Покупка квартиры у застройщика на этапе строительства: что делать по законодательству Грузии

Что делать

1. Квалификация: до сдачи дома это лишь обязательство передать квартиру — собственность — только письменная сделка + регистрация права покупателя в реестре (ГК ст. 183); квартиру можно отчуждать лишь после её регистрации отдельным объектом (Закон о Публичном реестре ст. 15⁶).
2. Зарегистрировать защиту ДО оплаты: пока дом не зарегистрирован, обязательство застройщика передать будущую квартиру регистрируется на участке — если выданы условия использования участка для строительства (Закон о Публичном реестре ст. 15⁶); или предварительная регистрация права покупателя блокирует другие права по сделкам (двойную продажу, ипотеку) (Закон о Публичном реестре ст. 12); право на квартиру регистрируется и в строящемся доме — по строительной документации (Закон о Публичном реестре ст. 15⁶). Отказ регистрировать — красный флаг.
3. Стройка: основание строить — уведомление или разрешение на строительство (Кодекс о строительной деятельности ст. 93); разрешение выдаётся в две стадии — условия использования участка, затем само разрешение (Кодекс о строительной деятельности ст. 101); выдаёт мэрия или её ЮЛПП (Кодекс о строительной деятельности ст. 100). Без разрешения: дом без строительной документации, приёмки или легализации не регистрируется (Закон о Публичном реестре ст. 15⁶); незаконную постройку надзор может постановить снести (Кодекс о строительной деятельности ст. 127).
4. Участок по свежей выписке: выписка показывает права, ограничения, налоговый залог/ипотеку, реестр должников (Закон о Публичном реестре ст. 10); стройка на чужом участке — только с согласия его собственника (Кодекс о строительной деятельности ст. 97). Ипотека банка на участок: здание — составная часть участка (ГК ст. 150), а банк-ипотекодержатель удовлетворяется из заложенного первым (ГК ст. 286) — нужно согласие банка.
5. Договор: описание квартиры (кадастровый код, этаж, площадь, план), оплата по этапам стройки, срок сдачи и регистрации; неустойка — только письменно в договоре (ГК ст. 418); право отказа и возврата денег; недобросовестное стандартное условие застройщика ничтожно (ГК ст. 346).
6. Куда обращаться: Публичный реестр (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო) — выписка и регистрация; мэрия (в Тбилиси — Архитектурная служба) — разрешение.
7. Доказательства: выписка по участку, разрешение, план этажа, договор с приложениями, платежи на счёт застройщика.
8. Ловушки: оплата по незарегистрированному договору — повторная продажа или залог той же квартиры; условия использования участка приняты за разрешение; ипотека банка без его согласия на продажу квартир; нет неустойки и права отказа.

Обязательно проверьте

• до сдачи дома покупатель ещё не собственник — защита через регистрацию обязательства застройщика или предварительную регистрацию права в Публичном реестре
• проверка разрешения на строительство и его стадии (условия использования участка ≠ разрешение), орган — мэрия
• проверка участка по выписке (собственник, ипотека банка, аресты) и последствия ипотеки
• ключевые условия договора (описание квартиры, оплата по этапам, письменная неустойка, отказ, ничтожность недобросовестных стандартных условий)