ბინის ყიდვა დეველოპერისგან მშენებლობის ეტაპზე

რა უნდა გააკეთოთ

1. კვალიფიკაცია: სახლის ჩაბარებამდე ეს მხოლოდ ბინის გადაცემის ვალდებულებაა — საკუთრება წარმოიშობა მხოლოდ წერილობითი გარიგებით + მყიდველის უფლების რეგისტრაციით რეესტრში (სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლი); ბინის გასხვისება შეიძლება მხოლოდ მისი ცალკე ობიექტად რეგისტრაციის შემდეგ („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 15⁶ მუხლი).

2. დაცვა დაარეგისტრირეთ გადახდამდე: სანამ სახლი არ არის დარეგისტრირებული, დეველოპერის ვალდებულება — გადასცეს მომავალი ბინა — რეგისტრირდება ნაკვეთზე, თუ გაცემულია ნაკვეთის მშენებლობისთვის გამოყენების პირობები („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 15⁶ მუხლი); ან მყიდველის უფლების წინასწარი რეგისტრაცია ბლოკავს გარიგებით სხვა უფლებებს (ორმაგ გაყიდვას, იპოთეკას) („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-12 მუხლი); ბინაზე უფლება მშენებარე სახლშიც რეგისტრირდება — სამშენებლო დოკუმენტაციის მიხედვით („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 15⁶ მუხლი). რეგისტრაციაზე უარი — საგანგაშო ნიშანია.

3. მშენებლობა: მშენებლობის საფუძველია შეტყობინება ან სამშენებლო ნებართვა („სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ 93-ე მუხლი); ნებართვა გაიცემა ორ ეტაპად — ნაკვეთის გამოყენების პირობები, შემდეგ თვით ნებართვა („სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ 101-ე მუხლი); გასცემს მერია ან მისი სსიპ („სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ მე-100 მუხლი). ნებართვის გარეშე: სახლი სამშენებლო დოკუმენტაციის, მიღების ან ლეგალიზაციის გარეშე არ რეგისტრირდება („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 15⁶ მუხლი); უკანონო ნაგებობის დანგრევას ზედამხედველობას შეუძლია დაადგინოს („სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ 127-ე მუხლი).

4. ნაკვეთი ახალი ამონაწერით: ამონაწერი აჩვენებს უფლებებს, შეზღუდვებს, საგადასახადო გირავნობას/იპოთეკას, მოვალეთა რეესტრს („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-10 მუხლი); სხვისი ნაკვეთზე მშენებლობა — მხოლოდ მისი მესაკუთრის თანხმობით („სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ 97-ე მუხლი). ბანკის იპოთეკა ნაკვეთზე: შენობა ნაკვეთის შემადგენელი ნაწილია (სამოქალაქო კოდექსის 150-ე მუხლი), ხოლო ბანკი-იპოთეკარი დამაკმაყოფილებელი პირველია დატვირთული ქონებიდან (სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლი) — საჭიროა ბანკის თანხმობა.

5. ხელშეკრულება: ბინის აღწერა (საკადასტრო კოდი, სართული, ფართობი, გეგმა), გადახდა მშენებლობის ეტაპების მიხედვით, ჩაბარებისა და რეგისტრაციის ვადა; პირგასამტეხლო — მხოლოდ ხელშეკრულებაში წერილობით (სამოქალაქო კოდექსის 418-ე მუხლი); უარის თქმისა და თანხის დაბრუნების უფლება; დეველოპერის არაკეთილსინდისიერი სტანდარტული პირობა ბათილია (სამოქალაქო კოდექსის 346-ე მუხლი).

6. სად მიმართოთ: საჯარო რეესტრი (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო) — ამონაწერი და რეგისტრაცია; მერია (თბილისში — არქიტექტურის სამსახური) — ნებართვა.

7. მტკიცებულებები: ნაკვეთის ამონაწერი, ნებართვა, სართულის გეგმა, ხელშეკრულება დანართებით, გადახდები დეველოპერის ანგარიშზე.

8. ხაფანგები: გადახდა დაურეგისტრირებელი ხელშეკრულებით — იმავე ბინის ხელახლა გაყიდვა ან დაგირავება; ნაკვეთის გამოყენების პირობები ნებართვად მიღებული; ბანკის იპოთეკა ბინების გაყიდვაზე მისი თანხმობის გარეშე; პირგასამტეხლოსა და უარის თქმის უფლების არარსებობა.

აუცილებლად გადაამოწმეთ

• სახლის ჩაბარებამდე მყიდველი ჯერ არ არის მესაკუთრე — დაცვა დეველოპერის ვალდებულების რეგისტრაციით ან უფლების წინასწარი რეგისტრაციით საჯარო რეესტრში
• სამშენებლო ნებართვისა და მისი ეტაპების შემოწმება (ნაკვეთის გამოყენების პირობები ≠ ნებართვა), ორგანო — მერია
• ნაკვეთის შემოწმება ამონაწერით (მესაკუთრე, ბანკის იპოთეკა, ყადაღები) და იპოთეკის შედეგები
• ხელშეკრულების ძირითადი პირობები (ბინის აღწერა, გადახდა ეტაპებად, წერილობითი პირგასამტეხლო, უარი, არაკეთილსინდისიერი სტანდარტული პირობების ბათილობა)