„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე“

პროექტი საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე მუხლი 1. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონში (საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე, №41, 30.12.2008, მუხ. 298) შეტანილ იქნეს შემდეგი ცვლილება: 1. მე-11 მუხლის პირველ პუნქტს დაემატოს შემდეგი შინაარსის „მ“ ქვეპუნქტი: „მ) სახელმწიფო და მუნიციპალიტეტის ორგანოების მიერ უპირატესი შესყიდვის უფლება.“. 2. 152 მუხლის შემდეგ დაემატოს შემდეგი შინაარსის 153 და 154 მუხლები: „მუხლი 153. სახელმწიფო და მუნიციპალიტეტის ორგანოების მიერ უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაცია 1. უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოების მიერ უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაციას სააგენტო ახორციელებს საქართველოს სივრცითი მოწყობისა და მშენებლობის კოდექსის 50-ე მუხლის შესაბამისად მიღებული სამართლებრივი აქტის საფუძველზე. 2. უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაციის არსებობისას, თუ მესაკუთრე სხვა პირისათვის განიზრახავს უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებას, მაშინ მან სააგენტოს დამატებით უნდა წარუდგინოს უპირატესი შესყიდვის უფლების მქონე პირის თანხმობა ქონების სხვა პირისათვის მიყიდვასთან დაკავშირებით. 3. ამ მუხლის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებულ შემთხვევაში სააგენტოს გადაწყვეტილებით უქმდება უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაცია და მისი რეალიზაცია ხორციელდება კანონმდებლობით დადგენილი წესით. 4. უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაციის გაუქმება ხორციელდება იმავე წესით, რაც დადგენილია მისი რეგისტრაციისათვის, გარდა ამ მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული შემთხვევისა.“. მუხლი 154. მიწის ნაკვეთის დაყოფა/გაერთიანების რეგისტრაცია მიწის ნაკვეთის დაყოფა/გაერთიანების რეგისტრაციას სააგენტო ახორციელებს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის ორგანოსთან შეთანხმებული მიწის ნაკვეთის დაყოფა/გაერთიანების პროექტის საფუძველზე, რომელიც უნდა შეესაბამებოდეს საქართველოს სივრცითი მოწყობისა და მშენებლობის კოდექსის 70-ე მუხლის, ასევე, კანონმდებლობით დადგენილ სხვა მოთხოვნებს.“. მუხლი 2. ეს კანონი ამოქმედდეს 2017 წლის 29 მაისიდან. საქართველოს პრეზიდენტი გიორგი მარგველაშვილი

განმარტებითი ბარათი საქართველოს კანონის პროექტზე „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე“ ა) ზოგადი ინფორმაცია კანონპროექტის შესახებ: ა.ა) კანონპროექტის მიღების მიზეზი: კანონპროექტის შემუშავება განპირობებულია რამდენიმე გარემოებით: 1) სივრცითი მოწყობისა და მშენებლობის კოდექსის პროექტით სახელმწიფოსა და მუნიციპალიტეტს დაუდგინდათ ახალი უფლება - უპირატესი შესყიდვის უფლება, რომელიც საჭიროებს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას (კოდექსის პროექტის 50-ე მუხლი). შესაბამისად, ამ უფლების რეგისტრაციის უფლებამოსილება საჯარო რეესტრს კანონით უნდა მიენიჭოს და ამ მხრივ კანონმდებლობა შესაბამისობაშია მოსაყვანი. 2) ამავე დროს, კოდექსის პროექტის 70-ე მუხლით შემოდის მოთხოვნა, რომ მიწის ნაკვეთის დაყოფაგაერთიანების რეგისტრაცია წინააღმდეგობაში არ მოვიდეს ქალაქთმშენებლობით გეგმებსა და პრინციპებთან. ამ საკითხის მოუწესრიგებლობამ, საფუძველი დაუდო ქაოტურ მშენებლობას. კოდექსში ამ საკითხის რეგულირება „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონშიც იგივე სახის ცვლილებებს მოითხოვს. ა.ბ) კანონპროექტის მიზანი: კანონპროექტის მიზანია, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის საქართველოს სივრცითი მოწყობისა და მშენებლობის კოდექსის პროექტთან შესაბამისობაში მოყვანა. ა.გ) კანონპროექტის ძირითადი არსი: 1. მე-11 მუხლის პირველ პუნქტს ემატება „მ“ ქვეპუნქტი. საქართველოს სივრცითი მოწყობისა და მშენებლობის კოდექსის პროექტი (50-ე მუხლის პირველი ნაწილი) ადგენს სახელმწიფო და მუნიციპალიტეტის ორგანოებისთვის მიწის ნაკვეთისა და მასთან მყარად დაკავშირებული შენობანაგებობების (უძრავი ნივთები) უპირატესი შესყიდვის უფლებას. ეს უფლება საჭიროებს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას. „მ“ ქვეპუნქტით შემოდის რეგისტრაციის ახალი სახეობა - სახელმწიფოსა და მუნიციპალიტეტის მიერ უპირატესი შესყიდვის უფლების სახით. 2. 152 მუხლის შემდეგ ემატება 153 მუხლი, რომელიც ადგენს უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაციის პროცედურას. ცხადია, რამდენადაც საჯარო რეესტრის უფლებამოსილებებს დაემატა ახალი უფლების რეგისტრაციის უფლებამოსილება, საჭიროა მისი რეგისტრაციის წესების დადგენაც. ამ წესებში მნიშვნელოვანია, რომ უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაციის საფუძველს წარმოადგენს კოდექსის 50-ე მუხლის საფუძველზე მიღებული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი. უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაციის არსებობისას, თუ მესაკუთრე სხვა პირისათვის განიზრახავს უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებას, მაშინ მან სააგენტოს დამატებით უნდა წარუდგინოს უპირატესი შესყიდვის უფლების მქონე პირის თანხმობა ქონების სხვა პირისათვის მიყიდვასთან დაკავშირებით. ამ შემთხვევაში უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაცია უქმდება და უძრავი ქონება ექვემდებარება გასხვისების საერთო წესებს. 3. კანონს ემატება 154 მუხლი, რომელიც მიწის ნაკვეთის დაყოფა/გაერთიანების რეგისტრაციას ეხება. ახალი კოდექსის 70-ე მუხლი მკაცრად ადგენს მიწის ნაკვეთის დაყოფა/გაერთიანების პირობებს. შესაბამისად, მიწის ნაკვეთი დაყოფა/გაერთიანების რეგისტრაციისას საჯარო რეესტრი უნდა დაეყრდნოს მუნიციპალიტეტის ორგანოსთან შეთანხმებულ პროექტს მიწის დაყოფა/გაერთიანების შესახებ, რაც თავის მხრივ ეფუძნება კოდექსის 70-ე მუხლის მოთხოვნებს. ბ) კანონპროექტის ფინანსური დასაბუთება: ბ.ა) კანონპროექტის მიღებასთან დაკავშირებით აუცილებელი ხარჯების დაფინანსების წყარო: კანონპროექტის მიღება არ გამოიწვევს აუცილებელი ხარჯების გამოყოფას. ბ.ბ) კანონპროექტის გავლენა ბიუჯეტის საშემოსავლო ნაწილზე: კანონპროექტის მიღება გავლენას არ იქონიებს ბიუჯეტის საშემოსავლო ნაწილზე. ბ.გ) კანონპროექტის გავლენა ბიუჯეტის ხარჯვით ნაწილზე: კანონპროექტის მიღება გავლენას არ მოახდენს ბიუჯეტის ხარჯვით ნაწილზე. ბ.დ) სახელმწიფოს ახალი ფინანსური ვალდებულებები: კანონპროექტის მიღება არ წარმოშობს სახელმწიფოს ახალ ფინანსურ ვალდებულებებს. ბ.ე) კანონპროექტის მოსალოდნელი ფინანსური შედეგები იმ პირთათვის, რომელთა მიმართაც ვრცელდება კანონპროექტის მოქმედება: კანონპროექტის მიღების შედეგად შესაძლოა დადგინდეს შესაბამისი მომსახურების საფასური უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებით, რაც თავის მხრივ ფინანსურ გავლენას იქონიებს ამ მომსახურებით მოსარგებლე პირებზე. ბ.ვ) კანონპროექტით დადგენილი გადასახადის, მოსაკრებლის ან სხვა სახის გადასახდელის ოდენობა და ოდენობის განსაზღვრის პრინციპი: კანონპროექტი არ ადგენს გადასახადის, მოსაკრებლის ან სხვა სახის გადასახდელის ოდენობას და ოდენობის განსაზღვრის პრინციპს. გ) კანონპროექტის მიმართება საერთაშორისო სამართლებრივ სტანდარტებთან: გ.ა) კანონპროექტის მიმართება ევროკავშირის დირექტივებთან: კანონპროექტის მიღება არ ეწინააღმდეგება ევროკავშირის დირექტივებს. გ.ბ) კანონპროექტის მიმართება დაკავშირებულ ვალდებულებებთან: საერთაშორისო ორგანიზაციებში საქართველოს წევრობასთან კანონპროექტი არ ეწინააღმდეგება საერთაშორისო ორგანიზაციებში საქართველოს წევრობასთან დაკავშირებულ ვალდებულებებს. გ.გ) კანონპროექტის მიმართება საქართველოს ორმხრივ და მრავალმხრივ ხელშეკრულებებთან: კანონპროექტის ხელშეკრულებებს. მიღება არ ეწინააღმდეგება საქართველოს ორმხრივ და მრავალმხრივ დ) კანონპროექტის მომზადების პროცესში მიღებული კონსულტაციები: დ.ა) სახელმწიფო, არასახელმწიფო ან/და საერთაშორისო ორგანიზაცია/დაწესებულება, ექსპერტები, რომლებმაც მონაწილეობა მიიღეს კანონპროექტის შემუშავებაში, ასეთის არსებობის შემთხვევაში: კანონპროექტი შემუშავდა გერმანიის საერთაშორისო თანამშრომლობის საზოგადოების (GIZ) მიერ დაფინანსებული პროექტის ფარგლებში. კანონპროექტის მომზადებაში მონაწილეობა მიიღეს გერმანელმა საერთაშორისო და ქართველმა ადგილობრივმა ექსპერტებმა. კანონპროექტი შემუშავდა სხვადასხვა სამინისტროების, ასევე, არასამთავრობო და კერძო სექტორთან კონსულტაციების რეჟიმში. დ.ბ) კანონპროექტის შემუშავებაში მონაწილე ორგანიზაციის (დაწესებულების)ან/და ექსპერტის შეფასება კანონპროექტის მიმართ, ასეთის არსებობის შემთხვევაში: ასეთი არ არსებობს. ე) კანონპროექტის ავტორი: საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო. ვ) კანონპროექტის ინიციატორი: საქართველოს მთავრობა.

„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის იმ მუხლის (მუხლების) მოქმედი სრული რედაქცია, რომელშიც (რომლებშიც) წარმოდგენილი კანონპროექტით შედის ცვლილება, მათ შორის, ხდება მისი (მათი) ამოღება: მუხლი 11. უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრაციისადმი დაქვემდებარებული უფლებები და ვალდებულებები 1. უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირდება: ა) საკუთრება; ბ) აღნაგობა, აღნაგობის უფლების იპოთეკით დატვირთვა; გ) უზუფრუქტი; დ) სერვიტუტი; ე) იპოთეკა; ვ) ქირავნობა, ქვექირავნობა; ზ) იჯარა, ქვეიჯარა; თ) თხოვება; ი) ლიზინგი; კ) საჯარო სამართლით გათვალისწინებული სარგებლობასა და მფლობელობასთან დაკავშირებული უფლებები; ლ) უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულებები. 2. უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში, რეგისტრირებული უფლების შესახებ მონაცემების გარდა, ასევე შეიტანება უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემები, მათ შორის, უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემები. 3. ამ მუხლის პირველი პუნქტის „ბ“–„ლ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული უფლებების რეგისტრაცია შეიძლება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში. 4. ამ მუხლის პირველი პუნქტის „ბ“–„კ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებულ უფლებებზე რეგისტრირებული მონაცემები უცვლელად გადადის ახალ მესაკუთრეზე, გარდა საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული შემთხვევებისა. 41. უძრავ ნივთზე შეზღუდული უფლება რეგისტრირდება შესაბამის შეზღუდვასთან/ვალდებულებასთან ერთად. 4 2. უფლებადაურეგისტრირებელ უძრავ ნივთზე ან მის ნაწილზე, რომლის საკადასტრო მონაცემების თაობაზე ინფორმაცია აღრიცხულია მარეგისტრირებელ ორგანოში, საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში შესაბამისი უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემები რეგისტრირდება დაინტერესებული პირის მიერ წარდგენილი, ინსტრუქციით გათვალისწინებული დოკუმენტაციის შესაბამისად. 5. ამ მუხლის პირველი პუნქტის „ ა “ – „ ე “ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული უფლებების , ხოლო კერძო სამართლის იურიდიული პირის მონაწილეობით 1 წელზე მეტი ვადით დადებული გარიგებების (მათ შორის, გარიგებებისა, რომელთა საერთო ვადა აღემატება 1 წელს) საფუძველზე − აგრეთვე ამ მუხლის პირველი პუნქტის „ვ “ – „ ი “ და „ ლ “ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული უფლებების წარმოშობისათვის აუცილებელია მათი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. 6. იპოთეკის მოწმობის რეგისტრაციის წესი განისაზღვრება ინსტრუქციით.