლობა შეესაბამება საქართველოს მოქმედ კანონმდებლობას და ის არ იწვევს არსებული შენობა-ნაგებობის განაშენიანების ძირითადი პარამეტრების ან/და გამოყენების სახეობის ცვლილებას, გარდა ამ კოდექსის 85-ე მუხლით დადგენილი შემთხვევისა. 3. სამსტადიანი წარმოების შემთხვევაში, ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული დოკუმენტაციის გარდა, დამატებით წარმოდგენილი უნდა იქნეს ამ კოდექსის 108-ე მუხლის საფუძველზე მიღებული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი არქიტექტურული პროექტის შეთანხმების თაობაზე. ამ შემთხვევაში ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“, „გ“, „დ“ და „ ზ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული დოკუმენტაცია არ მოითხოვება. 4. თუ მშენებლობის ნებართვის მოპოვება დაკავშირებულია ისეთ მშენებლობასთან, რომელშიც გათვალისწინებული საქმიანობა ექვემდებარება გარემოზე ზემოქმედების შეფასებას, ნებართვის მაძიებელი მიმართავს საქართველოს გარემოსა დაცვისა და ბუნებრივი რესურსების დაცვის სამინისტროს შესაბამისი გადაწყვეტილების მიღების მიზნით. ასეთ შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის მაძიებელმა მშენებლობის ნებართვის გამცემ ორგანოში ამ მუხლით განსაზღვრულ სანებართვო დოკუმენტაციის გარდა დამატებით უნდა წარადგინოს აღნიშნული გადაწყვეტილება. 5. სანებართვო განაცხადში ასევე უნდა მიეთითოს ინფორმაცია, თუ რომელი ტექნიკური რეგლამენტი ან/და სტანდარტი იქნა გამოყენებული სანებართვო დოკუმენტაციის შედგენისას. 6. II-IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის ნებართვის მიღებისათვის წარმოსადგენი დოკუმენტაციის შინაარსი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით. 7. სანებართვო დოკუმენტაცია ან მისი ნაწილი მუნიციპალიტეტის საკრებულოს გადაწყვეტილებით შესაძლებელია წარდგენილი იყოს ელექტრონული ფორმით. მუხლი 107. ადმინისტრაციული წარმოება მშენებლობის ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებით 1. მშენებლობის ნებართვა გაიცემა საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი მარტივი ადმინისტრაციული წარმოებით. 2. წარდგენილი განცხადებისა და თანდართული დოკუმენტაციის კანონმდებლობით განსაზღვრულ ნუსხასთან შესაბამისობისა და ხარვეზის დადგენისათვის გამოიყენება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 83-ე მუხლით დადგენილი წესები. 3. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო, ამ კოდექსის 109-ე მუხლით განსაზღვრული შემთხვევის გარდა, ვალდებულია გადაწყვეტილება ნებართვის გაცემის ან ნებართვის გაცემაზე უარის თქმის შესახებ მიიღოს 20 სამუშაო დღის ვადაში. სამსტადიანი წარმოების შემთხვევაში ნებართვის გაცემის ან ნებართვის გაცემაზე უარის თქმის შესახებ გადაწყვეტილება მიღებული უნდა იქნეს 5 სამუშაო დღის ვადაში. 4. თუ საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებათა დასადგენად აუცილებელია ამ მუხლის მე-3 ნაწილით ადმინისტრაციული წარმოებისათვის განსაზღვრულ ვადაზე მეტი, მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია ამ ვადის ამოწურვამდე მიიღოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული წარმოების ვადის გაგრძელების თაობაზე, რომელიც არ უნდა აღემატებოდეს 20 სამუშაო დღეს, ხოლო კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში 30 სამუშაო დღეს. 5. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო, უარყოფითი საექსპერტო დასკვნის შემთხვევაში, ვალდებულია მიიღოს გადაწყვეტილება ნებართვის გაცემაზე უარის თქმის შესახებ. 6. საფუძვლიანი ეჭვის გაჩენის შემთხვევაში, მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს უფლება აქვს ხელმეორედ ჩაუტაროს პროექტს საექსპერტო შეფასება. თუ განმეორებითი საექსპერტო დასკვნაც იქნება დადებითი, მაშინ საექსპერტო შეფასების ჩატარების საფასურს გადაიხდის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო, წინააღმდეგ შემთხვევაში - ნებართვის მაძიებელი, თუ ის სადავოს არ ხდის განმეორებითი საექსპერტო დასკვნის შედეგებს. შეუთანხმებლობის შემთხვევაში ტარდება მესამე საექსპერტო შეფასება, რომელიც გადამწყვეტია. არასწორი საექსპერტო დასკვნის შემთხვევაში დგება ექსპერტის პასუხისმგებლობის საკითხი ხელშეკრულებისა და კანონმდებლობის შესაბამისად. 7. თუ კანონმდებლობით დადგენილ ვადაში არ იქნა მიღებული მშენებლობის ნებართვის გაცემის გადაწყვეტილება, მშენებლობის ნებართვა გაცემულად ჩაითვლება. ამ შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი უფლებამოსილია ნებართვის გაცემისათვის დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ მოითხოვოს სანებართვო მოწმობა. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ვალდებულია დაუყოვნებლივ გასცეს სანებართვო მოწმობა. 8. მუნიციპალიტეტის საკრებულო უფლებამოსილია დაადგინოს მშენებლობის ნებართვის დაჩქარებულად გაცემის მომსახურების წესი და საფასურის ოდენობა. მუხლი 108. ადმინისტრაციული წარმოება არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებასთან დაკავშირებით 1. ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო არქიტექტურული პროექტის შეთანხმების თაობაზე გადაწყვეტილებას იღებს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი მარტივი ადმინისტრაციული წარმოებით. 2. ნებართვის მაძიებელი არქიტექტურული პროექტის შესათანხმებლად მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოში წარადგენს განცხადებას, რომელიც უნდა აკმაყოფილებდეს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 78-ე მუხლით გათვალისწინებულ მოთხოვნებს, რომელსაც თან უნდა დაერთოს: ა) არქიტექტურული პროექტი; ბ) ამ კოდექსის 106-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“, „გ“, „ ვ“, „ ზ“, „ ი“ ქვეპუნქტებითა და იმავე მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული დოკუმენტაცია. 3. არქიტექტურული პროექტის შეთანხმების შესახებ გადაწყვეტილება, ამ კოდექსის 109-ე მუხლით განსაზღვრული შემთხვევის გარდა, მიღებული უნდა იქნეს 17 სამუშაო დღის ვადაში. 4. წარდგენილი განცხადებისა და თანდართული დოკუმენტების კანონმდებლობით განსაზღვრულ ნუსხასთან შესაბამისობისა და ხარვეზის დადგენისათვის გამოიყენება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 83-ე მუხლით დადგენილი წესები. 5. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია გადაწყვეტილება არქიტექტურული პროექტის შეთანხმების თაობაზე მიიღოს ამ მუხლით განსაზღვრულ ვადაში. 6. თუ დადგენილ ვადაში გადაწყვეტილება არ იქნა მიღებული, არქიტექტურული პროექტი ჩაითვლება შეთანხმებულად. 7. შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტის მოქმედების ვადა სანებართვო წარმოების მესამე სტადიის დაწყებამდე არის მისი დამტკიცებიდან 5 წელი, თუ არ არსებობს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-9 მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევები. მუხლი 109. მშენებლობის ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებით ადმინისტრაციულ წარმოებაში სხვა ადმინისტრაციული ორგანოს მონაწილეობა 1. საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 84-ე მუხლით დადგენილ ვადაში მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცებასთან ან/და არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებასთან დაკავშირებულ (მათ შორის ორსტადიან) ადმინისტრაციულ წარმოებაში მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანოს მიერ ჩართული უნდა იქნეს სხვა ადმინისტრაციული ორგანო. 2. სხვა ადმინისტრაციული ორგანო მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცების თაობაზე დასმულ საკითხთან დაკავშირებით გადაწყვეტილებას იღებს განცხადების წარდგენიდან არა უგვიანეს 20 სამუშაო დღისა, რომელსაც 2 სამუშაო დღის ვადაში წარუდგენს მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს. ამ მუხლით განსაზღვრული ვადა არ შედის ამ კოდექსის 104-ე მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრულ ვადაში. 3. სხვა ადმინისტრაციული ორგანო 10 სამუშაო დღის ვადაში შეისწავლის არქიტექტურული პროექტის შესაბამისობას სამშენებლოდ მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებთან და ამზადებს შესაბამის დასკვნას, რომელიც 2 სამუშაო დღის ვადაში წარედგინება ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს. ეს ვადა არ შედის ამ კოდექსის 107-ე მუხლის მე-3 და 108-ე მუხლების მე-3 ნაწილით განსაზღვრულ ვადაში. 4. ამ მუხლის მიზნებისთვის სხვა ადმინისტრაციული ორგანო განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით. მუხლი 110. მშენებლობის ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებით ადმინისტრაციულ წარმოებაში დაინტერესებული პირის მონაწილეობა 1. დაინტერესებული პირის დროული ინფორმირების მიზნით, მშენებლობის ნებართვის გაცემის ცალკეული სტადიის (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) დაწყების თაობაზე საინფორმაციო დაფა განთავსებული უნდა იქნეს ადმინისტრაციული წარმოების დაწყებამდე 3 კალენდარული დღით ადრე. 2. თუ დაგეგმილი მშენებლობით მოსალოდნელია დაინტერესებული პირის სამართლებრივი მდგომარეობის გაუარესება, ადმინისტრაციულ წარმოებაში მის ჩაბმასთან დაკავშირებით გამოყენებულ უნდა იქნეს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 95-ე მუხლით დადგენილი წესი. 3. ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია დაინტერესებულ პირს გონივრულ ვადაში მისცეს შესაძლებლობა გაეცნოს მშენებლობის დეტალური შეტყობინების საფუძველზე წარმოდგენილ დოკუმენტაციას. 4. დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს წარადგინოს მტკიცებულებები, აგრეთვე შუამდგომლობები საქმის გარემოებათა გამოკვლევის თხოვნით, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 98-ე მუხლის მოთხოვნათა შესაბამისად. მუხლი 111. მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადა 1. მშენებლობის ნებართვა გაიცემა მშენებლობის ორგანიზების პროექტით განსაზღვრული გონივრული ვადით. 2. მშენებლობის ნებართვა ძალაში შედის მისი დაინტერესებული მხარისათვის ოფიციალური წესით გაცნობისთანავე. 3. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული ნებართვის გაცემიდან 30 კალენდარული დღის ვადაში ოფიციალური წესით არ გაცნობის შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვა ძალაში შევა მისი გაცემიდან 31-ე კალენდარულ დღეს. მუხლი 112. მშენებლობის განახლებული ნებართვა, მოგვიანებითი ნებართვა და მშენებლობის ნებართვაში ცვლილებების შეტანა 1. თუ გასულია მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადა და მშენებლობა დარღვევითაა წარმოებული ან/და დარღვეულია სამშენებლო დოკუმენტაციის მოთხოვნები და მშენებლობა არ არის დამთავრებული, მაშინ ნებართვის მფლობელმა ახალი ნებართვის გაცემის თაობაზე განცხადებით უნდა მიმართოს უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოს (მშენებლობის განახლებული ნებართვა). 2. თუ წარმოებულია უნებართვო მშენებლობა, რომელიც შეესაბამება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს, დაინტერესებული პირის განცხადების საფუძველზე მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია იმსჯელოს მშენებლობის ნებართვის გაცემის თაობაზე (მშენებლობის მოგვიანებითი ნებართვა). 3. მშენებლობის ნებართვაში ცვლილების შეტანა შესაძლებელია, თუ პირი ითხოვს მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადის გაგრძელებას და სამშენებლო ობიექტზე არ არის განხორციელებული ისეთი სამშენებლო სამუშაოები, რომლებიც არ საჭიროებს მშენებლობის ახალ ნებართვას (ცვლილება მშენებლობის ნებართვაში). 4. ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებულ განცხადებას უნდა დაერთოს დარჩენილი სამუშაოების მშენებლობის გრაფიკი, მშენებლობის დასამთავრებლად მოთხოვნილი გონივრული ვადა, შესაბამისი ჯარიმის გადახდის დამადასტურებელ ქვითარი და მშენებლობის ნებართვის მისაღებად გადახდილი მოსაკრებლის ახალი ქვითარი. ასეთ შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო ამ კოდექსით განსაზღვრული წესით გასცემს მშენებლობის ნებართვას. 5. ამ მუხლის მე-2 ნაწილებით განსაზღვრულ შემთხვევებში განმცხადებლის მიერ წარმოდგენილი უნდა იქნეს შესაბამისი ჯარიმის გადახდის დამადასტურებელ ქვითარი, ექსპერტიზის დასკვნა წარმოებული მშენებლობის ტექნიკურ რეგლამენტებთან შესაბამისობის თაობაზე და არსებული შენობის აზომვით ნახაზებს ან არქიტექტურულ პროექტს. 6. ამ მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრულ შემთხვევაში ნებართვის მფლობელმა მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადის გასვლამდე უნდა მიმართოს მშენებლობის ნებართვის გამცემ შესაბამის ადმინისტრაციულ ორგანოს მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადის გაგრძელების შესახებ, მიმართვას უნდა დაურთოს დარჩენილი სამუშაოების მშენებლობის გრაფიკი და ამ გრაფიკის შესაბამისად მშენებლობის დასამთავრებლად მოთხოვნილი გონივრული ვადა. ასეთ შემთხვევაში შესაბამისი ცვლილება შედის სანებართვო მოწმობაში. 7. სამშენებლო დოკუმენტაციაში დასაშვები ცვლილების შეტანის საკითხი, რომელიც არ საჭიროებს მშენებლობის ახალ ნებართვას, ასევე, მშენებლობის განახლებული და მოგვიანებითი ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებული ურთიერთობები დეტალურად წესრიგდება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით. მუხლი 113. 1. წინასწარი გადაწყვეტილება წინასწარი გადაწყვეტილება არის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის საფუძველზე დაგეგმილი შენობის მშენებლობაზე ან მის ნაწილზე მომზადებული არქიტექტურული ესკიზის (მშენებლობის კონცეფცია) შეთანხმება. 2. წინასწარი გადაწყვეტილების მიმართ პირს აქვს კანონიერი ნდობა, თუ არ არსებობს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-9 მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული საფუძვლები. 3. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული წინასწარი გადაწყვეტილების მოთხოვნის უფლება აქვს ნებისმიერ პირს. 4. განცხადება წინასწარი გადაწყვეტილების თაობაზე და მასზე თანდართული დოკუმენტაცია უნდა იყოს იმდენად დეტალური, რომ ქმნიდეს გადაწყვეტილების მიღების ფაქტობრივ შესაძლებლობას. ასეთი დოკუმენტაციის ნუსხა და ნებართვის გაცემის წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. 5. წინასწარ გადაწყვეტილებაში დასმულ კითხვასთან დაკავშირებით უნდა მოხდეს პასუხის ისეთნაირად ჩამოყალიბება, რომ შესაძლებელი გახდეს მისი გამოყენება მშენებლობის ნებართვის გაცემის პროცესში. 6. წინასწარი გადაწყვეტილების მოქმედების ვადა არის გადაწყვეტილების მიღებიდან 5 წელი. 7. წინასწარი გადაწყვეტილების მიღების დეტალური წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. მუხლი 114. მშენებლობის ნაწილობრივი ნებართვა 1. წინასწარი გადაწყვეტილების არსებობისას, ნებართვის მაძიებელს უფლება აქვს მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს მიმართოს მშენებლობის ნაწილობრივი ნებართვის გაცემის თაობაზე. 2. თუ არ არსებობს ამ მუხლის პირველ ნაწილში დასახელებული წინასწარი გადაწყვეტილება, ნებართვის მაძიებელს ვალდებულია მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანოსაგან ნაწილობრივ ნებართვასთან ერთად ასევე მოითხოვოს დაგეგმილი მშენებლობის კონცეფციის შეთანხმებაც. 3. ნაწილობრივი ნებართვა შეიძლება გულისხმობდეს სამშენებლო სამუშაოებს მხოლოდ შენობის მიწისპირა სართულამდე ან ნულ ნიშნულამდე განხორციელებას. 4. ადმინისტრაციული წარმოება მშენებლობის ნაწილობრივ ნებართვასთან დაკავშირებით ხორციელდება ამ კოდექსის 107 და 108-ე მუხლებით დადგენილი წესის შესაბამისად. 5. მშენებლობის ნაწილობრივი ნებართვა გაიცემა პირობით, რომ გონივრულ ვადაში პირი მიიღებს მშენებლობის სრულ ნებართვას. გონივრულ ვადას ადგენს მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო. 6. ნაწილობრივი ნებართვის მისაღებად წარდგენილი უნდა იქნეს ყველა საჭირო დოკუმენტაცია, რომლის ზუსტი ნუსხა განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. მუხლი 115. წინასწარი გადაწყვეტილებისა და ნაწილობრივი ნებართვის დაუშვებლობა წინასწარი გადაწყვეტილება ან/და ნაწილობრივი ნებართვა დაკავშირებით, რომელიც საჭიროებს ამ კოდექსის 106-ე ან არ გაიცემა ისეთ 108-ე მუხლით საკითხებთან განსაზღვრული დოკუმენტაციის სრულად წარმოდგენას. მუხლი 116. მშენებლობის ნებართვის მოქმედების შეჩერების დაუშვებლობა და საგამონაკლისო წესი 1. მშენებლობის ნებართვის ან შეტყობინების საფუძველზე მოპოვებული მშენებლობის განხორციელების უფლების (ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის) მოქმედება არ ჩერდება ადმინისტრაციული საჩივრის წარდგენის ან სასამართლოში გასაჩივრების გამო. 2. დაინტერესებული მხარის მოთხოვნით, უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოს ან სასამართლოს შეუძლია შეაჩეროს ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ან მისი ნაწილის მოქმედება, თუ არსებობს დასაბუთებული ეჭვი გასაჩივრებული აქტის კანონიერების თაობაზე ან თუ მისი გადაუდებელი აღსრულება არსებით ზიანს აყენებს დაინტერესებულ მხარეს ან შეუძლებელს გახდის მხარის კანონიერი უფლების ან ინტერესის დაცვას. 3. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით დადგენილ შემთხვევაში, გადაწყვეტილების მიმღები ორგანო განსაზღვრავს გასაჩივრებული აქტის მოქმედების შეჩერების გონივრულ ვადას. კარი V. მშენებლობის ზედამხედველობა და სამშენებლო სამართალდარღვევები თავი XII. მშენებლობის ზედამხედველობა მუხლი 117. მშენებლობის ზედამხედველობის სახეები 1. მშენებლობის ზედამხედველობის სახეებია: ა) მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობა; ბ) მშენებლობის ზედამხედველობა აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ; გ) მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედველობა; დ) მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობა. 2. ნებართვის მფლობელის მიერ ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული მშენებლობის ზედამხედველობის სახის არჩევის შემთხვევაში, სამშენებლო ობიექტზე მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობა იზღუდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ ფარგლებში. მუხლი 118. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობა 1. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობა არის სამშენებლო/სანებართვო პირობების შესრულების, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებისა და კანონმდებლობით განსაზღვრული სხვა მოთხოვნების შესრულების ზედამხედველობა, ასევე, უნებართვო ან კანონმდებლობის დარღვევით განხორციელებული მშენებლობის გამოვლენა და მასზე რეაგირება. 2. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო არის მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო. 3. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია დაუბრკოლებლად შევიდეს და შეამოწმოს სამშენებლო ობიექტი, მშენებლობაზე პასუხისმგებელ პირებს მოსთხოვოს სამშენებლო დოკუმენტაცია, ასევე, ტექნიკური რეგლამენტებით განსაზღვრული წესის შემთხვევაში სამშენებლო მასალის შესაბამისობის დამადასტურებელი დოკუმენტები. 4. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ მშენებლობის ზედამხედველობის განხორციელებისას საჯარო ზედამხედველობის ინტენსივობა იზღუდება ამ კოდექსის 119-ე მუხლით დადგენილი წესების შესაბამისად, გარდა დაინტერესებული პირის მიერ კონკრეტულ ობიექტზე საჩივრის წარდგენის ან ინსპექტირების აკრედიტირებული ორგანოს მოთხოვნის შემთხვევებისა. 5. ამ მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული საჩივარი საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს მიერ შესაბამისი რეაგირებისთვის ეგზავნება ამ კოდექსის 119-ე მუხლით გათვალისწინებულ აკრედიტებულ ინსპექტირების ორგანოს (ასეთის არსებობის შემთხვევაში), რომელიც ვალდებულია შემოწმების ანგარიში წარუდგინოს საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს, საჩივრის მიღებიდან არაუგვიანეს 5 სამუშაო დღის ვადაში. 6. საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია ექსპლუატაციისთვის ვარგისად აღიაროს განხორციელებული მშენებლობა, მათ შორის, ამ კოდექსის 119-ე მუხლით დადგენილი წესების შესაბამისად. მუხლი 119. მშენებლობის ზედამხედველობა აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ 1. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო არის პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსით განსაზღვრული პირი, რომელიც ახორციელებს მშენებლობის ზდამხედველობას კანონმდებლობით დადგენილ ფარგლებში. 2. მშენებლობის ნებართვის მფლობელი უფლებამოსილია სამშენებლო ობიექტის ინსპექტირების განხორციელება დაუკვეთოს აკრედიტებულ ინსპექტირების ორგანოს, შესაბამისი ხელშეკრულების საფუძველზე. ასეთ შემთხვევაში, აკრედიტირებული ინსპექტორი ვალდებულია მშენებლობლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს შეატყობინოს აღნიშნულის თაობაზე. 3. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო ვალდებულია: ა) სამშენებლო ობიექტის ინსპექტირების განხორციელების უფლებამოსილების მისაღებად ჰქონდეს შესაბამისი პასუხისმგებლობის დაზღვევა; ბ) მშენებლობის ცალკეული ეტაპების დამთავრების თაობაზე შესაბამისი დოკუმენტაცია წარადგინოს სააჯრო ზედამხედველობის შესაბამის ორგანოში; გ) სამშენებლო ობიექტზე ჰყავდეს ამ კოდექსის 121-ე მუხლით განსაზღვრული ტექნიკური ზედამხედველი; დ) სრულად აგოს პასუხი მისი ბრალეულობით მშენებლობის ნებართვის მფლობელისთვის მიყენებული ზიანისათვის; ე) საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით პასუხი აგოს მის მიერ შედგენილი დოკუმენტაციის სისწორეზე. 4. ამ მუხლის მე-3 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული დოკუმენტაციის წარდგენიდან 5 სამუშაო დღის ვადაში საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია ადგილზე გადაამოწმოს შესაბამისი ეტაპის ამსახველი დოკუმენტაციის შესაბამისობა. ამ ვადის გასვლის შემდეგ მშენებლობის ეტაპი ითვლება ჩაბარებულად. 5. ამ მუხლის მე-3 ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული დოკუმენტაციის სისწორეზე საჯარო ზედამხედველობის ორგანო პასუხს არ აგებს. 6. მშენებლობის ბოლო ეტაპის მიღების შემთხვევაში, შენობა-ნაგებობა, მშენებლობის ნებართვის მფლობელის მოთხოვნიდან 10 სამუშაო დღის ვადაში, საჯარო ზედამხედველი იღებს ექსპლუატაციაში, თუ კანონმდებლობით სხვა რამ არ არის დადგენილი. 7. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ სამშენებლო ობიექტის ინსპექტირებისა და მისი პასუხისმგებლობის დაზღვევის საკითხი წესრიგდება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. მუხლი 120. მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედველობა 1. III და IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის პროცესში მშენებლობის ნებართვის მფლობელის ან მშენებლობის განმახორციელებლის მიერ დანიშნული უნდა იქნეს უსაფრთხოებაზე პასუხისმგებელი პირი. თუ I და II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის პროცესში მშენებლობის ნებართვის მფლობელი არ ნიშნავს მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედველობას, მაშინ იგი თვითონ არის მშენებლობის უსაფრთხოებაზე პასუხისმგებელი. 2. უსაფრთხოებაზე კომპეტენციის მქონე პასუხისმგებელი პირი, რომელიც პირი არის კანონმდებლობით პერმანენტულად ამოწმებს დადგენილი მშენებლობაში შესაბამისი დასაქმებული სპეციალისტების მიერ უსაფრთხოების ნორმების დაცვას. უსაფრთხოების ნორმების დარღვევის შემთხვევაში, ატყობინებს საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს, რომელიც იღებს საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ ზომებს. 3. მშენებლობის განმახორციელებელი პირის მიერ უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს ყველა იმ ტექნიკური საშუალებებით მომარაგება, რომელსაც მოითხოვს უსაფრთხოებაზე პასუხისმგებელი პირი. მუხლი 121. მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობა 1. მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობა არის მშენებლობის ნებართვის მფლობელის მიერ მშენებლობის პროცესში, სამშენებლო დოკუმენტაციის შესრულების კონტროლისა და ამის თაობაზე შესაბამისი დოკუმენტაციის წარმოების მექანიზმი. მშენებლობის ტექნიკურ ზედამხედველობას ახორციელებს კანონმდებლობით დადგენილი შესაბამისი კომპეტენციის მქონე პირი (მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველი). 2. III და IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის პროცესში ტექნიკური ზედამხედველობა სავალდებულოა, რომელიც უნდა განახორციელოს მშენებლობის ტექნიკურმა ზედამხედველმა. მშენებლობის ზედამხედველობის აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ განხორციელების შემთხვევაში მოქმედებს ამ კოდექსის 119-ე მუხლით დადგენილი წესები. 3. თუ I და II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის პროცესში მშენებლობის ნებართვის მფლობელი არ ნიშნავს მშენებლობის ტექნიკურ ზედამხედველობას, მაშინ იგი თვითონ არის ტექნიკურ შესაბამისობაზე პასუხისმგებელი. 4. ტექნიკური ზედამხედველობის შემსრულებელი პასუხისმგებელია მის მიერ განხორციელებული სამუშაოს სისწორეზე და მის მიერ ასახული ინფორმაციის ნამდვილობაზე. მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველი ვალდებულია აწარმოოს მშენებლობის ამსახველი დოკუმენტაცია, რომლის წესი დგინდება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით. თავი XIII. სამშენებლო სამართალდარღვევათა საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება და აღსრულების ინსტრუმენტები მუხლი 122. სამშენებლო სამართალდარღვევის და სამშენებლო სამართალდამრღვევის ცნება 1. სამშენებლო სამართალდარღვევა არის ამ კოდექსის XIV თავით გათვალისწინებული ქმედება, რომლის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება ტარდება ამ თავით დადგენილი წესით. 2. ამ კარის მიზნებისათვის სამართალდამრღვევი პირი შეიძლება იყოს: ა) მშენებლობის განმახორციელებელი პირი; ბ) მშენებლობის ნებართვის მფლობელი; გ) შენობა-ნაგებობის ან/და სამშენებლო მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე ან მოსარგებლე, თუ ვერ დგინდება მშენებლობის მწარმოებელი კანონმდებლობით განსაზღვრული სხვა პირი; დ) თუ მიწის ნაკვეთი სახელმწიფოს ან/და მუნიციპალიტეტის საკუთრებაა, მშენებლობის განმახორციელებელი პირი ან მოსარგებლე; ე) მესაკუთრე, რომლის სარეკონსტრუქციო ან სადემონტაჟო ავარიული შენობა-ნაგებობის ავარიულობის ხარისხი უშუალო საფრთხეს უქმნის ადამიანის სიცოცხლეს ან/და ჯანმრთელობას. 3. თუ გარდაიცვალა პირი, რომელსაც დადგენილების საფუძველზე დაევალა ან დაევალებოდა უკანონოდ წარმოებული მშენებლობის დემონტაჟის განხორციელების ვალდებულება, მაშინ ამ დავალების შესრულების ვალდებულება გადადის შესაბამისი შენობა-ნაგებობის ან/და სამშენებლო მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეზე ან მოსარგებლეზე. მუხლი 123. სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების დაწყება 1. სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება იწყება დამრღვევის მიმართ მითითების გაცემით, გარდა ამ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევებისა. 2. სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება შემოწმების აქტის შედგენით იწყება შემდეგ შემთხვევებში: ა) მშენებლობის დემონტაჟის დაუყოვნებლივ შეჩერების შესახებ დადგენილების მიღებისას; ბ) ამ კოდექსის 137-ე მუხლით გათვალისწინებული დარღვევის არსებობისას; გ) დარღვევებისთვის საურავის დარიცხვის შესახებ დადგენილების მიღებისას; დ) დამრღვევის საჯარიმო თანხის სამმაგი ოდენობის თანხით დაჯარიმებისას; ე) საეტაპო ოქმის დადგენილი წესით წარუდგენლობისას; ვ) უფლებამოსილ ორგანოში დადგენილ ვადაში იმ ობიექტის ექსპლუატაციაში მისაღებად განცხადების წარუდგენლობისას, რომლის მშენებლობაც დამთავრებულია; ზ) თუ დამრღვევი განცხადების საფუძველზე აღიარებს სამშენებლო ობიექტზე არსებულ დარღვევებს და ითხოვს კანონით დადგენილი ზომების მიღებას. 3. სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიერ დასაბუთებული შუამდგომლობის საფუძველზე სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება შესაძლოა დაიწყოს მითითებით განსაზღვრული ვადის გასვლამდე. ასეთ დროს დგება შემოწმების აქტი. მუხლი 124. სამშენებლო სამართალდარღვევისათვის მითითების გაცემა და შემოწმების აქტის შედგენა 1. საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ორგანო უფლებამოსილია გასცეს მითითება: ა) სამშენებლო დოკუმენტაციის წარმოდგენის ან/და დარღვევათა გამოსწორების შესახებ; ბ) სამშენებლო ობიექტზე არსებული (შემოტანილი) სამშენებლო მასალის, ნაკეთობისა და კონსტრუქციების გამოყენების აკრძალვის თაობაზე, თუ ისინი ვერ პასუხობს დადგენილ მოთხოვნებს; გ) სამშენებლო საქმიანობაში დადგენილი საორგანიზაციო წესების დარღვევის გამოსწორების შესახებ; 2. მითითება დარღვევის გამოსწორების თაობაზე უნდა გაიცეს გონივრული ვადით. 3. მითითებით განსაზღვრული ვადის გასვლის შემდეგ არაუმეტეს 7 კალენდარული დღის ვადაში საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ამოწმებს მითითების შესრულების ფაქტს და ადგენს შემოწმების აქტს, რომელშიც აისახება ინფორმაცია მითითების შესრულების ან შეუსრულებლობის შესახებ. მუხლი 125. დადგენილება სამშენებლო სამართალდამრღვევის დაჯარიმების თაობაზე 1. შემოწმების აქტის შედგენიდან 2 თვის ვადაში საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ვალდებულია სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმეზე მიიღოს დადგენილება, გარდა ამ მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული შემთხვევისა. 2. მოტივირებული საფუძვლის არსებობისას, საქმის განხილვის ვადა შეიძლება გაგრძელდეს არა უმეტეს 2 თვით. თუ ამ ვადაში არ იქნა გამოტანილი დადგენილება, მაშინ დამრღვევი თავისუფლდება ამ კოდექსით გათვალისწინებული ჯარიმის გადახდის ვალდებულებისაგან. 3. თუ შემოწმების აქტში დაფიქსირებულია დარღვევა, აქტის საფუძველზე საჯარო ზედამხედველობის ორგანო იღებს დადგენილებას სამშენებლო სამართალდამრღვევევის დაჯარიმების თაობაზე. 4. საჯარო ზედამხედველობის ორგანო იღებს დადგენილებას სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის განხილვის თაობაზე ადმინისტრაციული წარმოების შეწყვეტის შესახებ, თუ: ა) დარღვევები გამოსწორებულია და მითითება შესრულდა; ბ) მშენებლობის ნებართვის გამცემმა ორგანომ მიიღო გადაწყვეტილება ობიექტის ლეგალიზების შესახებ; გ) არ არსებობს ამ მუხლის მე-3 და ამ კოდექსის 127-ე მუხლის მე-2 ნაწილებით გათვალისწინებული დადგენილების მიღების საფუძველი; დ) საქართველოს ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის შესაბამისად არსებობს ადმინისტრაციული პასუხისმგებლობის გამომრიცხავი გარემოება; ე) მითითება დროულად არ შესრულდა, მაგრამ სამართალდარღვევა გამოსწორდა დადგენილების მიღებამდე. 5. შენობა-ნაგებობის ან/და მიწის ნაკვეთის გასხვისების შემთხვევაში დაჯარიმების შესახებ დადგენილება აღსრულდება „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონით დადგენილი წესით, ხოლო დარღვევის გამოსწორების ვალდებულება ეკისრება ახალ მესაკუთრეს, თუ მას ოფიციალურად გაეცნობა ეს დადგენილება. მუხლი 126. სამართალდამრღვევის მიერ ჯარიმის გადახდისა და საურავის დარიცხვის წესი 1. სამშენებლო სამართალდარღვევისათვის დაკისრებული ჯარიმა დამრღვევმა უნდა გადაიხადოს დაჯარიმების შესახებ დადგენილების ჩაბარებიდან 30 კალენდარულ დღეში, რომელიც ჩაირიცხება შესაბამის ბიუჯეტში საქართველოს საბიუჯეტო კოდექსით დადგენილი წესით. 2. სამშენებლო სამართალდარღვევისათვის პასუხისმგებლობის დაკისრების შესახებ დადგენილება არ აღსრულდება, თუ იგი დადგენილების გამოტანიდან ექვსი თვის ვადაში მიქცეული არ იქნა აღსასრულებლად. 3. დაკისრებული ჯარიმის (გარდა ამ მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული სამმაგი ოდენობის ჯარიმისა) დადგენილ ვადაში გადაუხდელობის შემთხვევაში, ამავე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული ვადის გასვლის შემდეგ დამრღვევს დაერიცხება საურავი დაჯარიმების შესახებ დადგენილებით განსაზღვრული საჯარიმო თანხის ოდენობით. 4. ჯარიმის დაკისრების საფუძვლების აღმოუფხვრელობის შემთხვევაში, მისი დაკისრებიდან ყოველი 3 თვის შემდეგ, სამართალდამრღვევი ჯარიმდება დაკისრებული ჯარიმით გათვალისწინებული საჯარიმო თანხის სამმაგი ოდენობით, რომელიც დამრღვევს შეიძლება დაეკისროს არა უმეტეს სამჯერ. 5. ჯარიმის გადახდა დამრღვევს არ ათავისუფლებს დარღვევის გამოსწორების ვალდებულებისაგან. მუხლი 127. დადგენილება უკანონო სამშენებლო სამუშაოების შეჩერების ან/და უკანონოდ წარმოებული მშენებლობის დემონტაჟის თაობაზე 1. საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია მთლიანად ან ნაწილობრივ შეაჩეროს მიმდინარე მშენებლობა, თუ: ა) მშენებლობა მიმდინარეობს საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით და მისი გამოსწორება შეუძლებელია მშენებლობის შეჩერების გარეშე; ბ) სამართალდამრღვევი დადგენილ ვადაში არ ასრულებს საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს მითითებას. 2. საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია: ა) მიიღოს დადგენილება საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით აშენებული შენობა-ნაგებობის მთლიანად ან ნაწილობრივ დემონტაჟის შესახებ; ბ) მითითების გაცემის გარეშე მიიღოს დადგენილება უნებართვო მშენებლობის დემონტაჟის შესახებ, თუ ვერ დგინდება ასეთი მშენებლობის განმახორციელებელი პირი და მიწის ნაკვეთი სახელმწიფო ან/და მუნიციპალიტეტის საკუთრებაა; გ) მიიღოს დადგენილება უნებართვო მშენებლობის დემონტაჟის შესახებ, თუ უნებართვო მშენებლობის მწარმოებელი დადგენილია და მიწის ნაკვეთი სახელმწიფო ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაა. 3. ამ კოდექსის 126-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული ჯარიმის ნებაყოფლობით გადაუხდელობის შემთხვევაში, საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს ასევე გამოაქვს ამ მუხლის პირველი ნაწილით ან/და ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული გადაწყვეტილება. 4. საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია ამ კოდექსის 125-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებულ გადაწყვეტილებასთან ერთად მიიღოს ამ მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილებით გათვალისწინებული გადაწყვეტილებებიც. მუხლი 128. მითითების, შემოწმების აქტის და დადგენილების გაცნობის, ვადების შეჩერებისა და დადგენილების გასაჩივრების წესი 1. სამშენებლო სამართალდამრღვევი პირისთვის მითითების, შემოწმების აქტის, უწყების ან დადგენილების გაცნობა უნდა მოხდეს ოფიციალური წესით სამშენებლო ობიექტზე. თუ მხარე არ იმყოფება სამშენებლო ობიექტზე, ან უარს აცხადებს შესაბამისი აქტ(ებ)ის გაცნობაზე, მაშინ გაცნობად ჩაითვლება მისი განთავსება ობიექტის თვალსაჩინო ადგილზე. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილის მიზნებისთვის, თვალსაჩინო ადგილად ჩაითვლება: ა) საინფორმაციო დაფა; ბ) მშენებლობის ტერიტორიაზე დროებით განთავსებული შენობა; გ) მშენებლობის ტერიტორიის შემომფარგვლელი უსაფრთხოების ღობე; დ) ობიექტის ფასადი; ე)მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლზე მშენებლობის განხორციელების შემთხვევაში საცხოვრებელი ბინის შესასვლელი კარი. 3. საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს მიერ მიღებული დადგენილება შეიძლება გასაჩივრდეს მისი გაცნობიდან 15 კალენდარული დღის განმავლობაში, საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით. 4. ამ კოდექსის 127-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ბ“ და „გ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული დადგენილების გასაჩივრება არ აჩერებს მის მოქმედებას. 5. დადგენილების გამოტანამდე ვადის დინება ჩერდება: ა) მითითებით განსაზღვრული ვადის დინება ჩერდება უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების, დაუსრულებელი ობიექტების მშენებლობის დასრულების პირობით, წარმოების დაწყებიდან შესაბამისი ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილების მიღებამდე; ბ) ამ კოდექსის 112-ე მუხლით განსაზღვრული წესით მოგვიანებითი ნებართვის გაცემის თაობაზე წარმოების დაწყებიდან შესაბამისი ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილების მიღებამდე, თუ დადგენილება მოიცავს დემონტაჟის ვალდებულებასაც. 6. ამ მუხლის მე-5 ნაწილით განსაზღვრულ შემთხვევებში ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილება უნდა მოიცავდეს დაუსრულებელი ობიექტის დასრულების პირობას. მუხლი 129. ზიანისა და ხარჯების ანაზღაურება 1. დაჯარიმება ან/და დემონტაჟი დამრღვევს არ ათავისუფლებს დარღვევით მიყენებული ზიანის ანაზღაურების ვალდებულებისაგან. 2. იმ პირებს, რომლებმაც ხარჯები გაიღეს მათ საკუთრებაში ან კანონიერ მფლობელობაში არსებული შენობა-ნაგებობის იერსახის შენარჩუნებისა და სამშენებლო მოედნის უსაფრთხოებისათვის, თუ ამ ხარჯების გაღება გამოწვეულია მომიჯნავე ნაკვეთში მშენებლობისას სამშენებლო ნორმებისა და კონსერვაციის რეჟიმის დაუცველობით, უფლება აქვთ, მოსთხოვონ დამრღვევს გაღებული ხარჯების ანაზღაურება. 3. დადგენილ ვადაში დარღვევის გამოუსწორებლობის შემთხვევაში, თუ დარღვევის დაუყოვნებლივ გამოუსწორებლობამ შეიძლება ზიანი მიაყენოს სახელმწიფო ან საზოგადოებრივ ინტერესებს, აგრეთვე იმ შემთხვევაში, თუ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმისწარმოებისას გამოვლინდა ამ კოდექსის 127-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული გარემოებები, მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციულ ორგანოს შეუძლია მიიღოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება მითითების პირობების მის მიერ ან მესამე პირთა მეშვეობით ან/და საკუთარი ხარჯით შესრულების თაობაზე. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით. გადაწყვეტილების გასაჩივრება არ აჩერებს მის აღსრულებას. 4. ამ მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად გაღებული ზიანის/ხარჯების დადგენის შემდეგ მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო გამოსცემს დადგენილებას ზიანის/ხარჯების ანაზღაურების შესახებ რომელსაც უგზავნის სამართალდამრღვევს. ზიანის/ხარჯების ანაზღაურებისთვის განსაზღვრული ვადა არ უნდა აღემატებოდეს 30 კალენდარულ დღეს. მუხლი 130. დარღვევით მშენებარე ობიექტის მიწის ნაკვეთზე უზრუნველყოფის ღონისძიების გამოყენება და მისი რეალიზაცია 1. ამ კოდექსის 127-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო უფლებამოსილია დარღვევით მშენებარე ობიექტის მიწის ნაკვეთზე უზრუნველყოფის ღონისძიების გამოყენების მიზნით მიმართოს სასამართლოს. 2. შესაბამისი მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელ ორგანოს ან/და სამართალდამრღვევი პირის მიერ სასამართლოსთვის მიმართვის საფუძველზე მიწის ნაკვეთზე გამოყენებული უზრუნველყოფის ღონისძიება უქმდება კანონმდებლობით დადგენილი წესით ჯარიმის თანხის სრულად დაფარვისთანავე. 3. უზრუნველყოფის ღონისძიებად ყადაღის გამოყენებისას ყადაღადადებული მიწის ნაკვეთის რეალიზაცია ხორციელდება აუქციონის ჩატარების გზით, რომელიც ტარდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით. 4. მიწის ნაკვეთის რეალიზაციის შედეგად მიღებული შემოსავლით პირველ რიგში დაიფარება: ა) უზრუნველყოფის ღონისძიების გამოყენებისა და რეალიზაციასთან დაკავშირებული ხარჯები; ბ) ჯარიმის თანხა. 5. მიწის ნაკვეთის რეალიზაციის შედეგად მიღებული შემოსავლით პირველ რიგში დაფარული ხარჯების შემდეგ დარჩენილი სახსრები უბრუნდება დამრღვევს. 6. ყადაღადადებული მიწის ნაკვეთის რეალიზაცია შეწყდება, თუ დამრღვევი აუქციონის ჩატარებამდე უზრუნველყოფს ჯარიმის თანხის, უზრუნველყოფის ღონისძიებისა და რეალიზაციასთან დაკავშირებული ხარჯების დაფარვას. 7. უზრუნველყოფის ღონისძიებად ყადაღის გამოყენებისას ყადაღადადებული მიწის ნაკვეთის აუქციონის ჩატარების გზით რეალიზაციის წესს ადგენს აღსრულების ეროვნული ბიურო. თავი XIV. სამშენებლო სამართალდარღვევათა ცალკეული სახეები მუხლი 131. უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი 1. უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი, გამოიწვევს დაჯარიმებას: ა) თვითმმართველ ქალაქში – 3 000 ლარით; ბ) ქალაქში – 2 000 ლარით; გ) დაბაში ან სოფელში: გ.ა) პირველი ან მეორე კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას – 200 ლარით; გ.ბ) მესამე ან მეოთხე კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას - 1 000 ლარით. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ან „ბ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე პირველი კლასის შენობა-ნაგებობის უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი - გამოიწვევს დაჯარიმებას 1 000 ლარით. 3. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ან „ბ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე მეორე კლასის შენობა-ნაგებობის უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი - გამოიწვევს დაჯარიმებას 1 500 ლარით. შენიშვნა: 1. თუ ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ან „ბ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული სამართალდარღვევა ხორციელდება კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე, მაშინ მათთვის დადგენილი ჯარიმის ოდენობა უნდა შემცირდეს 20%-ით. 2. ამ მუხლის მიზნებისთვის შენობა-ნაგებობის კლასის დადგენა ხდება დაჯარიმების თაობაზე დადგენილების გამოტანის მომენტისთვის დაფიქსირებული მახასიათებლებითა და პარამეტრებით. მუხლი 132. უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი სპეციალურ ტერიტორიაზე 1. შენობა-ნაგებობის უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი, ტყის ფონდისა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში ან/და თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში, გამოიწვევს დაჯარიმებას: ა) სახელმწიფოს ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე – 10 000 ლარით; ბ) კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე – 8 000 ლარით. 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე უნებართვო რეკონსტრუქცია, რომელიც არ იწვევს შენობა-ნაგებობის გაბარიტების შეცვლას − გამოიწვევს დაჯარიმებას 4 000 ლარით. 3. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე პირველი კლასის შენობა-ნაგებობის უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი - გამოიწვევს დაჯარიმებას 8 000 ლარით. 4. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე პირველი კლასის შენობა-ნაგებობის უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი - გამოიწვევს დაჯარიმებას 1 500 ლარით. შენიშვნა: 1. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული ჯარიმის ოდენობა გამოიყენება იმ შემთხვევაშიც, როცა უნებართვო მშენებლობა მიმდინარეობს კერძო, სახელმწიფო ან/და მუნიციპალიტეტის თანასაკუთრებაში არსებულ უძრავ ნივთზე. 2.. ამ მუხლის მიზნებისათვის გაბარიტების ცვლილების გარეშე რეკონსტრუქციად განიხილება ისეთი რეკონსტრუქცია, რომლის დროსაც არ იცვლება შენობა-ნაგებობის საძირკვლის, გარე შემომზღუდავი კონსტრუქციების ან/და სახურავის პარამეტრები (მიშენება, დაშენება, შენობა-ნაგებობის სიმაღლის გაზრდა და ა.შ.). 3. ამ მუხლის მიზნებისთვის შენობა-ნაგებობის კლასის დადგენა ხდება დაჯარიმების თაობაზე დადგენილების გამოტანის მომენტისთვის დაფიქსირებული მახასიათებლებითა და პარამეტრებით. მუხლი 133. სამშენებლო/სანებართვო პირობების დარღვევა ან/და შეუსრულებლობა სამშენებლო დოკუმენტაციითა და სამშენებლო რეგლამენტებით განსაზღვრული სამშენებლო/სანებართვო პირობების დარღვევა ან/და შეუსრულებლობა: ა) ტყის ფონდისა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში ან/და თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში, გამოიწვევს დაჯარიმებას: ა.ა) პირველი კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას - 1 000 ლარით; ა.ბ) მეორე კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 2 000 ლარით; ა.გ) მესამე კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 3 000 ლარით; ა.დ) მეოთხე კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 4 000 ლარით; ბ) თვითმმართველი ქალაქის ტერიტორიაზე, გამოიწვევვს დაჯარიმებას ბ.ა) პირველი კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას - 400 ლარით; ბ.ბ) მეორე კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 1 000 ლარით; ბ.გ) მესამე კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 1 500 ლარით; ბ.დ) მეოთხე კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 2 000 ლარით; გ) ქალაქში, გამოიწვევს დაჯარიმებას: გ.ა) პირველი ან მეორე კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას – 300 ლარით; გ.ბ) მესამე ან მეოთხე კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას - 1500 ლარით დ) დაბაში ან სოფელში, გამოიწვევს დაჯარიმებას: დ.ა) პირველი ან მეორე კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას – 100 ლარით; დ.ბ) მესამე ან მეოთხე კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას - 1000 ლარით შენიშვნა: 1. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“-„დ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული ჯარიმა გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ ეს ტერიტორიები იმავდროულად არ შედის ამავე ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ ტერიტორიაში. 2. თუ სამშენებლო დოკუმენტაციის დარღვევა არაარსებითია, მაშინ უნდა მოხდეს ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ჯარიმის ოდენობის 50%-ით შემცირება. სამშენებლო დოკუმენტაციის არაარსებითი დარღვევის შემთხვევები განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით. მუხლი 134. პასუხისმგებლობა სამშენებლო სამუშაოების ან მშენებლობის ეტაპის მშენებლობის ნებართვით დადგენილ ვადაში დაუსრულებლობისთვის 1. კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ზონაში, ხოლო დანარჩენ ტერიტორიებში III და IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას, სამშენებლო სამუშაოების ან მშენებლობის ეტაპების მშენებლობის ნებართვით დადგენილ ვადაში დაუსრულებლობის შემთხვევაში, შემოწმების აქტის შედგენის დღიდან დარღვევის გამოსწორების დღემდე (მათ შორის მშენებარე ობიექტის კონსერვაციის ვადაშიც) პირს დაეკისრება ჯარიმა ყოველ ვადაგადაცილებულ კალენდარულ დღეზე შემოწმების აქტის შედგენის დღისთვის არსებული სამშენებლო პროექტით გათვალისწინებული ასაშენებელი (სადემონტაჟო) შენობანაგებობის საერთო ფართობის თითოეულ კვადრატულ მეტრზე 0,1 ლარიდან 0,2 ლარის ფარგლებში, რაც არ უნდა აღემატებოდეს 1 წელს. 2. დარღვევის გამოსწორების დადასტურების შემდეგ საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს მიერ მიღებული იქნეს დადგენილება დარიცხული ჯარიმის ოდენობის შესახებ, რისი აღსრულება ხდება კანონმდებლობის შესაბამისად და ექვემდებარება იძულებით აღსრულებას „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად. მუხლი 135. ობიექტზე საინფორმაციო დაფის განუთავსებლობა ან საინფორმაციო დაფაზე არასრული ინფორმაციის განთავსება ობიექტზე საინფორმაციო დაფის განუთავსებლობა ან საინფორმაციო დაფაზე არასრული ინფორმაციის განთავსება, გამოიწვევს დაჯარიმებას: ა) ტყის ფონდისა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში ან/და თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში – 1 000 ლარით; ბ) თვითმმართველ ქალაქში – 500 ლარით; გ) ქალაქში – 200 ლარით; დ) დაბაში ან სოფელში – 50 ლარით. შენიშვნა: ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“-„დ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული ჯარიმა გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ ეს ტერიტორიები იმავდროულად არ შედის ამავე ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ ტერიტორიაში. მუხლი 136. მშენებარე ობიექტის დადგენილი წესის დარღვევით მიტოვება მშენებარე ობიექტის დადგენილი წესის დარღვევით მიტოვება, გამოიწვევს დაჯარიმებას: ა) ტყის ფონდისა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში ან/და თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში – 10 000 ლარით; ბ) თვითმმართველ ქალაქში – 5 000 ლარით; გ) ქალაქში – 1 000 ლარით; დ) დაბაში ან სოფელში – 200 ლარით. შენიშვნა: 1. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“-„დ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული ჯარიმა გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ ეს ტერიტორიები იმავდროულად არ შედის ამავე ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ ტერიტორიაში. 2. თუ ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული სამართალდარღვევა გულისხმობს პირველი ან მეორე კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობას, მაშინ ამ მუხლით განსაზღვრული ჯარიმის ოდენობა უნდა შემცირდეს 50%-ით. მუხლი 137. მშენებლობის შეჩერების შესახებ საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს დადგენილების შეუსრულებლობა მშენებლობის შეჩერების შესახებ საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს დადგენილების შეუსრულებლობა, გამოიწვევს დაჯარიმებას: ა) ტყის ფონდისა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში ან/და თბილისის ადმინისტრაციულ საზღვრებში – 5 000 ლარით; ბ) თვითმმართველ ქალაქში – 1 000 ლარით; გ) ქალაქში – 500 ლარით; დ) დაბაში ან სოფელში – 200 ლარით. შენიშვნა: ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“-„დ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული ჯარიმა გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ ეს ტერიტორიები იმავდროულად არ შედის ამავე ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ ტერიტორიაში. მუხლი 138. საფრთხის შემქმნელი ავარიული შენობა-ნაგებობის სავალდებულო რეკონსტრუქციის ან დემონტაჟის განუხორციელებლობა იმ ავარიული შენობა-ნაგებობის რეკონსტრუქციის ან დემონტაჟის განუხორციელებლობა, რომლის რეკონსტრუქციის ან დემონტაჟის გარეშე არსებობა საფრთხეს უქმნის ადამიანის სიცოცხლეს ან/და ჯანმრთელობას, გამოიწვევს დაჯარიმებას 5 000 ლარით. შენიშვნა: თუ მესაკუთრისათვის ცნობილი გახდა, რომ მისი საკუთრება საფრთხეს უქმნის მესამე პირების სიცოცხლეს ან/და ჯანმრთელობას, იგი ვალდებულია მიმართოს საჯარო ზედამხედველობის ორგანოებს და აცნობოს ასეთი საფრთხის შესახებ. მესაკუთრე ვალდებულია თავისი შესაძლებლობის ფარგლებში მიიღოს უსაფრთხოების ზომები საფრთხის თავიდან ასაცილებლად და შეასრულოს შესაბამისი ორგანოს მითითება. მესაკუთრეს ამ მუხლით გათვალისწინებული პასუხისმგებლობა დაეკისრება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ იგი არ განახორციელებს ამ ნაწილით განსაზღვრულ ღონისძიებებს. მუხლი 139. მშენებლობის უსაფრთხოების წესების დარღვევა მშენებლობის უსაფრთხოების წესების დარღვევა გამოიწვევს დაჯარიმებას 5 000 ლარით. თავი XV. შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარება მუხლი 140. შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარება 1. I კლასის შენობა-ნაგებობა არ ექვემდებარება ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარებას. 2. II, III და IV კლასის შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციში მიღებისათვის ვარგისად აღიარებასთან დაკავშირებული ურთიერთობები წესრიგდება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით. კარი VI. გარდამავალი და დასკვნითი დებულებები მუხლი 141. გარდამავალი დებულებები 1. ამ კოდექსის ამოქმედებამდე გაცემული მშენებლობის ნებართვა ინარჩუნებს იურიდიულ ძალას. მასში ცვლილებების შეტანასთან, ასევე, მის საფუძველზე აშენებული შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებასთან დაკავშირებით გამოიყენება ნებართვის გაცემის დროს მოქმედი საკანონმდებლო აქტებით დადგენილი მოთხოვნები და წესები. 2. შენობა-ნაგებობები (მათ შორის მშენებარე), რომლებიც ამ კოდექსის ამოქმედებამდე არ ექვემდებარებოდა მშენებლობის ნებართვის აღების ან მშენებლობის შეტყობინების ვადლებულებას, ინარჩუნებენ კანონიერი შენობა-ნაგებობის სტატუსს. 3. საკუთარი უფლებამოსილების განხორციელების მიზნით, მუნიციპალიტეტის ინიციატივითა და საქართველოს მთავრობის დავალებით, სამინისტრო უფლებამოსილია 2025 წლის პირველ იანვრამდე შეიმუშავოს ცალკეული მუნიციპალიტეტის მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის ან/და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების პროექტები, რომლებსაც ამტკიცებს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულო. 4. ამ კოდექსის 49-ე მუხლი ვრცელდება ამ კოდექსის ძალაში შესვლის შემდეგ წარმოშობილ ურთიერთობებზე. 5. ამ კოდექსის 78-ე მუხლის მე-3 ნაწილში დასახელებული ტექნიკური რეგლამენტები შენობანაგებობის დაპროექტების, განთავსებისა და ექსპლუატაციის თაობაზე შესაძლებელია გამოყენებული იქნეს პირდაპირ 2019 წლის 1 ივნისამდე, კონკრეტიზაციის გარეშე, თუ ისინი არ ეწინააღმდეგება საქართველოში მოქმედ კანონმდებლობას. 6. სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების პროცედურასთან დაკავშირებით ამ კოდექსით განსაზღვრული მოთხოვნები არ გამოიყენება მანამ სანამ არ ამოქმედდება შესაბამისი სფეროს მარეგულირებელი საკანონმდებლო აქტები. 7. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია კანონმდებლობით დადგენილი წესით მიიღოს გადაწყვეტილება 2007 წლის 1 იანვრამდე უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ, თუ იგი არ ეწინააღმდეგება საქართველოს კანონმდებლობის მოთხოვნებს. 8. სანებართვო დოკუმენტაციის საექსპერტო შეფასება 2019 წლის 1 ივნისამდე ამ კოდექსით განსაზღვრული წესების შესაბამისად მოქმედი პირების გარდა ასევე შეიძლება განხორციელდეს ამ კოდექსის ძალაში შესვლამდე არსებული წესების შესაბამისად. მუხლი 142. მისაღები კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტები 1. ამ კოდექსის ამოქმედებასთან დაკავშირებით საქართველოს მთავრობის მიერ მიღებული უნდა იქნეს შემდეგი დადგენილებები: ა) „სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შემუშავების წესის შესახებ“; ბ) „ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების შესახებ“; გ) „მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესისა და პირობების შესახებ“; დ) „სივრცითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემის შესახებ“; ე) „მშენებლობის ორგანიზებისა და მშენებლობის უსაფრთხოების შესახებ“. ვ) „შენობა-ნაგებობის ენერგოეფექტიანობის შესახებ“; ზ) „შენობა-ნაგებობის მიმართ არქიტექტურული მოთხოვნების შესახებ“; თ) „შენობა-ნაგებობის მიმართ კონსტრუქციული მოთხოვნების შესახებ“; ი) „შენობა-ნაგებობის მიმართ საინჟინრო მოთხოვნების შესახებ“; კ) „სამშენებლო მასალის ბაზარზე განთავსების წესების შესახებ“; 2. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა“- „ე“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტები მიღებულ უნდა იქნეს 2017 წლის 1 დეკემბრამდე. 3. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“-„კ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტები მიღებულ უნდა იქნეს 2019 წლის 1 ივნისამდე. 4. „საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმა“ მიღებული უნდა იქნეს 2018 წლის 1 ივნისამდე. 5. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტის შემუშავებისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს ევროკავშირის 92/57/EEC დირექტივის მოთხოვნები. 6. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტის შემუშავებისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს ევროკავშირის 2010/31/EU დირექტივით გათვალისწინებული მოთხოვნები. 7. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „კ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტების შემუშავებისას გათვალისწინებული განსაზღვრული მოთხოვნები. უნდა იქნეს ევროკავშირის 305/2011 რეგულაციით მუხლი 143. ძალადაკარგული ნორმატიული აქტები 2017 წლის 29 მაისიდან ძალადაკარგულად იქნეს ცნობილი საქართველოს კანონი „სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ“ (საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე N30, 24.06.2005, მუხლი 186). მუხლი 144. კანონის ამოქმედება 1.ეს კოდექსი, გარდა 142-ე მუხლისა ამოქმედდეს 2017 წლის 29 მაისიდან. 2. ამ კოდექსის 142-ე მუხლი ამოქმედდეს გამოქვეყნებისთანავე. საქართველოს პრეზიდენტი გიორგი მარგველაშვილი

განმარტებითი ბარათი საქართველოს კანონის პროექტზე „საქართველოს სივრცითი მოწყობისა და მშენებლობის კოდექსი“ ა) ზოგადი ინფორმაცია კანონპროექტის შესახებ: ა.ა) კანონპროექტის მიღების მიზეზი: საქართველოში ბოლო წლებში წარმოქმნილმა ე.წ. „სამშენებლო ბუმმა“ და მის ფონზე გამოვლენილმა კანონმდებლობის ნაკლოვანებებმა აჩვენა, რომ მოქმედი სამართლებრივი ინსტიტუტები ვერ პასუხობენ იმ გამოწვევებს, რაც დღეს ქვეყანაში არსებობს. ამიტომ დღის წესრიგში დგას ამ სფეროს მოწესრიგების საჭიროება. კანონპროექტის შემუშავებას საფუძვლად უდევს შემდეგი გარემოებები: (1) იურიდიული ტექნიკის სრულყოფის თვალსაზრისით, საქართველოში სივრცითი მოწყობის, ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვისა და სამშენებლო საქმიანობის სფეროს მომწესრიგებელი კანონმდებლობა განიცდის უნიფიცირების დეფიციტს. სამართლებრივი ინსტიტუტები გაფანტულია სხვადასხვა საკანონმდებლო აქტებში, რის გამოც, ხშირ შემთხვევაში, დარღვეულია ლოგიკური კავშირი ამ ინსტიტუტებს შორის. ეს გარემოება ნორმის ადრესატებს ართმევს შესაძლებლობას, მოახდინონ საკანონმდებლო რეგულაციების სწორი ინტერპრეტაცია და გამოყენება. ამიტომ, არსებობს განსაზღვრული კანონებისა და კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტების კოდიფიკაციის აუცილებლობა; (2) დღეს მშენებლობის ნებართვის გაცემის სფერო დარეგულირებულია კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტის მეშვეობით ისე, რომ კანონის დონეზე არ არსებობს ძირითადი შინაარსები, რომელიც უზრუნველყოფდა აღმასრულებელი ხელისუფლების მიერ ნორმათშემოქმედების უფლებამოსილების განხორციელებას სამართლებრივი და დემოკრატიული სახელმწიფოს პრინციპების საფუძველზე (კანონისმიერი დათქმის პრინციპი). (3) მოქმედი კანონმდებლობა განიცდის ტერმინოლოგიის მოძველებას. მართალია, „სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ“ საქართველოს კანონში ბოლო პერიოდში ტერმინოლოგიური შესაბამისობის მხრივ შეტანილი იქნა გარკვეული ცვლილებები, რაც განპირობებული იყო ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსის მიღებით, თუმცა ის მხოლოდ ფრაგმენტულ ხასიათს ატარებდა. ამიტომ კანონპროეტმა ამ მიმართულებითაც უნდა განახორციელოს რეფორმა; (4) მოქმედი კანონმდებლობა არ შეესაბამება საერთაშორისო და ევროპული კანონმდებლობის მოთხოვნებს. განსაკუთრებით აღსანიშნავია შენობა-ნაგებობისა და სამშენებლო მასალის ხარისხის ტექნიკური ნორმირების საკითხები. (5) სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის სფეროში, მოქმედი კანონმდებლობა ერთმანეთისაგან ნათლად არ მიჯნავს სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობით დაგეგმვას. გამოკვეთილი არ არის ცალკეული მათგანის სპეციფიკური ამოცანები, მიზნები, სახელმძღვანელო პრინციპები, შემადგენლობა და შემუშავების წესი. როგორც იურიდიულ დოგმატიკაში, ისე ევროპის წევრი სახელმწიფოების კანონმდებლობაში, ასეთი გამიჯვნა ეფუძნება ასევე მათთვის დამახასიათებელ განსხვავებულ სამართლებრივ ბუნებას; (6) არსებული კანონმდებლობა არ ითვალისწინებს სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შემუშავებისა და დამტკიცებისათვის ნათლად სტრუქტურირებულ პროცედურას. ამ მხრივ, კანონმდებლობა მიუთითებს მხოლოდ საჯაროობის მოთხოვნაზე, თუმცა არ ახდენს მისი შინაარსის დაკონკრეტებას; (7) კანონმდებლობა ფორმალურად მიუთითებს რამდენიმე მომიჯნავე მუნიციპალიტეტის მიერ მათი საზღვრების ფარგლებში ერთიანი სივრცითი დაგეგმვის შესაძლებლობაზე, თუმცა არ ახდენს მის შემუშავებასთან და დამტკიცებასთან დაკავშირებული ურთიერთობების რეგულირებას. შესაბამისად, არ არსებობს ამ ინსტიტუტის პრაქტიკაში გამოყენების რეალური სამართლებრივი მექანიზმები. ვინაიდან ტრანსმუნიციპალური დაგეგმვის მნიშვნელობა დიდია სივრცითი განვითარების თვალსაზრისით, აუცილებელია ამ საკითხის მოწესრიგება; (8) მოქმედი კანონმდებლობა არ გვთავაზობს სივრცითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემის ქმედით მექანიზმს, რომელიც ერთ-ერთი ცენტრალური საშუალებაა დაგეგმვის პრიორიტეტებისა და საჭიროებების გამოკვეთის თვალსაზრისით. მოქმედ კანონმდებლობაში მოხსენიებული ქალაქთმშენებლობითი კადასტრი, ამ მხრივ, თავის ფუნქციას ვერ ასრულებს; (9) პრობლემაა ასევე სპეციალური ზონალური შეთანხმებისა და ე.წ. „კოეფიციენტებით ვაჭრობის“ დამკვიდრებული ფორმა. ის, ერთი მხრივ, აკნინებს ქალაქთმშენებლობაში გეგმებარებითი კონცეფციის როლს, ხოლო, მეორე მხრივ, ადმინისტრაციულ ორგანოს აძლევს ფართო დისკრეციას და ამკვიდრებს დიფერენცირებული მიდგომების მანკიერ პრაქტიკას. ჩამოყალიბებულ ქვეზონებში ის ლახავს იმ მესაკუთრეთა უფლებებს, რომლებიც ფლობენ ამ ქვეზონისათვის დადგენილი პარამეტრებისა და გამოყენების სახეობისათვის შესაბამის შენობა-ნაგებობებს. ამავე დროს, ის ქმნის კორუფციული დანაშაულების მაღალ საფრთხეს; (10) მოქმედი კანონმდებლობით, დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესების შემუშავების უფლებამოსილება აქვთ როგორც ცენტრალური ხელისუფლების, ისე მუნიციპალიტეტის ორგანოებს. ამით მუნიციპალიტეტს უფლება აქვს მისი ტერიტორიული საზღვრის ფარგლებში დააზუსტოს ძირითადი დებულების მოთხოვნები, რაც პრაქტიკაში განსხვავებული წესების სახეს იღებს. ამით ქვეყნის მასშტაბით ის ქმნის არაერთგვაროვანი რეგულაციების შემუშავების შესაძლებლობას, რაც, ხშირ შემთხვევაში, უპირისპირდება ფორმალური გაგებით კანონის მიზნებსა და ამოცანებს; (11) კანონმდებლობაში გათვალისწინებული არ არის სპეციალური რეგულაციები ქალაქთმშენებლობითი გეგმების ცვლილებით ან მისი გაუქმებით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურებასთან დაკავშირებით. რამდენადაც აღნიშნული საკითხი ინვესტიციების სამართლებრივი უსაფრთხოების გარანტიის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი წინაპირობაა, აუცილებელია ამ ინსტიტუტის შემოტანა სამშენებლო კანონმდებლობის სივრცეში; (12) ინვესტიციებისა და სამშენებლო საქმიანობების განხორციელების თაობაზე სწორი გადაწყვეტილების მისაღებად, დიდი მნიშვნელობა აქვს ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტების (გეგმების) ხელმისაწვდომობას, რომლის გარანტიასაც მოქმედი კანონმდებლობა არ ქმნის. ამიტომ, ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტაციის პროაქტიული გამოქვეყნების საკითხი საჭიროებს შესაფერის მოწესრიგებას; (13) მიუხედავად იმისა, რომ სამშენებლო საქმიანობის პრაქტიკაში სახელმწიფო ხელისუფლებისა და მუნიციპალიტეტის ორგანოების მიერ ხშირად ხდება ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების გამოყენება (მშენებლობა, რეკონსტრუქცია, რეაბილიტაცია, რენოვაცია, რესტავრაცია, რეგენერაცია, სანაცია), კანონმდებლობაში არ არსებობს ამ საკითხის მომწესრიგებელი საჯარო-სამართლებრივი ნორმები. სხვა მხრივ, რეგულაციების არარსებობა შესაძლებელია ასეთი ღონისძიებების გატარებაზე უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოების პასიურობის საფუძველი გახდეს; (14) ხშირია შემთხვევები, როცა დასახლებათა ტერიტორიებზე ან მის ნაწილებში არსებობს მიწის ნაკვეთების კონფიგურაციების ცვლილების ისეთი აუცილებლობა, რომელიც ემსახურება ლოკალურ საზოგადოებრივ ინტერესებს (შიდა გზების მშენებლობა, პარკირების, სათამაშო და დასვენების ადგილების მოწყობა/გაფართოება და სხვ). ცხადია, რომ ასეთი ტიპის საკითხები მოწესრიგებული ვერ იქნება აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევისათვის დადგენილი წესებით. შესაბამისად, საჭიროა, რომ ექსპროპრიაციის გვერდით გაჩნდეს ახალი სამართლებრივი ინსტიტუტი მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობა, რომლის შესრულებაც მთლიანად დაფუძნებული იქნება მხარეთა ურთიერთმფარავ ნებაზე, რაც შექმნის ზემოთ აღნიშნული მიზნების განხორციელების სამართლებრივ და სამართლიან შესაძლებლობას; (15) სამშენებლო საქმიანობის სფეროში, გაურკვეველია შენობა-ნაგებობისა და სამშენებლო მასალის მარეგულირებელი ტექნიკური რეგლამენტების საკითხი. არადა, როგორც წესი, ასეთ ნორმებს მშენებლობის დასაშვებობის თვალსაზრისით, ქალაქთმშენებლობითი გეგმების თანაბარი მნიშვნელობა აქვთ; (16) ამ უკანასკნელთან დაკავშირებით პირდაპირ კავშირშია ევროპული და საერთაშორისო სტანდარტებისა და ტექნიკური რეგლამენტების ინპლემენტაციის საკითხი. ამ მხრივ, საკმარისი არ არის „საქართველოს მიერ სხვა ქვეყნების ტექნიკური რეგლამენტების სამოქმედოდ დაშვების, შესაბამისობის დამადასტურებელი დოკუმენტების აღიარების, შესაბამისი ნიშანდების მქონე პროდუქტის საქართველოში დამატებითი შესაბამისობის შეფასების პროცედურების გარეშე დაშვებისა და ასევე სხვა ქვეყნებში წარმოებული, რეგულირებული სფეროსათვის მიკუთვნებული პროდუქტის საქართველოს ბაზარზე შეზღუდვების გარეშე განთავსების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 2013 წლის 7 მარტის №50 დადგენილება. არ არსებობს ასეთი დოკუმენტების ქართული ვერსია, რაც პრობლემურია მისი გამოყენების თვალსაზრისითაც (განსაკუთრებით, ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანოებისა და ექსპერტებისათვის); (17) საქართველოში ჩვეულებრივი სამშენებლო საქმიანობა გამოყოფილი არ არის მომეტებული ტექნიკური საფრთხის შემცველი მშენებლობისაგან. თავისი სპეციფიკიდან გამომდინარე, დღეს მოქმედი მე-5 კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის საკითხების მოწესრიგება მიზანშეწონილია სპეციალური კანონმდებლობით; (18) მოქმედი კანონმდებლობა ხშირ შემთხვევაში სამშენებლო სამართალდარღვევათა ცალკეული სახეებისათვის ითვალისწინებს სრულიად არათანაზომიერ სახდელებს. ასევე ერთმანეთისაგან არ იმიჯნება სახიფათო და ნაკლებად სახიფათო ქმედების შემადგენლობები. ეს არსებული სიტუაცია შესაბამის რეფორმას საჭიროებს. ა.ბ) კანონპროექტის მიზანი: კანონპროექტის მიზანია სივრცითი მოწყობის, ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვისა და სამშენებლო საქმიანობის სფეროს მომწესრიგებელი კანონმდებლობის უნიფიკაცია და ჰარმონიზაცია, ასევე, ცალკეული გადაწყევტილების მიღებასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების გამარტივება და ტრანსფარენტულობა, ძირითადი სამართლებრივი ინსტიტუტების კანონის ფორმაში მოქცევა და მათთვის სტაბილურობის შენარჩუნება. კანონპროექტი მიმართულია იმ ნაკლოვანებების დაძლევისა და დეფიციტების შევსებისაკენ, რომელიც გამოკვეთილია მისი შემუშავების მიზეზებში. ის ქმნის ისეთ საკანონმდებლო საფუძვლებს, რომელიც უზრუნველყოფს აღმასრულებელი ხელისუფლების მიერ საკუთარი უფლებამოსილების სამართლებრივი და დემოკრატიული სახელმწიფოს პრინციპების შესაბამისად განხორციელებას. ზემოთ აღნიშნულის გათვალისწინებით, განისაზღვრა საკუთრივ „საქართველოს სივრცითი მოწყობისა და მშენებლობის კოდექსის“ ძირითადი მიზნები და ამოცანები (იხ. კოდექსის პროექტის მე-3 მუხლი): საქართველოს მთლიანი ტერიტორიისა და მისი ნაწილების გამოყენებისა და განვითარების მოწესრიგება საჯარო და კერძო ინტერესების ურთიერთშეჯერების საფუძველზე შემუშავებული სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების მეშვეობით; ადამიანის ცხოვრებისა და საქმიანობისათვის ღირსეული გარემოს შექმნა, სივრცითი მოწყობის, ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვისა და მშენებლობის პროცესში ადამიანის ჯანმრთელობის, გარემოს, ბუნებრივი რესურსების, კლიმატისა და კულტურული მემკვიდრეობის დაცვა; სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში საზოგადოების ეფექტიანი ჩართულობის უზრუნველყოფა; შენობა-ნაგებობის სეისმომედეგობასთან, კონსტრუქციულ ცეცხლმედეგობასთან, მდგრადობასთან, საიმედობასთან, ენერგოეფექტიანობასთან და სიმტკიცესთან, ხმაურისაგან დაცვასთან დაკავშირებით ძირითადი მოთხოვნების დადგენა; ადამიანის ჯანმრთელობისა და სიცოცხლისათვის უსაფრთხო ქალაქთმშენებლობის უზრუნველყოფა, სამშენებლო საქმიანობის საუკეთესო პრაქტიკის დამკვიდრება და მშენებლობის ხარისხის ამაღლება; მშენებლობის ნებართვის მიღებასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების გამარტივებისა და სამშენებლო ზედამხედველობის ეფექტიანობის ამაღლების გზით სამართლებრივი უსაფრთხოების და სტაბილური საინვესტიციო გარემოს უზრუნველყოფა. კოდექსის მიზანია ასევე საქართველოში სივრცითი მოწყობის, ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვისა და მშენებლობის სფეროს კანონმდებლობის ევროპულ და საერთაშორისო სამართლის მოთხოვნებთან ჰარმონიზაცია. ამ მხრივ, განსაკუთრებით აღსანიშნავია ორჰუსისა და ესპოს კონვენციები, აგრეთვე, ევროკავშირის 2001/42/EG, 305/2011/EG და 2010/31/EU რეგულაციები. ა.გ) კანონპროექტის ძირითადი არსი: კანონპროექტი შედგება VI კარის, XV თავისა და 144 მუხლისგან. I კარი შედგება 3 მუხლისაგან. პირველივე მუხლი განსაზღვრავს კოდექსის მოწესრიგების სფეროს, რომელიც იწყება სამშენებლო სამართლის ყველაზე ზოგადი ინსტიტუტით - სივრცითი მოწყობის დაგეგმვით და მთავრდება მშენებლობის დამამთავრებელი ეტაპის - შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესებით. იქვე კეთდება დათქმა, რომ კოდექსი არ აწესრიგებს მომეტებული ტექნიკური საფრთხის შემცველი შენობა-ნაგებობის მშენებლობის, კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის, არქიტექტორისა და ინჟინერკონსტრუქტორის სერტიფიცირების, სოციალური საცხოვრისის და სხვა მსგავს საკითხებს. კოდექსი არ აწესრიგებს აგრეთვე ისეთ საკითხებს, რომელიც უნდა დარეგულირდეს მომიჯნავე კანონმდებლობით (მაგ., გარემოს დაცვის სფეროს მომწესრიგებელი კანონმდებლობა) ან სამშენებლო სფეროს კანონქვემდებარე აქტებით. კოდექსის პროექტის მე-3 მუხლი მოიცავს მხოლოდ იმ ტერმინთა განმარტებას, რომელიც გამოყენებულია ტექსტში და რომელიც იურიდიული ტექნიკის თვალსაზრისით საჭიროებს განმარტებას. კოდექსში შემოდის ახალი ცნებათა განმარტებები. ასეთია მაგალითად: დასახლების შიგა განვითარება; სივრცითი დაგეგმვის საჭიროება; ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიება; ურბანული მემკვიდრეობა და სხვ. II კარი მოიცავს მხოლოდ სირცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის სამართლებრივ ინსტიტუტებს, რითაც ის ემიჯნება მშენებლობის ე.წ. წესრიგის-სამართლებრივ ნორმებს. I თავი ადგენს სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ზოგად დებულებებს, რომელიც საერთოა II კარში თავმოყრილი თავებისათვის. პირველ რიგში ჩამოყალიბებულია სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ძირითადი საფუძვლები (მე-4 მუხლი), რაც ემყარება სექტორალური ინტერესების ერთმანეთთან შეჯერების საფუძელზე დაგეგმვისა და ურთიერთშემხვედრი დინების პრინციპებს. კანონპროექტის ერთ-ერთი ცენტრალური პრინციპია ასევე საჯარო და კერძო ინტერესების ერთმანეთთან შეჯერების პრინციპი (მე-9 მუხლი), რაც გულისხმობს უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში საკუთარი პასუხისმგებლობის საფუძველზე ყველა მნიშვნელოვანი საჯარო და კერძო ინტერესების წარმოდგენის, რანჟირების, შეფასებისა და ერთმანეთთან შეჯერების უზრუნველყოფას. კოდექსი ემყარება Numerus clausus პრინციპს და ადგენს სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ამომწურავ იერარქიას (ინტეგრირებული გეგმები ). სივრცითი მოწყობის შემთხვევევაში დაგეგმვის იერარქია მოიცავს: 1. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმას; 2. ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცითი მოწყობის გეგმას; 3. ტრანსმუნიციპალური/მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმას. რაც შეეხება ქალაქთმშენებლობის დაგეგმვას, ის ხორციელდება შემდეგი გეგმების მეშვეობით: 1. მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმას; 2. განაშენიანების გეგმას. კოდექსში ამომწურავი იერარქიის გარეთ შემოდის ასევე ქალაქების განვითარების აგლომერაციის გეგმის შემუშავების უფლებამოსილება, რომლის შემუშავებასთან დაკავშირებით ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმისათვის დადგენილი პროცედურა. გამოიყენება სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა შესაძლებელია ასევე სხვადასხვა რელევანტური დარგობრივი (არაინტეგრირებული) გეგმების მეშვეობით. კოდექსი ერთმანეთისაგან განასხვავებს ორი ტიპის დარგობრივ გეგმას (მე-6 მუხლი). პირველი, დარგობრივი გეგმები, რომელიც შეიძლება გამოიყოს ინტეგრირებულ გეგმების შემადგენლობიდან და განვითარდეს დამოუკიდებლად. მეორე, დარგობრივი გეგმები ან/და სქემები (მაგ., ლანდშაფტის დაცვის, ნარჩენების მართვის, სეისმური დარაიონების და სხვ.), რომლის შინაარსთან, შემუშავებასთან და დამტკიცებასთან დაკავშირებულ საკითხებს აწესრიგებს შესაბამისი სფეროს კანონმდებლობა. თუმცა, ასეთი გეგმებიც შესაძლებელია გახდეს ინტეგრირებული გეგმის შემადგენელი ნაწილი. კოდექსის ერთ-ერთი ფუნდამენტური პრინციპია როგორც სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის იერარქიულ დონეებს (ინტეგრირებულ გეგმებს), ისე ინტეგრირებულ და დარგობრივ გეგმებს შორის თავსებადობის ვალდებულება (მე-7 მუხლი). კოდექსი ადგენს სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის სახელმძღვანელო პრინციპების განახლებულ კატალოგს (მე-8 მუხლი), რომელიც დაგეგმვის უფლებამოსილების განხორციელების მატერიალური ლეგიტიმაციის ერთ-ერთი ცენტრალური საფუძველია. საქმე ისაა, რომ რამდენადაც სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის დაგეგმვა დისკრეციული უფლებამოსილების შედეგია, ამდენად ამ სახელმძღვანელო პრინციპების მეშვეობით იზღუდება დისკრეციის შინაარსი. ამ თვალსაზრისით, სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის სახელმძღვანელო პრინციპების გათვალისწინება სავალდებულოა დაგეგმვაზე უფლებამოსილი ყველა სახელმწიფო და მუნიციპალიტეტის ორგანოებისათვის. ამ პრინციპებს შორის კოლიზიის შემთხვევაში, კონკრეტიზაცია უნდა მოხდეს მდგრადი განვითარებისა და კერძო და საჯარო ინტერესთა შეჯერების გენერალური პრინციპების ფარგლებში. კოდექსი განსაზღვრავს სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სტრუქტურის სავალდებულო ელემენტებს. კანონპროექტის მე-11 მუხლის შესაბამისად, სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმები უნდა შედგებოდეს ტექსტური და გრაფიკული ნაწილებისაგან. მოქმედი კანონმდებლობისაგან განსხვავებით, კოდექსი ადგენს ორივე ელემენტის სავალდებულობას. კოდექსით ტექსტურ ნაწილში მოიაზრება წერილობითი ფორმით აღწერილი სივრცით-ტერიტორიული დაგეგმვისა და გასატარებელი ღონისძიებების არსებითი ასპექტები: არსებული მდგომარეობა, მისი შეფასება, ძირითადი მიზნები, ამოცანები და დაგეგმილი ღონისძიებები, ასევე, დასაბუთება. კოდექსის სიახლეა სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების პროაქტიული გამოქვეყნების ვალდებულების შემოღება (მე-13 მუხლი). ინფორმაციაზე სრულფასოვანი და დროული ხელმისაწვდომობის მიზნით, კოდექსით დაგეგმვაზე უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ უზრუნველყოფილი იქნება სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების გამოქვეყნება შესაბამისი ორგანოს ოფიციალურ ვებგვერდზე, ამ გეგმებში ცვლილების შეტანის შემთხვევაში კი უნდა მოხდეს გამოქვეყნებული ინფორმაციის განახლება. აღნიშნულთან დაკავშირებული საკითხების დეტალური დარეგულირება შესაძლებელი იქნება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით. კანონპროექტის ერთ-ერთი სიახლეა სივრცითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემის ახლებურად რეგულირება (მე-14 მუხლი). მისი მიზანია სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის განხორციელებისათვის შესაბამისი საინფორმაციო წინაპირობების შექმნა. კოდექსის მიხედვით, სივრცითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემა უნდა იმართებოდეს ცენტრალურ და ადგილობრივ დონეზე. ის, კოდექსით განსაზღვრული მიზნებისათვის, შესაძლებელია ეყრდნობოდეს ქვეყანაში არსებულ სხვადასხვა საინფორმაციო ბაზებს. კანონპროექტით დადგენილია ამ სისტემის მართვის ზოგადი საფუძვლები. ამავე დროს, კანონპროექტი ქმნის საქართველოს მთავრობის დადგენილების შემუშავების უფლებამოსილებას, სადაც უნდა მოხდეს აღნიშნული პროცედურების დეტალიზაცია. II თავი მოიცავს სივრცითი მოწყობის დაგეგმვის იეარარქიის ყველაზე მაღალი დონის - საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებულ საკითხებს. კანონპროექტი განსაზღვრავს საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემადგენლობას (მე-16 მუხლი), რომელიც შემოიფარგლება მხოლოდ ძირითადი სივრცით-ტერიტორიული ასპექტებით. სივრცითი მოწყობის საჭიროებიდან შესაძლებელია ასევე გამომდინარეობდეს გეგმაში სხვა ისეთი ასპექტების ასახვის აუცილებლობა, რომელიც მე-16 მუხლის ჩამონათვალში არ არის. ამით დაგეგმვაზე უფლებამოსილ ორგანოს ეძლევა შესაძლებლობა საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმა შეუსაბამოს რეალურ საჭიროებებს. ამ ასპექტების ნაწილის განსაზღვრის მანდატი აქვს თავად სივრცითი მოწყობის გეგმებს (მაგ., ურბანული კატეგორიების), ხოლო ნაწილის დადგენა ხდება შესაბამისი სექტორალური კანონმდებლობის მოთხოვნათა შესაბამისად და როგორც არსებული ინფორმაცია აისახება საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმაში (მაგ., დაცული ტერიტორიები). თუმცა მათი არსებობა შეიძლება დამოუკიდებლადაც. კოდექსის სიახლეა სპეციალური მოთხოვნების შემოღება ტერიტორიული ზღვისა და განსაკუთრებული ეკონომიკური ზონის სივრცითი მოწყობის გეგმების შემადგენლობისათვის, რომლისთვისაც ძირითადად გათვალისწინებულია გარემოსდაცვითი და სამეცნიერო-კვლევითი ასპექტები (მე-17 მუხლი). კოდექსი ზუსტი სტრუქტურირებული თანმიმდევრობით განსაზღვრავს საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების საკითხებს (მე-19-21-ე მუხლები). საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის პროექტის შემუშავებას უზრუნველყოფს საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო თავად ან მისი დავალების საფუძველზე, კერძო სამართლის პირების მეშვეობით. კანონპროექტით გეგმის შემუშავების პროცედურა იყოფა ორ სტადიად: პირველ სტადიაზე, წინასაპროექტო კვლევების საფუძველზე, ხდება სივრცითი მოწყობის გეგმის კონცეფციის შემუშავება. ამ ეტაპზე ხდება სხვა ადმინისტრაციული ორგანოებისა და საზოგადოების ჩართვა. პირველი სტადია მთავრდება ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს მიერ კონცეფციის დამტკიცებით; მეორე სტადიაზე ხდება საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის პროექტის შემუშავება, რომელიც უნდა ეფუძნებოდეს საბოლოო კონცეფციას. ამ პროექტთან დაკავშირებით ტარდება საზოგადოებისა და სხვა ადმინისტრაციული ორგანოების მონაწილეობის უზრუნველყოფა. კოდექსი ითვალისწინებს გეგმის შემუშავების პროცესში სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების პროცედურის ჩატარებას. ამ მხრივ, განაშენიანების დეტალურ გეგმსთან დაკავშირებით შესაძლებელი იქნება სკრინინგის ჩატარება, რომლის ეტაპზე დადგინდება ამ გეგმაზე სგშ-ის ჩატარების საჭიროების საკითხი. უარყოფითი პასუხის შემთხვევაში სგშ არ ჩატარდება (მე-10 მუხლი). ზედმეტი პროცედურების თავიდან აცილების მიზნით, თუ საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმაში ხორციელდება არაარსებითი სახის ცვლილება (მაგ., დამტკიცებული დარგობრივი გეგმების მოთხოვნათა ან დასახლებათა სახელების ცვლილების ასახვა სივრცითი მოწყობის გეგმებში და სხვ.), კოდექსი ითვალისწინებს ერთსტადიიან ადმინისტრაციულ წარმოებას. კანონპროექტის მიხედვით საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმა სავალდებულოა ქვედა დონის გეგმებისათვის (მუხლი 21). ამასთან დაკავშირებით აუცილებელია ორი გამონაკლისის გათვალისწინება, რომელიც დადგენილია ამავე მუხლით. სავალდებულობის თვალსაზრისით, საქართველოს სივრცითი მოწყობის ასპექტები შესაძლებელია წარმოდგენილი იქნეს როგორც აბსოლუტურად სავალდებულო, ისე ინტერესთა შეჯერების დამშვები მოთხოვნების სახით. ეს მიზნები და ამოცანები შეიძლება ჩამოყალიბდეს შემდეგნაირად: ტერიტორიები, რომელიც განსაზღვრულია კონკრეტული ფუნქციისათვის ან/და გამოყენებისათვის და გამორიცხავს ნებისმიერ შესაძლებლობას, რომელიც ამ მიზანთან იქნება შეუსაბამო; ტერიტორიები, რომლის მიმართ საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმა ადგენს ისეთი ექსკლუზიური გამოყენების სახეობას, რომელიც სხვა ადგილას დაუშვებელია (მაგ., თუ რომელიმე კონკრეტული ტერიტორია განკუთვნილია აეროპორტისათვის, მაშინ მისი მშენებლობა სხვა ადგილას დაუშვებელია); ტერიტორიები, რომლის მიმართ სივრცითი მოწყობის გეგმით განსაზღვრულია სხვადასხვა ფუნქციები და გამოყენების სახეობები, რომელთაგანაც უპირატესობა ენიჭება იმ სახეობას, რომელსაც ინტერესთა შეჯერების საფუძველზე მიენიჭა განსაკუთრებული მნიშვნელობა. კანოპროექტის სიახლეს წარმოადგენს დიდი წინასწარი შეფასების ინფრასტრუქტურული პროცედურის სამშენებლო ინფრასტრუქტურული შემოღება პროექტების (მუხლი 22). სამშენებლო პროექტების კანონპროექტის კონცეფტუალური შესაბამისობის მიხედვით, თაობაზე გადაწყვეტილების მოქმედების ვადად დგინდება ხუთი წელი. ეს გადაწყვეტილება თავისი ბუნებით არის ადმინისტრაციული დაპირება და მის მიმართ კანონიერი ნდობის საკითხთან დაკავშირებით მოქმედებს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-9 მუხლის მე-2 ნაწილი. ამ ინსტიტუტის მიზანია ინვესტიციების უსაფრთხო გარემოში განხორციელების პროცესის ხელშეწყობა. III, IV თავებში (24-ე-მე-34 მუხლები) კოდექსი ადგენს ავტონომიური რესპუბლიკების, ტრანსმუნიციპალური და მუნიციპალური სივრცითი მოწყობის ცალკეული გეგმების შემუშავების წესს. ძირითად საკითხებთან მიმართებაში (მაგ., გეგმების შემადგენლობა, ადმინისტრაციული წარმოება) მოქმედებს საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავებისათვის დადგენილი წესები. სხვა საკითხები (ტრანსმუნიციპალური გეგმების შემუშავების ინიცირება, გეგმების სავალდებულობა, მათი გაუქმება და სხვ.) კი დარეგულირებულია სპეციფიკის გათვალისწინებით. V თავი აწესრიგებს ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესუალურ საკითხებს, ასევე ადგენს მის განხორციელების უზრუნველყოფასთან დაკავშირებულ ცალკეულ ინსტრუმენტებს. საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმისათვის დადგენილი სახელმძღვანელო პრინციპების გარდა, კოდექსი დამატებით ადგენს ქალაქთმშენებლობის დაგეგმვის სპეციალურ პრინციპებს (38-ე მუხლი). სპეციალური მოთხოვნებია ასევე დადგენილი მიწათსარგებლობის გეგმების შემადგენლობისათვის. განსაკუთრებული აქცენტი კეთდება ქალაქთმშენებლობით ასპექტებზე, რითაც ის განსხვავდება სივრცითი მოწყობის გეგმებისაგან. მიწათსარგებლობის გეგმის ძირითადი შინაარსი შემოიფარგლება როგორც სამშენებლო ზონების (რომელიც ზოგადია), ისე, საჭიროების შემთხვევაში, სამშენებლო ქვეზონების დადგენით. თუმცა ქვეზონების დადგენის მანდატი მას არ ანიჭებს განაშენიანების გეგმის ჩანაცვლების ფუნქციას. განაშენიანების გეგმის შემადგენლობა კი ძირითადად ორიენტირებულია განაშენიანების რეგულირების პარამეტრების, განაშენიანების სახეობის, გამოყენების ნებადართულ სახეობების და სხვა მსგავსი ასპექტების დადგენისაკენ (მუხლი 40). კანონპროექტში შემოდის ასევე განაშენიანების დეტალური გეგმის ცნება, რომლისთვისაც კოდექსის 41-ე მუხლით დადგენილია ხუთი მინიმალური მაკვალიფიცირებელი ნიშანი. ასეთი გეგმები ნებართვის გაცემის უპირობო საფუძველია, რომლის არსებობის შემთხვევაში ნებართვის გაცემის პირველი ეტაპი არ ტარდება. ამავე დროს, განაშენიანების გეგმაში შესაძლებელია ძირითადი დებულებებისაგან განსხვავებული მოთხოვნების დადგენა, თუ ეს კომპენსირდება სხვა ღონისძიებებით, ამას მოითხოვს ქალაქთმშენებლობითი განვითარების განსაკუთრებული მიზეზები (მაგ., ურბანული ღირებულების დაცვა და განვითარება) და ამას არ დაუპირისპირდება საზოგადოებრივი ინტერესები და არ გამოიწვევს ადამიანთა საცხოვრებელი და სამუშაო გარემოს სანიტარიულ–ჰიგიენური მდგომარეობის გაუარესებას. კანონპროექტი საქართველოს სივრცითი მოწყობის გეგმის ანალოგიურად მიწათსარგებლობის გეგმის შემუშავებისათვის ამკვიდრებს ორსტადიან ადმინისტრაციულ წარმოებას (მუხლი 42). განაშენიანების გეგმის შემუშავების პროცედურასთან (მუხლი 43) დაკავშირებით კანონპროექტი ერთმანეთისაგან განასხვავებს ორ შემთხვევას: პირველი, თუ განაშენიანების გეგმა არ გულისხმობს ტერიტორიების იმავე ფუნქციით სარგებლობის ან შიგა განვითარების მიზნებს, მაშინ მის შემუშავებასთან დაკავშირებით ტარდება ისეთივე ჩვეულებრივი ადმინისტრაციული წარმოება, რაც დადგენილია მიწათსარგებლობის გეგმის შემუშავებისათვის; მეორე, თუ განაშენიანების გეგმა მიმართულია დასახლებული ტერიტორიების შიგა განვითარებისაკენ, მაშინ მისი შემუშავება ხდება გამარტივებული ადმინისტრაციული წარმოების წესით, როცა პირველი სტადია შემოიფარგლება მხოლოდ განაშენიანების გეგმის პროექტის შემუშავებით (საჭიროების შემთხვევაში კონცეფციასთან ერთად), ხოლო მეორე სტადიაზე ადმინისტრაციული წარმოება ტარდება იმავე წესით, რაც დადგენილია მიწათსარგებლობის გეგმის შემუშავებისათვის. გამარტივებული ადმინისტრაციული წარმოება განაშენიანების გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებით იწყება მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანის ინიციატივით. თუ არ არსებობს იერარქიულად ზემდგომი ქალაქთმშენებლობითი გეგმა, მაშინ მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანის მუნიციპალიტეტის საკრებულოსთან. ასეთი განაშენიანების ინიციატივა შეთანხმების გეგმის შემუშავების თაობაზე უნდა შეთანხმდეს შესაბამისი მიზანია, დაგეგმვის დაწყებამდე წინასაკონსულტაციო პროცედურის გავლა გეგმის საბოლოო დამტკიცებაზე უფლებამოსილ ორგანოსთან, რათა თავიდან იქნეს აცილებული პრინციპული შეუთანხმებლობის ალბათობა უკვე შემუშავებულ დოკუმენტთან. მესაკუთრეთა ინტერესების დაცვის უზრუნველყოფის მიზნით, განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებით, დამატებით შემოდის ფორმალური ადმინისტრაციული წარმოების ნიშნები (განსაკუთრებით ზეპირი მოსმენის სახით). კანონპროექტი ახლებურად განსაზღვრავს ასევე დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენების ძირითადი დებულებების შემუშავების უფლებამოსილებისა და შინაარსის საკითხებს. უპირველესად, კოდექსი უშვებს უნიფიცირებული სახის დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენების ძირითადი დებულებებისა და განაშენიანების რეგულირების ნორმების შემუშავებას, რომლის კომპეტენცია ექნება მხოლოდ საქართველოს მთავრობას. რაც შეეხება მუნიციპალიტეტის ორგანოების მიერ ძირითადი წესების შემუშავების უფლებამოსილებას, ის კანონპროექტით გათვალისწინებული არ არის. ამავე დროს, ამ სფეროში მუნიციპალიტეტის უფლებამოსილება გარანტირებული იქნება დაგეგმარების ეტაპზე, სადაც ჩნდება ლოკალურ საჭიროებებზე ორიენტირებული რეგულირების შესაძლებლობა. კოდექსი აქვე აღიარებს ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ფუნდამენტურ პრინციპს, რომლის შესაბამისად, დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენება ეფუძნება ფუნქციური ზონირების პრინციპს. კანონპროექტის სიახლეა შერეული ზონირების უფლებამოსილების კანონის დონეზე რეგლამენტაცია. აღსანიშნავია, რომ ეს პრინციპი მოქმედებს როგორც ქალაქგეგმარების, ისე შენობა-ნაგებობისა და მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივი სარგებლობის შემთხვევაში. ამ მიზნებისთვის, შენობა-ნაგებობის ფუნქციის ისეთი ცვლილება, რომელიც დაშვებული არ არის იმ ზონაში, სადაც ის არის განთავსებული, საჭიროებს მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანოს თანხმობას. ქალაქთმშენებლობით დაგეგმვასთან დაკავშირებით წარმოშობილი ეკონომიკური ხასიათის ურთიერთობების მოწესრიგების თვალსაზრისით, კოდექსს შემოაქვს რამდენიმე ახალი სამართლებრივი ინსტიტუტი:  პირველი სიახლე არის ქალაქთმშენებლობითი ხელშეკრულება (მუხლი 47), რომლის შესაბამისადაც სახელმწიფო ან/და მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელ ორგანოებს უფლება ეძლევათ ამ კოდექსით განსაზღვრული საკუთარი უფლებამოსილების განხორციელების მიზნით კერძო პირებთან, ასევე, სხვა ფიზიკურ პირებთან დადონ ადმინისტრაციული ხელშეკრულება (მაგ., ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შემუშავების, სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების ანგარიშის მომზადების, ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელების, ინფრასტრუქტურის მშენებლობის ან/და მათი მოწესრიგების თაობაზე), რომელთან დაკავშირებით განსახორციელებელი სახელმწიფო შესყიდვები და კონკურსები დარეგულირდება შესაბამისი სფეროს მომწესრიგებელი კანონმდებლობით.  მეორე სიახლე არის სარგებლობის უფლების დროებით შეზღუდვა (მუხლი 47), რომლის შესაბამისადაც თუ ქალაქთმშენებლობის გეგმა შემუშავების პროცესშია, მის დამტკიცებამდე ნებართვის გამცემ ორგანოს უფლება აქვს შეაჩეროს მშენებლობის ნებართვის გაცემის პროცედურა, რაც არ უნდა აღემატებოდეს 4 თვეს, რაც აუცილებელი საჭიროების შემთხვევაში, შეიძლება გაგრძელდეს არაუმეტეს 3 თვისა. თუ ამ ვადების გასვლის შემდეგ არ გაიცა მშენებლობის ნებართვა, მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება.  მესამე სიახლე არის ქალაქთმშენებლობის გეგმების მიღებით, ცვლილებით ან/და გაუქმებით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურება (მუხლი 49). ამ რეგულაციის შესაბამისად, გამოიყოფა სამი შემთხვევა: ა) მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს ან მის კანონიერ მოსარგებლეს უფლება აქვს მოითხოვოს იმ ფინანსური დანახარჯის ანაზღაურება, რომელიც ემსახურებოდა განაშენიანების დეტალური გეგმის განხორციელებას (მაგ., მოსამზადებელი სამუშაოები, მათ შორის ტერირორიის კვლევები, საინჟინრო კომუნიკაციების გაყვანა, გზების მშენებლობა და სხვ.), თუ პირს გააჩნია კანონიერი ნდობა და მის მიერ გაწეულ ფინანსურ დანახარჯს, გეგმის ცვლილების ან გაუქმების გამო, არა აქვს კომერციული სარგებლიანობა; ბ) მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს იმ ქონებრივი ზიანის ანაზღაურება, რომელიც გამოწვეულია განაშენიანების გეგმის მიერ განსხვავებული ფუნქციური ზონების დადგენით; გ) თუ ქალაქთმშენებლობის გეგმების მიღებით, ცვლილებით ან/და გაუქმებით არსებითად იცვლება მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობები და ამით მცირდება მისი ღირებულება, მაშინ გამოწვეული ქონებრივი ზიანის ანაზღაურების უფლება აქვს მესაკუთრეს. კოდექსი ადგენს ასეთი შემთხვევით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნისათვის სპეციალურ ვადებს. კერძოდ, თუ მიწის ნაკვეთის გამოყენების უფლების დადგენიდან გეგმის მიღება/ცვლილება ან/და გაუქმებამდე გასულია 5 წელი, მაშინ ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა არ იარსებებს. ამავე დროს, მესაკუთრეს ზიანის ანაზღაურების თაობაზე მოთხოვნის დაყენების უფლება ექნება ზიანის დადგომიდან 2 წლის ვადაში;  ქალაქთმშენებლობითი გეგმების განხორციელების მიზნებს ემსახურება ასევე უპირატესი შესყიდვის უფლება (მუხლი 50). კანონპროექტით ზუსტად არის განსაზღვრული ამ უფლების გამოყენების წინაპირობები. ამავე დროს, შესაბამისი ცვლილებები შედის „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონში;  მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის (მუხლი 51-52) მიზანია მიწის ნაკვეთების კონფიგურაციის შეცვლის საშუალებით განაშენიანების გეგმის განხორციელებისათვის შესაბამისი წინაპირობების შექმნა. კონფიგურაციის შეცვლა უნდა ემსახურებოდეს მხოლოდ ლოკალურ საზოგადოებრივ ინტერესებს. VI თავი ადგენს ქალაქთმშენებლობითი გეგმების განხორციელებისათვის მნიშვნელოვან ინსტრუმენტს, ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებები, რაც ახალია ქართულ სამართალში. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებები, თუ ის დაგეგმილი არ არის კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში, რეგულირდება კანონპროექტის აღნიშნული თავით განსაზღვრული წესებით, ხოლო კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელებისათვის დამატებით პირობებს განსაზღვრავს შესაბამისი სფეროს მომწესრიგებელი კანონმდებლობა. კოდექსით ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების აუცილებლობა განისაზღვრება არსებული განაშენიანების დეგრადირების ხარისხის, მოსახლეობის საცხოვრებელი და შრომითი პირობებისა და დასახლებათა ფუნქიური უნარის დაქვეითების დონის შესაბამისად. ამიტომ, ის უნდა ემსახურებოდეს ტერიტორის ცალკეული ნაწილების განვითარების შესაძლებლობას სოციალური, კულტურული, ჰიგიენური, ეკონომიკური და გარემოსდაცვითი მოთხოვნების გაუმჯობესების თვალსაზრისით. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის ინსტიტუტისაგან განსხვავებით, ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების შემთხვევაში, განაშენიანების გეგმის შემუშავებას წინ უსწრებს გადაწყვეტილება ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განხორციელების თაობაზე (მუხლი 59). კოდექსი აწესრიგებს ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელებასთან დაკავშირებულ ყველა არსებით საკითხს (ადმინისტრაციული წარმოება, დაფინანსება, დაინტერესებული პირების მონაწილეობა გადაწყვეტილების მიღების პროცესში, მოსამზადებელი კვლევების ჩატარება და სხვ.). რაც შეეხება ქალაქთმშენებლობით ღონისძიებებს, რომელიც არ საჭიროებს განაშენიანების გეგმების შემუშავებას, ზედმეტი პროცედურული ბარიერების თავიდან აცილების მიზნით, წესრიგდება მხოლოდ მშენებლობის ნებართვის გაცემისათვის დადგენილი წესების შესაბამისად. III კარი მოიცავს მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ძირითად მოთხოვნებს, შენობა-ნაგებობისა და სამშენებლო მასალის ხარისხის მარეგულირებელ სამართლებრივ ნორმებს. ამ კარში დადგენილია ძირითადი მოთხოვნები შემდეგ სფეროებში: მიწის ნაკვეთი; შენობა-ნაგებობა; სამშენებლო მასალა. VII თავი აერთიანებს ყველა იმ ნორმებს, რომელიც განსაზღვრავს მიწის ნაკვეთის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირებას. პირველ რიგში მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების მიზნებისათავის, კოდექსი გამოყოფს მიწის ნაკვეთების შემდეგ კატეგორიებს: მიწის ნაკვეთი, რომელიც მდებარეობს განაშენიანების დეტალური გეგმით დაფარულ შიგა ან/და გარე ტერიტორიაში, არის სამშენებლო მიზნებისთვის შესაბამისი მიწის ნაკვეთი. ამ შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის განაშენიანების პირობებს განსაზღვრავს განაშენიანების დეტალური გეგმა (მუხლი 66). მიწის ნაკვეთზე, რომელიც მდებარეობს განაშენიანების ჩამოყალიბებულ სისტემაში და დაფარული არ არის განაშენიანების დეტალური გეგმით (დაუგეგმავი შიგა ტერიტორია), შენობა-ნაგებობის მშენებლობა ნებადართულია მოქმედი ქალაქთმშენებლური გეგმების (ასეთის არსებობის შემთხვევაში), ასევე, ძირითადი დებულებების მოთხოვნათა საფუძველზე, თუ ის შეესაბამება განაშენიანების არსებულ გარემოს და არ ეწინააღმდეგება სამეზობლო ინტერესებს (მუხლი 67). მიწის ნაკვეთი, რომელიც მდებარეობს განაშენიანების ჩამოყალიბებული სისტემის გარეთ, არის არასამშენებლო მიწის ნაკვეთი. ასეთ ტერიტორიებზე ნებადართულია მხოლოდ ამ ტერიტორიის ფუნქციით განპირობებული შენობა-ნაგებობის მშენებლობა, მოქმედი ქალაქთმშენებლური გეგმების (ასეთის არსებობის შემთხვევაში), ასევე ძირითადი დებულებების მოთხოვნათა საფუძველზე, თუ ეს არ უპირისპირდება საზოგადოებრივ ინტერესებს (მუხლი 68). მიწის ნაკვეთის სამშენებლო მიზნებისათვის გამოყენების მიზნების გარდა, კოდექსი ადგენს მიწის ნაკვეთის განაშენიანებისათვის ყველა რელევანტურ ასპექტებს (მაგ., მიწის ნაკვეთის უზრუნველყოფას საინჟინრო კომუნიკაციების ქსელებითა და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით, მიჯნის ზონის რეგულირებას, მიწის ნაკვეთზე წყალგამტარიანობისათვის აუცილებელი ადგილების შენარჩუნებას, მიწის ნაკვეთის დაყოფა-გაერთიანებას, მიწის ნაკვეთის შემოღობვას და სხვ.). VIII თავი ადგენს ძირითად მოთხოვნებს შენობა-ნაგებობის ხარისხის მიმართ. ამ ხარისხობრივი ნორმებისათვის არსებით სამართლებრივ მასშტაბებს (ე.წ. განუსაზღვრელ სამართლებრივ ცნებებს) წარმოადგენს შენობა-ნაგებობის მიერ მისი ექსპლუატაციის პერიოდში მისთვის გათვალისწინებული ფუნქციის შესრულება, განსაკუთრებით ადამიანის ჯანმრთელობის დაცვის, გარემოს უვნებლობის, უსაფრთხოებისა და კეთილმოწყობის თვალსაზრისით. კოდექსის პროექტი, ევროკავშირის რეგულაციების შესაბამისად, მოიცავს შენობა-ნაგებობის ხარისხის უზრუნველყოფის ყველა შესაძლო ასპექტებს (მაგ., შენობა-ნაგებობის ესტეთიკური მხარე; შენობანაგებობის კონსტრუქციული სიმტკიცე, მდგრადობა და საიმედობა; სახანძრო უსაფრთხოების დაცვა; ჰიგიენის, ჯანმრთელობისა და გარემოს დაცვა; უსაფრთხოების დაცვა შენობა-ნაგებობის გამოყენებისას; შეზღუდული შესაძლებლობების მქონე პირთათვის შენობა-ნაგებობების გამოყენების შესაძლებლობის უზრუნველყოფა; ხმაურისაგან დაცვის უზრუნველყოფა; შენობა-ნაგებობის ენერგოეფექტიანობა; განახლებადი ენერგიის გამოყენება). ამ ხარისხობრივი მოთხოვნების კონკრეტიზაცია უნდა მოხდეს საქართველოს მთავრობის დადგენილებით დამტკიცებული ტექნიკური რეგლამენტებით (ეროვნული ნორმები), რომელიც, თავის მხრივ, უნდა ითვალისწინებდეს შენობა-ნაგებობის დაპროექტებისა და მათი განთავსების თაობაზე საერთაშორისოდ აღიარებულ შემდეგ ნორმებს: ნორმირების ევროპული კომისიის (CEN) მიერ დადგენილი სამშენებლო ტექნიკური ნორმები (ევროკოდები); სხვა საერთაშორისოდ აღიარებული ტექნიკური ნორმები. რაც შეეხება სტანდარტების შემუშავებასთან, მიღებასთან და გამოყენებასთან დაკავშირებულ ურთიერთობებს, ამასთან დაკავშირებით კოდექსი მითითებას აკეთებს პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსით დადგენილ რეგულაციებზე. ამ წესით შემუშავებული ტექნიკრი რეგლამენტების ამოქმედებამდე, კოდექსში მოცემული ძირითადი მოთხოვნები არ შეიძლება გახდეს მშენებლობის ნებართვაზე გადაწყვეტილების მიღების (უარის ან თანხმობის გაცემის) საფუძველი. IX თავი ეხება სამშენებლო მასალის ხარისხის უზრუნველყოფას. კოდექსის მიზნებისათვის სამშენებლო მასალა განმარტებულია როგორც სამშენებლო მიზნებისათვის წარმოებული და ბაზარზე განთავსებული ნებისმიერი პროდუქტი, რომელიც გამოყენებული იქნება შენობა-ნაგებობის ასაშენებლად და დასამონტაჟებლად, რაც უზრუნველყოფს მის სიმტკიცეს, მდგრადობას, საიმედობას, ხანძრის დროს ცეცხლმედეგობას და ენერგოეფექტიანობას. კანონპროექტის შესაბამისად, სამშენებლო მასალის ხარისხის უზრუნველყოფის მიზანია შენობანაგებობის ხარისხის უზრუნველყოფა. ამდენად, ის უნდა ქმნიდეს კოდექსის VIII თავით დადგენილი (შენობა-ნაგებობის ხარისხობრივი) მოთხოვნების განხორციელების ფაქტობრივ წინაპირობებს. არაგონივრული რეგულაციების თავიდან აცილების მიზნით, იმ სამშენებლო მასალის ნუსხას, რომლისთვისაც სავალდებულოა სერტიფიცირება, ადგენს საქართველოს მთავრობა (ასეთი შეიძლება იყოს ბეტონი, არმატურა და მზიდ კონსტრუქციებში გამოსაყენებელი სხვა მასალები). კანონპროექტის მიხედვით, სავალდებულო სერტიფიცირებას დაქვემდებარებული სამშენებლო მასალა უნდა შეესაბამებოდეს ევროპულ ჰარმონიზირებულ სპეციფიკაციებს და საქართველოს ტექნიკურ რეგლამენტებსა და სტანდარტებს. კოდექსის IV კარი ადგენს მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესსა და პირობებს. მოწესრიგების მიზანია მშენებლობის სფეროში საფრთხის თავიდან აცილება და მართლწესრიგის დაცვა. სამშენებლო წესრიგის სამართალი არის ობიექტზე მიმართული უფლებების ერთობლიობა. კოდექსის X თავი განსაზღვრავს მშენებლობის ნებართვის გაცემის ზოგად წინაპირობებსა და სამშენებლო საქმიანობაში მონაწილე ძირითად პირებს. პირველ რიგში, ეს თავი ადგენს მშენებლობის დასაშვებობის წინაპირობებს (მუხლი 92). შენობანაგებობის მშენებლობა დასაშვებია, თუ სანებართვო დოკუმენტაცია აკმაყოფილებს ქალაქთმშენებლობითი გეგმებით დადგენილ მოთხოვნებს, მიწის ნაკვეთის განაშენიანების რეგულირების პირობებს, შენობანაგებობისათვის წაყენებულ მოთხოვნებს, ასევე, საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ სხვა წინაპირობებს. მშენებლობის დასაშვებობა დასტურდება მშენებლობის განხორციელების სამართლებრივი საფუძვლების შესაბამისად (მუხლი 93). მშენებლობა არის ისეთი საქმიანობა, რომელიც, როგორც წესი, პრევენციულ სახელმწიფო კონტროლს ექვემდებარება. აღნიშნული მიიღწევა ისეთი ადმინისტრაციულსამართლებრივი ინსტრუმენტით, როგორიცაა „აკრძალვა ნებართვის გაცემის დათქმით“. უნდა გავითვალისწინოთ, რომ კოდექსი მიჯნავს მშენებლობას, რომელიც საჭიროებს ნებართვას და ნებართვის გარეშე მშენებლობას. აქედან გამომდინარე, კოდექსი ადგენს სანებართვო სამართლის ორ ინსტრუმენტს: შეტყობინებას და ნებართვას. მშენებლობის შეტყობინება, თავის მხრივ, იყოფა მარტივ და კვალიფიციურ შეტყობინებად. კოდექსი მუნიციპალიტეტებს აძლევს შესაძლებლობას გააფართოვოს ან შეამციროს მშენებლობის შეტყობინების პროცედურის გავრცელების არეალი - პირველ კლასზე დაადგინოს ნებართვის აღების ვალდებულება, ან მ-2 კლასზე დაადგინოს შეტყობინების პროცედურა (მუხლი 94). თუ მე-2 კლასზე დადგინდება შეტყობინების პროცედურა, მაშინ მის მიმართ ტარდება გამარტივებული და დაჩქარებული ადმინისტრაციული წარმოება. ასეთ შემთხვევაში არ მოითხოვება კონსტრუქციული დასკვნები და სანებართვო მოსაკრებელი. II-IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის საფუძველია მშენებლობის ნებართვა, რომლის მოპოვება ხდება კოდექსის და საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესის შესაბამისად. გამონაკლისს წარმოადგენს უკიდურესი აუცილებლობის (ბუნებრივი, ტექნოგენური ან/და სოციალური კატასტროფების) შემთხვევაში უფლებამოსილი სახელმწიფო ან მუნიციპალიტეტის ორგანოების მიერ სამშენებლო საქმიანობის განხორციელების შესაძლებლობა ნებართვის გაცემამდე. ამ შემთხვევაში შესაბამისი ორგანო საქმიანობის პარალელურად ნებართვის გამცემ ორგანოს მიმართავს დასაბუთებული შუამდგომლობით მშენებლობის ნებართვის გაცემის თაობაზე. თუმცა, ნებართვის გაცემამდე დაწყებული მშენებლობისათვის ადმინისტრაციული პასუხისმგებლობა არ იქნება გამოყენებული. იგივე წესი გამოიყენება მშენებლობის შეტყობინების შემთხვევაში. კანონპროექტი განსაზღვრავს სამშენებლო საქმიანობაში მონაწილე ძირითადი პირების სამართლებრივ სტატუსს, რომელსაც მშენებლობის დასაშვებობაში არსებითი მნიშვნელობა აქვს. ნებართვის გაცემაზე უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანო არის მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო (მე-100 მუხლი). ნებართვის მაძიებელი და ნებართვის მფლობელი არის მიწის ნაკვეთის ან/და მასზე განთავსებული ან ასაშენებელი შენობა-ნაგებობის მესაკუთრე/მოსარგებლე (მისი უფლებამოსილებით აღჭურვილი პირი), რომელსაც აქვს ობიექტის სამშენებლოდ განვითარების ინტერესი. კოდექსი ზუსტად განსაზღვრავს როგორც ნებართვის მაძიებლის, ისე ნებართვის მფლობელის უფლება-მოვალეობებს (მუხლი 97). სამშენებლო გამიჯნულია საქმიანობის მშენებლობის გათვალისწინებით, სანებართვო კლასების დოკუმენტაციის გათვალისწინებით შედგენაზე (მუხლი 98). უფლებამოსილი პირები მშენებლობის რისკის I კლასის მშენებლობის თაობაზე განცხადებაზე თანდართული დოკუმენტაციის მომზადების უფლება აქვს ნებისმიერ პირს. აღნიშნულ პირს ეკისრება ვალდებულება უზრუნველყოს განცხადებაზე თანდართული დოკუმენტაციის კანონმდებლობის მოთხოვნათა შესაბამისობა. II, III და IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის სირთულის ხასიათის და რისკის გათვალისწინებით, მშენებლობის თაობაზე განცხადებაზე თანდართული არქიტექტურული პროექტის შემუშავებასა და ხელმოწერაზე ან დამოწმებაზე უფლება აქვს მხოლოდ არქიტექტორს. მათთან დაკავშირებული დამატებითი რეგულაციები დგინდება მომიჯნავე კანონმდებლობით. საპროექტო დოკუმენტაციის შედგენაზე უფლებამოსილი პირი პასუხისმგებელია დოკუმენტის სისწორესა და ხარისხზე. კოდექსით დადგენილი მიდგომის თანახმად, სამშენებლო დოკუმენტაციის შემუშავებაში მონაწილე სხვა სპეციალისტები დამოუკიდებლად აგებენ პასუხს მათ მიერ შესრულებულ და ხელმოწერილ სამუშაოზე. აღნიშნული პირების პასუხისმგებლობა არ გამორიცხავს არქიტექტორებისა და ინჟინრების პასუხისმგებლობას საპროექტო დოკუმენტაციის შემუშავების კოორდინირებისათვის. კოდექსის თანახმად, სანეაბრთვო დოკუმენტაციის საექსპერტო შეფასება ხორციელდება ინსპექტირების აკრედიტირებული ორგანოს მიერ ამ კოდექსისა და საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ შემთხვევებში და წესი, რაც კოდექსის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი სიახლეა. ის ხელს შეუწყობს ინტერესთა კონფლიქტის თავიდან აცილებას და მოწესრიგებული საექსპერტო შეფასების განხორციელებას. კოდექსის XI თავი აწესრიგებს მშენებლობის ნებართვის გაცემის საკითხებს. რამდენადაც მშენებლობის ნებართვის აღების ვალდებულებას ექვემდებარება II-IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა. თუ კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი, კოდექსი ადგენს მშენებლობის ნებართვის გაცემას ორ სტადიად: I სტადია – მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცება; II სტადია – მშენებლობის ნებართვის გაცემა. მშენებლობის ნებართვის გაცემის თითოეულ სტადიაზე მიმდინარეობს დამოუკიდებელი ადმინისტრაციული წარმოება. განაშენიანების დეტალური გეგმის არარსებობისას, მხოლოდ პირველ სტადიაზე გამოცემული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით განსაზღვრული პირობების ფარგლებში შეუძლია ნებართვის მაძიებელს მოითხოვოს შემდგომი სტადიის ადმინისტრაციული წარმოების დაწყება. ამავე დროს, მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი უფლებამოსილია, მოითხოვოს სამსტადიანი ადმინისტრაციული წარმოების ჩატარება. ასეთ შემთხვევაში, მშენებლობის ნებართვის მაძიებელს უფლება აქვს მშენებლობის ნებართვის გაცემამდე მოითხოვის არქიტექტურული პროექტის შეთანხმება. კოდექსი იცნობს მშენებლობის ნებართვას, რომელიც არ საჭიროებს მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცებას. იმ მიწის ნაკვეთებზე, რომელსაც ფარავს განაშენიანების დეტალური გეგმა, მშენებლობის ნებართვის გასაცემად კოდექსის განსაზღვრული პირველი სტადიის გავლა საჭირო არ არის. ამ შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებს განსაზღვრავს აღნიშნული გეგმები. განაშენიანების ჩვეულებრივ გეგმას ამის მანდატი არ ექნება. კოდექსი აწესრიგებს მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცებასთან დაკავშირებით ადმინისტრაციული წარმოების ჩატარების საკითხებს. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცების შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი ადმინისტრაციული წარმოების წესით. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოში წარადგენს განცხადებას, რომელიც უნდა აკმაყოფილებდეს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 78-ე მუხლით გათვალისწინებულ მოთხოვნებს. განცხადებას უნდა დაერთოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული ყველა აუცილებელი ინფორმაცია. კოდექსი 2 დღით ამცირებს ადმინისტრაციული წარმოებისათვის აქამდე დადგენილ ვადებს. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცების შესახებ გადაწყვეტილება ნაცვლად 12 დღისა მიღებული უნდა იქნეს 10 დღის ვადაში. ამ ვადაში არ შედის კოდექსით სხვა ადმინისტრაციული ორგანოს მონაწილეობისათვის დადგენილი ვადა. ამ შემთხვევაში ადმინისტრაციული წარმოება ჩერდება. კოდექსი განსაზღვრავს მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების განსაზღვრის სამართლებრივ წინაპირობებს. მშენებლობის ნებართვის გაცემასთან და არქიტექტურული პროექტის შეთანხმეასთან დაკავშირებით გამოიყენება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი მარტივი ადმინისტრაციული წარმოების წესები. კოდექსი ამ მხრივ 1 დღით ამცირებს ადმინისტრაციული წარმოებისათვის აქამდე დადგენილ ვადებს. ამავე დროს, გათვალისწინებულია დაჩქარებული ადმინისტრაციული წარმოების შესაძლებლობა, ე.წ. ფასიანი მომსახურეობის ფარგლებში. ამავე დროს, კოდექსის სიახლეს წარმოადგენს ორივე სტადიისათვის ეკოლოგიური ექსპერტიზის პროცედურასთან დაკავშირებული საკითხების გამარტივება. კერძოდ, მოქმედი კანონმდებლობისაგან განსხვავებით, თუ მშენებლობის ნებართვის მოპოვება დაკავშირებულია ისეთ მშენებლობასთან, რომელშიც გათვალისწინებული საქმიანობა ექვემდებარება გარემოზე ზემოქმედების შეფასებას, განმცხადებელმა დამატებით უნდა წარადგინოს შესაბამისი გადაწყვეტილება. ამ მიდგომით, კოდექსი უარს აცხადებს მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ გარემოსა და ბუნებრივი რესურსების დაცვის სამინისტროს ჩართვის მოდელისაგან. ამის ნაცვლად ნებართვის მაძიებლის მიერ თავად უნდა მოხდეს გარემოზე ზემოქმედების შეფასების თაობაზე გადაწყვეტილების მოძიება. ამის არგუმენტი შემდეგია: ვინაიდან გზშ-ას დაქვემდებარებულ საქმიანობაში მთავარი ასპექტი არის გარემოსდაცვითი ხასიათის, ამდენად სამშენებლო დოკუმენტაციის შემუშავებამდე (რაც გარკვეულ ხარჯებთან არის დაკავშირებული), მიზანშეწონილია განმცხადებელმა გაარკვიოს ეს საკითხები. ამდენად ის ემსახურება ინვესტიციების უსაფრთხოების პრინციპის დანერგვას. კოდექსი აყალიბებს მშენებლობის ნებართვის გაცემის ვადების დადგენის თანამედროვე მიდგომას. მშენებლობის ნებართვა გაიცემა მშენებლობის განხორციელების დოკუმენტებში განსაზღვრული გონივრული ვადით. მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადის გაგრძელებისას მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 63-ე მუხლის მოთხოვნათა შესაბამისად იღებს გადაწყვეტილებას მშენებლობის ნებართვის გაცემის შესახებ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტში მშენებლობის დასრულების თარიღის შეცვლის შესახებ, რის თანახმადაც ცვლილებები შედის სანებართვო მოწმობაში. მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადის გასვლის შემთხვევაში განცხადება წარდგენილი უნდა იქნეს მშენებლობის ახალი ნებართვის გაცემის თაობაზე. კოდექსი ადგენს მშენებლობის ნებართვის განსაკუთრებულ ფორმებს: წინასწარი გადაწყვეტილება. კოდექსი ითვალისწინებს ადმინისტრაციული სამართლის თანამედროვე და მოქნილ ინსტრუმენტებს. წინასწარი გადაწყვეტილება ემსახურება მშენებლობის ნებართვის მოპოვების წინაპირობებთან დაკავშირებული საკითხების გარკვევას. ამ შემთხვევაში საუბარია დაგეგმილი შენობის მშენებლობაზე ან მის ნაწილზე მომზადებული არქიტექტურული ესკიზის (მშენებლობის კონცეფცია) შეთანხმება, რომელიც ადასტურებს, რომ მოცემული ქმედება განხორციელდება. შესაბამისად, ის არ წარმოადგენს სრულყოფილ თანხმობას. აღნიშნული ინსტიტუტის შემოტანის მნიშვნელობა მდგომარეობს იმაში, რომ ნებართვის გაცემის მიზნით ადმინისტრაციული წარმოების განხორციელებამდე მთელი რიგი პრობლემები, რომელიც უკავშირდება მშენებლობის დასაშვებობას, მაგ., დაგეგმვასთან დაკავშირებული რთული საკითხები უფრო ნაკლები დანახარჯებით და სწრაფად შეიძლება გაირკვეს და მთელ რიგ სამართლებრივ საკითხებთან დაკავშირებით მიიღება წერილობითი გადაწყვეტილება, ანუ ის წარმოადგენს მშენებლობის ნებართვის წინასწარ მოწესრიგებულ ნაწილს. კანონმდებელი წინასწარ გადაწყვეტილებას უთანაბრებს სზაკ-ით განსაზღვრულ დაპირებას. დაპირება, ისევე როგორც ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი წარმოშობს მისი ადრესატების კანონიერ ნდობას, თუმცა დაპირების შემთხვევაში ის არ არის ისეთი მყარი, როგორც აქტის შემთხვევაში. წინასწარი მოწესრიგების უპირატესობა მდგომარეობს იმაში, რომ დაპირების გაცემის მიზნით განხორციელებული ადმინისტრაციული წარმოების ფარგლებში შემოწმებული ნებართვის გაცემის სამართლებრივი საფუძვლები განმეორებით არ მოწმდება მშენებლობის ნებართვის გაცემის მიზნით ჩატარებული ადმინისტრაციული წარმოების ფარგლებში, რამდენადაც წინასწარი გადაწყვეტილება იძენს შესასრულებლად სავალდებულო ხასიათს, თუ არ არსებობს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-9 მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული საფუძვლები. მშენებლობის ნაწილობრივი ნებართვა. სამშენებლო საქმიანობის კონცეფციის თაობაზე წინასწარი გადაწყვეტილების არსებობისას, მშენებლობის ნებართვის მაძიებელს უფლება აქვს მშენებლობის ნებართვის გამცემ ორგანოს მიმართოს მშენებლობის ნაწილობრივი ნებართვის გაცემის თაობაზე, რაც შეიძლება გულისხმობდეს სამშენებლო სამუშაოებს მხოლოდ შენობის მიწისპირა სართულამდე ან ნულ ნიშნულამდე განხორციელებას. მშენებლობის ნაწილობრივი ნებართვა ადგენს განზრახული სამშენებლო საქმიანობის გარკვეული ნაწილის მატერიალურ კანონიერებას და იძლევა სამშენებლო საქმიანობის ნებართვას ამ მოცულობით. თუ არ არსებობს წინაწარი გადაწყვეტილება, მშენებლობის ნებართვის მაძიებელს უფლება აქვს მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანოსაგან ერთდროულად მოითხოვოს როგორც მშენებლობის თაობაზე წინასწარი გადაწყვეტილების მიღება, ისე ნაწილობრივი ნებართვა. კოდექსი ადგენს წინასწარი გადაწყვეტილებისა და ნაწილობრივი ნებართვის დაუშვებლობის აბსოლიტური საფუძველს, რომლის თანახმადაც წინასწარი გადაწყვეტილება და ნაწილობრივი ნებართვა არ გაიცემა ისეთ საკითხებთან დაკავშირებით, რომელიც თავისი არსით საჭიროებს კოდექსით განსაზღვრულ სრულ სანებართვო დოკუმენტაციას. კოდექსის V კარი არეგულირებს მშენებლობის ზედამხედველობის (XII თავი), სამშენებლო სამართალდარღვევათა საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების (XII თავი), სამართალდარღვევათა ცალკეულ სახეებთან (XIV თავი) და შენობა-ნაგებობის მიღებასთან დაკავშირებულ საკითხებს (XV თავი). XII თავი ადგენს მშენებლობის ზედამხედველობის ძირითად სახეებს: მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობა; მშენებლობის ზედამხედველობა აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ; მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედველობა; ექსპლუატაციაში მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობა. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის არის უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ სანებართვო პირობების შესრულების, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებისა და კანონმდებლობით განსაზღვრული სხვა მოთხოვნების შესრულებაზე ზედამხედველობა. კოდექსს შემოაქვს აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს ინსტიტუტი. კერძოდ, მშენებლობის ნებართვის მფლობელი უფლებამოსილია სამშენებლო ობიექტის ინსპექტირების განხორციელება დაუკვეთოს აკრედიტებულ ისპექტირების ორგანოს, შესაბამისი ხელშეკრულების საფუძველზე. ამდენად, ეს არის მშენებლობის ნებართვის მაძიებელის დისკრეცია და არა ვალდებულება. თუ მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი ირჩევს აკრედიტებულ ისპექტირების ორგანოს, მაშინ მის მიმართ ხდება საჯარო ზედამხეველობის დერეგულირება. საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს უფლებამოსილება ამ შემთხვევაში, ძირითადად კერძო აკრედიტებული ისპექტირების ორგანოს, მიერ წარმოდგენილი დოკუმენტაციის შემოწმებით შემოიფარგლება. ამავე დროს, მას უფლება ექნება ეტაპის დამთავრების თაობაზე შეტყობინების მიღებიდან ერთი კვირის ვადაში გავიდეს ობიექტზე. III და IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის საფრთხის რისკების აღმოფხვრის მიზნით კოდექსი ადგენს მშენებლობის პროცესში მშენებლობის ნებართვის მფლობელის ან მშენებლობის განმახორციელებლის მიერ უსაფრთხოებაზე პასუხისმგებელი პირის დანიშვნის სავალდებულოობას (მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედველობა). კოდექსი განმარტავს მშენებლობის ტექნიკურ ზედამხედველობას, როგორც მშენებლობის ნებართვის მაძიებლის ან აკრედიტებული ისპექტირების ორგანოს, მიერ მშენებლობის პროცესში, სამშენებლო დოკუმენტაციის შესრულების კონტროლის მექანიზმს. სამშენებლო საქმიანობაზე საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს მიერ სამართალდარღვევის საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების (თავი XIII) დაწყების საფუძველია დამრღვევის მიმართ მითითების გაცემა ან შემოწმების აქტის შედგენა. კოდექსი ადგენს, რომ თუ მითითება დროულად არ შესრულდა, მაგრამ სამართალდარღვევა გამოსწორდა დადგენილების მიღებამდე, დამრღვევი თავისუფლდება პასუხისმგებლობისაგან, ხოლო სამართალდარღვევის საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება წყდება. კოდექსის შესაბამისად, საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია მიიღოს გადაწყვეტილება: დამრღვევის დაჯარიმების შესახებ; დამრღვევის დაჯარიმებისა და საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით მიმდინარე უნებართვო მშენებლობისა და უნებართვო დემონტაჟის შეჩერების შესახებ; დამრღვევის დაჯარიმებისა და საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით აშენებული შენობანაგებობების მთლიანად ან ნაწილობრივ დემონტაჟის, მშენებარე შენობა-ნაგებობების მშენებლობის მთლიანად ან ნაწილობრივ შეჩერებისა და დემონტაჟის შესახებ. კოდექსი ადგენს დამრღვევის მიერ დაკისრებული ჯარიმის გადაუხდელობის სამართლებრივ შედეგებს. ასეთ შემთხვევაში სამშენებლო საქმიანობაზე საჯარო ზედამხედველობის ორგანო იღებს დადგენილებას საურავის დაკისრების შესახებ. შემოწმების აქტის შედგენიდან 2 თვის ვადაში სამშენებლო საქმიანობაზე ზედამხედველობის ორგანო ვალდებულია სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმეზე მიიღოს დადგენილება. საქმის განმხილველი თანამდებობის პირი უფლებამოსილია მოტივირებული საფუძვლით გააგრძელოს მისი განხილვის ვადა. საქმის განხილვის ვადა შეიძლება გაგრძელდეს არა უმეტეს 2 თვით. კოდექსი აწესრიგებს ადმინისტრაციული სამართლის პრაქტიკის ერთ-ერთ პრობლემურ საკითხს. თუ დადგენილებაში მითითებული მხარისათვის მითითების, შემოწმების აქტის, უწყების ან დადგენილების გაცნობა (პირადად ჩაბარებით) დროულად ვერ ხერხდება, გაცნობად ჩაითვლება მისი განთავსება მითითებაში, შემოწმების აქტში, უწყებაში ან დადგენილებაში აღნიშნული ობიექტის თვალსაჩინო ადგილზე. თვალსაჩინო ადგილად ჩაითვლება (მაგ.,საინფორმაციო დაფა; მშენებლობის ტერიტორიაზე სამუშაოთა მწარმოებლისათვის დროებით განთავსებული შენობა; მშენებლობის ტერიტორიის შემომფარგვლელი უსაფრთხოების ღობე). სამშენებლო სამართლებრივი ურთიერთობის პრობლემურ თემას ეხება კოდექსი, რომლის თანახმადაც, იმ პირებს, რომლებმაც ხარჯები გაიღეს მათ საკუთრებაში ან კანონიერ მფლობელობაში არსებული შენობანაგებობის იერსახის შენარჩუნებისა და სამშენებლო მოედნის უსაფრთხოებისათვის, თუ ამ ხარჯების გაღება გამოწვეულია მომიჯნავე ნაკვეთში მშენებლობისას სამშენებლო ნორმებისა და კონსერვაციის რეჟიმის დაუცველობით, უფლება აქვთ, მოსთხოვონ დამრღვევს გაღებული ხარჯების ანაზღაურება. ხარჯების ანაზღაურებაზე შეთანხმების მიუღწევლობის შემთხვევაში დავას განიხილავს სასამართლო. სზაკ-ით დადგენილი აღსრულების საშუალებების კონკრეტიზაციას ახდენს კოდექსი, რომლის თანახმადაც, დადგენილ ვადაში დარღვევის გამოუსწორებლობის შემთხვევაში, თუ დარღვევის დაუყოვნებლივ გამოუსწორებლობამ შეიძლება ზიანი მიაყენოს სახელმწიფო ან საზოგადოებრივ ინტერესებს, სამშენებლო საქმიანობაზე საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს შეუძლია მიიღოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება მითითების პირობების თავის მიერ ან მესამე პირთა მეშვეობით ან/და საკუთარი ხარჯით შესრულების თაობაზე. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით. გადაწყვეტილების გასაჩივრება არ აჩერებს მის აღსრულებას. სზაკ-ით დადგენილი აღსრულების ერთ-ერთი ინსტიტუტის დაკონკრეტება ხდება კოდექსის მიერ, როდესაც ის ადგენს, რომ სამშენებლო საქმიანობაზე საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ვალდებულია მოსთხოვოს დამრღვევს გაღებული ხარჯების ანაზღაურება. დამრღვევის მიერ ხარჯების ნებაყოფლობით ანაზღაურებაზე უარის თქმის შემთხვევაში სამშენებლო საქმიანობაზე საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს უფლება აქვს მიმართოს სასამართლოს დამრღვევისათვის გაღებული ხარჯების დაკისრებისა და გადახდის მოთხოვნით. კოდექსი ასევე ადგენს სამშენებლო სამართალში უზრუნველყოფის ღონისძიების ინსტიტუტის გამოყენების წესებს. შესაბამისი მუნიციპალიტეტის უფლებამოსილი ორგანო უფლებამოსილია საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით მშენებარე ობიექტის მიწის ნაკვეთზე უზრუნველყოფის ღონისძიების დადების მიზნით მიმართოს სასამართლოს. კოდექსი განსაზღვრავს, რომ შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებასთან დაკავშირებული ურთიერთობები წესრიგდება საქართველოს მთავრობის დადგენილბით (მუხლი 140). კოდექსის XVI თავი განსაზღვრავს სამშენებლო სამართალდარღვევათა ცალკეული სახეებს: უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი; უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი სპეციალურ ტერიტორიაზე; სამშენებლო/სანებართვო პირობების დარღვევა ან/და შეუსრულებლობა; პასუხისმგებლობა სამშენებლო სამუშაოების ან მშენებლობის ეტაპის მშენებლობის ნებართვით დადგენილ ვადაში დაუსრულებლობისთვის ობიექტზე საინფორმაციო დაფის განუთავსებლობა ან საინფორმაციო დაფაზე არასრული ინფორმაციის განთავსება; მშენებარე ობიექტის დადგენილი წესის დარღვევით მიტოვება; მშენებლობის შეჩერების შესახებ საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს დადგენილების შეუსრულებლობა; ავარიული შენობა-ნაგებობის სავალდებულო რეკონსტრუქციის ან დემონტაჟის განუხორციელებლობა; მშენებლობის უსაფრთხოების წესების დარღვევა. კონსტიტუციურ-სამართლებრივი საფუძვლების გათვალისწინებით, მოქმედი კანონმდებლობისაგან განსხვავებით, კოდექსი პასუხისმგებლობას არ ითვალისწინებს თვითმმართველი ერთეულის მიერ განსაზღვრულ ზონაში (ზონებში) არსებული არაფუნქციონირებადი/მიტოვებული შენობა-ნაგებობის განვითარების მიზნით მშენებლობის ნებართვის დადგენილ ვადაში აუღებლობისთვის. კოდექსის პროექტი არ ითვალისწინებს ასევე მშენებლობის უსაფრთხოების წესების დარღვევის თაობაზე დამოუკიდებელ შემადგენლობას. ამის მიზეზი არის ის გარემოება, რომ მშენებლობის უსაფრთხოება წარმოადგენს სანებართვო პირობებების ერთ-ერთ მნიშვნელოვან შემადგენელ ნაწილს. ამიტომ, ამ წესების დარღვევისათვის პირს სახდელი დაეკისრება სანებართვო პირობების დარღვევისათვის. გარდა ამისა, ჯარიმის ოდენობის განსაზღვრისას კოდექსი ახდეს დიფერენციაციას შენობა-ნაგებობის კლასებისა და სამშენებლო საფრთხეების მიხედვით, რაც ეფუძნება სამართლიანობის პრინციპს (იხ. განმარტებითი ბარათის ბ.ვ. პუნქტი). ბ) კანონპროექტის ფინანსური დასაბუთება: ბ.ა) კანონპროექტის მიღებასთან დაკავშირებით აუცილებელი ხარჯების დაფინანსების წყარო: კანონპროექტის მიღებასთან დაკავშირებული ხარჯების დაფინანსების წყარო შესაძლოა იყოს სახელმწიფო ან მუნიციპალიტეტის ბიუჯეტი. ბ.ბ) კანონპროექტის გავლენა ბიუჯეტის საშემოსავლო ნაწილზე: კანონპროექტის მიღება გავლენას იქონიებს ბიუჯეტის საშემოსავლო ნაწილზე, რადგან წარმოდგენილი კანონის პროექტით უქმდება სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების გაცემასთან დაკავშირებით დადგენილი მოსაკრებელი. გარდა ამისა I და II კლასის შენობების შემთხვევაში მუნიციპალიტეტებს, შეხედულებისამებრ შეეძლებათ სამშენებლო ნებართვის ნაცვლად დანერგონ მშენებლობის დეტალური შეტყობინების წესი, ასეთ შემთხვევაში კი მშენებლობის ნებართვის მოსაკრებელი უქმდება. ბ.გ) კანონპროექტის გავლენა ბიუჯეტის ხარჯვით ნაწილზე: კანონპროექტის მიღებამ შესაძლოა გავლენა მოახდინოს ბიუჯეტის ხარჯვით ნაწილზე, რადგან შესაძლოა გაჩნდეს ადმინისტრაციული ორგანოების თანამშრომელთა გადამზადებისა და ხელახალი დაკომპლექტების საჭიროება. გარდა ამისა მუნიციპალიტეტებისათვის ახალი ვალდებულებების დაკისრება სავარაუდოდ საჭიროს გახდის მარეგულირებელი სამსახურების არსებული თანამშრომლების გადამზადებას, რათა მათ აიმაღლონ შესაბამისი კვალიფიკაცია. მიუხედავად ამისა ბიუჯეტის ხარჯვითი ნაწილის კონკრეტულად განსაზღვრა ამ ეტაპზე არ არის შესაძლებელი. კანონპროექტის თანახმად მუნიციპალიტეტების ურთიერთშეთანხმების საფუძველზე შესაძლებელია ტრანსმუნიციპალური სივრცითი მოწყობის გეგმის შემუშავება, რომელზეც დარგობრივ ზედამხედველობას ახორციელებს საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო. თუმცა მოცემულ ეტაპზე არ არის ცნობილი თუ რა გავლნეას მოახდენს აღნიშნული დელეგირებული უფლებამოსილება მუნიციპალიტეტის ან სახელმწიფო ბიუჯეტის ხარჯვით ნაწილზე. ბ.დ) სახელმწიფოს ახალი ფინანსური ვალდებულებები: კანონპროექტის მიღება არ წარმოშობს სახელმწიფოს ახალ ფინანსურ ვალდებულებებს. ბ.ე) კანონპროექტის მოსალოდნელი ფინანსური შედეგები იმ პირთათვის, რომელთა მიმართაც ვრცელდება კანონპროექტის მოქმედება; კანონპროექტი ითვალისწინებს სამშენებლო მასალების ბაზარზე განთავსებასთან დაკავშირებით ახლებურ სტანდარტებს, აუქმებს სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების გაცემასთან დაკავშირებულ მოსაკრებელს, ასევე აწესებს ჯარიმებს შესაბამის სამართალდამრღვევ პირებთან მიმართებით, თუმცა კონკრეტული შედეგების გაანგარიშება, გარდა საჯარიმო სანქციების ნაწილისა მოცემულ ეტაპზე არ არის შესაძლებელი. ბ.ვ) კანონპროექტით დადგენილი გადასახადის, მოსაკრებლის ან სხვა სახის გადასახდელის ოდენობა და ოდენობის განსაზღვრის პრინციპი: კოდექსის პროექტი აწესებს ჯარიმის ოდენობას შემდეგ შემთხვევებში: ა) III ან IV კლასისი შენობა-ნაგებობის უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟისათვის დაბაში ან სოფელში სამართალდამრღვევს ნაცვლად 200 ლარისა დაეკისრება ჯარიმა 1 000 ლარის ოდენობით. ამ შემთხვევაში სახდელის ოდენობის კორექტირება გამოწვეულია იმ გარემოებით, რომ მოქმედ კანონმდებლობაში დადგენილი მიდგომა, რომელიც შენობა-ნაგებობის ოთხივე კლასს აქცევდა ერთიან რეგულირებაში, იყო არათანაზომიერი, ის მიმართული არ იყო ეფექტიანი დაცვის მიზნებისაკენ; ბ) თვითმმართველი ქალაქის ტერიტორიაზე I კლასის შენობა-ნაგებობის უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟისათვის სამართალდამრღვევს ნაცვლად 3 000 ლარისა დაეკისრება ჯარიმა 1 000 ლარის ოდენობით. ამ შემთხვევაში სახდელის ოდენობის კორექტირება გამოწვეულია იმ გარემოებით, რომ მოქმედ კანონმდებლობაში დადგენილი მიდგომა, რომელიც შენობანაგებობის ოთხოვე კლასს აქცევდა ერთიან რეგულირებაში, იყო არათანაზომიერი, ის მიმართული არ იყო ეფექტიანი დაცვის მიზნებისაკენ; გ) თვითმმართველი ქალაქის ტერიტორიაზე II კლასისი შენობა-ნაგებობის უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟისათვის სამართალდამრღვევს ნაცვლად 3000 ლარისა დაეკისრება ჯარიმა 1 500 ლარის ოდენობით. ამ შემთხვევაში სახდელის ოდენობის კორექტირება გამოწვეულია იმ გარემოებით, რომ მოქმედ კანონმდებლობაში დადგენილი მიდგომა, რომელიც შენობანაგებობის ოთხოვე კლასს აქცევდა ერთიან რეგულირებაში, იყო არათანაზომიერი, ის მიმართული არ იყო ეფექტიანი დაცვის მიზნებისაკენ; დ) თვითმმართველი ქალაქის, ქალაქის ან დაბის/სოფლის ტერიტორიაზე ნებისმიერი კლასისი შენობანაგებობის უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟისათვის სამართალდამრღვევს, თუ მშენებლობა ხორციელდება მის კერძო საკუთრებაში, ჩვეულებრივის ნაცვლად დაეკისრება ჯარიმა 20%-ის შემცირებით. ამ შემთხვევაში სახდელის ოდენობის კორექტირება გამოწვეულია იმ გარემოებით, რომ მოქმედ კანონმდებლობაში დადგენილი მიდგომა, რომელიც ერთიან რეგულირებაში აქცევდა უნებართვო მშენებლობას მინიციპალიტეტის ან სახელმწიფო ტერიტორიაზე მდებარე უძრავ ქონებას და კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებას, იყო არათანაზომიერი. ამ მხრივ, აღებულია ის სტანდარტი, რომელიც დადგენილია სპეციალური ტერიტორიებისათვის; ე) I კლასისი შენობა-ნაგებობის უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი, ტყის ფონდისა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში, კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლებზე ან/და თბილისის ადმინისტრაციულ ტერიტორიაზე, გამოიწვევს დაჯარიმებას სახელმწიფოს ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე – 8 000 ლარით ნაცვლად 10 000 ლარისა, კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე – 1500 ლარით ნაცვლად 8 000 ლარისა. ამ შემთხვევაში სახდელის ოდენობის კორექტირება გამოწვეულია იმ გარემოებით, რომ მოქმედ კანონმდებლობაში დადგენილი მიდგომა, რომელიც შენობა-ნაგებობის ოთხოვე კლასს აქცევდა ერთიან რეგულირებაში, იყო არათანაზომიერი, ის მიმართული არ იყო ეფექტიანი დაცვის მიზნებისაკენ; ვ) სპეციალურ (მათ შორის თბილისის) ტერიტორიაზე I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას სანებართვო პირობების დარღვევისათვის სამართალდამრღვევს დაეკისრება სახდელი 1000 ლარი ნაცვლად დღეს დადგენილი 10 000 ან 8 000 ლარისა. საქმე ის არის, რომ რამდენადაც მოქმედი კანონმდებლობა ცალკე სამართალდარღვევად არ გამოყოფს პირველი კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის სანებართვო პირობების დარღვევას, პრაქტიკაში გამოიყენებოდა შემდეგი მიდგომა: „მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და პირობების შესახებ“ საქართველოს მთავრობიოს 2009 წლის N57 დადგენილების შესაბამისად, პირველი კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა შესაბამისი წესით დადგენილი შეთანხმების გარეშე ან მშენებლობის პირობების დარღვევა განიხილება უნებართვო მშენებლობა. ამ ჩანაწერის საფუძველზე ზედამხედველობის ორგანო პირველი კლასის შენობა-ნაგებობის უკანონო მშენებლობისას იყენებდა უნებართვო მშენებლობისთვის გათვალისწინებულ სანქციას (მუნიციპალიტეტის ტერიტორიაზე - 10 000 ლარის ოდენობით, კერძო საკუთრებაში - 8 000 ლარის ოდენობით), რაც გაუაზრებელი და არაპროპორციული იყო; ზ) თვითმმართველი ქალაქის ტერიტორიაზე ყველა კლასისათვის სანებართვო პირობების დარღვევისათვის იყო 1000 ლარი, რომლის დიფერენცირება მოხდება კლასების შესაბამისად - I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას სანებართვო პირობების დარღვევისათვის - 400 ლარი; II კლასის შენობანაგებობის მშენებლობისას - 1 000 ლარი; III კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას - 1500 ლარი; IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას - 2000 ლარი. ამ შემთხვევაში სახდელის ოდენობის კორექტირება გამოწვეულია იმ გარემოებით, რომ მოქმედ კანონმდებლობაში დადგენილი მიდგომა, რომელიც შენობანაგებობის ოთხოვე კლასს აქცევდა ერთიან რეგულირებაში, იყო არათანაზომიერი, ის მიმართული არ იყო ეფექტიანი დაცვის მიზნებისაკენ; თ) ქალაქის ტერიტორიაზე ყველა კლასისათვის სანებართვო პირობების დარღვევისათვის იყო 500 ლარი, რომლის დიფერენცირება მოხდება კლასების შესაბამისად - I და II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას სანებართვო პირობების დარღვევისათვის - 300 ლარი; III და IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას - 1500 ლარი. ამ შემთხვევაში სახდელის ოდენობის კორექტირება გამოწვეულია იმ გარემოებით, რომ მოქმედ კანონმდებლობაში დადგენილი მიდგომა, რომელიც შენობა-ნაგებობის ოთხოვე კლასს აქცევდა ერთიან რეგულირებაში, იყო არათანაზომიერი, ის მიმართული არ იყო ეფექტიანი დაცვის მიზნებისაკენ; ი) დაბის/სოფლის ტერიტორიაზე ყველა კლასისათვის იყო 200 ლარი, რომლის დიფერენცირება მოხდება კლასების შესაბამისად - I და II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას სანებართვო პირობების დარღვევისათვის - 100 ლარი; III და IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას - 1000 ლარი. ამ შემთხვევაში სახდელის ოდენობის კორექტირება გამოწვეულია იმ გარემოებით, რომ მოქმედ კანონმდებლობაში დადგენილი მიდგომა, რომელიც შენობა-ნაგებობის ოთხოვე კლასს აქცევდა ერთიან რეგულირებაში, იყო არათანაზომიერი, ის მიმართული არ იყო ეფექტიანი დაცვის მიზნებისაკენ. გ) კანონპროექტის მიმართება საერთაშორისო სამართლებრივ სტანდარტებთან. გ.ა) კანონპროექტის მიმართება ევროკავშირის დირექტივებთან: კანონპროექტი ხელს შეუწყობს ევროკავშირის - 2001/42 და 2003/35 დირექტივების, 2011/92 დირექტივის, 92/57 დირექტივის, 2010/31 დირექტივის და 305/2011 რეგულაციის საქართველოს საკანონმდებლო სისტემაში ინპლემენტაციის პროცესს, კერძოდ: ა) კოდექსის პროექტი ევროკავშირის - 2001/42 და 2003/35 დირექტივების საქართველოს კანონმდებლობაში იმპლემენტაციას ხელს შეუწყობს იმ თვალსაზრისით, რომ ის სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის ყველა სახის გეგმისათვის ადგენს ორსტადიანი საჯარო ადმინისტრაციული წარმოების ჩატარების ვალდებულებას, რომლის მეშვეობითაც უზრუნველყოფილი იქნება საზოგადოების, სხვა ადმინისტრაციული ორგანოებისა და ტრანსნაციონალურ დონეზე დაინტერესებული სახელმწიფოების ეფექტიანი მონაწილეობა (იხ. პროექტის მე-19, მე-20, 30-ე, 31-ე, 42-ე, 43-ე მუხლები), რაც ევროკავშირის 2001/42 დირექტივის მე-6-მე-7 და 2003/35 დირექტივის 2(2)(a-c) და 2(3) მუხლების მოთხოვნაა. რაც შეეხება სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების ვალდებულებაზე კონკრეტული გეგმების დაქვემდებარების საკითხს, ეს კოდექსში სრულად აისახება მას შემდეგ, რაც გარემოს დაცვის სფეროში შემუშავდება სპეციალური კანონმდებლობა, რომელიც დაარეგულირებს ასეთი პროცედურის ჩატარების საკითხს (მათ შორის სკრინინგთან და სკოპინგთან დაკავშირებით). თავის მხრივ, კოდექსის პროექტი, ზემოთ აღნიშნული მუხლების გათვალისწინებით, სრულად არის ადაპტირებული ასეთი ცვლილებებისათვის; ბ) კოდექსის პროექტი ევროკავშირის - 2011/92 დირექტივის საქართველოს კანონმდებლობაში იმპლემენტაციას ხელს შეუწყობს იმ თვალსაზრისით, რომ ახალი მიდგომების შესაბამისად, იმ სამშენებლო საქმიანობისათვის, რომელიც იმავდროულად ექვემდებარება გარემოზე ზემოქმედების ნებართვას, შესაძლებელი ხდება, რომ ნებართვის მაძიებელმა, მოქმედი კანონმდებლობისაგან განსხვავებით, მშენებლობის ნებართვის თაობაზე ადმინისტრაციული წარმოების დაწყებამდე მოიპოვოს გარემოზე ზემოქმედების ნებართვა და დამოუკიდებლად წარმოადგინოს მშენებლობის ნებართვის გამცემისათვის წარმოსადგენი დოკუმენტაციის ნუსხაში. ამით, გარემოზე ზემოქმედების შეფასებისა და სანებართვო პროცედურა ხდება დამოუკიდებელი პროცედურა, რომლის ჩატარება წინ უსწრებს მშენებლობის ნებართვის თაობაზე ადმინისტრაციულ წარმოებას. შესაბამისად, გარემოს დაცვის სამინისტროს მიეცემა გზშ-ისა და გზნ-ის პროცედურის სრულყოფილად ჩატარების შესაძლებლობა. შესაბამისად, გარემოს დაცვის სფეროს კანონმდებლობის სრულყოფილი რეფორმისათვის ამ მხრივ რაიმე სახის შემაფერხებელი გარემოება არ იარსებებს; გ) კოდექსის პროექტი ევროკავშირის - 92/57 დირექტივის საქართველოს კანონმდებლობაში იმპლემენტაციას ხელს შეუწყობს იმ თვალსაზრისით, რომ კოდექსის პროექტის 142-ე მუხლის თანახმათ, 92/57 დირექტივით დადგენილ პრინციპებზე დაყრდნობით მიღებული უნდა იქნეს საქართველოს მთავრობის დადგენილება „მშენებლობის ორგანიზებისა და მშენებლობის უსაფრთხოების შესახებ“; დ) კოდექსის პროექტი ევროკავშირის - 2010/31 დირექტივის საქართველოს კანონმდებლობაში იმპლემენტაციას ხელს შეუწყობს იმ თვალსაზრისით, რომ კოდექსის პროექტის 142-ე მუხლის თანახმად, ამავე დირექტივის პრინციპების დაცვით შემუშავებული უნდა იქნეს საქართველოს მთავრობის დადგენილება „შენობა-ნაგებობის ენერგოეფექტიანობის შესახებ“; ე) კოდექსის პროექტი ევროკავშირის - 305/2011 დირექტივის საქართველოს კანონმდებლობაში იმპლემენტაციას ხელს შეუწყობს იმ თვალსაზრისით, რომ კოდექსის პროექტის 142-ე მუხლის თანახმად, ამავე დირექტივის პრინციპების დაცვით შემუშავებული უნდა იქნეს საქართველოს მთავრობის დადგენილებება სამშენებლო მასალის სერტიფიცირებისა და სამშენებლო მასალის ხარისხობრივი მოთხოვნების უზრუნველყოფის შესახებ. გ.ბ) კანონპროექტის მიმართება საერთაშორისო ორგანიზაციებში საქართველოს წევრობასთან ორგანიზაციებში საქართველოს დაკავშირებულ ვალდებულებებთან: კანონპროექტის მიღება არ ეწინააღმდეგება საერთაშორისო წევრობასთან დაკავშირებულ ვალდებულებებს. გ.გ) კანონპროექტის მიმართება საქართველოს ორმხრივ და მრავალმხრივ ხელშეკრულებებთან: კანონპროექტის მიღება არ ეწინააღმდეგება საქართველოს ორმხრივ და მრავალმხრივ ხელშეკრულებებს. დ) კანონპროექტის მომზადების პროცესში მიღებული კონსულტაციები: დ.ა) სახელმწიფო, არასახელმწიფო ან/და საერთაშორისო ორგანიზაცია/დაწესებულება, ექსპერტები, რომლებმაც მონაწილეობა მიიღეს კანონპროექტის შემუშავებაში, ასეთის არსებობის შემთხვევაში: კანონპროექტი შემუშავდა გერმანიის საერთაშორისო თანამშრომლობის საზოგადოების (GIZ) მიერ დაფინანსებული პროექტის ფარგლებში. კანონპროექტის მომზადებაში მონაწილეობა მიიღეს გერმანელმა საერთაშორისო და ქართველმა ადგილობრივმა ექსპერტებმა. კანონპროექტი შემუშავდა სხვადასხვა სამინისტროებთან (იუსტიციის სამინისტრო, სოფლის მეურნეობის სამინისტრო, შრომის, ჯანმრთელობისა და სოციალური დაცვის სამინისტრო, რეგიონული განვითარებისა და ინფრასტრუქტურის სამინისტრო, შინაგან საქმეთა სამინისტრო, ფინანსთა სამინისტრო, კულტურისა და ძეგლთა დაცვის სამინისტრო, გარემოსა და ბუნებრივი რესურსების დაცვის სამინისტრო და სხვა), ასევე, არასამთავრობო და კერძო სექტორთან კონსულტაციების რეჟიმში. დ.ბ) კანონპროექტის შემუშავებაში მონაწილე ორგანიზაციის (დაწესებულების) ან/და ექსპერტის შეფასება კანონპროექტის მიმართ, ასეთის არსებობის შემთხვევაში: კანონპროექტს თან ახლავს “PricewaterhouseCoopers“-ის მიერ (კანონპროექტის) გავლენის შეფასება. ე) კანონპროექტის ავტორი: საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო. ვ) კანონპროექტის ინიციატორი: საქართველოს მთავრობა. მომზადებული რეგულირების

UKIGE 詣 臨 8霧 お ね nce 」 %露 鰍協:δ :協解霧沼胸 ヽ SSESSMENT OF THE NEW LANNING AND Autho「 PWC′ PMCG Date:20107′ 16 RECttATORV IIPACT 6SS郷 T OF TE NEI CBIRCIn SPAllAL PAN I AND― RICIIG∞ 。こ Cont en ts THE MAIN CHANGES INTRODUCED BY I}IE DRAFT CODE,,,,,,,,,.,..,,.,.,,........... ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,.'"''",,,,,,,,,,,,,,,,,..7 DIRECT EFFECTS OF THE DRAFT CODE CHALLENGES RESULTING FROM AOMINISTRATIVE AND LEGAL ISSUES ,.,... INDIRECT ECONOMIC ANO SOCIAL EFFECTS OF THE ORAFT CODE,,, . ... . . '",",,,,,,,, '' '''''' ''"",,9 ''",,,,,,,,'", 10 mehodology. RlA procss and con3ultations wlth intergst€d pani$ ........ 12 1 2 Overvrew of R€gulatoty lmpa.r AlseismonB (RlA) 2 '13 """""" 14 2.3- Consult tion with interesled partes............ . 3. General cha6cbrisica oltho rol€ ofspataland SpalelPlanning and Constructon Code in lh6 economy 16 3.1 what doa3 tho Orai code 6gulat6 and ha\e an impact on'l . ' " """" """"" """"" 16 '17 '3.2 BGin€ss vs. rsgulators p€Ep€ctite - [E trade-ofi -'---17 Adminbl€tve 6nd implementialron peBpecliv€ 3 3. ' 19 4 The oq€diles of the Orafr Cod6 ..... 42 Othe/3slakehold6lsDel!p€ct1ve................... " 5 The main changss antoducad byth€ Orai Code and l€gBlati\,€ paclage ........ 5.1 The main changes regarding spalraland urban planning........ ........ 5.2 The main changes introducsd into tho constucton pad of the Drai Code 6. Compa€tiv€analysi!oflheoraflCodoaMtheoldGgulatons.............. 6.3 Envircnment and culfuralhotile0€ proto(tron 6 "19 20 "20 23 "'28 """ "" 4 Challeng63 relaied to edminbrsti/e capacities... Wdar discreton to tho adlninBt au/e bodi63 .. ............. Polentialidiecteff6cboftheoraicode... 36 "37 """ ' Chango ofthe building fundion.. ......... ' 7. 71 The 1016 ofconstucton s€clor in llre 6conorny and poEntialofl6cl of n€w construction @d6 """, ' '39 40 41 41 2 RECrrlATony I PACI ISSESSTEXT 0F TflE NE CmRCIrtl SPAllAl PI-ANNIT$ lilD CoNSIIUC C Clm 7.2 lncreased co3B of dr€lling ad impov€d corEtrucioi quality end saGly - coct benefit analysis lrom and .....46 7.3 lnwslmentanraculen€sr{$surem€nltryWordB6nkrn€hodology...............-................. 7.4 Protoction ol erlfural heritiiga end onvrcnment lrom ragulebd urban planning.. ... ............ ...51 3 clNsTROCT10N CI E I RECttATORY IMPACT ASSESSII lr Ol llc N,CEORC:AN SPAriAL PLAWINC mっ List of abbreviations & definitions All amendmenls that a.e lo be ntroduced along with the Dratt Code. n the respect ve Laws of Georq a classes of buildin93 There are frve classes of building in GeoqE Buildings arc classrfr€d dependhg onthe,rsrze and nsk they bnng Class I buildings are lhe smallesvlighlesl construclrofl Class V are large induslrial obiecls The Olafl Code requlales 6sues related to classes l-lv. Construciion Terms Administrativ€ act defnrng the Terms of use ofthe Plot for Constructron, lst stage lor the issuanc€ of lho OB Dornq Busrn€ss DOP oetailed oevelopment Pian DP ORP De\€lopment Regulalory P!an, as provided under the cunent Urban Planahg Law EU FDI Forelon Drr€ct lnvestrnent GDP Gross Domestrc Product GEL Georqran Lan GIZ Deutsche Gesellschaft fu lnlenationale Zusamnenabeit (GIZ) GnbH (German FederaL EnlerDris€ for lntematonal CooDolatron GmbH) GoG Government ol Georq a IMF lnternatronal Monetary Fund IRR lntemal Rale ol Relum Legislativ€ Package The Drai Code andAmendmentsto be submittedto the OreftCode, Padiament lor adoption. Now Leqislation LUP MoESD The Minislry ofEconomc and Suslanable D6velopment Decre€ , 59 of lhe Governmont of Georga, which defnes types of zones, developmenl coefficients and other asDecls of develoomenl requlation GEOSTAT Nat onalSlatrstcs Office ol Georoia RIA Requiatory lm pact Assessmeni SAP Soatial Arranoement Plans SEA Strateqc Environmental Assessment UP urban Plans IR ULATORY]MPACT ASSESSn■ OF ttE N〕 GEORCIが SIATIAL P̲ANNI AND OmSTRUCTIm mE Urban Planning Law The curent law on Spatal Afiangemenl and Utan uSAID United Siates Aqency tor lnlemaUona Development uSAID Report Plot Regulabry lmpact A3SeSSment of the COnstttct on Code prepared by usAID Economic Prospenty nt ative (EP)in 2014 WB VVOld B8nk 1 5 R'CLIATORY t\tPlcl ,lSSESSlt\T 0F TllE l{E CEonolf,l SPITIAI- PLr:i\l:tC li\'D CA\STR|CTIo! C00E Key Findlngs Th€ Dlafr Code comprises lwo main pans - tE Spand and Urban Plannrng Part and the Construclion Pad Eoth ol them introduce numerous and mateiald)anges as compared lo exisnng rcgulatons The spatial and urcan Planning Paridefnes lh6 new system and procedures relaled to th6 Spataland Urban Planning on couniry, regionaland locel evels. Th€ Conswclron parl intrcdlrces gignilicant changes to the qualily and safety r€qu rem€nts rolated to the designing process conslructon process and construction materials used. lmproved quality and set\aty ol constructon met6rials, a belter supeMs€d construclon process and the improved qsality and coordinalron ol ulban planning - includilE abohshrng tle possibilites !o incEas€ densty through Special Zonal Agreement should result rn quct uos relat€d to human health, salely and qualily of life lo\r€r maintenance costs lor buildings and mproved €n€rgy effioency of cooling and h6ating Additional expected positi\€ oulcome of lhe new legislation to lead lo direct and measurable €conomic Aeins bolh ftom tne poinl ofuew olthose living in th€ dwelling butalso lor the economy as a whole. The ndv regulatjons will also dirccty and po6itjv€ly iniuence the levelof protection ol the natural environmenl and culturalhenlage A positive economic effect can bo expecled lor local produc€rs of basic metals mrneral producls and local slppliers of professronal and high quality archit'gctural and sngineenng services Realestate professionals including ds!€lopers are the suppll6rs group that can be most negatively allecled by $e inttoduclion ol the Drafr Code. The results of Cosl Beneft Analysis perlormed from lhe point of vlew ol and alcrage Georgi6n household indicate lhal as long as the pnce increas€ ol new clY/ellrngs do€s not exceed 10%-15%, the introducton of the Draft Code will be beneficialtrom the pornt of vi6w ofthe society in the long run Nelertheless, some changgs are expecled to result in an incJ€ase of the constructlon cosls Th6 prcose assessmenl ot lhis incroas6 is nol possible as deta s ol new requirements have been iell to be regulal6d by separate legal acls Accoding to our rough 6limales based on limited infomaton available,lhe e&ecled tolial conslruclion cost increase since 2019 - ss soon as allprovisions rclatod to the quality of construction mateiels ar6 put n lorce can range lrom 5% lo 20% Taking the conservalrve approaci !rc assums lhat the growth of the construction pflces will b€ lully pasged on into he costs of dwelling, although at least partal absorption ol this increase by d6v€lopers E also hEhly prcbablo The results ot thls Regulaiory lmpact Asessment indEate that introduction othe.ew GeoEiafl SpatialPlanning and Construction Code willbe b€nollciallor GeoEian economy as awhole. However lhis is dependent on th6 Drall Code being elfici6nlly implem€nt6d by central and local regulatory bodi6 and on managing e)Qec16d increases in conslructron costs wilhin certain limits. The changes htoduced by lhe Drafr Cod6 wll mosl likely result in a heauer burden on he administratve bodies in terms ol incroased complexrty of some procedlres and processes and incrcased demand lor adequalely qualified personnel. Tho new obligalions pLrl on local municipallles will require extonsiv€ re{raining of the regulalory bodles' existing employees so that lhey havelhe necassary quali5cations oue to the i$ues hrghltthled in lhis €port the implementatjon o, the orafr Code should be planned with the highest scruliny ln additon, he Govemmenl of GeoQia should monilor 1) the suca€ss of the implementation process from poinl ol view of adm inistrati\e bodies and its impacton G rosources and processes 2)mar*et behaviour afier lhe oralt Code's implomgnlalion in oder to interveng if price inc€ases exceed lhe acc€ptable levels tn order to b€ able lo manage lhe implemenlalion ot llle Dran code efuctvely and efficiently, one pGsible approach is lo introduc€ elements ol lhe Oraff Code step by step o\er he preielln€d pedod of tme This would gve regulatory bodies and constuclion sector markel padicipants the time !o adapt lo the now requirements The go!€mmenl would also hat€ time lo reacl and rElax som6 ol the new stncter requirements it the impacl on citizens afd business€s becomes unexpectedly negaliv€. ＾ ０ RCCtlム TORY irACT ASSES鋼■ OF nE NEI C80RCItt SPATIAL Pし いNIヽ 1憫 D ∞ ヽmtCTIぃ ooE Executive summary INTRODUCTORY INFORMATION ln 2010 the [,tflEtry of Economy and Suslainable D6\alopment ol Georgia has iniliated a new Spatial Planning and Consiruction Cods Th6 D€fr Code aims to address th6 chall6nges in comuucton seclor, to unily and lo hamonizo the legislation r6gulatrng spahal plannng, urban plannrng and conslruclion acljvil,es. as rcll as to approximale th€ leglslation to the EU and intematjonal staodards The obj6clive ol this Regulatory lmpact A3s6ssment reporl ls to assess tho potental eflects of th6 Drafr Code on lhe selocted aspect of social and economic d6velopment of lhe counlry The resulb of this analysE should support the funh€rwork on the legislativo proposal. Theycan be used to prepare lhe deosion makeB lo monitorthe implemenlalion ot th€ Oralt Code and lo propar6 adoquato reaclrons to potential issues Scopo of lhe legLhUon The projecl of lhe new Spatial Planning and Construction Code of Georg6 is a comprehensive legal regulation sottng the new rutes for the numerous anEnelated process. lt sets now tul6s driving th€ spatjalplanning process on tile country l6v6l and regional l6vel, locsl spalial planning and urban d€velo nenl. ll redeinos also th6 administrative proc€dure6 related to const'lclron pemits and r6guletions conceming lhe quality and safety of conslruclion process and constructon materials AlLct dst koholdoc Oue lolhewide range ol Esues the n€lv lawdealswlh, its n the area ol interest lor numerous stekeholders. E ft puts new requiremeots and obligations for central and local adminislration being rcsponsible for the policy decisions and adm inistrati\€ procedures related to spatial planning, ulban planning, and construction proc6s9. E lt is a crucial legal acl for the conslruclion sector, th€ aclivilies otwhich will be most strongly affecled by the E lt also direclty infuences the sel ol issu6s rcgardin€ lhe protecton ol natural environment end cultural heritage E I wilt atso affect the economic situation ol G6oi9an households planning to build and/or bly or gven reconstruct hsir dwelling lmpact on lntamaoonal aiandlng We applied the World Bank Doing Eusiness methodology to ass6s the impacl ol lhe orafr Code on lhe investnent attracliwness ol GeoE6. The selected efus of the Oraft Code on lhe natural environment and cultural rcntage proleclion w€lo aBo analysed. The RIA leam has also identilied poienlial challenges for the succ€$fu| implementalion ofthe Dratt Code lhat might results from limitod administrativ€ capaoties and legalrisks. THE MAIN CHANGES INTRODUCED BY THE DRAFT CODE The Drafl Code compfls€s lwo marn pans - the Spetaland lJtan Planning Parl and he Construction Part Boh of lhem introduce numerous and materialchanges as comparcd to eristing regulatlons The two paragraphs b€low are merely listing the selecled issues. Sp.tl.l.nd urban Pl.nning tegul.don! The Soataland ljrban Plannrng Part defnes lhe new syslem and procedues related to the Spalraland Urban Plannlng on country, reg ional and loc€l levels The procedure for development ot plans ls more cleerly delined ln terms ol slag€s and inc€ased partEipation of the inlerested padiesin conlrast to existng regulatrons MoESD is given the co-ordination and advisory role for mun cipalities wofiing on spalial and ulban planning documents. The orafr Cod€ obliges the publicaton of plans on lhe offcial $ebsfes ol the resp€€,trvs edministratt€ bodies An important de\,elopmenl is an rntroducton ofthe oblEatory Stsategic Envrrcnmental Assessments otlhe planned Spatal Arrangement Plans (SAP) and lJlban Plans (UP) Th€ Draft Code may also increas€ thestabrl(y of det€lopmenl coeffoents detennined lorgrven 7 REGLI-ATORY I PACI ASSESSIIENI OF TflE NE CEORCI,{I{ SPATIAL PLIIOOIC A'{O MNSTKJCIIO'{ coDE zones by LUPs as n abolEhes the F'ossibilny to entsr into tno SpeoalZoning Agreem6nls, ho!'/e\er possibiliy remains to changs maximum coeffs€nls on the basis otDDPS Con3rucuon roguladon! The Construcliofl pan introduces signifc€nl changes to ths quality and safety rcquirements relgled to the designing process, construction pro@ss and consltuction m6t6rials ussd Cenjfication ofselected materials is assumed rcquiBments lor prolessionals engaged in the deslgn construction relal€d to supeMsion of the d€signirE and construclron prccess process€s requirem€nts Addilronal and sup€rvision qualily and sabty ol lh9 construclion process are also introduced to StEngthen th6 It also Drovid6s for speofc licensing and certjfcation Aimingto increase lhg quality ol consructions, the oraft Code introducss additional documentaton requircmenls which must b6 pepared to oblan a constructon permt. Atthesame time, how€ver itshod€ns themaxirnum time limits lor administraliv€ procedures leading to pemil issuance. DIRECT EFFECTS OF THE DRAFT CODE Clm! l.nd llBulldlng. There are no ctuoal changes wth lBspect to lhe procedues, documentation and lime limits lor the Class I buildings The Drai Code introduces dasqElion of th6 municipalit6s lo introduce detailed consvuclion notice inslead of conslruclion permit lor Class llbuildings. Cl s ll. lll.nd lV Bulldlns. oralt cod6 inlroduces sEnlficanl changes related to lhe prolessional quality and comprehensiveness of documentation reqllred The territory sludy rcsuhs, engineering pan ol design and lhe expert assessmont as rell as iechnical conditon lrom servics Drovkle6 (gas, water, eleclricrty) wlll heve to be delflered to the admnlslralive body be,bre il takes h6 decision to issue a const uclion p€rmrt The architectural ctesign willhav6 to be signed by a certfed architecl only, and ih6 engine€ring expertis€ will have to be prcpared by a ceofied englne€r The costs and duralion of preparation ol lhe documenlalion can increaso as a result of certificaton rgq uirements Al the serne lime however the maimum lme for th6 standad procedure tor Esurng the p€mit in 2'staga proce3s has been rcduced from 35 lo 30 prccess has be€n reduced days and lhe maximum time for lhe slandard proaedure lor issuirE the pemat in 3'stage lrom 40 lo 32 days. lmproved con.trucdon qu.lltY prccess The Dratl code introduces also new, more dgid requircments directy iniuenclng the costs of the construdlon These new r6quiremenG etate marnly to qualily ol building materiels, fir6 sabty provisions, densily and lootprint limits energy efficioncy requirements and quality and saf€ty superMslon on sit6 Expecteal lncrealg ln conlitucilon cosE These changes are ep€cted to resuh in an incrBese ol lhe construclron costs The preose ass€ssment of this ncrease is not possible as dstaiE of new €quirements ha\6 be€n leff lo be rcgulaled by separale legal acts. The initial assessment of the addittonal cosB has been bas€d on th€ expertsl kno$,ledge regarding lhe slructure of lhe lotal consfucton costs, the €sulb of the inlerviews run with GeoQian developers and Real Esiate managemenl companies and anatysB ol avaitablo data and doomenb Accoding lo our rough estimales based on limited lnformaton available the expected total conslruction cost rocreaso since 2019 as soon es all the regulalions r6lated to th6 quality of construction materials willbeeffuctve - can rang€ from 5% to 20%. - lmp.ct on p.opert Prlco! Taking lhe conservatvo approach we assume that lhe groMh of the conslructlon prices willbo fully passed on inlo the costs oldwelling, although at least parlial absorption of this increas€ by developers is also highly probable Strong and I Various interviews from the construction/architectural/development sector nECULIToRY It{PlcT ASSESSIri{T 0F nE Nll cEolclllt sPlTIlL Pll\Il{c IID c!:,lsTRtcTl0li m0€ growrng demand r€sulting from both economic growth ol recent years and v/eak secondary martet are the faclors hat can supporl full cosl lransmEsion into resiienljal reale3tal6 pnces Atth6 same rims ho$€wr lh6 growi^g demand seems to b€ successtully met by the dynamicgrowlh of supply ol nsw dw€llings resulling also from increasing markel competition Despite thB incleasing compeliion and partially lhanks to th6 Laridepreciaton in 2015 the ma.gins of d6v€lopers ale on lh6 high l6vel High maEins and strcng compeljlion are lhe faclors that co6t increases will be at least parlelly absolbed by developers The compelitive laclor ho\iever, may weaken asthe small€rand less 6tpenenced developeni may leave the markel notbeing abl€ to meet the requirements of th€ Orafi Code. Soclal, envlronmant l end cultural imProvamentt The imprcved quality and salety of consbucton materials, a better sup€rvised consuucion process and the improved qualrly and coordination ol lrban planning wllresult n gains related to humen heanh, sahty and qualily oflile ltwill also rcsult in low6r maintenance costs br burldings and mprovEd energy 6fl5ci6ncy ol cooling and heating. ltwill l6ed to direct and measurable economic gains both lrom lhe point ol Velv ol lho6e living in the dwellrng but also for lho economy as a whole These laclors may balanc6 the inseas€d cosls ol conslrucllon Thg n6w regLrlalDns will elso directy and positi\€ly influenca the lev6l ol protectlon ol the natural environmenl and cultuml heritage The Spatial Plan ot GeoQia, Spatial Plans olAutonomous Republics as wBllas T€ns-Muflicrpal and Municipal Spatal Plans will rcquirg Strategic Environmontal Assessments (SEAS) which prevent conslruclion wo where ( has a negat've mpacl on lfle envrronmenl the Dralt Code allows for local administratjons additonaltme to analyse the impacl of planned building work incultural h6ritage protecton zones Ther6 will also b€ specillc rcgulatons to th€ control the a$thetcs of buildings ln areas ot high cultural and social value CHALLENGES RESULTING FROM AOMINISTRATIVE AND LEGAL ISSUES Oealing with the below administralive and l€gel challenges is an imporlant conditjon for the sucaessful implemenlation ol lhe Orail Code and acheving its 6conomic social and envircnmenlal betEfils Nsw obllgauon! lor admlnlttauva bodla! Th6 changes introduced by lho Draff Code will most likely lesult in a heavier burden on he administmtit€ bodies in tems of increes6d complexity ol so.ne proc€dores and process€s and inceased d6mand lor ad€quately qLlalilied personnel Once lho relevant parts of the D€fr Code deallng wilh consuucton quality isslEs ent€r into force (i.e. frorn June 2019): E Atter new Equiements related to fre-safuty, insulation. enorgy_efllciency, r€newable energy and olher E qualtative r€quirements are in force, Municipalities willhave to examine additonal documentation in od6rlo ass€€s whether tlE glannd comtruclrons are in compliance with above menloned Admrnistrali\e bodies (including the municipaliti€s) cnarged wth developing ot he UPs wrll be required lo underlako SEAs. R.tr.lnlng rnd re-.bfling of .dminillr.lrY. bodle3 Accordrng to our analysis, lhe ne obfigatons put on local municipalili€G will requrre exteflsive rc{raining ol the rsgulatory bodi€s' €xisting employees so thal lhey have the necessary qualifcalons. For mosi bodies o(cept thos€ in larger cities, it may be necessary to employ more Pople wilh spocialist skills Giv€n lhe currenl capabilities of lh€ r6gulatory bodies rvo epecl that it might be dilficult for lhem to meel lie fior6 $nngenl |tme limitB put on construclion pcm( process introduced by the nsw law c.p. to b€ filled ln lho regsl.tory fr.mowork The regulalory scope of lhe orai Code covors generalaspecls of the spatialand urban planning and lhe construction procsss€s. Th6 detaib for concepB and legal rnstjtutions p@vided uncler the D€ll cod€ will be rcgulated under other law3 and/or decrees of th6 GoG. For eEmple SEA wll ba regulaled n detail unc,er lhe EnMronmental lmpacl Ass6ssment Code, which is not parl of the cun€nt legislati\€ package and which is y6t to be drafted Th€r€for6, the adoptlon of lis cufienl l6gbletive package by th€ Padiement will not bdng into force lh6 SEA requirements, unlilthe RECLI,AToRY ITPACT lSStSS,rB{ 0F TllE NEI 6EOR0IN SPATIAL Pt \liltc AND CotiSTlfCDou @DE rsspective amendmenls aI€ made in the l6levant laws Tho 6ffecliven6ss ofthe regulalory framework pul in placeby the Dralt Code will largely depend on speollc regulations slilllo be prepared. Potonti.lly conlllctlng erlltlng rsgul.lon Em.ining ln fona The planned legislativ€ packege leaves in forc€ lheexistjng Law on the Conslructjon Aclivity and Law on Architectural Services The existence ol s€veral laws which regulaE h€ identicel subj6ct matEr could create confrlcts in fulure betM/een the pro$slons of those acE and therehre a lact ol dady in rcgulaton Sy.tem for accroditauon and carufcauon aull undor davolopment The inlroduction of certircatron ot architecE and engitE6rs, as well as gccrsditation o, sxp€rts for a3sessmenl ol construclion d€srgns (Class ll, lll and lV) is lhe maior change comparcd lo lhe existing rcgulations A.coding lo the Orait Code the regulalions provrding for ce66cation of architgcts and erEin€ec shall b€ p€sented lo the Govemmenl for approval in October of 2017. lt is to b€ not€d thal n t6rms of controlling consvuclron designs, the Drafr Code provides lor lwo compliance medlanisms, l5rst at the point ol certillcation ol the respecli,"e engineer r€sponsible for constructon design and se@nd at tho point of accredited expert company lhat checks complience olthe construction design wiih th€ technic€l rcquirements Dlvi.ion ol l.g.l ll.blllty bctrt€n rogul.to.y.nd prof.l.lon.l bodl.3 Under the Dmft Code, ttre divrsion ol liabilitres betu/een the municipaliti6s, accredited supeNisory bodies, certilled professional bodies for ardlil€cls, engin€ers, constucton p€md applicants. developeB and investoG are nol clear lt is nol clear whether rcspeclive specialists and the applicanl are iointy ltable or are severally liable Further, it is not cl€arwho can enforce l€galhabrlity againstth€ speoalisE, de\€lopers or acc{edited bodles. ll is of key significance to haw pr€cis6 and clearly delinealed rules ,or dbtributing liabiliues among all the players, including the municipalilies INDIRECT ECONOMIC ANO SOCIAL EFFECTS OF THE DRAFT CODE According lo the data from GEOSTAT the construction soctor's dircc1 sharo of Georgian GoP in 2015 amounted to 7 1% and its shara in tolal employmenl was 11.4% and ls on€ of the most important davers ol the economic growth Not only this conslruclion is an important sourEe ol demand for oth6r seclors ol lhe economy in particular for - manufactunng Our initial a$essment ls summarized as iollo s Politiye oflacton locallupplleE ol mrtarlrla and lsrvlca3 A positr\€ economic effed cln be orpected for local producers ol basic melals and minorcl prod ucts. Th€ slricler quality requirements lor @nstuction malerials should rcsult in higher demand lor loc€l cement and sieel producls which are on averag6 ol higher quality than imporled low-cost altemeti\cs Local suppliels ol probssional and high quality erchitecluml and engineeing seryices should elso be positively lnlluenc€d by the inhoduction of lhe Drafr Code lncro.:€d cotb tor dovelopaB and rral eataie agonta Real estale prclessionals, including de',elopeE, are the suppllers goup lhel can be mo6t n€gatively atfecled by the introduction ol the Draft Codg ln the event of decrcased demand,lhe expect6d increase in construction cosls can force d€veloperc and realestale a96nts to absorb part ofthe cosl increase negalivoly iniuencing lheir curlenl margins Potentiel polltlyo imp.ct on G.ool.n hou.chold! To assess th6 imDact of the D€fr code on Geoaian households *e used a simple model to compa€ lhe additional costs rcsultng from incrcas€d quality, eneQy efficiency end salety requirements to the exf,ected benefits tney bing. Additional costs can b€ trEat6d as an in\Esfnent made by the household and lhanks lo this inveslment it can exp6cl lo erpenence numerous monetary and non{onetary savings such as: E lmproved saftty and lower nsk ol iqury E Lower healing and cooling costs 110 ECTLATORY I{PAO ASSESSIE\IT Of T1IE NE GEORCIII SPAIIAL PIATINC AI{D COISTRUCTIOI\ G)DE Tl Lower mainten.nce cosls. Under the mod€l we calculated the lntemal Rabs of R€tum (lRR) and N6t P.esent Values (NPU ol lhe household rnvestnent ln higher qualrty building for penods rangrng tro.n 10 to 30 yaaB The resuls ol analysis indrcal8 thal as long as lhe pnce increas€ ot new dwollings does nol 6xc€ed 10%-15% lhe infoduclion of the Drafr Code will be beneficialfrom the poml of vi6w of Georgian households and lherefore wd6r sooety lmprovlng percapgonr ol G€orgia's status tn theworld economy The World Bank Doing Business Slrvey rank countrie3 by various crileria lo inform cornpanies on how easy it is to business in dfierent locations and to help th6m to make investnent decisDns According to our estimates and assumang lhat other counlries wll nol imploment any changss and/or World Banks "Doing Businsss assessm€nt cil6da stays lh€ same, switching to new rcgulation could result in an increase of av€rag€ g leading to an improvemenl score oltheWodd Bank's'D€aling with Construc,lon Pem its' rndicator lrom 82 77 to 92 6 1 1 to 2d in Georgia's ranking in this category from Proiecting cultunlh.rlt g..nd imprcvlng lnt nglbl. .ocl.l ..Sab lntangrble social ass€ts ars such things as an a€sthetically pleasing built gnvironmenl, lhe presence of ulban parks proximity to heallhy country3icle, rivers and toresls and acasss to culturalsil6 As lhes6 essels are nol easily quantifred and valu6d. pohcyflakeB olten ignore then imporlance Ho/vever, results ol the studi6s from various counlfles show that rcsidenial real estate grices a€ posl,\ely nllt enced by lhe qualrty ol lhese socaal assels ln introduong more €omprehensive €gulaton of urban planning and construclion we lhink the Drafr Code should positively influence lie quality and quanlily of socjal ass€B in GeorgE and it is reasonable to assume that similar b€nefib in relelion to leal estatB will be achie\ed as hav€ been identilled in other countries Flnal rlmirl3 Benefts ol ihe new Georgian Spatial Planning and CoNtrucnon Code for GeoQian economy depends on effecli\€ implementation of the draft code by csntml and local regulatory bodi$ and on managing expecled rncroases in conslruction cosls wilhin certain limits Du€ lo the 6sues highhghled in this eporl lhe implemeniaton of tne Oran Code should be planned wilh lhe highesl scrutiny ln addilion, the Govemment of GeoEia should monitor l) the success of th6 mplementalion process from pornt of vew of administErtrr€ bodies and its impacl on ils resourcss and prccesses; 2) markel behavlour afr€r the Dren Code's implomonialion in oder to intervene ilpice incrsas€s €xc€€d lh6 acceptable levels. ln order lo b€ able io manag6lhe implementallon of lhe Orafr Code elbctwly and effciently, one possible appoach ts to introduce elements of U€ Orafr Codo s!6p by step over 0€ preiefin€d penod of sme This wot ld give rcgulalory bodies and conslruction 36clor ma*et parliopanE the tme to adapt to the new requiremenls The govemment would also have time to react and relex som€ ol the new stnder r6quirements ll lhe impact on ciizens and businesses becomes Lrnexpectodly nogatve 11 RaoLrl-AToRY lt{tr\CT ASSESSIEIT 0F TllE NE:' cEololll sPrTlAL Pl^t{llic r]tD @JSTRUCrlOli c00E 1. Introduct ion ,| .1. Background tn 2010 th6 Ministry ol Economic and Sustainable Oevolopment (MoESO) of Georgia has rnrtated a new Spalral Planning and Constuclion Code ('lhe Code'). Th€ Code aims to addrE3s the challonges in consuudion s€clor and unaly and hamonis€ the legislalion regulaling spatia planning, urban planning and constructon acliviti€B, as v€ll as to approximate the lggislation to the EU and lnternatonal standads. Particularly, lhe puDose of the Dmt code is to E lncreas6 safety standads E lmprcvo overall qualry of planning. d6igning and consfuclbn of buildings E Facilitate sustsinable growth in constructron sector Th6 drafr ofSpatial Planning and Conslruclion Cod€ wes pr€pared wilh lhe lSnancialand t6cinicalsuppod ol Oeulsche caselschalt lfi lntemalonsle Zusannenafteil GnbH ('Glz.) (translaled: German Federal Enlerpriss lor lntemational Cooperalion GmbH) lntensive consultations wBr6 conducled from initiating lh6 Dran Code drafring process GIZ and lhe MoESO lacililat€d a panicipatory process through involving the wide range of inErest6d parti*, including the lin€ minislries, local muniopaliles, prcfe$ional unions and associaiions, privat€ developers, individual profussonals and olher relevant stakeholders The draft code \f,as r6vtsd several limes accordlng lhe comments and swgestions ol ditfer€nt interosled parties. Eetore enactng the Code MoESD, with tunding lrom lhe UK gov€mm€nl's Reform Assistanc€ lo GeoBaa plogramme. ha3 cornmissioned a Reoulalory lmpact Ass$sment (RlA) of the Codo lo assess lb potential posalj\€ 6nd negalive gffects on th€ €conomic and regulatory environment '1.2 Overview of Regulatory lmpact Assessments (RlA) methodology Ons of the main premb€3 of govemm6nt aclivily globally is lhat 'togolher with spsnding and taxing rogulaling is on€ ol the key policy lools available to govemmenb to promoE socialwelfaro and sconomic p.osp€rit/ (Oeighton_Smilh et al, 2016, p 6). Hov€v€r, go!€mmenb must d€aEn €guletons calefully 3o that they achpve lheir objecli\€s and do not hav6 unintended consequen@s To mak€ sure this happens il is best pracllce for govemments to use the methodology ofRogulatory lmpact Assessm€nts {RlA)when they d€volop new regulatons The Orcanizaton br Econo.nic Cooperatlon and Delelopmenl (OECD) delines e RIA as 'a proaess of systemalically identilying and assessing he e$ecled effect ot rcgulatory propcals iJsing a consislenl analytcal method such as bensliucost snalysis'(OECO,2OO8, p.3). Th6 objective is to ensuro lhat regulalion is 6tl6c1ive and €llicienl and achi6ves its obj€ctl\€s at tho lowest cosl lo th6 whole sooety Ihe OECD has carl€d oul €search into Ule me$odology for RlAs and seb out the principles in its Handbook for Underlaking Regulatory lmpadAnalysis (OEC0,2008) We, th€ pro,€ct team, have used he36 pnnciples as tho basis of lhis RIA ol the new Spatial Planning and CoGtruclion Code ln bri€f lhis RIA: E Analyses th€ progosed Cod6 and how il change3 the curent r€gulalory envronmenl E Cafiios oLI a c$tienefit analysis of the economic, envlronmental gnd social impacl of ths changes on slak6holders E SeB out the r$ults of consunaton wilh be stakehold66 E Considors allomaljves to lh6 orai Code and ib planned implementalion Cl compares lhe cosls and b€n6lits of lhe Code lo lhos€ of lhe alt6matves E Mak6 concludrrp Ecomm6ndattons for lh€ next sleps '12 RECttATORY I口 ACT ASStSttT OF■ [NEI 2. RIA process and consultations with interested parties 2.1. Methodology and timing We followed th€ prciect plan outlined in Diagram 1 in ordor to complete lhe RlA. We car.ied oul the slep by slep proc$s in February and March 2016 □ Ｅ □□ Dl.gr.m 1 Fepdea ind et .l qlirE lG rrly l€y s#'cBsdl€.ld b/ tErswr€gu&' l&.!ly (tsa sdrc 一 ．一 一一 一 □□ Colpsdive lsssrEnl d l,,P od ard Rcpos€d coe klriily cfl:errE d edr dr(Eltscr grcp €grd! tE ncx&(b Bhe oqtc$lls d llat.li ftes hd!6€ fE cdEhffi 3e(u ktsrtry tE daEEs ln tE rEivode Gr[s€o b te dd ade ,6ss fE pdEnId rrpd dedr dreEe □□□ !6ss tE n nir eE aleal d tE in$sd d| edrs&rd&rgluF lt tly dlded ralndrd €durh s(blrn.rriundd hlE Ard-.r qi*rile rd qrarn riErElyCadtErEtSgdf.mtir[Bd3 SmDdRA&at tui€s ロ ロロ &Rlt (.l tEfrt ad dg' ledrrEr6ica6 CaEll ar fie rEsns\Nlfr gd€ld(bs h dG tc,tity rr ad Fa lrEqpo'aE tE i.tfsos c..[rElb rd sjgeddE E lity rbb r1d trir dbaEl stsdeS/ I s.Erll Fiid FtARe(,l L 2.2. Limitations G€neral characlsr ofnum€rcus regulatons included into $€ Drafi Codewaslhe main limitation for the analysis. Larg€ pan ol regulaljon are to sp€cifred al later stag€ by the additional legal acE or GoG decjEes. Therelore ons had to take !€ry broad assumplions l€gading the d€tailod cons€quonc€s ol lhe Drafr Code on the costs of spectfic construction mateials or specific proaasses 13 nICLI-ATORY IXPACI ASSESSIENT Of IItr NE GEONCII]{ SPATIAL PLTM{IIE AXD @{STRUCTId @E Large pan of enalysB in this 6port has b€on based on lh€ deta br Tbilisi only. Such a solulion has be€n applied due to unavailabrlty of leal estat6 end constuclion market analysis and data hom other part3 of Georgaa. Orle has to tak€ into account also that more that 60% ol ioliel conslructton actvrty takes pleca n Tbilisi 2.3. Consultation wlth interested parties Throughout the RIA proc63 tho proi€ct toam car.ied oul orlgoing consulelion with aim to: E Engage with lhe RIA s taeet sudi€nce and the broader stakeholder groups E Get informalion fiom these difforenl stakeholder groups polenlially athed by ths r€gulalion and become tamiliar wilh lheir opinions E Collec,i qualiiatve end quantrtali\e data for analysis E V6nly the rcsulb of the analysB ard lt|e cofldusiolrs made For consultetion and analysB purposes stakeholdeE were categorized and prioritized accoding to lheir influence on and th6ir inte.est in lhe D€i code. The 6im was to insurB lhat th6 stakohold6rs w6r6 consulied to 9n apprcpnate extent. This is set oul in Tabl6 1 INFLUENCE′ LOW INFLUENCe HlGH INFLUENCE Private cohslruction cdnpanie3 The Minisfy ofEconomy efid Suslarnable oevelopment Goorgian Archilecl's Union Ministry of Regional Oe\€lopment and hlrastruciJre of G€orgia Local Munaqpaliti€s Ministry of Enviroflm6nt and Natural Resources Protecton of GelEra ArchidEngin€ets N ational Agency :NTEREST HIGH I TEREST lor Cultural Heritago Preservatron ol Georgra TbiIsr Cily Hall Assooalion ol Delelopers Olher lrne ministr€s LOW iNTERCST Ministry ol Cultu€ and Mon!menl Prot€ction of Geoeia The consultaton process wlh lhese sbkeholde6 was organEed in lhree phases l lnltl.l ph..€ The proj€cl leam coiducted numb€r of s6mi-struclured inEMews wiih lhe high priority slalehold6rs, induding: E lh6 MoESo and other minisui66 E and unions of erchitecb and d.9\€loDels W6 gainod an understanding of he contoxt ofthe Drafr Code, lho actual end p6rceived probloms of urban planning in GeoEia and lhe potenlial impect of the propos€d code Dsak ra3aarch Eased on the findings ol tr!6 initial phas€, \i€ caried out d€sk res€arch of oxistng lilerature and data to 961 more detailed iGight into ln6 h€h l€v€l issu63 Tho project toem lhen develop€d detatted questonnaires ,br €ech group of slakeholdors. 14 RCC tATORY IIIPAO SSESSIEl1 0F W NE■ G80RGl想 SPATIAL ,uさ NI馬 ムND cいSTP CTI∝ CO" Usang lh€se questionnaiGs we lhen conducl€d iniepth inl€rvie{,s with the pdvale sector reprBs€nlali\es and public sector r€pr€s6nlativ$, such as local muniopalites, to ass€ss the speol5c poEnlal impacts end chellenges for each aff€ct€d pady. Reauttr ot con ultadon The resulls of the abo\r6 oudined consuhalion proaess a€ s€l out in the tabl6 b€low. Table 2. Summary ofconsultition Proce3s 叩 12̲̲m翠 The MinEtry of Semr-struclurcd Economyand rnierviervs The Main 900 3 0Fa Dran Codel 鴎 prOve satty● r Obzens 日 creaseぃ e quJ″ o(COnsmctOn by eTulng efre¨ ℃ superv■ On suslarnable O€velopmenl mechan sali certicalon for arch Octs and eng neersi Sett ng requ rements on malena s and lechnO Og es 囲 trOduce a∞ mprehen● ve and con■ Ыen spatJ口 an 匡hprO臀 ぃvesunent d mate ofthe∞ un" □bpЮ I● ate t。 いe型 Jnd ntemaloっ 坐曽,01rdS Lin€ MrnrsEies Focus GrouP ng Sysom ̲̲ Role andinvo vementin he D「 art COde drattnO processl E]he MocsD hed∞ nsu talons■ th the M n stry ol Envttonmenta protecton and Min stry。 「 in"astructure whle the M n stry OF Cuture did not reelinv。 lved in the drating prOcess Main chalengesl □ mp● mentalo■ process asloo9 aSl‐ ladmい もlralo■ s dO nothaЮ su輌 ¨ nt capadty to adlusttoい e Dran Code Elhe MOESD輌 ‖need donors ass stance to impЮ ve capacty of oca un dpalles ̲ n・ Elme assOc alon was nЮ ved ntensive y n the dran nO prOcessi E■ぉneraly a91 s al∝ w prO■ sions ofthe Dran COdei □ mpbmenlalon prOcess■ l be chaleng ng due to ow capaOty of Associatonol S€mistructured oer€lop€rs rnlerviews iocal mun,● pal183(OutSide Tbl s, period 口 、ecom menooo〔to oI,CiOasc increased alrdnslooi 。。 1。 C rl new regulation Ehecornrnended lransitionpc‖ to :‖ lhe l Georgaan SemFsiructured 型,望 ndud plot prolr̲ls n setteled mundpaIles poc 匡heu市 On was hvo vedい Ons■ dyい in ● ed● 価no process; savely the d€ting tuchitactsunion mlerviews EHierarchy ol spatal plannrng E-ow capacily ol local muniopalities I q4!!S!r'ly olMoElq! p!9I' qboul the certification proc€dqlers ln{€plh Eirosi oI lhem $/ere consulEd int€nsively throughout the draiing proc€ssi Uleir sugg€stiorB g€nerally w€rc reieclod in lhe Draff Codgi Brices will increase due to qualily requirementsi [ocal munrclpalt€s have low cepaoty lo assess or supeMs€ i Ebev€lopeBwill need training and inlormaton campa€ns to adjustto Local ln{epth Irney were nor nvolved n the Dralt Code draitng process/do nol have inlomaton about the planned changes Ensuflloent number of employees RFCtl A10RY IMPAC ASSESSMENT OF THE NEI CEORCIAN SPATIAL PLANNI l ′ 洲D ∞ NSTR CT10N CODe ELow motivalion of the sl,afi Ei-ow epaoty to assess lhe engrneeing part of construciDn; Ei-ow capacily lo supervBe constructron accodinglo the Drafr Codei 3, General characterlstics of the role of spatial and Spatial Planning and Construction Code in the economy 3.1, What does the Drafi Code .egulate and have an impact on? The n6w Spatial Planning and Conslructon Code of Georgia {the Code) is a coflrprehensive legal €gulation settrng lhe n6w rul6s for the num€rous intenelaled prcc€ss relatng to E spatal planning on lho country and rcgional level, E locel spatElplanning and urban developmenl, E administrative procodues regulaling coosvuclion pemits E r6gulating and suporvrsmg lhe quality end sabty ol construclrons The goal of the Code and accompanying €gulatons is to 6ncourage more retonat plannrng of urban space than is achi€ved by market torces. to mak€ the use ol land more ef6oent. Accoding lo UNECE (2CIOE) regulations oI lhis type are aim€d to snsure the balance between the hannonized economic and social developmenl on a countrywide and local levels on lhe one hand and protection of the nalural environment and cultural hedago on lhe olhar. The regulalons should also supporl lh6 delelopm€nt of physi€l inlrastructur€ al both rcgional and local leveb buald a slable and rational envionmenl lot ecotromic developmenl and protect th€ qualily of life of inhabitants. Conlruction The main role of th6 construclon part ol the new regulaions is lo ensure lhe sably of th€ conslruclion process from the point ol view otthe users and at the same tim6 to ensulBlhe levelplsying lSeld for construction me*et playeB by ko€ping lhe me*6t acaess op€n to allinEresled panies willing to respecl lhe minimum saloiy and quality requircments R€gulalon ol the construclion proc€ss and [s qualtty ard safuly is a diroci state interventron to the darly operatons of lhe sector which is ol imgorlance to any econorny in tho world The dll€ct sharc ot construction sector is normally noticeable in any €conomyand veries lrom 5% to 15% dep€nding on the lev6lofeconomic developmenl ForofGeorgia it has b€en around 7% of GDP over the rccent years (accoding to dala from GEOSTAT) The consfuclron s*lor plays also deosve role lor developlneni of w!d6 range of induslnal branches lt is also a di€c1 employer ol mor€ lhan 1l% of G€orgaan employe€s Th€ efiectvsn6s of operaions of lh6 construction seclor rnltu6nces the spe€d of inftastuctural and industrial development of lh€ counfy lt decides about the acc€ss 1o new dwEllings for inhabilants Tranapolt and communicauon Welliesigned spalal planning process plays crucial rcl€ in dynamic development of lranspod and communicalion infrastructurc ol lhe country. On the one hand il should supporl the croallon of transporl and communication rout€s taking iflto account the qJrIBnt mafiet situaton and needs, but il should also supporl creation of new rcutes supporting future more harmonied development of €gions ll should enable to d€osion marfiers to swfrly implemenl the new inlraslruclural projecls necessary lrom lhe poinl of view of economic dev€lopmenl at ti6 same time prolectng the right of local iohabitants. lntamauonal lnvsatnent wetl designed and implemont6d spatal planning process incl6as* lho level stability and conl5dence being lhe neces$ry pr6condtions to make country rsgion or local community attractive hom lhe point of vlew of eithor intemational or local investors. ltwill€nsu€ that the land G wellprepared lor economic dovelopment lrom lhe point of 16 RICL]]-ITORY ]l0lCI TSSESSIDTT 0f I]E XE (fotcl^li SP TITL PLfSIM r]'lD @NslRtcrloi @€ vi€w of acc€ss io natural r$ources, human capital and tEmpon and coanmunic3tion rcubs ll enables the business communily to lak6 in'€slnront decjsiom be!€d on ratonale constsEnt wifi he needs ol harmonized and sBtainable €conomic and social de\6lo9.nenl of tlle counfy Naturel onvlronmant At the same tme the welliBign€d and implemenH spatlal planning proce$ protecls th6 natural envrronm€nl and cutturat hedtag€ of the counlry improving lhe qualrty of lib ot tha inhabitanB end increasing lhe touristic attractrveness Du6 to the wide mnge of issues lhe Drafr Cod6 regulat$ it is of inleresl lo num6aous stak6holders: E lt s6ts n€w roquirements and oblEetons lor central and l@l adminEuatjon b€ing Gsponsible ba the polic, decBioB and admrnbuatile procedures rcgulated by tlE D€fr Code tr It is a cruoal lega! acl for the fid€ly defned construction s€clor the actulies of which will b6 most strongly affoctsd by lhe naw rules □ tl also dileclly infuenc$ the set ol issues regarding tlte prcEctton of natural environment and cultural heritage duing the urban planning and constructtm proc6s€3 日 It also 3els rEw requir6ment and new regulalions on the groups of probssions drcc1ly involv€d in the spatial planning and construction processes such its ulban plannerc, d63ignars and conslructron 6flgine6ls E Finally, itwllalso atlEcts the Georgian households planning to build and/or buy or€v6n rcconstruct a dwelling. 3.2. Business vs. regulato6 perspective - the trade-off As menlrofled abo\e lhe Diafl Code can hav6 a posiliv6 impact on a vadoty of secloc and the ovemll economlc de!€topment ol lhe counlry Ho{€ver there is 6 cost to incr6ased regulation lt is lheretoro imporlant to lind the balance between lhe ootentjal increasod cosl of doing buslness and the extettt of th€ new regulatons Specifcally more ngid regulatons in lhe destgn and consttuclon Focess €n increase the costs and/or decrease the level of ease ol dong businoss for the conslrucion sector Thls aspecl of the potential efiect ol the Draft Code wil be anallz6d in lhis RlA. There is no clear uade-off belyveen the spatial and urben planninq process and business operations, allhough the busaness commun[y has lo leke into accounl the regulatory obligatons and limitatons rcsultjng from existrng spalial plans - suclr es krM of construction or business activlty allo$€d on given arca The quality ol spatial planning on all levels can s€nously inffusncs the way ol economic and social development ol the counlry and its regions and local One of he crucial functions ol the modem state is to ensure he sustainable and haflnonrzed detelopm6nl over the long peaod ol tjm6 and also to proled li\cs and salety ol ts cdzens lncreasing lhe qualily and salety ol the consluclion was one of the main goals ol lhe Drafr Code ln the long run the investnent into the increes6d qualily and sably of lhe construclion should result in l6ss risk ol injudes and latalaccij6nls and l6ss costy maintenance cosls ot the buildings constructed As such. in lhis study we estmalo the potentiel long tem effec, of the oralt code as lt slattds from th€ point of view ol a epresentative GeorgEn 3.3. Administrative and implementation perspective ln order !o achieve the potentialbenefib ofa by well- desEned SpatjalPlanning and Construction Code theCodemusl b€ effsctively and efficbnty implernented by th€ administraton The resp€ciiive adminaslrativ€ bodies ha'te to have human and technical capabilitbs lo p€rlbm the task and oupatjons puton theh bythe new rcgulations ll is impo(anl both from lh6 poiot of view of good qualily spatjal planning and from lh€ point ol view of etfective implementaton of tir6 proaedurss and quality requiremonls aimtng lo improve $e salety of buidngs. Local administraton al all levels has lo undeGtand tl€ relatiorchip bet'*een lhe quality ofspataland ulban planning and the 17 RacLt",tToRY It{Plc]. lssEsslEm 0F Iltr NEt GEoXCIII SP TIAL Pl-I,\r_lrc lrD @ISTRICTICN Cr00€ characlerislics ofeconomic and socral dot€lop.nent lt has to be abl€ lo translofln th6s6 understanding into specific d€cisions concermng lho 3petial planning Wellqualified snd statu ulban planning and architectural dMsons in tocalcommunites arc also necassery to be able to effeclively mplement lh€ proc6dures related to lhe proaess of issuance of construction permits in particular taking nto account the strict schedules these procedurcs have to meel a€cordrng to the Dran Code. The sam6 is noeded in order to be able 10 elfeclively monitor if lh€ quality and salely mquiremenB ar6 met by lh6 investoc On the other h6nd th6 business communrty has to have accoss to new maleials and technologies reqlrrsd ll would b€ benefcial lor lhe economy as a whole if local producers could provi(b efbdive supply ot the high qual y conslructon mateials. The market hes to be also able to provide he business with prot€ssionals meeling lhe professional qualincations, certifcations and licenses rgquired Thess aspecls of the nsw regulations wll be analysed in this RIA REr.u A10RY IIPAO ASSCSSIIElr OF THF NEI CEORI1lJ SPATI^ι Pい せSI馬 ″0 岬 STROCTI● CIIP 4. The objectives of the Draft Code 4.1. Regulators perspective The government ot Geoeia aimed lo imprcve construction saf€ty and lacilitate sustainable d€velopm6nt. Specifically, the n6d Spatial Planning and Construction Code has be€n developed to address ine followtng problems l. Low qu.lity of con.nudlon . Lowqualdy ol constructron supervrsion - Leck ol quality r6qui€ments on construcoon maEiiaB and Echnologies 2, Lack ofceftlflcrton mochanilm toi a.Ehlitcta and cnglnesn: , Low capacity of archilect and engineers to design or venfy the prqecl - Unqualifi€d iridividuals designing archiEclural or construdjon projecb 3. lncon.bienl ap.tl.l pl. nnlng tFt m in G.o[i. - Lack of un6€d doorment on spatlel planning,/egulauons are scattered in dffeEnl legislations - Lack of obligation for central govemmenl lo inlroduce spalial plannrng for the counlry , Lac* olunin6d planning methodology oralllovels ofadminisuatv€ bodies and across regions il. lnlufncbnt..i.9 roqulrrmentr - LackofenvironmenlalassessmentEquirements - Lack ofenergy eftciency reqrltBments 5. Lack ofttandardlzad approach on plannlne and zonln9 docltlona 4.2. Other's stakeholders perspective Apart from olfcial objeclves of the govemmont we algo gained an und6Blianding of lhe erpectations ol oth€r stak€holdeG, in parllcular @nstruction s€cior profussionaE, rcgarding the main obj€cti!€s of the orafr Code. The r€sulls of inteMews identif€d th€ tbllowing main 6lpectations: Shifring the planning and corulrucion p€missron proce$6s lrom ce36 by cas6 decisions to more planning based deosions. The libe€l approach to lhe consrlrclion s6ctor, which was inlroduced afrer year ol 2003 had po6tve efH on the economy ol th6 cooolry bul on lh6 other hend had signiicanl negati\e impacts on E the urban planning of the citi€s. lt should incroase th6 stability and pl€diclability of t56 udan planning system and result in higherbusiness s€curity, 6qual trealnent lor all business€s and proteclion ot investrnenl seclrily E Combining difbrent rBgulatons and laws rn one unified documentend, al the same time,lo gain certainly hom having a comprBhonsive and @nsistent spatial planning system in Georgia coupled wrlh a common planning methodology for all lovels of edministEti\c bodies ard acro$ the regions. E The exisling quality and sa€ly standads lor bualdings are bsed on outdated Soviel CHrn-S'. lt is lrgent to inlroduce Omfi Cod6s and inbmaljonal standards in oder to increase he quality of construction High€r qualily conslruclron should be achieved the by iniroduclion ol mandatory Gchnrcal and safoly supeNision during building E Licensing wes another important issue to b€ address€d in the Dmfi Code so that only th6 archit6cls and engineers havea possibilitylo maked€signs. Al lho same tme, documenlaton c€rtifi€d by an experl must be submitted in construdion p€mn epplicatron ploaass E Accoding to business community the dscision mak€ls should 6nsur6 that new rcgulation implement€d by the D€tt Cod6 will not hamper lhe d6velopmonl ot the construction sector by either increasing the adminislrative buden or srgnifcanty incrca3ing the cosls of con3vuclron 2 SNIP are Russian (eadier Soviet) constructon (idustrial) slandards slillwidely used n flumerous counlries olthe lormer Soviet union 19 ECUI,iTORY II{PAfi ASSESSIE{T OF ,I!E Mf CEOIGIA]Y SPTTIAL PLA\:{INC IID @{STRUCTIO\ CO!€ 5. The main changes introduced by the Draft Code and legislatlve package ln lhe table bslow w€ summariz6lh6 main chang* introduc€d by he o€lt code compared to curr6nt t€gal regutations and practice. we identified the changes wilh high potentiat impact on th6 main stak6hotdors - business and public administration and mafied th€m High or Low in th6 table. - while assossing the polential impact we look into a@ounl mainty th6 iniuence otchanges on th6 business operalions, business costs and requircments and obligalion ihey put on csnuel and locel edministration The potential influence ot thos€ is lhe core subj6ct of the detaited analysis in th6 folowing sections of th€ rcport. The changes rhar simpry steamrin6 onsting d€fnitions changewordings tor crar y purposes orare introduced brrhe sake of legal codification purposes hav6 not b€en tak6n into account. 5.1 The main changes regarding spatial and u.ban planning Changes in Oeveropmenl ol SAPS & UPs D€rc.lption of change! I Potential lnlluence The Drafl Code provides the basic procedurat steps for the devetopment ol the SAps and lJps. Eoth SAPS and UPs ale develop€d through e lu/o-slage proces3 o frrsty being developm6nt ofthe Concspt and o secondly approvng fre plan. X The proceduG br d€volopm6nt of plans is mor6 ciearty defned in t6ms of stages and increased participation ot the inte€sled pa.lres in conlrasl !o eistrng regutatjons Further, detaibd procedures for the concepvplan davelopment should be povded under the decree to be adopted by lhe GoG. E Under the currEnt law, on lhe level ol the settj€mont. th6 ulban planning E und€rtaten through Developmenl Regulatory Plan (oRP) The orafr Code. in contrast, provi(hs lor two lypes ol plans - Development Plans (DP)and Detailed Dev€lopment Plans (DDP) wh€re only the latter ls rn ils ● levelofdelail is equiyalent to DRP. This gives posribility to tho planners lo unde(ake intermediary level planning b€twen th6 Land Ulban Plans (LUP) and DoPs. n No matgnal changes ae intloduced lerms ol mmp€tenc€s ol he adminislratve bodies, in pinclples, contenb and struclurc of SAfu and lJPs. Exc6pl, (1) under the cunenl drall \Ersion increased rcle b providgd lor th6 MoESD, which takes inputB from interesled adminislraliv€ bodi€s and provides comments to th6 municipalities; (2) it is sp€cifi€d lhal LUPS may not determin6 subzones ol the cov6r€d le iory3 E Th6 Draft Cod6 obliges th€ administraiive bodi€3 to proactively publish lh6 plans on lheir offcial E oraff Cods intoduc€s significant chango in tems of cons€nb requircd tor development ol oDPs L,nderthe cufi6nt law, it E an €slablished praclice thal an inveslor ord6v6loping companywho was d€veloping tho DRP (DoP 6quir4€nt in tho orafr Code the subzones, which according to ihe intervrewees contributes to several pract,"aiproOtrms, ,nOualng highor possibility ofmistakes ln deltning the subzones by t're urban plannerc at the LLlP 3 The curcnl LUP fof Tbilisi detemines RECUIA10RY IIPACT ASSESSElr oF ■ E NEI CCORCIAN SPATIAL PLtW Iκ ′ 洲D CONSTRUCTIOヽ COOC owneβ 輛thinい o DRPle市 Ory underぃ e onft Code● e prame s changed andthe ome、 ■ ‖have■ ghtto be heard bl■ not bl● dl development o,い e DDPs □ The Dran Code s膵 ● 3● 3tlЮ SAP 6子 lune 2018 "who e teⅢ ory of Georgia shal bo adopled by l lntroduction ol Str.tegic E nviron mental Asse6sment {SEA) O*cription of chengsr E The Oraff Code intrcduce3 asessrent of lhe impacl ot tho SAPS and UPs on the environment, called e Strategic Envilonmental As.s€gsme (SEA) Th€ current law, provde3 onlv environmenlal impac-t ass€ssmont ol inr-asfuclural/consrudion prciects but not at the planning sta9e E Th6 procedure for lhe issuanc€ of SEAS are not provid€d in the Legislatve Package, bul will be troalod separatsly u ndor environmental legaslalion E Underthe Orafr Code,6ech lev€lollhe SAPS and UPs is g6n6rally suL,iect to SEA For 6ach level ot sAPs or UPs. lh6 planning body must apply to relevant adninislalive body(i€s) with scoping request for the SEA Olh6awise, if laws provde for sateening, lhe requesl for screening is made by planning body. D 'Scoping" invohcs agrc€menl ol the lisl ol iniomation lo b€ cvaluated lor lhe SEA 'Screening' involves detemination whoth6r SEA is €quilEd lor the giv€n plan. ● D SEAS are lo be done by th6 body und€daking the SAPS or t Ps' - ll fier6 are chang* to plans or in case of d6\i€lopm6nt ol DDPS enother SEA mighl be needed The n6€d to run such addilional SEA will be d€Emined based on the screening procass advanceAssessmentof inl63tructural proiocts Potential Oescription ol change3 lnfluence E For th6 infraslruclure projecls lhat mey ltave impact on spatial anangements, the int€rested pady m ay apply to the MoESO to cnsck the concept complios wih spalial plannang rn advance The GoG makes the dechion on compliance ol tlE concept. ! ● Under the Drafr Code the SEA screening procedurc is to be underlaken al lhe slage of advance E The decisioo is eflective lor 5 yeaB Ootermln.tion of p.nmetorr (Xl, K2, K3), chango! lhrough OPs and .bolltlon of SpecialZonlng De.criPdon of chang.. ! The D€fr Code introduces changes an relation to possrbility to change $l.blished d€velopment coeficrenb (K1, K2. K3)forths gilen land plot. ln parlicularr I Cunently rhe deveropmonl pqE4gEE-!I9-gg I rnn".n". ql!4..1!l!9 rbllo!v-!ll@9M!!L- .TheDr6flcodeissomewhalambquousastowhowlllbeUndedalingthesEAsAccoldlngtotheintefuiewwftMr plans wllb€ unedaking SEAS Khallchava,lhe adminBtrat!€ bodEs responsibl€ lor the 121 RECULA10RY I‖ PACl ASSeSg圏 ■ oF ■E NEI CEOκ IAN SPATIAt P:メ NNING AND CINSTRUCT10N - ∞ DE The Main Provisions adopted by lne GoG provicle lor the types ot 2onings used and maximum paramelers for th6 zones: HoYrev6r tho Main Provisions provide lhal the Oewlopmenl Regulaiory Rul€s adopbd by the municipalites can 3€t ditterenl terms for ths devglopmsot - Ll.Jtu deine to which zon€ a specrficlenitory is atlnbuted. lfthere are no LUPS or zoning doclment lor the given ioritory, lhe zonng and the parameErs a€ develop€d through .tr lhout substanlially changing the existing ulban environmenl'. DRPS Under Art 3l ol lhe onent U lban Planning Law, the DRPS and Spooal Zoning Agreement mey changeth6 parameteB s€t bythe Developrnent Regulatory Rulgs ifsuch is required by ● spocialneeds of ulban Planning. E According lo he Drall Code: , The Local s€lf{o\€mmenl bodies do not ha!€ cornpeEnce to adopl Development Regulalory Rules, such rules shall be sol€ly provided under Main Prcvrsions This latter will delednins the types ol th€ zonings and marimum de\i€lopment co6fici6nts, , The zoning lor a partrcular land plotwillbo detemined ac.oding to LUPS and DPYDDPS, and wth €furcnce to ihat zon€ lh6 Main Provisions willset maximum coBfrcients Th6 Main Provisions willdgtennine lhe lypes ol tho zonings and respectve maximum coefici6ntsl , whil€ lh6 Oraft cod€ abolishes the possibilty to dlange coeffcients on lhe basis oI Special Zoning AgreemenE leaws possibilry lo drgress from maimum coeficionts hrowh DDPS. f o This is compen3al6d by othermeasuresl o This is equired by substantial urban devslopmont int6rest; o This is not in confict with social int6r6B and will not result in detonoratlon oI sanitary-hygiene condilions. - he lhs @mp€ffiatioo measurcs mean ensuing healthy liMng and lJndor the Draff wo ing conditions and p€!€r ton of negali!€ impacl on environmonl E The Drafi Code do€s nol stpulaie possibility of cooffcient change through Sp€cial Zoning Compensation due to change3 in the urban plans Description ol chang6s Potential lnfluence tr lJnderth6 currant lJ6an Planning Law, therc arc no clear rules rcgadin€ the compensaton du€ to changes in lhe ulban plans. A.t27.5 of the enstng Urban Planning Law provdes that partres affecled by implemeniaion ol ulban plans mey lak6 their complaint to mud □ Th€ Drali Code through several povtsions regulales lhe i$ue ofcomponsaton due to adoplons, changos and termination ofth6 ulban plans. tl For changG ortemination ol ODPS only, the own€r or the person legally using lhe pop€rty may claim dir€cl loss, including ti6 epenses that lrere indned on rcliance on th€ exisling developmenl plan The ep€nses shall b€ d€temin€d by llE epert agreed between the partiesi □ ● Further,lhe owner may deim damages due to measures p.ovided under lhe utban plans Jor satisfaciion ol social purposes. b€caus€ ol which 'martet value of lhe propeo has decreased ll due lo th6s6 measur€s th€ pop€rty bs@mes 'sconomically unusable",lhs ownsrmaydemand forced acquE&on of he poperty 22 I RECtLA10RY I熙 へO ASSESWttT OF ]E NE' CCI CIぶ SPATIAL P AnI 川 D COSTR● C110N mDE Ll The owner may claim darnages due to adoption, change or terminalion of urban plaa because of wh ch the lyoes of use ot tha Dlol substa and ma el value ollhe olotdecreases Priorily ol Urban Plans over the Public Registry Enracts Oescriptaon of Ch.nge Polential As a resultofland r6lom in Georgia,lhe land plots are dofned with oithff agriculturalor nonagncultural stafus. Th€ land plol slElus i5 rocorded in lh6 public rcgistry 6xlracts. lt is ofren lhe €se thal f|e stalus of a gi\en land plot (agnorlturalhoo-agricunural) is rn conttict wrth zoning defined by th€ urban planning documents. Becaus6 th6rc is no paority ru16 und€rthe curonl law. the process ol @ngtructaon permit issuance may sornetimes be halt6d du6 to the conllici bet*€en lhe zonirE undd lhe urben plans end th€ 3liatus of tho lend plot unc,er lh€ Public Registry extract. tr According to lhg Drafi Cod6 in case ol coniict the prioily shall b€ given to lhe urban planning documenl. ch.nge in the funcrion ofthe buildings lJnder the Drafr code in case olchange of the tunclron of the ex6ting burldhgs a consentshall be oblained from lhe administrative body issuing lhe consenl No such approval is requi€d !.der the exisnnq law Suhtitution ol the land Plots oescription ol change lend tr The Drafr Code ntroduces authonty of the muniqpalites to obtain owne6hip ol pnvale plan Such plol in order to impl€m€nl and provide for pre_conditions lor th6 dewlopm€nl euthority may be exercised if lhere is a need to provid6 for roa& and engineeing communic.arlro.s or lor construction ol local infraslruclura! conslnrclons. n As a result ol the Proc€dure tho privale ownefti are ollered substitute land plois, whici il less The than be markel vabe ol their lands shall b€ accompanied willr lhe due compensation' value ol the land plots shall be delermioed by indepenclent audrtor 5.2 The main changes introduced into the construction part of the Draft General Use and OeveloPmenl Regulalaon of a land plot Description of changes Code RECt■ A70RY :IPACr iSSESSID「 □ OF ￢I NEI GEORCItt SPATIAL Pし ヽWIヽ 畑 D ttSTttCT10ヽ ∞ OC The Drafi Code rntroduces rcgulalion for land ploB nol cover6d by development plans that are withrn ihe organized de\€lopmenl syslem and those that are locaied in areas ouBide nol cov€red il On Dots olland which are iflsrd6 the orEanized d€v€lopment syst€m (but not co\€red under development plan)construclon is allowed ib type ol use, clevelopment parameteG, type of developmenl and placement ol buildings on the plol conesponds wth the eslablished devolopmenl and does not conllict with neighbourhood interEsts The rules rorevaluation shallbe provid6d under tho General Provisions ● D Changos uthn he established developmenl area are pcsible il such is requrred by urban planning ancyor local socialinte6sts and it is not in conllict wilh neighboufiood interesls tr On plots olland which ate oulside the organized development syslem and aro nol cov6r6d by development plan, generally, consEuclion is prohibiled Only thos€ conslructons a€ elloy€d *tich are in linewith he tunction ol the tonitory in accodance with applicabl€ SAPS and LUPS Precondilions lor allowing construction Doacription of changes □ Apa( lrorn the proaedural sleF, lerms and cordilions lor oblaining construction pemils, lhe DraR Code rntrcduces precondirbns that should be satisfied forefbctng consfudion on anygNen land plot ! ceneral Provrsiom dellne lhe zones, parameteE and domioanl and oceplional development us€s within the tenilory under existing rcgulatons, ilagiven use is under the dofiinanl or 6xceptional use category lorthe gven zone according to the General Provisions, the administmlve bodies do not have grounds lo lefuse such use ol the plot H19h tr Dlafi Code changos lhe exsting regulaton, by provdtng new cnleda that should be salisfied for construction of lh6 buildings thal are bolh either wtthin lhe dominant or excoptional lse under lho G6neral Provisions tr Under the Drafr Code lhe excspllonal use of the land piot as defned under the Geneml Provisions is allowsd if its tunction is nol in conficl wilh 'characl6ristics ol lh€ subzone' or with ' the pdnciple of proleclion ol n6ighborhood intercsts'. tr Flrther the dominanl use ol lh€ land plot as defn€d under the G€neral Provisions mEhl not be allowed if its function conllicls wilh 'characlerislics of lhe subzone' or wlth ' lh€ pnnciple ol protection ol neighborhood interests"i D The deosion whethor be exceptronal u3€ is allowed or whether lhe dominanl lse is not allov/ed s detemined by th€ edminislGllve bodcs issuing the pemit Construction, Quality R€quiremen!s & Tochnical Regulations Oescription ol changes E The Oralt cod€ li3E several asp€cts of struclural slrEngth, 3lability and Gliability of ule buddings and rclerenc6 lechnical rcgulations. D The Drall Code sp€cifios requrcmenls legardng' o ltre sehtyi o natural lEht and insulalioni o civil salety Equarements to be t6k6n into accounl during lhe design and construction ● RECt■ ムTORY irAct ASSESttT OF THt NEI Ca RCiが SPA11■ ЙJuSIК ANl翻 ,RtCIIい a lE o nois€ rBgulatons: o Energy €fficiency {b!ildings and equipment inside inlended ior healing. airronditioning, lighting, v€ntlalon and h6at insulation, shallbe 53 en6rgy efficrent as possible standards shallb€ turther provided by th€ GoG D Th€ Drall Code provides that dudng lhe d63€n and construclion, - Use olrenewable eneryy shall be laken into account - For the d6v6lopment ol technical rEgulalions, the Oratt Code provid€s thal the norms of CEN (European Committee for Slandardizetion) ICC (lntemational Code Council)and olhor intemationally actno l€dg€d standads shall be taken lnto accrunt Thes€ noms can b€ applied directly without further concrelizalron by the GoG, if they &r not conffict with the requirements under Georgian law. D The GoG shall provide for the list ol lhe conslructon maEdab, which shall be subjocl to mandatory certilScation. Ll The changes with respect to quality ol the buildings and matenals, as vvoll as adopton of technical r€ulations shall6nEr into force from 1' June 2019, in contrasl lo other proMsions of the Dratl Cod6 which will b€ eoforceable from 1n June 2017. General Rules lor grrnting Const.uction Permil Oescription of changer J Generally, the main slages of issuing the Consvuclion Permit stays the same as cunently provided underthe General Pmvisons, t.e lslstage - Determination of lhe Terms of lJse olthe Plol lor Construction ('Con.t ucllon Term.') 2nd stage - agr€€menl ol lhe archilectural and engineering design; 3d sia96 - i$uing the construcljon permit Under the Drai Code, as well as under lhe exisling regulations, the 2nd and 3rd stages could be iniegrated into singlo stage fl The Drafi Code iotrcduces construciion noljce along wth he consltucton permit lh6 lomer required for class lconslruclions Furlher, under the OrafrCod6, municlpalties may determine thatclass llconstrudion b6 subjoct to detaild conslruclion permil, insleed ofnotcs ● E Forll.lll and lV class constructons architectural and engine€nng design and pan theEof shall be preparcd only by certifi€d archalectural d6signer and engineer E Underthe Orafr Code, in lhs application lorconstruclion pe.mils,lhe apphcant shallprovid€ information regarding whrch technical regulaliongstandards f,€re used for applying lor corslructron pem Exp€n a36essment of the construction do!uments D€3cription ol changeB lnfluenco [] under the Drafr Code, e)@rl assessment ofengineering design ol ll,llland lv dass buildings is required for notcs and peinit application; D Under th6 Drafl Code, an 6xpert is a pelson wih relevant qualific€tions confmed by a certrfcate the accredilalion pocedurcs ol tYiach wlll be provldd under separate law ● E Gmnting the authoniy lo provide oxpert actvries shall be regulated under the law. - under the eisting r6gulaltons, only lV and V dass consln ctions were subiect lo mandatory e)@ert ass63sm6nt, whici should ls produc€d once rcquested e@l!g p!ql!lryq!l!!&q:ls3uin9 Comtruction f €rms Oescription of change3 I Under lhe Draft Code. the Construction Terms are nol required tor f.e notce/pemit if the plol ls covered bv detailed developmenl plan or lho consiuclon does not involvo chang€ in the ● RD3』メTORY IDACr SSESSE● OF tt NE' GEORCl』 SI ATIAL I … 釉0 酬 T田よ I∝ 剛 ・ parameters ol €xisting devel@ment ancuor chang€ in the type3 ol use. (Thas latter is not povidsd under lhe cunsnt GoG Decre6) D Th6 Conslruction Terms und6r lh6 existing regulalron3 is Bsued by simpl6 edmioBtretive Drocedure, while under th6 Drafr Code lomal edminbtra0ve proc6dure B u3ed5 Architectural. snqineerinq and technical cle3isn Description ol changes E Under the gxisting regulaions, agreement ot the archil€ctural design is mendatory in the zones of cultural herilrge prcleclron, as' /ellas in fbilisifor ll, llland lVclass new-built constructions, Tfe ongineering and lechnical des€n is agreed only in case of requesl by anotter adminislElive body ● E Under lhs Drafi Cods, engine€ ng des€n shall be mandatorily provided b€fore issuing tie conslruclion pemtforallll, llland lV class constlclions. Conn6ctinq the communications inlrastructure to the land plot Oescription ol changes tr Underthe Dralt Code as a part of lh€ conslruclion penntapphcatDn (1!rstage) th€ epplicanls shall provide tecinical condinon obliaified hom lhe respecble communietons suppliers (water. gas electflcrty) The lechn ical condtion provdes lor the hasibrfty ofconnectrng a given land plot 1o the respective communicstion networks The Drafl code provides for 10lo 20 business days lerm for the supphers io issue the technical condilion High Advance Ruling for architecturel sketch Description of changes - Pot3ntial underthe Olafr Code,lhe municlpalities may issue binding advanc€ rulingon the archilecl's Bkotch of the construdion concept or part thorcol. E The detailed procBdu€ and rules for i$uing he advance ruling shall be regulated under the GoG Decree. E Arlcle ● 3 of the Dran Code provld€s that advance ruling will not be issued on lhos6 issues that require ass*sment ol the doclments included in the nolice or conslruclion permil spplicaljon 1 1 SuBponding the legaloffect of the Notice orConstruction Per'!! oescription of changes Potential lnfluence E Under the D€fr Code, administratt\e or coun eppealol the notce or ofthe construcUon pemit does not suspend its legal force I e the investor can contnu€ to construct E By application of the interested party, tho adminislrative body ot lhe court may rule to suspend ● th6 conslruclion, rllhole is a leasonable doubt regadirE invalidity ot th6 notcelpem( or its conlinuaton w1ll r6sult in subslantive damage to the tnleresled party. New rsqulation3 concerning technical3upe bion, publac aupervislon Oe3cription of chenge! GenerelAdminElrative Code ofGeorgia, fornal proceedtngs compared to lhe simple proceedings provide for higher d€gree of partrcipation ol lho interested pades in lhe proceedings, aong with holding heaings io provide opportunity to the parlres to expresstheir views on lhe parircllar subject metter 5 (Jnderthe RIC I ATORV IIPACT ̀StS― T ¨ ! IP tt mRC/1J SPA'IAL閾 ´NNIヽ AND ttSTRICIIい ∞ DE The Dralt Cod€ inlroduces conslruction suporvision by accredited pival€ compani€s, who have resp€clrve professional insuranc€. E The accediEd person/entity shall submil docum€nb lo the public aupeNision body afr6r €ach stage ot completion ol the construction. Th€ public sup€rvisbn body checks compliance ot the documents Fi\c days afrer lh€ submission, i B deefied tnat the stage of th€ conslruclion is E The rul6s lor conductjng sup€rvision as u€ll as the terms and procedures for accredilation shall 0 be provided undd the GoG d€crec. E Technical Sup€M3ion is macle mandatory for llland lV class constructions Underthe GoG Decrse, t6chnical supervision was optional E Technical supervi3on can be uhdedaken by a cornp€lenl sp€cjalisl as well as by an acctBdited bodv (Drovldino UE altemalj'J€ to the public supervision), Safety Supervision Oescription ofchanges □ The Draff Cod6 inlrodlces sarety sup€Msron as a separale type olslpervision Underth€ Dralt Code il is mandalory lo designate a percon responsible for salety for lll and lV class tr Th€ saGty supervisor is a person delermrnod under lh6lawlo have specra! competences, who checks compliance with salety slandards by the sp€crahstwofting on the construction lnthe eventol nonrompliance wilh lhe standads he/shetakeslhe measures provided underthe aw The delailed rules of underlakng setety supeMsion shallb€ regulated underlhe GoG decEe tr tr The cunent reg!letions provde lor lhe appotninent ol saGty supervisors butthis is not mandatorv The inv6stor is lrable for sabty, loinUy wrth the salety supervisor il one is appolnted ● RECULATONY I{PACT ASSESSXEM OF T1IE NEI GEORCITX SPTTIAL Pr.^X IITC AIID COIISTRUCTTO! coDE 6. Comparative analysis of the Draft Code and the old regulat ions 6.1 Business perspective Tha prccedurua to obtaln a condtucdon pcrfilt and a conatrucuon notco The DrattCod6 introduces 6ew rcquiremenis which conslruclion compani6s and investors muslfulfilin order to be able to obtain the construclion notce or a cooslruclion permrl. These new rsqurremen8 co.npris€ both additional prccedu€s that ha!€ lo be implemenled and aclditional documenb to be collecled before the construction process really stalts. On the otlrer hafld the Oralt Code giv63 the possibilities to srmplrry sebcled prcc€dures, in paficular lhose relaled lo lhe low€r risk classes of buildings (Class ll). lt shodens the maimum timeline lor construction permit proc€dures, while keeping th€ silenceequab consenl rule. Below w€ sum marize lh€ changes introduced to th6 permrl documentation rcquired and procsd! res for specilic class6l ofbuildings: gulldlng3 ot Cl...l Dlagr.m I Gonenl characLdadct ot docunantalon raqul.Ed.nd admanBtrallvc procadur63 for claas l bulldlng accordlng torxLtng lDguladon3 and ltlc propoaed coda. Ld d (hrfisisrsqnqlloE t od€d urldlho ◆ t MtnEpor€s nq ddaftlt io hr/s 9edrls ided of 2 (Isls rq r€qJ€sI to hmPemr .er4 ftld ot As laras Class lbuildings arcconcerned, the modific€lions i.lroduced bylhe Dlefl Code are nol e4ected to be crucial lrom the pornt of view oi he investors. Although lhe detarled list of documenb to be submitt€d E stll to be defined by tt'e sepaiate acl to be prepaEd by th6 Govemment of GeoQE one should not assume it wlll srgnflcantly ditter lrom the lrsi specil56d by cunent rcgulations. One should obsorve however that according to tho Oraft CodB lhe local city ass€mbly can domand issuing construction permits inslead ol conslrucion notic€s also tor Class I buildings. ll will result in chengrng the rclated admnElratve prccurcs I RECjLATORV IrACT ASSESWll1 0F]E Mtt GEIRCI出 SIATIAL P■ lNINe AN l銀 ヽ R.● :い mE The lme needed to ssue lhe∞ nst則 面 on nouco for he c assl buld ng 10es not change and s setto ive days(See D aOram l) C1038‖ .111 3nd lV Bul:ding3 l and lV b● idings are concemed As lar as adm n Stralve prOcedutts brtssuing lhe∞ nslwaion pemits lor Class there aE s On icant changes clated to the proヽ ssiona quaity and compchens veness of documenla103 requ red (see D agram 2) 0131ram 2 0onoral characlo■ 3tlC3● f dOCumentatlon● qui● d and admini3mtlVe prOceduro3 fOr Cl133 11,l‖ and Ⅳ bui〕 din13 aCCOrding to exi3tlng"gul● ●。n3and the prop030d COde l'lld lb/6 $brmat.r! bc.d o| cl€ 3 &F Pnor Irl d drmi{,ali!€ Focdu6 for dlcdfi Aroo/31ol lhetsmslor rsmalot lo c.,drlxtldl Apr卸 pr"∝ υ申"AFCh 卸 釧18durd ●3に 崩ξ ― ・ ""・ " … ↓ According to current regulalions, th€ docision of issuing a construction pemit is besed only on the a rch ilecl! ral desig n Neilhertlie existence northe quality of the engineering d89n is conlrolled by the administralrve body al this stage ot constructon orocess. Th€ terliiory sludy results engi.eerirE design and the related e)Q€rt supporl only ha\€ lo be avarlable once construclon has b€gun on sile Moroover, under cunent legislaton lt ls nol obhgalory to d€liver technical condilrons lrom seNic€ provideG (water nalural gas, poweo According to he Oratt Code all lhese documenb will ha\e lo be deliv6red to the adminislrauve body betore it takes ths decislon to issue a construclion o€mit The Drafl Code puts also speofic tequirernents aimed to have more control over the professional qualty ol lhe doclments slbm tted The archtectural design will have lo be s gned oflly by a I censed architect and th6 engineer ng designwillhave to be prcvded by a cedified engrneer PFCI] AIORY ITPAIII ASSFSSIF]\'T OF NE IET GEONGI^]I SPITIAL fl-A]\NII(4 A,{D COISTRIICIIO\ COO€ These reqLrlremenh incrsase h6 actualeflorl to be made by an rnveslor b€fore lhe Esuance of lhe conslruclron p6mil One has to lake into accounl hou€ver, that accoding to cllnsnt regulations all thes€ documenls arc still rcqui.ed on the laier siage ot lh6 conslruclion proce3s Th6 costs ol proparaton ol th6 doo,/mentaton will increase as the result ol ricensing and c€rtifcation requiremenB The l€vsl oI th€ cosls increas6 will depnd on aclual efiective supply of liceflssd architecB and certrf€d snginee6 on th6 mafi€t. As il has already been descnt€d earlier, lhe Drafr Code incr€as€s the requirefirents conceming both lhe quanllty and quality of the documentation n6€ded to apply for lhe conswcton pemrt on the other hand, it puls more rigid iime limits on lhe admini3lralive process of permil issuance (s€e Diagmm 3) The maxirnum !m6lor the slanderd procedur6 for issuing the permil in a two -stage pro.sss has been reduced lrom 35 to 30 days and the maximum lrme br lhe slandad procedure tor issuing the permit in a thrce slage process has been Educed from 40 to 32 days How6v6r, according to the cunent regulations and the Drai Cod€, the time limits can be signilicanlly e)dendod itthe involvement of other admin islralive bodies is necessary or lf lhere are specific circumslances defin6d by lhe aw Ths possibrtily to enend th6 process leaves a space lora discrotonary decision of the local administralion but no material changes are introduced by the Orafr Code in lhE lespect The time to lssue the construclion p€fihil can aEo be extended ifthe documents slbmitled by the lnveslor do nol m6€t alllhs requiremenls According to our assumptons in the wolst.c:ts€ scenario where documentation has lo be correcled and oth€r administral^e bdi63 sho! ld be involved into the process, th6 time to Esue lhe construclion pem t according to th6 Oralt Code cen rcadr e\cn 231 daF, whercas according lo cunenl regulalioru il can reach e\€n 289 days 130 剛 umtt IP,oバ S鴎 =紆 Om■ )‐ C¨ 1脳 '「 It H力 mt 〕 m… lα aIII Dho.o 3 nr. 0n. lh,r. io b.u. tn. .@.t*llo. p.dil .ccor{.g r. cuml quLdon. 3d ln. Odn C.d. ¨ 01:0■ ■■●■■￨::晏 お :● ￨ 疇 ◆翻●鼈０ ︐ 圏躙 RECLI],ATORT IMPACT ASSES$EN"I OF THE NE' CEORCITI SPATITL PL^\XII{G MNSTNUdION coDE ^ND Codo rogulatlon3 potanlally lncr!.dng th. coBtn cuon coat3. Apa( lrom lhe eddilional requirements related to tie p.o633onal qual(y of documentation requrred to oblain the constructron pemit the Orat Code introduc€s new requiGmenB directy innlencing the costs of lhe coNlructio.r process. These new €quirem6nts relate mainly to: E Quality ofbuilding malenals E Fire safety provisions E Energy Effroency otdesign and construclion malenals us€d. B Conslruction and selety supeMsion on srle Addilionallythe Dran Code do€s notgi\€the possibililylo enler into the SpecialZonrng Agreements (SZA) that clrsnlly allow the devolop€rs to oflicially change the marmum parameters allowed lor lie given land plot lt enables lhe investoB to rncrease lhe f@tpdnl and dercrty ol buildings. According lo the inlbmalion obtehod ftom developels such agreements have been applied an 40%-50% of cases oI inlestmenls in Tbrllsi Atthough lhe new law enables he developers to chang€ the coeficients in the frames ol lhe DDPS bul such ope€ton is allow€d only afier fulfrlling a sel of conditions protecling lhe neighboufiood and netural snvironmenl Thi6 limilation will probably €sult with less intensivo us6 of land plots The new r€quiremenB ar6 expecled to resull in increas€ ol lhe constructon costs. lJnfortunately, d6tailed as96ssment rcquiremenis, includmg lhose elated to the material quelity, of the erpected increase is not possible as delaals of have lefl to b€ regulated by sepa€te legal acts Therefore, the initial ass€ssment of the lechnologies beefl safety and addiljonal costs has been based on the experls knowledge regarding the struclure of the total construction costs and rE the results ol lhe inlerviews run wth Georgian developers end €al estate managem€nt companies and analysis of availau6 data and documenls. The aim olthis exercise was to ssl reasonable ranges for the €xpected groMh oflotal cosE oloeveloprnent lo be used lale n h6 analys's Items ol tho The avorage Bhares ol Ch.ngor in the Or.fl conltruction co3t given construction Cods Land plot 15%‐ 25・ . costB items an total Resulting potentl.lly incrs.llng given co3t itsm. Fare salBty rcgulations Abandoning ol SZA and puffng condilions to /1 2・ .8% ̀0%‑30・ eclditonal change coolfi cients wilhin DDPs. 40・ ￨‐ 50・ ● Conslructron More slnct matenal qual[y ,0・/.‐ 20% 4%￢ 0% and salety requrrements, (includhg fre saiely) Energy ,0%150/1 lndrrecl cosls 3%7% 15%20% ef1\oency None None ,dditonal documentaton 5%20% 1%̀% (professional Licensing and c6nif catron administrative cosls, managemenl cosls, financrng costs. martelno costs etc ) Total coat! incroalo band! (rounded to Sup€M3ion requirements 5%20% 5'/6) Table 3 lnlual ar3aaamant o, t re conaiauc0on co.t lncDaaa roaul0ng fnom ln oducllon oftro new contituctlon cods. source Estmations bas€d on interviews wilh c€oEhn developeE, iniematonal benchmafts on conslructlon cosls slruclurss, data from GEOSTAT, consullatons wih construction s€c1or 6xpens. 32 REOULATOiY IMPACI ASSESSTENI OF TM MI CEORCIAX SPATIAL PLTN'NI]IG A}ID CI]NS I]CTION CODE According to rnfomation oblained lrom lhe inlervi6ws and data availabt6 th6 share ot th6 costs of tand in totat construction costs vari€s on av€rag€ b€lw€en 15% a6d 25% of the lotat coNtruclon costs (s66 Tabt€ 3). tt can be much hrgher. reaching even ebove tl()% lor lh6 parnclbdy attractve tocatizations (in ths c€nler ol Tbitisi) bU il cen also be much iower on lhe suburbs or rural ar€as Abolition ot Special Zoning AgrEemenis and n6w lSre satuty regut.tions cen potentialy lesutt in t6ss intansivs uss of the land as l€ss sellablo squar€ m6l6rB willbe conslruclod on thegiven tand ptot Such change wiltresutt in groMh ol th6 etfoctiv€ share ol lhg land in lhe tolal cosE of coostruclion 8as6d on infomaton avaitable it has bo6n assumed that this groMh can vary from l0% to 30% r€sulling in totetgroMh of constructjon costs in the range ot 2%€% The cosb of construclion matorials is the most signilicent part ol lotet construction cosE Th6 shal6 of th s cost item in total development cosb varies on average lrom 40% to 50% More strict requiremenE r6taled to th6 quality and safety of maleriaE us6d and €quircm€nts related lo energy offci€ncy standards wlttincroas€ ths costs ofmalenals us€d for the constructjon Th6 a$um6d av6B96 growttr rate in this ce36 venes from 1 0% to 20% resulting in the 6)eected totat groMh of developmenl cosls ranging frorh 4% to 10% Ihe cosls ol worklorce and the cosE ol machinory osed on the construction sit6 compnse ahogether lrom 1 3% to 22% ol total d6v€lopment costs and thes€ cosl items will not be altered as th6 rosult ot the introduction of lhe changes The ifldirect cosls of construction includ€ lhe co6ts ol transporl, management and other professionat services, administraive costs, fnanong cosb elc The sharc of lhes€ ertegones in total cosE of development van6s on av€rage lrom 15% lo 20% Additionel documentation €quiroments whch may delay lh6 construction procsss, lic6nsing and cenjficatjon requrremenls and obligatory technical and saGty sup€rvision on lhe srte can polenlally result rn increase ol thes€ costs calegory. The cost growlh has b€en assumed lo range lrorn 5% to 20%, resuning in total grcwlh of develoFnenl ranging f.om 1% lo 4% Summing up the expecled potential i6crea36s in sp€ollc cost cat€gories resulls rn lhe lnital assessmont ol the potenial r6asonable ranges ol lhe total incr€aso in de\€lopm€nt costs due to the Orai Cod€ Accoding lo our rough estmales based on limilod infomalDn availeble, it should ren€6 from 5% lo 20% Th6se oslimaEd amounts ere laken as lha baseline tor furlh6r analy8€s. Bas€d on lhg intormalron available we are nol able to assign any specil5c probebiloe3 lo th6 difiercnl @st insease scenarios, whrch means they should all be trealed as equally probabl€. The arpectad tranrmlaalon of coa! lncBaae Into llra rtldanUal lDal artato (d/rlllng) pricra Eithea lhe potenlal incease in @nslruclion costs can b€ pessed on lo p€ople buying ne'w c,v€llmgs or developers can absorb the incroased costs and decrcas€ flen maEim or a combinelron ol lhe two Tho finalreacton wrlldep€nd on specllSc ma*et circumstances and lhe acluel magnitude of th6 conslructoo cosl increas€ Therclorc one is not ebl6 to eslmate how the ne'w burden wll be shared by the two sides of tho mafi€l ll is how6ver, po6sible to ltsl the arguments and market inlormation that c€n increase he prcbabilrty of erther scenado Table 4 summarizes the esults of 3ud) analysis for Tbilisi rcel estate ma*et (being the most widely anely.ed in the country and conslrMing around 65% ol total consltuclion seclor producton). The results of lhis analysis al€ nol decisive Strong and growing demand rcsultjng fro(n bolh econom ic growih ol rec€nt years and a weak secondary ma 6t are lactors thal can lead lo the inoeased conslrucion cosls being passed on lo purchase6 ol new d$/ellings On the olher hand the growing domard seems to be met by an tncleased supply of new dwellings rcsulling trom rncreasing mafiet compelfron D6sprte this iflcreasing compatilon and partally thanks to tlE Lari dopreciation in 2015 the margins ol develop€rs ar6 r6latively high whidl would polentally let them absorb some olth6 cosl lncreas€. The compelitive lector hou€ver may weaken b€cause smallerand less oxperienced developeB may leave lhe markol not being able lo m6et the Equir6ments of the D€lt Coc,€ Therefore taking th6 conservatv€ approach one should assume lhat the growth oflhe construction p ces willbe fully passed on to the purchas€rs of66wdvlellings RECt■ AIORY IIIIACl lSSES"が 軋″゛Iκ AND ttST CrIぃ cmc ' OF IIC Ntl COR01AN SPATIAL Table 4 Tbili6i re.l esEle market l.cts and lrends and their poiential influence on the transmission of of dwel Fectora potsntlally 3upporting tho incluslon ol lncreescd con!truction cosE in dwolllng prices Factors potentially limiting the inclu3ion ol lncreased conslruclion co3ts in dwalllnq prices □ Average selling prices did notchange signifcantly since 2012 and stays ercund 830 USD pe. sq □ Residential real eslate lends to b€ on6 olthe attractive long-l6nn investrnents and generally is considered as an allernative lo long_lerm depos s with banks. ln 2014, the yield for allth.ee types ol dEtricts (central drstricE, middle-cl6ss disuicls. suburbs)was more poftable tian deposits: □ □ The residential realestate ma*et in Tbilisi has been characlerized by increas€d demand in the last years Populalron growth and morlgage lending incroese (by 30% lro.n 2013 to 2014) also contnbuEd to rncrease in demandl □ Soviet buildings amountto over 500/. ofresidentiaL buildings in Tbilisi mosl ofwhich ar€ signilicantly damaged The average liviru er6a E 23 square meter per capta rn Tbilisithat is lower compared lo most Easlem Elropean countnes Therelore, demand on newly consiucted apadmenls will Due to dollenzaton ol realestate mark€l the depreciaton ol Lari in 2015 by 15% against EUR and by 29% aga nsl USD as compa€d to 2014 resulted in a 3Eni6cant deqeas€ in selected conslruclron costs {woi{orce locally produced increase gradually, □ constructron metenals) This has nprcved develop€rs profitabil,ly. Curenl maEins can reacr) 15%-2OYo □ fo r The number of transaclions in Tbilisi has been growing sleadily Since 2m9 he a\erage annLral growth lato has been 5%. Only in 2011 was here a slqht2% decrease companng wilh lhe previous year ln 2014lhe growth rate amount€d 5% tr ln recenl yeers rental pnces in slburbs are The residential construction markel in Tbilisiis highly comp€ttive Th€ marketshaG of large developels is not hEher than 30% and thele is a ncreasing showng there is e growing demand tor relatrvely cheap chxellings whici ls not met, lhe rental prices in cenlral dastdcls are cr]n6nty large nurnber ol small new developers enlering the market in recent years d.9creasrng □ The prices of resdential real $tate in Tbilisiare lowcompared lo olher Capuls rn Eastem Europe meaning lh6r6 rs a room br pdce groMh Smaller, less experienc€d de1/elope6 mEhtnol be able to meel lhe requrements ot the D€n Cod€ and might leave the maftet lm lrng lhe competitron Sources: lnteMew3 wilh markel players, analytics repoG, dale lrorn GEOSTAT 6.2 Construction safety and quality Spatal Planning and Construction Code propos€s nel^, approaches tret will alh the salety and qualilv ol tfo we describ€ the most imporbnt ciaryes proposed and analyse lheir pot€ntlal impacl on conslruction tn-lhi3 sodion sal€ty and qually of n€wbuildings c.rillcation .nd lccltdlt tion usAtD's RIA rcDort on imposang certificalion defined g€neral shortcomings ofth6 exsljng in del'arls: safety ol cunent buildings. The following 6sues ha\€ been analysed law rn terms otquality and sufrcient inlomation about new E Flr€ !.faty: fl6 repon argu€s thal clnenty G€orgian ardritect do not havesyslems Number of monhlv calls technique; and technologies tu example designrng lire and vontilation 'n 134 ASSFSSTF1'T 0F ItE NE GEon0llJ'l SP IIAL Plt\\l!{6 IID COrSTnfilO\ COo€ to 112 lor fire accid6nts were analysed to estmale impact of fire syslems ol overa I safety ol the butldlngs. Although ths dala do not provido infofinato. eboul the caLlses offire il slillcan be used as a prory tor safety E From 2012 to 2014 the awrage number of monhly calls lo 112 for fir6 accidonls almost doubled indicating tor increasing number ol l5ro cas€s and lhe trend is expected to continue il lh€re will nol be any change in sEndards Coun caaes: numb€r ol court cases relaEd to construcUon issues has inclEase over the last years ln 2009 there wsr6 onlyg cases, whrle in 2012 the number of cases had incteased to 112 (120090 incrcas€). Although, low quality olbuildings may not bo lhe only possiblo cause olcou( appeals Mbm.tcho! between d..lgn .nd .ctlrl bulldlng.: according to Tbilisi city Hall data requests conce ng E th6 polential mismalchos have doubled from 2012 to 2013 Mismabnes have found in th€ mosl cases indicates insufrcient level ol satety olbuildntgs: Tlmo spcnt on d6lgnln0 bulldin$: based on USAID'S €alculations Gooigian archiiecls on a\€rage E designed proiects lotaling 431 square meters rn 2010 812 square meltes rn 201 1 and 71 3 square metrcs in 2012, suggesting an increase n workload Hoe/e\cr this in itself should not mpacton construclion sabty, as lhe r€porl also mentons lhal lhelr individual workload remained reasonable as there \r€s a 460/0 lncrcase ln the number of designec operating in the ma*el. However, almo6t two thirds olthe new servico providers, according to G€oslal Household Survey, were neilhsr arctitects nor civl engineers, which could clearly comDromis€ safuly fhe IJSAID rcport also prcsents lhe costteneft analysis of lh€ selecled chang€s, namely intrcduciion ol a c€diicallon process for building designeB poving its economic and sooal ratonelily The rcgulation of the qLralficalion requiemenls lor architects and ongineers is one ol the main charEes in the fi6ld ol sahty and quality proposed by the Drafr Code Thrs change aims to improve sabty standards and ov€lall quality of construction The design of conslruction projocB rcquires solid theo|ttical knowledgo and practical expeionce, as wellas continLral profossional dev6lopm6nl lo adapt to the f€qu6ntly changing technology and standards Withoutany credible systems ol licensing or c€fticalion it i3 6xtremely diffic{rll and costly lorconsumers to choose a reliable product. The Droposed regulaton undedrnos that only professional archdects and consfuc,llon engirbec can sign th6 drawings and engino€nng designs for classes ll, lll and lv construclons. This change should signficanlly mak6 il more likely that the buildrng actrally conslrucl6d will meet safuty and tsdrnology standads The Dratl code also inlroduces th€ oblpation to obtain an experl opinion on the engineenng and technolog|cal aspecls pemil At of construction prolects so that lh6y can b€ submitted al lhe same tme as the applicalion for a conslruclron pem( Th€ change appro\ed' when tlas already lhe site lhe present, th6 d6veloper provid€s such documentation on quality otth€ buildings wellas the safety in the as mo€ conidence wil giv6lh6 construciton permil issuing auihority under consideratlon Con3lrucdon 3uP€rvi!ion as salety There are some m4or dEnges also relaled to the construclion supeMsion Technicel supeNision as [ell supervisron is and Salety supeMsion will be@me mandatory for de!€lopers until now, lechnical supervision voluntary does nol exist at all. I is important that tecinical sup€Nision will have to be p€dormed by a licensed pe6on. Accoding to the legislatve prcposaltheinvestorwllbeablelochoos€wietherlheledlncalsup€rvisionisprovidedbyheprivatecornpanyor works lollowthe technical influence on the qualry of s;eoficeton ot the design. Although, the sabty supeNision does not have the direcl conslruclion, rl ensures the salety dunng the conslruction process by pubhc aulhontres lntrodudion ol technical supeMsion willonsurc lhat actual constructton Ou.llty rbnd.rd. lor m.tsd.l .nd d.!lgn! code (Articles 78 lo 91) and The gen€ral idoa for quality requiremenB is delSned in Sodion Vlll of be construction These €quircments will b€ rn force essu;es h€allhy environment lor p€ople as well as the space's sehty and livabilitY other int6mationallv from 1 June 2d19 BuiHing codes (Eurocod€s) by Europ€an Conmrttee br standardization and w[ bqus€d in rclevant tedrnrcal regulaton lor consfuclion plannrng and implementing Accoding acaepH standards totheDraitcodesomemateialstob6laterdefnedbylheGovernmentofGeoEiawllrcqulrecenificalion 35 moULATonI l{P^fi lsstsslENl 0r TlE IiE cmRol,!\ SPAI1AL Pl-t\]\I:rc rxD colisTnucllot clD€ lmproved qualty ol conslructron materials and constructon process will not only result rn gains relaled to human health and salety lt will also rosull in lov\ier maint€nance cosls of th6 buildings, leading lo direcuy measurable economrc gains The results olths rslated cost$6nefi analysis arE pres€nt€d in chapter T.2 of this l6porl. The Draff Code also defnes the importance oI insulalion and accass to natural l€hl According lo curent regulations these aspecls ol construction qualrty al6 not rcgulatBd and lhe densiljes of burldngs ale increased wilhout paying attenljon to combrt and health ot tulur€ inhabitants Oecr6a3ed deosity of buildings will also address exbting problems related to firc spreading ll is importantto mention that not allolting exlta densrlres on case by c€se decisions wllalso etlect to overallquality of resulting urban slructure. ln som€ perls of the GeoEian cjtiBs (mainly Tbilisi). such practice has creatod problems resulting in excessively concentral€d udan sttuctrircs nogatively eflecting the quality of liv€s and values of lhe properlies There are cha69E3 relabd to aestlt€tc parts of fle @nstruclion The D€fi Cod€ mentions that in areas d6frned by City Assembly with high urban valu€, o. due io htgh inErcst of oti6ns, open architeclural co.npetition is to be undertaken The Orafr Code also defnes that wnnang proiect repr€senB the pnmary deosion lor lhe constructon pemil end no malorchang€s aro allov/ed lo be incoPoratd. The use of ren6wable energies b lequined bolh on lh€ proj€cl phese and duing lhsconstruction pocess. Th6 specific requiremenls related to the energy efliciency will be deinod in lhe separale ect lo be prcpared by the Gov6rnment of Georgie lnuoductio.r ol 6neQy emcienc, requiremenl do€s nol have direct iniu6ncs on construclion quality and safety. :lwillhow6ver lead to the decEas€d u3e ofenergy needed to coolng and heatng lt will posili\ely iniuencelhe budgets ol the future usels ol buildings conslrucled This factor has also been included into the casl$enefl analysls results ol which are pres€nted m chapEr 7 2 ol this leporl. 6.3 Environment and cultural heritage protection The requirgments related to buildrng (bnsily, eneEy effiooncy and certllcaton ot s€locted conslrudion maErials will hat€ direct impact on the envrronmefll proledion under the Dran code a building or Blructurc shall be desEned and consfucled to provide, in lhe penod of its operaton, for th€ health nErests of iB residents, ne€hbolrs orhnd employees (hamful emissions, hazedoos substances, radialon and other similar erpo6ule). Fu(her lhe Drafr Code defnes that construction musl reduce noise pollutron, must be energy efroenl, must use emovable energies and be bas6d on inlematonal standeds Th€ main new rogulations dir6cly influencing the levgl of prot6ction of the natural environment can be round in the ofth€ Oralt Code related lo lhe spatial planning. part Straioglc Envlronnantal Araaaamonl plans Articte 1 0 ot the orafl code relbrs lo slratogic Envronmenlal A$esstnent {sEA) Bas6d on his article. all spatial $/ell as the Tans_ R6publics as Plan ofAutonomous th6 spatial Plan of Georgia, th6 spatial wil ne€d a sEA inctuding th€ screening municipal and Municipal Spatial Plans Moreov6r, if any ol abo\e_menlioned docum6nls arc am6nded SEA n€ed of the additonal ho procedurcs must be implemonted rn order to ass$s Scroening A Scopln0 proces ol development ol plans under Th6 Codg povides for new prccrdur* ol scre€ning and saoping dudng lhe NatuGlResources (MENR) the screening proc€dule, the planning body shallapplyto the Ministry of Environm6nt and planning body applies to tho giv6n ptan applicalon, Under scoping to conltrm wiether SEA shatt b6 und6daken for a perspecti\€ for th6 dovglopment of MENR to defino lhg lisl Of infomelion that should b€ 6valuated ftom environmontal agiv6nplantjnderlhecod6lh6delaoltruteislhescopingapplicalion,Unle33specifcla$sprovidothalscleening pr;cedu;6 shall be undedaken The Code proviles for two instances of screenrng procedure change in already existing plani (2) m cese ol de!€lopmenl ol DDPS (1) when lhere is a Protactlon ot cultunl herltaga 136 NTCULAIORY IIIPACT ASSESSIB'IT OF TIiD NEI CEONGIN SPITIAI, PLA\]{IIC AND CO]VSTRUCiIOIi CNO€ As lar as the proleclion ol arltural herilage rs concemed lhs Drafr Code prcvd* reguletions meeling this objectiv€ Art cle 2 (Aim and Obtsctit€ ol the Drai Code) defines thal one of the obteclives rs lo prolecl cultural henbge lt is not very specifc rnthrs l6sp€ct. Theexplanatory noEto lie Drai Code clearly stat€s thalthe Drafr Cododoes nol r6gulaie lhe matters to be addr6ssed by relal6d laws (e 9., legislation dealing wilh culture and environh€nt) or implementrng acts in lhe conslructon field ln lhis resp€cl under Anido 2 ol the Dralt Code, the spatal anangemenl and construclion legislation of Georgie is based on lhe Consltrrion ol GeoEla. the intemalional lreates and agreemenis and olher normativ€ acB of Georgra. The culural heritags proleciion issues are how€ver tak€n inlo account in numerous arliclgs of the Omll Code According to Micle 16 of lhe Dran Code th€ presence ot cullural heritago areas has to be tak€n into account in the slrlclurc ol spatal arrang€ment plans, utan develo nent dens and land use plans. Culfural heritage protection Esues are alsoto be taken into accou wnrE issuing the aondilions lor usng a lol tor conslruclion Tho procedure ol Esuing conslructton oemits and construction nolices can be subject to e prolongaton ol up to 30 days It th€ lols are localed within lhe cultural henlage proteclion zones. This additionaltme can be used by local administration to run add ional consultalions with relevant stakeholder and administralive bodEs Th6 impticit additionat prolection of cultural h€nlage c€n also be achieved lhanks to the additional requirem€nts €lated to the aeslhetcs ol construclion work in aees ot h €h cultural and sooal value ln panicular in urban areas the levelol prcleclron ol cultiral hedtag6 c3n also be st en€therEd by lhe abolilion ol Speoal Zoning Agreemenls belwe€n the developels end adminisl€tion Thas goal could be achieved provided th6 cultlral heritage prct€c1ion rssues will be appropnately taken into accountwhile dov6loping the localland use plans and urban developm€nt plans. 6.4 Challenges related to administrative capacities som6 of the changes introduced in th€ Dlafr Code will most likely Esult in heavier buden on lhg adminietrative bodies qualif€d personnel. The signifcant rn t6ms ol more procedums and procBsing work and incraas€d n€ed of ad€qualely changes having such consequences alB summarizd b€low: (1) The municipalitie will be Esponsible t\rr cltedang compliance ot lhe construclion documents, as u/ell as lhe parts ol the Dlafr constructon its€lf, wllh the ne\t quality Gquirements and tschnical r6gulaions. Once lhe elevant will ha\€ an obligelion Code dealing with qualny issues enErinto brce (ie lrom Jenuary 2019)lhe municrpaliPs insulation, energy_€fiiciency, 10 check whether th€ plannd comtrudions are in compliance wilh llre'safety r6newable energy and other qualilalive r€quiremenE The Drafr Cod6 providss for lh6 adoplion ol lhe respeclive secondary acts that sholtd sp€cily the norms ageinsl which compliance shall be assessed ln lighl of the curcnt practlceofthemun.opalilieslocheckonlythearchitecluBlc,esign,suchobligationwillrequ.reextensi!€re. quelillcation ot the 6)dsting personrlel and inc.ease of lhe headco{rnt of th€ muniop3lites' l'JndertheDralicod6lheadministrativebodies{includinglhemuniopalities)chargedwilhdevelopingoflhglJPs wi|lberequlredloundertakeSEAS'cuflently,tierelsalmlHexPeiencewthinbemunioPalitiestoUnde(ake sudr assessmenb, therefore there will be increased need for adequale qualifcalions in lhis respecli Und€ltheDlafrcodeengineeingdesignande)gertassossmentismendatorytobesubmittedforll,lllandlv classbulldings(cur|€nllyonlyfollVclassbuilding)whichwlllpolenljallyputmoreburdononthsmunicipalities|o process the;qu6sts. lt is partdrlarly important in light ol more limited trme'periods as provided under th6 Draft Code (il) Advance rulings on archilectural sk€tches may incGese the admin6lralive burden on municipalilles (5)lnvolv6mentofth6MoEsDasarepositoryforcommentsduongthed6v6lopmentoftheUPs,ifintrcduced'would mateialty incroas€ burden on the ministry in terms ol pocssing all th€ requ€str for 0DP3 to be local muniopaliti6s (6xcept br the DDtu an the €stauBhed de€loprn€nt arca)i tr appro'/ed by th6 nrculrroRy {PlcT tssEssrENl 0F tllE l{Et GEo{GIN sP rlll PuNNll{G '\l'o @NsTftlfilcN m0€ (6) Furlher, he adminisffiiE bodi$ elB grenEd wi[l wij€ dis.retion to er€&r wh€tner a cerlain U3€ ol the land plot is in lin6 with th€ "ciaracten$ica of lho subzon3' end with h€ 'neighborhood anl6rests". 6.5 Potential legal challenges The regulalory scop€ ol the Draff Code covers main aspecls ofspatial/urban planning and he construction issues. The details of lhe concepts and legal imtilutlons provided und€r the Drai Code will be regulal€d under olher laM/s and/or decrees oflhs GoG ('S.cond.ry Act "). Bscaus€ths S6condary Acts arc in the process ofdrafling, we ara not able to provide comprehensive legalimpacl assessmenl ot the inlrcduced changes under [re Draff cod6 The eflecllvaness ol the regulalory lramewo* put n place by lhe Dralt Cod6 will lalgely depend on these sp€cjfic €gulations ln light ot this. legal dsks ldentjfied as a r63ult of the changes under the Drafr Codo is incomplete Notwithslanding lh E, w€ would hke to underlne several issues lhat *e think could creale problems for mplementing tho core dlanges introduc€d by the Drai Code We highlrght ce(ain rnconsist€ncies, ambiguitr€s 8nd deficiencies thai came to our attention during lho inleftiews and enalysis ofthe Draff Code and exisling regulalions. Logirletlve atructure The Draff Code altempts !o provade a single unifom legislatve act regulatng all lhe core aspecls ol lhe rcspectve subject matld Along these lines. the E)Qlanatory NoG siates lhal 'From lh6 persp€clive of legal technrque, ihe Georglen le€islaljon on spatial planning, uban planning and construction activily is expeiencjng a cleficit of unificatro, Legal insrtulos are scanered across vaious legal acts, due lo which a lqical cannection among lhe institutes ,s ofleI) missirg As a consequonce those lo whom such legal acts a@ addrcssed aB ctowid ol the qpoftuntty lo cr],r€ctly nteryrct and apply bgal lggulattons Therebre there is a real need tor codilying such laws ' Whib if ls fue hal the rcgulatory f.ame{ork of lhe spetauplaflning and conslrucl,on issues E curenuy largely lragmenled, which probably contribut6s to misinterpr€talon or lnconsistent applicaton of the fules' ha orafr c('de in th; fom as p6s6nled does not tully remedy this probl6m As an example the legislative packag€ l6aves in forc6 cLlrent Law on the conslructioft Aclrvity and Law on Archibctural seMces, the contnued exislenco ofwhich along wilhlheDraftCod€ishardtoalignwiththecodifcatjonobjedjve.Existencoofsuchla$6{iewh|chregulatethe idenlical subiecl maneo could creaE in futute unfur€s€eable confricb belw€en llle provlsions of lhes€ acls' Stratoglc EnvhonmonLl Att$amant TheadoptionoflhisLegislatv€Pac*ag€byhePadiam6ntwillnotbdngintolorcethesEArequirementsunl]lthe intrcduces obligation lo respective amondments arc mado in the relevant laws This is becausB the Draft code lndertakeSEAS,lhroughscopingorscroeningapplicationbylheplanningbodytotheMinistryolEnvironmentThe conceptofthesEA,thescope,theprocedurcforUndefukingitandoberimpo.lantdetailsareneihelprovidedinlhe Draffcode'nor|nihefunendmentsAccordingtothe.nterviews,sEAwillb€l6gulatedndeta.lUnd€rtheEnv'rcnmenlal lmpact Assessmenl Code (to be dralled) wtich ls not parl ol the cunenl Legislaliv€ Peckage lnvolvement ol th. [oEso .. f.cllltrtor belwggn th€ .dmlnl.lrrlive bodl.! durlng lhe development .nd OPr of Lt,P3 Undeltneorancode,theMoEsoshallactasarcpo6rtolyoluleinpuEbyditlerontadministrativebodiesdunngthe Jer.topment or Sms anO UPs. underthe Drafr Code lhe d€velopment of OPs shallfollow th€ same procedutE as pouded for tne LUPS' (except ODPS in the *lablished arcas) RECTLAToRY trPrcr ASSESSIIDIT 0f TItr iEA G€oncllr SPATIAL PIII'lfl{C IXD Collslllcllor CoDE Generally, the lnvolwmentofth6 MoESO lormally as a rcpooilory for commenb during the d€velopm6nt ol local DPs E Croate administraliv€ in€tfc€nry in terms of ovedoed of th6 MoESD; (2) E ulb the autonomy of th6 local self{o\cmment in d€ciding on the maners lhat the Drafr Cod€ puts under their C dEcretion Pos!lbllllyto oxirnd tho dme-llmlt! tor gr.nting contttuctlon polmit! The Draff Cod€ provides for slightly shodened time lmts for the issuance ot constructron p€mrts However,lhetim6 lmts can b6 erlended with addnional 20 days and in cullural heritage zones ltillr 30 days, 'iI nec€ssary lo establish mportant crrcumslances peneining to the issue'. According lo he rntsrviews, muntopalilies oien ext6nd tjmo lor issuing constructon pemits and in some cas6s only on the basis of unclear or unsubstanlBled grounds. ll is u'lcl6ar as lo why lhere colld b€ any need lo exiend lime al lhe 3d stage ol issling conslruclon permil when the terms ol constructron and the architectural/engrneering desrgns are akeady agreed. ln this respecl lhe Dmfr Code does not provids or indicate th6 tasks thatthe mun c pa r1i6s will have lo unde(ake to finalize the 3d slag6 ln lightollhrs, broad legalgrounds lor extension of trme]imits especially atthe fi nal stage ol obtarning pern t could be polentially used by administrative bodies for delaying issuanc€ of the pemit Wo believe, such brcad discretion could be curbed by ctefining more preos€ l6gal grounds lor extensioo of time, il at all needed with respecl to lhe final sliage Unclo:r dlvl!lon of ll.bllltot Davision ol l€biliti€s among he municipalities, accrcdit€d sup€rvision enlitiB certifed architects, ongifle€rs and applicanls, developing compaoi* or inlesto6 is not complotely clear under the Drai Code. ln padicular: E Und6r Artjcle 97.9 the construcllon pemit appli5nt rs lesponsiue for accurac-y ofthe dooJmens submined; E under Aiticle 99 3, the person prepanng fie documonts for the constructon permit is r6sponsrble for the accuracy of lhe docrrmenB and compliance with tochnical requiremenls E under Anicb 99.5 the spscialisls working on the constucbon documonts are indep€ndently responsible for the parts of the docum6nts lhat they wo* oni E Under Arlicle 1oo 2 the adminislrali\le body s respoGible only brlho documents lhat it has certifi6d to be in comDliance wilh legal rcquilem6nts Duelomultipleplaye6in\ol\€dinlheprepamtonofconsfuctiondocumenB(investor,applicant,certifed provisions it is nol clear who is rcsponsible arch(ec1/6ngineer, accredited exp€n adm inistrative body), under the abova for w,frat and whether the liability is joint and se\€ral Fulthor it is not cl6ar who can 6nforce liabilliy against the liability olthe specralisB, developels or accredrled bodies i.e. th6 third parties or municipalities, or both. Mor6ot€r, th€ which documsnls it is uncloarwhetherand municipatitjos in t6ms of'onlydocuments certif€d by lh6m' is ambrguous as for rul€s distributng preos€ d€lineated and deany the municipatily certtfies. w€ belie\,€, n is of key sEnificance lo he\€ liabilites among all the players, induding the munrcipalities. widar dlrcr. on to lha tdmhbtr. v. bodles lJnder the Dratt Code adminastratjve bodies shall as36ss whelher lhe fo, tL grv€n land plol cdnplies wth the pEtonditions p"-'t ln parlicular' lhe munopalities shall ch€d( whethor a given L'se oflhe.land plot is in line shall check ."r'"r"J"""ir* A the subzon6' and with lhe 'neighbofiood inlerests". Th6 adminislratve bodies *ir, it "o*r."f,on plot satjsfi6 the parameters and zoning requircments " satstacton ot u'ese cntera, 6ven if tre declared us€ ol th6 land provrded Dran code wth respecl lo 'chamctsistics of p.ri".;s. underlhe arB critena No sp€ciiic ir," c"""r"i ""itv RECULATORY ]IIIACT ASSESSIE,IT OF IlIE I{EI CEONGUX SPATI& PL.{MIM ]I]'ID @NTruclION CIDE subzone" or'neighbo.hood interasls", whidt could al l6a3l in lh€ shorl-lerm result in inco.lsistent applicalton of lhis Subatltutlon ol tho l.n t PIo,s The Draff Code provides for the aulhority of the municipaliv lo obtain oYvnershrp ol lhe private land plot il this is necessary for construction of intrastruclural proiects. The Dmfr Code povides lhal lh€ mu nicipality sha ll give ths privat6 owner slbstituto land plot, which il lgss in ma*et valu6lhan the land plot laken, shallbe duly compensat€d. ln relation lo this procedur6 it is unclear uoder the Drall Code whoth€r the municjpalty may force the o\iner lo giv6 up his/her land plol for consideralion of anolher ledd plol and compensalon or whelher a consent lrom lhe own6r is required. Ouring the RIA proaess, the prcvision has be€n rcvrsed numerously and lhe inilialvecions rcGrred to n6cessry oI the consenl lrom the pnvate owner. The cons€nl clause has be€n deleted in the finalversion The ambigurty is turlher intsnsified by lhe lacl t'lat the Local Self_Govemmenl Code provdes for the mechanism lo exchange a given land plol wlh anottlorland plot under a contracl lfth€ inlenlion oftho dGfrers is to povide for tfre forcible 6xchange of the land plot,lhis povision may run the risk to b€ declared unconstitutronal The Constilution ot Geoigia providss hat lhe land may be taken by lho government only in case olsignifcant public necessity, wth duecompensetion and only on the basrs ol court order' Fuiher the Organic Law on Expropnaton povrdes lor he sp€cific grcunds, when lh€ govemment is aulhoriz6d to proceed wth exproprialion Ch.nge ol the bulldlng tunc$on The orafr code inlroduc€s a requirem€nt to obtain cons€nl ifthe o!,vner inlends to chang€ the funclion ola realestalo (e g. change lrom Gsldenlial inlo commoroal) The adminislrallve body shall give consent or rcfuse lo grant it wlhin 1o-businessdaysfromappl.calionwhilesucirequiremenlcouldbejusllfied,theDlafrcodedoesnotpro$d€folthe cdtena accordi;g b which the adminislratjve body makes deoson to granl or refus6 consent for lhe changs of funcllon This could lead lo inconsisEnt application of lhe provision across difurenl muniopalitjes. 140 RECttATORY IMPACT ISSSSS1 0F ■正 NE■ ::11 11‐ 1 ￨「 1 1 1: ￨ 「 7. Potential indirect effects of the Draft Code 7.1 The role ol construction sector in the economy and polential effect ot new construction code According to the most rec€nt annual dala available th€ direcl share of lh€ conslrucllon sector in G6oQlan GDP amount6d to 7 1 o/. (see Chan I ) Th€ share ot the sector in country's GDP has been relatively stable over th8 r€cont yea6. lt reached its maximum of 7.8y0 in 2012, and the minimlm of 6 1% in 2010. Ch.rt I GDP Structurein 2014 ●T崚 ● 1‑ ・ T― " C‐ ― ― 日k― t ,P ●極 ・ ― r̲̲̲ "FI● ― F― f " ur̲■ re ― h● ‐ I‐ vt● H‐ ― ■ l O‐ … … Sourcel Data trom Nalonal Slatslcs Once of ceOrgia chョ rt 2 13% 01ヽ Emplyment Structure, 2014 . whoEd. rld r.t il k.d.; r.p.i ot moto. Rhid.3.nd p..ton.l td hdthold loodi . R..l!rt*., rcnti.a ad bue.€ ss.d nrti.l . T..n$on ild conmuna.tbns . n .lh ad ro.'.|worl . Hot.l5 ad ..stt r.nts SourCel Data"om GEOSTAT 141 RCC!]1ToFY IWICI A5SES51IE{T 0F rC ml CE0l61ft SPlilll, PIr\\Illc f{D ctr\isTRtcTlofi crloE As ihe conslructron seclor in GeoEia is relatively labour int€nsve the share of the seclor in loialemployment is slightly higher than its share rn GDP ll reached 1 1 .4% rn 2014 (Se€ Chan 2) which is slighUy b€low ths most rec€nt maximum ol 13% lrom 2012 and slightly moro lhall in 20'10 when it was only 10%. we observe that lh6 nurnber of more lhsn 66 OOO pecons employ€d in construclion in 2014 mak6s itlho 3d biggeslcontribulorto th€ tolalsmployment in G€orgia Construction is an rmportant sourc€ ofd€mand for oth6r s6cto6 olthe economy, and lor manufacturing n padicliar Accoding to the data from the GEOSTAT lhe share ol construction in total intennedlale conslmption in Georgia is twice as h€h as i6 shar6 in GDP an amounls to 1zl2% in 2014 lmpacl ol Dretl Codo on conttructlon 3ectorluppllen The table 5 presents the analysls of the potential role ol conslructon seclor lor supplprs ot speofc products and initial assessment of the inffuenc€ ol the introduclion ol the new constructon code on the economic sltuatlon of lhese E Column 1 pres€nls th6 share ofgiven product or servic€ groups ifl lotal intem6diate consumption (spending) of the comtruction soctor The producls end services in lhe lable have been ord€rod according to this share As one can s€€ con3trucllon sector as such is lh6 bqgssl supplier ot producB and servicss tor itsell lt is a slandard statistical r*ult refecting the role ol intra-indusny exchange ot services ln the modem market economy The others s€clors of high rmportance 6re th6 prcducer of metal prcduct and mineral prDducts. Iollow€d by prcduce6 ol petroleum products, rubber and mach'nery E Column 2 presents the relalion of intemediale consumptoo of the construction ssclor to the lolal supply E E (available resourcss) of th6 produd in Xte counlry The hEher the percenlages are the higher is lhe influence of developmenB ln lhe construction seclor on lhe sales ol suppliers (producers and rmporters) of specifrc products Theconstruclion sector uses morethan 23% of total minetal products available innrecountry These numb€rs arc also €latvely high forsupplErs ofbasic metals and metalProducts, rubber and plasticproducls and wood producls Column 3 presents the relation of the localoulpul otthe git€n product or seMce,lo the totalr6so{rrces ol lh s product orseMc€ available in the country. The smallerthe number here the lo{/€r the role ot loc€lprodLrcers p€lrol€um and the higher the rcle ol importers is in lh€ markel The role of loc€l produc€rs i3 particularly low tor producers reasonably is The role local of ;achinery, transportequipmenl and eleclronlc equipment Droducts, 'high for basic metais, mineral producls rubber products and wood products LocalsupplioB are dominanl in provison of seMces Column 4 is the €sun of analvsis of numbers provided in coludns 1'3 The infuence ot dev€lopmenls in the construclion sedor on ootentlal economic situatlon of local producers of given producls or seMces was iisissea as tmpotrni*ten th6 rctation of comtruction sector consumptEn to totat resources avsitable n the colnlry was above 10% and when the relalion ol local produce,s ouFll in lotal supply was abo!€ 20% The 1016 ;f construction for the supplieB ot real *late and archiloclural servic6s was assessed as maiginailimportanl - the rslatively low l5gures obs€rved lbr hese servces rn column 2 are lhe €sult of prolessional agg;gations made tor statistical purposes These groups are combrned wtlh supplrers ol olher E - seMces not so strongly related to construclion s€ctor new Column 5 shows the ass€ssment of the dirccton of potental inffuence ol tho mltlduclion ol the are based on producB Thes€ assessmenis services given or producers of the iinit on coo" on u,e toc€t D - c6de should nol conitruciion oi,siness ,epres€ntatives. tn mosl c€s6s the rntoducton ot the nelv conslruc,lon paramelers oflocalprcducels have any speollc inf,uence on the sales orothere@nomic lor negatve effeq)was used only rn case of postve red (green ellocl and ior Column 6 Tho coding symbol importini role oi tocat p,oarcets rn total markel supply and those strcngly atbcted by ""t lhedlreclinterpretationollheDraftcodebyheaulholsofthEanalyslsandonheresuhso'mnsullationwith "itt in Jon"traion sector (meaning se ing high sharc of their prcductron to construction seclor) """tor" ii;op."n a nds Ne eflect can D€ exDected lor lhe tocat producers ol baslc m6lials and mineral products Accordmg to interviews lo, consuroon materials should resslt in higherd€nand tor localcemenl and steel some pos rve errEcts can arso b€ ;*-;s" ;i;rsh;I quartv tlen mporled ro 'cost anemarives prolessional and tligh qualitv archileclural of tocalsupplieE tnat iilir-";"0 61ri*"-;oGot prdoucers t &ems atso abo be posfi\cly iniu6nced by lhe infoduclion ol the Dran Code' ol "hould "^O ""g.*ri"g prolessonals, includng dev€lopers, are a group ihai can tte negat\€ly atfected,by lhe introducton The re;l eslate and realestate prices make developers can ;t construcrion increase niioirres tre iit;;;oemano marghs to alsorU partottne cosl increase and can negatively rnlluence theircurrenl i;:;;;-;';;;;i;-;;i..ents ;;;;il ;:;n';; ""."*. iilD;;nil; agenS 142 ,t鰤 メЮRY〔 PAOも SttЫ 口WO■ ● 1日 α期に1畑 S21nt RAH:、 たo∞ 騒mmOIα 鮮 Irbr.5 A.....mnr ol rh. hnu..c. d$. onn cod. on con.rciron.GLr 2 P′ odo● t3and̀0,、 o,, S 3 ̀ P● ● ●●ct● A● = ●lo, Sh,"1● t● ● lho,つ ̀m● o of co● ●●刊o● 0● oo● ●●Net● ●:o, 1.nu。 .。 . ￨● lo● ● ￨ il● ― ￨● t● o「 D,aft ●●lp耐 ●●。,● co■ ,t"ot o● B..rc n.t r. m.t lDrcdu.rt Ｌ︑ Co● ● t,■ ct o● Cok., nnn.d P.lrcl.um dc. ￨ p̀oduce嗚 Pos t● ● I ̀● Po,t、 唸 69% 72% 07χ ヽ。●。 54● / 59・/ 46% N。 ● ● No● o 51% 922% No● ● llone 38% 06% No● ● 2,・t 842■ a a ヽo● o ヽo● o10ò1● Rubb.'.nd Dr..rt p6duct omc. m.chin.ry cohput.ni.L. Cod● NA ￨● 182・ ● ｀00イ ● 45% 35% 48% ￨ ! ● RIV oommun o● lb● ●quip●●●t W● ●￨● e● は 6 A,,o,,ment ● None 24●/ No● ● P‐ du●い 0「 ‐ ●●●nd 08● ￨ Archh*tunl, .noinnnn9 47% ヽo● e 106% No● e 009% Post e Pbducton rnd di.lnbulro. of oih.. oo1...6..1 sedic.. s.u@ Aoind c.rcu.riN rn .s.rtrlt 838ち Ma。 lo, o ll。 ● b.!d d d.tr ftF GEoSTAT, 6ul[ ol .Lvat, muttxidt lifi d.tEn" Ebr c&'rtt ● REC|LATOiI I{PACT lSSEsSllEli! 0F n€ El G0oRCIN SPATIAL PL^\'{I:IG AID CoaSrRL_cIIo C00E The resutts ofthe analysis rndicat€ thal taking into account ihe supply sicle efks he overallefLcl oflhe introduclion ol rhe Drafl Code sho!ld be positive, in parlicular lrom lhe poinl ot vi€w of ifldushel produclion An irnpo(ant caveai is howBvor that the resuhs dil not take into account tie demand sido factors. As presonlod in Chapl6r 6l olthis report thel6 aI€ several arguments supponing th6 assumption lhal lhe pot€ntial construction cost incrceses will be passed onto to cli€nts and/or panially ebsoted by inveslors and that il will not €sult in signlncanl reduction in lhe ofvolume of comtructton. The negaive scsnano hou€v€r, rcsuhing in rcduclion of construction seclor volumes and dynamica end hencs rcduced demand lor any inErmediate goods and raw malerials n€ed6d tbr construction 6nnot be qno€d The decision mak€B should carcfully monilor the market r3:lctons aiter the rntroduclion of lhe Draff Cods and should b€ prepared to take lhe sleps nece$ary to counteftrct lhe possible ne€atve oulcomes 7.2 lncreased costs of dwelling and improved construction quality and safety cost benefit analysis from and average household point oI view. - tn order to perform this analysis w€ have construct€d a mod€16 calculating the relaton ot lh6 additional costs r€sulting lrom increased qualily energy 6fllcienc-y and sabty r6quiGments resulting lrom th6 Drafi Cod€ end the expeclsd b€nefils lhsy might bring. As the result ot the Drai Cod6 a epresonlali\e GeoEEn household trying to buy a new dwelling wil have to pay higher price for il. As it has been estimated in Chapler 6 I of lhis report the pnce incrcase should fall between the bands ol Sa/o and 20% mE additional paynenl cen b€ trsaled as an 'inveslmenf made bv lhe household. TMnks lo this i.veslinent il can expect to e&erience numoous monetary and non-mongtary savlngs resultng from the indeas€d quality, safely and energy eftcienc-y of the d' /elling We can treat thess oxpeclsd savings as a positive 'cash fovy' and one can relate it to the following factors: lncreased salety olthe consltucton and resulting decreas€ in probability oI coslly firo damage and d6creasg E ol probability of costly injury or death in firc E lncreased eneGy elllctenc'y ol buildings and rcsulting d€crease in er.pecled cooliE and heating costs E tncreased quatity ol br/itdings and resutting lorer maintenancE costs - i e impuled costs the household would have to inclr in oder to keep the quality and value of building at rts starting level The rosutts ot the modetis th6lnlemalRate oI Rstum (lRR)and Nst Presenl Value (NPV)ofthe household 'investnenl" inhlgherqualitybuitdingfolthep€dodsfromlotcl30yearsTheassumeddiscounl€telorNPvcalculationsisT%in lin6 wth he earlier Pilot RIA proiecl prepared by USAID mak6l in The catculations are perfomed foran awrage household in Tb{rsi, being thedorninating and besl d$crib€d Georgia from th6 poinl ol view of construclion seclor' price increase The model has been calculat€d for the four possible scenarios fulling wilhin the expected bands olthe rcsulting frorn the inltoduclion of lho D€fl Code E 5% pnce increase E 10% price increase E t 5% price increase D 20% pace increase Additionally we have also laken inlo a@ount thal two possible l6vels for the mainlenance cosls According to lh€ (low quality) bui6rngs may vary, depending market be;chmarks lor potand the averego maintenanc6 costs lor the old per month The same cosls formodem (high qualiy) per meler 4 EUR square circumslances, from EUR 2 to 'savings" lrom invesling can vary from eU n 1 5 to EUR 3 per square meler p€r monlh ' Th€relore th€ sxpectsd o;s;ffic tuifaings per square meler per monh (i'e 2 minus 1 5) to rnio tnJ trigtrer quatrty uuiuing (in Poland) may !"ary lrom EUR 0 5 (i.e minus 3) p.r 4 month EUR 1 per square meler modelone should have in mindwhen reading the analysis obvtously there ar6 senous lmtatons and cav€ab lolh6 arc mo6i sensitjve lo fie a$umed msts increases rcsulls model apph6d tndrc€ted that oiorr if,i ,oOu"m""a for ihese two parametors wer6 thercfore teken into "f,"c* v"nou" "c€nanos pres€ntlng th6 model r6sults. 6 #;"#;";r;;;;.'nrJ*n"" 6CaOUnt *"tt NFflI,ATORY IilTCT ASSESSIEIT OF llIE NE G€OIGIII{ SPITIAL PI-{IT'{IS II{D CCil TRIJcIIoll coDE These resulls have been used in th€ modsl afr6r eadid corection lor avera€e price difie€nces b6tvre€n Poland and Georgra The p ce dfleBnces have been calculated using the IMF (intemalional Monelary Fund) dala on Purcnasing Porner Parites Th6 rBsuliing price difierence wa3 20% - i 6 av€rage prices an G€orgia have b€en assum6d lo be 20% lower than in Poland The r€sullinE basc assumptions lor the modelwere as follows E Tne average siz€ of lhe new dw€lling is eround 79 square melres - lhis assumption was based on the rnfornaton obtarned irom mafiel analysts E The av6mg6 size ofthe household is 3 6 people - this information is bas6d on lhe dala lrom GEOSTAT E The ave6€6 currcnt pric6 ol ule fi€llang is GEL 2.061 p€r square metre - lhis assumpllon is based on rnromalion obtained t om Colliers intemational E Tne expected crnent annual costs of fire nsk (both ol physical damage and litu) is GEL 183 lor hou$hold aad wll be rcduced to GEL 90 if new consuuclion code ls intoduced - these calculatons are based on the data lrom fle t SAIO RIA P ol repo( E Cunenl annual e)eenses on heating and cooling wll b€ r€duc€d f.dn GEL 1306 to GEL 927 re by 29'l" _ calculalion based on cunenl household expendrlures struclu€ accoding to GEOSTAT and assumed improvemsnt of heat p€meability lador resulting from me€nng the Et, directives E Cunent afinualimpulsd mainienance costs ofdv/€lling wllhlllrom cunenl GEL 53106 per squeG metre per year - {d6p6nding on scenario) to GEL 40-79 p€I sqlars metre per year - calculalion based on Polish benchmarls conect6d lor price ditf6r6nc6s between Poland and Georgia and National Bank of G6orcia data on GEUEUR exchange rate from February 2016 Re.ultt ot lRR.nd NPV c.lcul.iionl The resutts ot the catcutatiorc indicate thet lhe aclual intemalrate ol return (lRR) and n€t present value (NPV) ollhe tntroducton ol th6 new coffihrctton code for the averagE household rn Tbilisi can be either posit!€ or nsgative (see Table 6) depending on lh6 actuat rBsidential real esliaE cost increase and aciual costs of chf,elling marntenanc€ positive Assuming lhe lower rarEe ol the cost ol d^clling maintenance, lhe tntroducton of the orafr cod6 can hav€ a eflect on housoholdsdiscoLrnted budget only the ob3€i/€d ind€6s6 of prices w|ll be limiled (up lo 10%) and for relalivety long period of time mo€ than 10-15 yeaG is taxen into account (see columns 3 and 4 ol Table 6) lf there prolect are higher pnc€ rncrBas6s. ihe limited positive efbct (dellngd by posrl,ve IRR reslrlt falling below 7% ' re lhe wilh g;neral positivo vatue, but onty as long as drscount rate E b€low 770 assumed for Npv catculattons)can be obsorved only in long tem lime horizons of20_30 ysars (see columns 1, 2 of Table 6) on lhe long{enn Assuming the higher range ol lhe costs ofdwelling maintenan@ lh€ expected etlect ollhe Drafr code horizon positve ind6pendentof1me posiliv€ The netrssult is buoget oitre repiesentative househotd tooks muci morc -rhe y posiive mos are atso resu[s th; price iflcreases ull noi bc higherthan 1o%. (see cotumns 7 and I otrabte6). fortheaveragepncesincreas€sof15%(seecolumns6ollheTabl€5)lntheeventofa20%prlceincrcaselhelesuh years, (see cotumn 5 ot uemmes negarive (meaning negatve tRR) onty if tme hon2on ot catculations is timiled to 1o Table 6) Th€resutloftheanalysisindicatesagainthatlheinuoductionollheDraicode,alhoughmoslprcbablybenencial' The final from lh6 poinl ol vie ol lhe sooety and econofiy as a whol6, should be planned wilh cateful scrutrny' regulalions lntroduced economiceffect is stiltunknown and dep6nds on numerous faclors such as detailed byby_laws andbehaviourolmafietplayers,oneshouldmoflilolthemalkgtbehaviolaffertheoraicodeisintroducedinoder tob6ableloreactiltherBsultngplicesexce6dacc€plablelevelsTheresultsmeanlhallheacc€ptabl€conslruclion Higher pnce resulting from introducton ol new qualily requiremenls should oot exceed 10%-l5yd cost increase whole as lh6y can also more probably result in increases can Ue frarmjuttoth for the sociely and for th6 economy as a negativo mai(et rsaclions such as serious rcduclion ol consfudlon dynamics over a preienned p€riod ol lime ll wolld gi\€ One possible approach ls to introduce the new standards siep by slgp give the governmenl necessary time to rsact il he also ttre market trme io adopt to the new requiremenls ThE would hgh. ll can also be achieved by l6mpo6ry telaxing ol ooserved marra reactrons (pfue increases) ale une)Q6c1edly some code requirements, affer the negatve etlscts are observed 45 RECtu10RY IPACT ASSES鋼 1 0F llE NEI CORCiAN SPATIAL 口しu耐 :、 鉗o ooЧ,nuc,:ぃ al E Table 6. The lnternal RateB of Returns (lRR) and Not Present Values (NPV) for assumed annual discount rate ol7% for the average Tbilisihousehold resulting lrom introduction ofthe new conslruction code. Asrmed ow implted cois oI dwe I n9 md nient'ce 咄 Asrn€d hioh mpuled cDds ol dwe lrng mdntenancp 4 3 2 1 7 6 5 dl n0 祠 mein… ," 15■ 1隧 千o,25 veお ) 2?/, 1.?f/ D -o7./, 5et a 41・7 240/, 9,60( a z"gt a 9V'{ 29, 7At 5.391 4 21.4/' -13edo -e.zqe -1,"4t 1z6e( ‑12651 [:「 ￨ -) 5c85 6) 24&,3 11 191 10049 881 3ftt NPV「 of 10veぉ 75・ 6.ry 0 z5v, o 5・ a 1E6"/dO 10冽 0 134・ 9″ 17.q/ a 46.cPr $.q/, 46,e/, 45g/ 7.44a 16,"1 11% 11.9M 4?/ fbi Re.enl vdues lor l/.drsco(]nl de ヽ わt,esent vd uesfof 7・/.d, つuntrae : 3 . ■ : : a -s?qa 7B8a 14e/l4 2171 43 ) | 9ol 19/61 -325 a -7C25]. 542l. 81@I.) 1s6. ,12v Souce: Authors calcLllations 7.3lnvestment att,activeness -measulement by Word Bank methodology forergn dirccl construc-ion is one of tm a[ractlve 3ectors for investoG in GeoQia. lt was the third bEg€31 contribulor of ,nveitnini (rorst in 1,e -unlry, 9.6% of sre counlry.s totat Fot in 2015). Accordng to colrers Ttitisi Reat Estato MaftBt Report (2014) thole els alEas for further invosunenl spansion an all type of mariets: conslructton sector lsgutatiom are cruoal for ensudn€ saftty of the public and quelity ol envircnment Hovt€ver, it'oura not,,ipeo6 busrness actMtes by impasitrg orc€ssive constraints Regulalion should ensure smpl6 .",not"nc€ that rn tum witl ensurB inc€ased business incentves lo met standards The qualily ot by a number ofcnleria, one of which is Prfornance in th€ wodd Bank Doing Business i*rr"m ,iii"""*-"*r" isri"lo""';"b; rankings. """6""d World B.nk Doing 8u.lnot. TheWoddBankDoingEusi,Essrank.ngs(DBrankngs)alEegoodmeasureoflhein\estn€jtattractivenessand *i""it"eaiai. n";"*ngs are Oased on a menooology *'hcn alows the econom'es ol dflerenl countnes lo b€ gen€rat busrness aclv'ty o-B rantrngs a|E cons(h|Ed to rntom rnvesinent deosDN end 'Deahng Pemits' B one ol lhe ten DB ranklng "nJ "rauar"o wlih conslrlE'ton countnes ndvdu;l *t,rn ]"i'"!" ir" potenlEr impad ol th6 orafl have lhe consdered "r"u" ""0th; br3ness clmale m a country As-such $/e il;i"; ;;;; -pedomsnc6 rankings' OB otlh€ this cnteria unOer Code on Georgia's _.i"iJ Hlltorlc porformrnca Bv inroducrns inlensivo struclural rctoms GeoQia's h& mDroved ,ro.n 152d n 2ff)5 lo 3d tn 2015 poeiton in the DB ranking's Dealing wilh Construclion Pemils and le* numerous procedures Thls 6reat imorovem6nl has beon ach6ved among oh€rs bY 'ntroducton ol deaEr pnnctpre rme r€qu,red io oota,n construcron Darm|E is co*inr li;L,,jlii" ii,i,J-j,;-rll*;a;syst. "no:sir"n& parameters obsen€d thus,ar on a;6ge. There wes arso a consierabie improvemenl in i" obtain constructions Demrls the time to 7 and from 8 to p;cedures decreas€d "riJiiiri.o " "*L""th of i:6i zoiii" iir6,'tt'"-";.*r dgcreased fu rther decr€aed. DB ranking This worseniog was the r€sull ot Howev6r. Georqra has lalten rn ranhng hom 3d to 116 plac6 rn lhe 2016 nlroduced by lho wortd Bank rnto lh€ study it ,"mooioqi""r " "h"ng"s 46 R[CLtlTORy IrplCT ASSESSIIE\'T 0F flt NE 6E0IGIN SP TIAL Ptt$..Il(; lrD @lsm;cilot Cnoe lUelhodologicel ch.ng.t Over time addilional fac€ts rolating to construclion permits indicalor have been added such as numb€r of proc€dureg to lagally b! d a warehous€i tim6 required to complete €ach proc€durc related costs measur€d as lhe percenlage of income per-capita Ths cunonl indicator also includes an index ot lhe quality oI building r69ulation ln 2015 Doing Business intrcducsd a new measur€, th6 building qualrty conirol index. evaluating lh6 quality ofbulding rcgulaljons, th€ str6nglh of quality control and sabty mechanisms, liabilily and insurance egim€s, and profussional csrlifi calion requiremenls Additionally a number ol measur63 related to lh€ building qualrty confol has enended the scorecard. Six main arees are cove.ed by the ne'w sel Oualily of buildirE rBgulatjons index measuring acc€ssibility and danty of building l€gulations 1. 2 Ouality contrcl before constuctjon index, checking it a lrcensed architect or licens€d engineer is pan of he 3. committ66 orteam that aevlews and apprcv8 building pemit applicetions proc6ss QuaLity controldu ng conslruclion index controlling lor mandatory inspeclion during lh6 construclion and their practical implementalion 4. Quality control after construction index measuring lhs quelrty and effectiveness otfnal inspections 5 Liabitity and insu€ncs regimes index monilonng the actual liability lor stuclural llows and obligatory insurance 6. Professional cenificalrons index reffecllng the prcsence of specillc prolessional requrements lor construction probssionals Oualiltcaton €quirements of professaonals rdponsible for venfying tnat the architectural plgns or E drawings ers in compliance with lh6 building regulations E] Oualifcation requirements ot profussionals sup€rvising lh6 construcllon on_sit6 or cotrducls lnspeclions Poteniral impact on Georgia's pedormance Tabtes 7 and 8 below Drcsent ihe analysis of the potenlal changes in ll|e DB ranking indic€tor lor conslruction and construclion qualrty. permfs lnsum,ifGeorgiaappro!€scertficatonlorprofu$ionalsresponsiblelorverifyingth€architecturalplansend pobably professionats supervising ti6 constructon on-sit6 or conducts inspections, the quality contrcl index will p€rmit ctess for the speofic construction increase by L Cunenty, according to the DB rankings 2016 reportobtaining t]nder lhe Draft procedures 48 days 7 and raqui€s ||| buitding; teken into ac.ount by the world Bank methodotogy Code number ofdays requircd will docrease by 20 days ouetolackofdetailedlogulationsintheDrafrcodesomechangesal6UnknownHowoverassuminglhalonaverag6 theUnknownchangemeansno.chang€.samelimeassum.ngthatothercounlneswillnotimplementanychan96s and/olworldBank,s.odngBusin6ssassessmentcrile'iawllsiay[l€same,lheeslimatesperlormedindicalelhat introducton of the D€t cod6 will €sult in incGase of averago score of Dealing wilh constructDn Permits indicator lromS2,TTto92,54ltm6anslhatsuccessfulimplem€ntetonoftheDraflcod6.assumingnochangesintheolher economies would imprcve lho Georgia's ranking in this calegory from 11m to 2d 1肥 GttrORY llPAO ASSESSC IT OF■ E NI GEOIGlぶ SPATlAL P ANN:NC AN CaSTRuctloN CODt Tablo 7: Srmm.ry ot complhnc€ ProceduT- fo. d.rllng N I proc.du,6 rl$ con.tn ciion pa.mlb ln G.orgl. Cumnt Tim. to Coat to ""Ilf j:;,:l *:lJ:" ":ffi,:" (d.yt) ch.n0. Raqu63t and obtaln toms otconstruction from Tblllrl Archltocturo at the Tbllbl Hall i5 to ch.ngo No .!: - change charge Agency: Tbilisi Architecture at the TbilisiHall Reque3t and obttin building permit from 2 Tblilsi Archil€cturs s- Agency: Tbilisi Architedure at the TbilisiHall Rocaivo an ln3pgciion dudng comtructlon fnom tha Tbilisi Supervboty 1 3 servic. Agoncy No -"Y-^ GEL65ochange change unknown Agencyr Tbilisi Supervisory Service Agency 4 Rocelve fintl ln.poctlon fiom the Tbillrl Supervbory Sowic. Agency No lJnknown "r,"L" 1 Unkno/n cnarge ^.li^ 10 '- -,1-o^^ charge ^Ji^ change change '15 lo Unknown Agency: Tbilisi Supervisory SeMce Agency 5 Requ6t and racaivo connoction to wata. and se*age se."lce No Agency: Georgian Water and Power Raqu6t and obtaln exploitatlon ol bulldlng conltructlon trcm Tblll'l 6 supervisory serylcs Agency: Tbilisi SupeNisory SeMce Agency Rogister thc bullding wtth the Natlonal 7 Plblic Rqglltty Agency: NationalPublic Reg6try 1 No "n"ln" change Not in the the of GEL150 scope of this code c'de Not in scope this Source: Own analysis based on World Bank Doing Business methodology RIOULATORY II{PACT ASSEsST$T OF T1ID NE' GIORGII']{ SPATIAL NI]'INIIIC ND @NSTRUOIO]! @DE Table 8: Summary ofquality control.nd safoty m3.3urDs in Georgia 蝸出憮11 Bu‖ ding Comment qual controlindex(0‐ 15) of bullding regulatlons lndox (02l ln what way are the bulding regulat ons (nCluOing the bunding code) or any Available online regulations dealing with construction Pemits made available? (0-'l) Which requirements tor obtaining a building permit are clea y specified by the building regulations or any acce$ible website, brochure or by List of required documents; Fees to be paid 一 一 1 is assigned if bu lding regulations (including the building code)or any accessible website, brochure or parnphlet clearly specfies lhe lisl lJnknown of required documenls to submit, the fees lo be Paid and all required preapprovals of lhe drawings or plans by the relevant agencies, Available online. 1.0 pamphlet? (0J) 一 ︲ ︐ 1 一 ￨ committee or team lhat reviews and apProves building Pemit applications in the relevant permit-isguing Licensed No change archtect agency? (0'1) Quality control Whal types lnspections inspections (if any) are by in-house engineer; Unscheduled inspections required by law to be caried out dudng canstruclion? (0_2) Do legally mandated Mandatory inspections occur in insPeclions The Draft Code ntroduces construction suPeruision bY accredited privale companies WhO have respect Ve professional lnsurance 1 149 RECttATORV IrACI SSSSElr OF￢ r幅 practlce ¨ AND mЫ nmCriぃ ∞ oc 1lN sPATIAL 日」せOI are always during construclion, (0-1) done in practice. Quality control after construction inder 103) ls there a final Yes, final inspection rcquired by inspoclion is law to verify thai the done bY building was built in govemmenl accordance with the agency, Yes approved Plans and in_house regulations? (0-2) No change engineer submtis repod for inal inspection Do legally mandated final nspections occ!r Final inspection No change in practice? (0-1) occuls in practice. Liabllity insuranco lndex (O-2) 0 0 ￨ Which parUes (if any) are held liable bY law for Owner ot structural flaws or 0 problems in lhe building once it is in use? (01) Whrch parties (if any) are rcquired bY law to oblain an insurance policy to cover Possible struclural flaws or problems in the building once it is in use? (0-1) No party is required bY law to obtain insurance Unknown 4 qualflcaton requ rements 'Or the ̲I^̲● 1 ^.^̀^● professional There are no ̲^ : specnc ぃ ‐￨ A score of 2 is assigned if l,ll,lll are fufilledi A score of 1 is a$igned if I rcquirements are and or funledi O is assigned if one of the ll lll requirements are f ulf illed: 150 SECL1,ATONY PACT ASSESSIEI$ OF TTE NE F/EORr/1AM SPAIIAし ロコ1'Siヽ C AND CO卜 、1● CC110N CODE L minimum number of years of plans ordrawings aro in with building regulations? (0-2) compliance praclical experiencel existing ll. a university degree (a minimum of a bachelor's) in architocture or engineering; lll eilhar be a registered member of the national order (associalion) of archilects or engineerc or pass a qualiflcation exam. A score ol2 is assigned if l,ll,lll are fulfilledt A score of 1 is assigned if I qualificalion requiremenls for the prcfessional who supervises the conslruclion on lhe ground? (0-2) and ll or lll requirements are futfilled; 0 is assigned if one ol the requirements are fumlbd: I minimum number oI years of There are no specific praclical experience; 0 requiremenls ll. a university degree (a minimum ol a bachelor's) in archilecture or enginee ng; lll. eitherbe a registered member nalional order {association) of architects or of the enganeers or pass a qualificalion exam. Source: Own analysis bas6d on Wodd Bank Doing Business methodok'gy 7.4 Protection of cultural heritage and environment from regulated urban planning Efficionturba6 ptanning i3 a t6y iffitrument lor establEhtng a tramework for long-term and sGtainable de!€lopmentof lhe natural environm€nt and prctoction ofcultural heritage Good regulation can' E protecl recreatoneland natural areasi E minimize th€ use ofgteenb€ll landi E losler more effioent prot6cbon of hisloric and cullural assets. Th€modemizedUbanplanningapprcachcanalsoGducetheprobabilityandminimi2ethepotentialeffectof onvircnmental catastophos such as floods and mudsli{rBs lmprovlngu6anplanningwouldalsohaveanindircctbutaconsderablepositiveimpactonlourismdevelopmont.wellfor iounsts preserve-O 1or renenedl tlistoric aites and monuments prov6e cullLlral and architectural attBctions and utban arEas, urban green spaces and naturallandscapes provlde imporlant leisure oppo'lunilies Wolliesigned a€slhefic;aluesi ulb3n pa s and lorests, dvers and h€althy environmenls lo the quality ol urban lile of inhabilants provide intangible benefils that conlnbule urban planninq taking planning lifo ol inhabttants These piclures clearly sho' lhe resulb ol un..oodinad urban a number of picrues taken in centrat Ibilisi (see PEture 561 1) cen illustrate the importance ol into account ihe qualiy of processresultingfromcase+y.casedecisionswhichdonottakeinloaccountlheaesthetcyaluesandfuturequallty of lib in neighborhood affect6d xlcllrToRt II{PAct ASSISSTE{T Of lID riEf GmnCIrr sPlTlAt PLr\NNII'ro ll{D @{STruCrlcfi @rE P ciures'Sel 1 Selected resulls of un lnlrngibl..ociel...ob Such benefits as an aesthetically pleaBing burn gnvironmenl' he presencs of urban pa*s proximity lo healthy countrysid6, nvers and foresb and accoss to cultural sites can be considered as inlangible social assels' Horaevef, A3 these assets a€ not easily quanlifr€d and velued, pohcfflakeB sometrmss ignore lheir lrnporianc€ prop€rly positiv€ on lhe impacl their whEh to evalual6 attempl in various countnes studies have been cam€d out the!€ studies lo suN6y of we th€ resulB ofa lhus tar, use lor available Georgia mark€t As th€rc ar6 no similar sludies pices in real Georgia estate impact on esidenlial give an approximaton of the Th6 results of selected sfudiB have been summaized tn Table 9 below. The magnitude of the infuencr depends obviously on specific circumstances - such as characlerislic of the locrlity counlry characteristics a s.o Therefore il is rmpossible lo agqrogale the €sults p€sonted in Table 9 inlo one speciic value They allindEate ho\re\€r that improved 6nvrronmental and/or cultu ral hentage prcteclion can hav6 a posilive impacton realestate values' 脳 mJttY Iw^oお S― Tobb● 3● ●●￨" Cm R● ￨● uc ゛ 確 順 り Of‐ ●b● fJ田 … 1995 P● Ce ol h 2012 ,o日 lesut● 2005 2008 PI∝ 0「 P● 9● 0 C ]畑 聟肝 1肛 田 ●Iお ″0… t… "3‑■ po.M ●un3 :● ∞ nL● H■ l耐油 r― ― t● ̲̲"dn― ●ntl● In● 1● ●●● tt r Do.rtry lnnu.ncn lh. pnc. rti.bl. ..d in@..ng .munl. ol bMnold. .nd ol .nd Th. .ca@rtud l.nd h.. . ..!.1i6 imp.d on .p..tn..l pric.r. . opc^ .0.@ v{.u6: tle @rno. ol p..t , lodL .nd r P..ldsly hnu.rc.. in. pn@ v.n.bb . Th. d r.L. h.. dr. nEnoi on rr. Drk. v.d.hr. .nd . tct h@4 6r sid c@rdr. muld 6.uh m @r't6 rrir cn..06 or 0 16ct ,.*. ′ tal os,d● ● 5t hr-t m.G. .It. cdn,oft ld L,n.d.O.kun!d L.d n ldrt hnlfti Oi rrt. d tt .@mnEd.tui. . n fnd'hc.,w. arnifidt p.E cLd ol tr d.r.E Ed*... .ldeDLi6t nr6ord.l.@b0rdBtri.r.t..nd t n ri ttt L..tlo.din..p.ftDd . Ti. dLn@ b orts p.rb n r ii hth-t rrr-r d dE D.E .dLr. . udt . pmng srui,ic ha6.-nB tE.t*tr.l Dar.ie fdlhld dhirm. ro t r.lt @nr.., dllt B.t tn. n..r.l ud.Oound.tsdm,dbr.@toin .i,ottn.ddtu6.nlbrt! O● 101o9s . ,\X 3ronrlt4.t vrobb3 he rE €ip..Ld .'gE Dl.Enc. to clty c.nt r .n.t u6.n tod.r h.. n.g.dv. lmD.ct on hou.. .Tlr..it Lolortf,n.nylEn nt l .dnlllr .uch .. uth.. ro..t o ln. ptk. ol h@.lng .E n !.dr.nd ０ USA 輌 ￨̀ SIV● On3h Prie or A o6r.rly d..iaEh s. ^.rro.l nrbrl.rl ba n eud.nqn.l-, Fr.-( Dfi un ow. F.<r.hn.i.d buldino. clt !n Hdh o9!7, p a2l find, tq tr 6. 6, ni serEb hd!n! mtt.l. ltn h[tonc d6i!..1i ,old- lnillrc o i$hg ,ls- ' Ittv ,u.H . 10 lo 17 ,.r6d r..F.t p.6 p.lnrm ftw hi.brt r,..illMion n m.t ...tio.. or ih. clY Lrcn .ko, cqt6, .rn Lldh c2oo1, p t!!3)fi.n ld n crlvds.. nnrrc !d'hrrtoi. d.r.c^.lion i. r..oci.r'd *llh .n la-a P.o ftE'lol. hd.llllEtTlE Cro o' . titr+tiay pi!p.r9 m s.rni.h d. .l& l&l* b b. n !.tvdv imt cd b, ckD ,orrnhv t .n .p.'iDin .mr.r or lo.ttlon 6 . h{., .Eit ;l;;5 ;;e*;;i;'ii:.&;u;-ii,i,rrL,.-tt'E-'.,b'lbc --hrnmchqrvdtnndbd,..d.Fq'-rirtr.&Eb!...6ctdtdnL!*t."Yr''dh *.,.rq,'rffi.dir'-.oqdda't"r .]lf, tj:rniE@ ixbr or ..{ry id-l or.r.d 0fi rrurniv r. rdEry tuBr hrd . ,o.t6 .mdy irp.cl, nhlng d! 2!0. 6.'d.nt.l tq!. -to by a* to. *n F*..r.9. tE|*. h n r.d b!'ldi'c' .pro!.rt6,$.LglrrFdnL,.ae ..t€.r$rn.30or,i6hMhlglt.nou-nl!..,ri'l.rdr ,.@r.c.p.indtl6*o.ddha.bor2llab!,prE0...qmn Lr . Ar.t!*, ro* Erd, *s* e.tlrlY b d.a.nd,.d. m.ionai.nl b Erry io.rd r ,!r.vrat n.t 'l .15!a bvd . Th. po.rif,.i$tud hrd.a i6baol ar6.98 FdE nrrtsdfimd lrf,l ttlul4 ih. Flc6 nunt rol Puk llr r1.. nb-6. hoo ila rt6iL trl!- d6 h zlrl.n rd G.€n suts.d..d, 2003 R..r.l pad .TrE pllri ly,.!rdrl.rd-t or6{.nli.l . rh. r.ut ttbtor!..{t.|!.t G.lld.nd ltih.n tibri.od hDth.. hhtr dn h zurtclt buildi'o' .hcmE,tuno*nat.ndli..!..,urt .,.tiihtx zud tnbfiood. -l roltltl, lnd.lanhqnito. rt dt., tlrlq. 0ay .6 iol .Eiaa.r( ri zurcn . vi.* ric,L. (vld d LL; lin 6 |Bd.h.l ts p.ldE hp.ct 6 ffu prid . R6a tntlc .rrytD nor.. dc't.6 nnt dr in Zu.*:h ..d G.nd. . ad6.hlrly {,i.u- (ahro b l.L; dBt .6 lo P.*; da.lrto to bndl ne $iv. Inp*t on D.t i .. hds ud.6croorbtE tiL.6oe...rv! chin. Jin.n 2001 Pi6 ol Cny rll F.6 o/A!F,'r Sild6. c.n . R J (2m) Ii. n aoE rEic lbau.r5bh rlorie r-rd c,l ctd strtai d i. srrnll x& J.!$n&I&H t2oisl arn-rdr!t cuhc sr.o AhdE FrEEeivs di'tr.r'c rrrd n c.roaD G..nrr sFa 6.9 Oa69FIF r. t6.E to nod-iC.a,.,.dt vr, dut rrFt d A e ddr n Jlr c'v' x,rC. F. Y4 H,.l{*.Co.h. N (2O7, t rlcBd Lb.ffi. chr s4.dod,7i 2rc252 Mdl& J. vq-*. o. R'.t P. r J.ddr x (^d) .rf..id ol ri.daE PE n d.r.tu ft$. Plrp.t r-d V tntanr t (2o7) Ui{rr8-0.-rrs!drbv.r. rhrJ t'ntl-. r L,br/- A^ rdd6 b C.M ''c zridr ヌ REC LA10RY IMPACT ASSESSIIOr OF]C NI PLAINIC AND mSTRtCr10N αXE OF GEIRCIA Bibliography Cebua R」 (2009,The Hedonic Plang MOde App ed lolhe Hou3 nO Maは et̀the City or savannah and 18 SaVanngh H storに Landm8 D3い ct刀 "〜 ″ow o′ Re夕 0■ ′Slyrlles ,0(1)922 De ghlon Smth et81(2016)Promoung ndu■ ve Ortthtrrot● h● eller:t● ulat On The ro e ofiegu atorylmped 883o3Sment OECD R,ylaわ ″ Polry,い ￨,Papo7s Kdle O a wtttOη 8m H(201 51 Estmaung lhe va ue of urban― n Space:A httoflc Pnc ng Analysls olthe Hou3 09 Ma el in CdOgne Ggnany SFa C49 01scuSSOn Pape7 Kong F Yin H&Nak,903hi N 12007)U ulban green space A case sttⅢ Md char」 vO aα ま O RⅢ nl GIS a い 0い an cly C ̀P aled:山 13面 Tape memc8い 嫌 餞翅 n3SCt‐ 0蔵 79240252 pnce modeing oflhe amenⅢ К (nd)Appl∽ 欽n ol H"onゎ Plce Modd n● =P,ague PrOpe"Ma (RIA)OCCD Pans OECD(2003)n● odぬ Ory Handbook for umerlattnl R3oU 310ry l口 v8:U00f … "d Ana呼 Schacrer c Baranz ni A R3mireZ」 V &Thalmano P 12a17)U6n91he Hedon c App00chto v● ulban Areal An Applcallon to― va and Zじ lch Ecomm ep● ●19JoP● ￨● ecrv―rs 20 147167 UNECE(2003)Spa181口 an■ 09 Keyl面 rumenlfor Deve opmenl and E"ctve Covemance輌 et Natu口ltand use3 0 an h Speo8 Relerence to Counぃ ● ■ Translion uniled N8‖ ons New York and Ceneva 200● USAID(2014)F■ 8 repol,regulatoryい paclぉ sessment constnlctDi code leam uSAID(Econom c PrOspelly nヽ 81Ve EP, Geolg a Th s document has been pcpared on y 10rthe Depament o「 IntematOna Deve oprent(DFlD)and sO e y lorthe th DFID n the agreement dated 28th September 2015 We acceoi no iablty ,urpOSe and On the lems ag● ed輌 th thS docunlent lndudng lor neg oenCe)tO anyone dSe m COnned on■ 55