Kauf einer Wohnung vom Bauträger während der Bauphase: Was tun nach georgischem Recht

Was tun

1. Einordnung: Bis zur Fertigstellung des Hauses ist der Käufer noch nicht Eigentümer, sondern hat nur die Verpflichtung des Bauträgers zur Übergabe der Wohnung. Eigentum entsteht nur durch einen schriftlichen Vertrag und die Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers im Register (ZGB Georgiens, Art. 183). Die Wohnung darf erst nach ihrer Eintragung als eigenes Objekt weiterveräußert werden (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 15⁶).
2. Sicherung VOR der Zahlung eintragen: Solange das Haus nicht registriert ist, wird die Verpflichtung des Bauträgers zur Übergabe der künftigen Wohnung am Grundstück eingetragen, sofern die Bebauungsbedingungen erteilt wurden (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 15⁶). Alternativ blockiert die vorläufige Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers andere Rechte aus Geschäften, etwa einen Doppelverkauf oder eine Hypothek (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 12). Das Recht an der Wohnung kann auch im Gebäude im Bau eingetragen werden, auf Grundlage der Baudokumentation (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 15⁶). Die Weigerung einzutragen ist ein Warnsignal.
3. Bau: Grundlage für den Bau ist eine Anzeige oder eine Baugenehmigung (Raumplanungskodex, Art. 93). Die Genehmigung wird in zwei Stufen erteilt: zuerst die Bebauungsbedingungen des Grundstücks, dann die Genehmigung selbst (Raumplanungskodex, Art. 101). Ausgestellt wird sie vom Rathaus oder seiner juristischen Person des öffentlichen Rechts (Raumplanungskodex, Art. 100). Ohne Genehmigung: Ein Haus ohne Baudokumentation, Abnahme oder Legalisierung wird nicht eingetragen (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 15⁶). Einen illegalen Bau kann die Aufsicht zum Abriss anordnen (Raumplanungskodex, Art. 127).
4. Grundstück anhand eines aktuellen Auszugs prüfen: Der Auszug zeigt Rechte, Beschränkungen, steuerliche Pfandrechte und Hypotheken sowie das Schuldnerregister (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 10). Bau auf fremdem Grundstück ist nur mit Zustimmung des Eigentümers zulässig (Raumplanungskodex, Art. 97). Bei einer Bankhypothek auf das Grundstück gilt: Das Gebäude ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (ZGB Georgiens, Art. 150), und die Bank als Hypothekengläubiger wird vorrangig aus dem belasteten Gegenstand befriedigt (ZGB Georgiens, Art. 286). Deshalb ist die Zustimmung der Bank nötig.
5. Vertrag: Beschreibung der Wohnung (Katastercode, Stockwerk, Fläche, Plan), Zahlung nach Bauabschnitten, Termin der Übergabe und der Registrierung. Eine Vertragsstrafe gilt nur, wenn sie schriftlich im Vertrag steht (ZGB Georgiens, Art. 418). Ein Rücktrittsrecht und die Rückzahlung des Geldes sind zu regeln. Unredliche Standardbedingungen des Bauträgers sind nichtig (ZGB Georgiens, Art. 346).
6. Wohin: Nationale Agentur des Öffentlichen Registers (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო) für Auszug und Eintragung; Rathaus (in Tiflis der Architekturdienst) für die Genehmigung.
7. Beweise: Auszug zum Grundstück, Genehmigung, Etagenplan, Vertrag mit Anlagen, Zahlungen auf das Konto des Bauträgers.
8. Fallen: Zahlung nach einem nicht eingetragenen Vertrag, was einen Doppelverkauf oder eine Verpfändung derselben Wohnung ermöglicht. Die Bebauungsbedingungen für eine Baugenehmigung halten. Eine Bankhypothek ohne Zustimmung der Bank zum Verkauf der Wohnungen. Keine Vertragsstrafe und kein Rücktrittsrecht.

Unbedingt prüfen

• bis zur Übergabe ist der Käufer noch nicht Eigentümer: Sicherung durch Eintragung der Verpflichtung des Bauträgers oder durch vorläufige Eintragung des Rechts im Öffentlichen Register
• Prüfung der Baugenehmigung und ihrer Stufen (Bebauungsbedingungen ≠ Genehmigung), zuständig ist das Rathaus
• Prüfung des Grundstücks anhand des Auszugs (Eigentümer, Bankhypothek, Beschlagnahmen) und die Folgen einer Hypothek
• zentrale Vertragsbedingungen (Beschreibung der Wohnung, Zahlung nach Bauabschnitten, schriftliche Vertragsstrafe, Rücktritt, Nichtigkeit unredlicher Standardbedingungen)