İnşaat aşamasında müteahhitten daire satın alma: Gürcistan hukukuna göre ne yapmalı

Ne yapmalı

1. Nitelendirme: bina teslim edilene kadar bu yalnızca daireyi devretme borcudur — mülkiyet ancak yazılı işlem + alıcının hakkının sicile tescili ile doğar (Gürcistan Medeni Kanunu, md. 183); daire, ancak ayrı bir nesne olarak tescilinden sonra devredilebilir (Kamu Sicili Kanunu, md. 15⁶).
2. Korumayı ÖDEMEDEN ÖNCE tescil ettirin: bina tescil edilene kadar müteahhidin gelecekteki daireyi devretme borcu arsa üzerinde tescil edilir — arsanın inşaat için kullanım koşulları verilmişse (Kamu Sicili Kanunu, md. 15⁶); veya alıcının hakkının ön tescili, işlemlere dayalı diğer hakları (çifte satış, ipotek) engeller (Kamu Sicili Kanunu, md. 12); daireye ilişkin hak inşaatı süren binada da inşaat belgelerine göre tescil edilir (Kamu Sicili Kanunu, md. 15⁶). Tescilin reddedilmesi — kırmızı bayraktır.
3. İnşaat: inşaata dayanak — inşaat bildirimi veya izni (Mekânsal Planlama, Mimari ve İnşaat Faaliyeti Kanunu, md. 93); izin iki aşamada verilir — arsanın kullanım koşulları, sonra iznin kendisi (İnşaat Faaliyeti Kanunu, md. 101); belediye veya onun kamu hukuku tüzel kişisi verir (İnşaat Faaliyeti Kanunu, md. 100). İzinsiz: inşaat belgeleri, kabul veya yasallaştırma olmayan bina tescil edilmez (Kamu Sicili Kanunu, md. 15⁶); denetim kaçak yapının yıkılmasına karar verebilir (İnşaat Faaliyeti Kanunu, md. 127).
4. Arsayı güncel özetle kontrol edin: özet hakları, kısıtlamaları, vergi rehni/ipotek ve borçlu sicilini gösterir (Kamu Sicili Kanunu, md. 10); başkasının arsasında inşaat — yalnızca malikinin rızasıyla (İnşaat Faaliyeti Kanunu, md. 97). Bankanın arsa üzerindeki ipoteği: bina arsanın bütünleyici parçasıdır (Medeni Kanun, md. 150), ipotek alacaklısı banka rehinli maldan önce tatmin edilir (Medeni Kanun, md. 286) — bankanın rızası gerekir.
5. Sözleşme: dairenin tanımı (kadastro kodu, kat, alan, plan), inşaat aşamalarına göre ödeme, teslim ve tescil süresi; cezai şart — yalnızca sözleşmede yazılı olursa geçerlidir (Medeni Kanun, md. 418); cayma ve paranın iadesi hakkı; müteahhidin kötü niyetli standart koşulu geçersizdir (Medeni Kanun, md. 346).
6. Başvuru yerleri: Kamu Sicili (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო) — özet ve tescil; belediye başkanlığı (Tiflis'te Mimarlık Hizmeti) — izin.
7. Kanıtlar: arsa özeti, izin, kat planı, ekleriyle sözleşme, müteahhidin hesabına yapılan ödemeler.
8. Tuzaklar: tescil edilmemiş sözleşme üzerinden ödeme — aynı dairenin yeniden satışı veya rehni; arsa kullanım koşullarını izin sanmak; bankanın daire satışına rızası olmadan banka ipoteği; cezai şart ve cayma hakkının bulunmaması.

Mutlaka kontrol edin

• bina teslim edilene kadar alıcı henüz malik değildir — koruma, müteahhidin borcunun tescili veya hakkın Kamu Sicilinde ön tescili yoluyla sağlanır
• inşaat izninin ve aşamalarının kontrolü (arsa kullanım koşulları ≠ izin), yetkili organ — belediye
• arsanın özetle kontrolü (malik, banka ipoteği, hacizler) ve ipoteğin sonuçları
• sözleşmenin temel koşulları (dairenin tanımı, aşamalara göre ödeme, yazılı cezai şart, cayma, kötü niyetli standart koşulların geçersizliği)