Achat d'un appartement auprès d'un promoteur en cours de construction : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Qualification : tant que l'immeuble n'est pas livré, l'acquéreur n'est pas encore propriétaire — la propriété ne s'acquiert que par un acte écrit et l'enregistrement du droit de l'acquéreur au registre (Code civil, art. 183) ; l'appartement ne peut être cédé qu'après son enregistrement comme objet distinct (Loi sur le Registre public, art. 15⁶).
2. Enregistrer la protection AVANT le paiement : tant que l'immeuble n'est pas enregistré, l'obligation du promoteur de transférer le futur appartement est inscrite sur le terrain — si les conditions d'utilisation du terrain pour la construction ont été délivrées (Loi sur le Registre public, art. 15⁶) ; ou l'enregistrement préalable du droit de l'acquéreur bloque les autres droits issus d'opérations (double vente, hypothèque) (Loi sur le Registre public, art. 12) ; le droit sur l'appartement peut aussi être enregistré dans l'immeuble en construction, sur la base de la documentation de construction (Loi sur le Registre public, art. 15⁶). Un refus d'enregistrer est un signal d'alarme.
3. Construction : le fondement pour construire est une notification ou un permis de construire (Code de l'aménagement de l'espace, de l'architecture et de l'activité de construction, art. 93) ; le permis est délivré en deux étapes — les conditions d'utilisation du terrain, puis le permis lui-même (art. 101) ; il est délivré par la mairie ou par son entité de droit public (art. 100). Sans permis : un immeuble sans documentation de construction, sans réception ou sans régularisation n'est pas enregistré (Loi sur le Registre public, art. 15⁶) ; l'organe de contrôle peut ordonner la démolition d'une construction illégale (Code de l'aménagement de l'espace, de l'architecture et de l'activité de construction, art. 127).
4. Terrain : vérifier par un extrait récent — l'extrait indique les droits, les restrictions, le gage fiscal ou l'hypothèque, le registre des débiteurs (Loi sur le Registre public, art. 10) ; construire sur le terrain d'autrui n'est possible qu'avec l'accord de son propriétaire (Code de l'aménagement de l'espace, de l'architecture et de l'activité de construction, art. 97). Hypothèque bancaire sur le terrain : le bâtiment fait partie intégrante du terrain (Code civil, art. 150), et la banque créancière hypothécaire est payée en premier sur le bien grevé (Code civil, art. 286) — l'accord de la banque est nécessaire.
5. Contrat : description de l'appartement (code cadastral, étage, superficie, plan), paiement par étapes de chantier, délai de livraison et d'enregistrement ; pénalité de retard — uniquement par écrit dans le contrat (Code civil, art. 418) ; droit de résiliation et de remboursement ; une clause type déloyale du promoteur est nulle (Code civil, art. 346).
6. Où s'adresser : Registre public (Agence nationale du Registre public, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო) — extrait et enregistrement ; mairie (à Tbilissi — service d'architecture) — permis.
7. Preuves : extrait relatif au terrain, permis de construire, plan de l'étage, contrat avec annexes, paiements effectués sur le compte du promoteur.
8. Pièges : payer sur la base d'un contrat non enregistré — risque de revente ou de mise en gage du même appartement ; prendre les conditions d'utilisation du terrain pour un permis de construire ; hypothèque bancaire sans l'accord de la banque pour la vente des appartements ; absence de pénalité et de droit de résiliation.

À vérifier absolument

• avant la livraison l'acquéreur n'est pas encore propriétaire — protection par l'enregistrement de l'obligation du promoteur ou par l'enregistrement préalable du droit au Registre public
• vérification du permis de construire et de son stade (conditions d'utilisation du terrain ≠ permis) ; autorité : la mairie
• vérification du terrain par l'extrait (propriétaire, hypothèque bancaire, saisies) et conséquences de l'hypothèque
• clauses clés du contrat (description de l'appartement, paiement par étapes, pénalité écrite, résiliation, nullité des clauses déloyales)