شراء شقة من المطوّر في مرحلة البناء: ماذا تفعل وفق القانون الجورجي

ماذا تفعل

1. التكييف: قبل تسليم المبنى لا يوجد سوى التزام بتسليم الشقة — والملكية لا تنشأ إلا بصفقة كتابية + تسجيل حق المشتري في السجل (القانون المدني، المادة 183)؛ ولا يجوز التصرف بالشقة إلا بعد تسجيلها عيناً مستقلة (قانون السجل العام، المادة 15⁶).
2. سجّلوا الحماية قبل الدفع: ما دام المبنى غير مسجل يُسجَّل التزام المطوّر بتسليم الشقة المستقبلية على القطعة — إذا صدرت شروط استخدام القطعة للبناء (قانون السجل العام، المادة 15⁶)؛ أو يحجب التسجيل المسبق لحق المشتري الحقوق الأخرى بموجب الصفقات (البيع المزدوج، الرهن العقاري) (قانون السجل العام، المادة 12)؛ ويُسجَّل الحق في الشقة في المبنى قيد الإنشاء أيضاً — بموجب وثائق البناء (قانون السجل العام، المادة 15⁶). رفض التسجيل — علامة تحذير.
3. البناء: أساس البناء هو الإخطار أو ترخيص البناء (مدونة التخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، المادة 93)؛ ويُمنح الترخيص على مرحلتين — شروط استخدام القطعة، ثم الترخيص نفسه (مدونة التخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، المادة 101)؛ وتمنحه البلدية أو شخصها الاعتباري من القانون العام (مدونة التخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، المادة 100). بلا ترخيص: المبنى الذي لا وثائق بناء له ولا استلام ولا تسوية لا يُسجَّل (قانون السجل العام، المادة 15⁶)؛ ويجوز للرقابة أن تقرر هدم البناء غير القانوني (مدونة التخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، المادة 127).
4. القطعة بحسب مستخرج حديث: يبيّن المستخرج الحقوق والقيود والرهن الضريبي / الرهن العقاري وسجل المدينين (قانون السجل العام، المادة 10)؛ والبناء على قطعة الغير لا يجوز إلا بموافقة مالكها (مدونة التخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، المادة 97). رهن البنك على القطعة: المبنى جزء مكوّن من القطعة (القانون المدني، المادة 150)، ويستوفي البنك المرتهن حقه أولاً من المرهون (القانون المدني، المادة 286) — لذا يلزم موافقة البنك.
5. العقد: وصف الشقة (الرمز الكاداستري، الطابق، المساحة، المخطط)، الدفع على مراحل البناء، موعد التسليم والتسجيل؛ ولا تكون الغرامة التعاقدية (неустойка) إلا مكتوبة في العقد (القانون المدني، المادة 418)؛ وحق الفسخ واسترداد الأموال؛ والبند النمطي سيئ النية الذي يضعه المطوّر باطل (القانون المدني، المادة 346).
6. إلى أين تتوجهون: السجل العام (الوكالة الوطنية للسجل العام) — المستخرج والتسجيل؛ البلدية (في تبليسي — دائرة العمارة) — الترخيص.
7. الأدلة: مستخرج القطعة، الترخيص، مخطط الطابق، العقد مع ملحقاته، المدفوعات إلى حساب المطوّر.
8. المزالق: الدفع بموجب عقد غير مسجل — فتُباع الشقة نفسها أو تُرهن مرة أخرى؛ اعتبار شروط استخدام القطعة ترخيصاً؛ رهن البنك دون موافقته على بيع الشقق؛ غياب الغرامة التعاقدية وحق الفسخ.

احرص على التحقق مما يلي

• قبل تسليم المبنى لا يكون المشتري مالكاً بعد — الحماية بتسجيل التزام المطوّر أو بالتسجيل المسبق للحق في السجل العام
• التحقق من ترخيص البناء ومراحله (شروط استخدام القطعة ≠ الترخيص)، والجهة — البلدية
• التحقق من القطعة بالمستخرج (المالك، رهن البنك، الحجوزات) وعواقب الرهن
• البنود الأساسية في العقد (وصف الشقة، الدفع على مراحل، الغرامة التعاقدية المكتوبة، الفسخ، بطلان البنود النمطية سيئة النية)