إعداد عقد إيجار شقة مع الجرد والتأمين: ماذا تفعل وفق القانون الجورجي

ماذا تفعل

1. الشكل: الكتابة إلزامية فقط لإيجار الأرض لأكثر من سنة؛ أما للشقة فللإثبات (القانون المدني، المادة 569)؛ وتسجيل الإيجار في السجل ممكن لكنه غير إلزامي لأي مدة — فصحة العقد لا تتوقف عليه (قانون السجل العام، المادة 11)؛ وبيع الشقة لا ينهي الإيجار (القانون المدني، المادة 572) — حتى دون تسجيل. الكاتب العدل غير مطلوب؛ وقاعدة التسجيل الإلزامي لـ«الإيجار لسنة فأكثر» (كما في روسيا) غير موجودة في جورجيا — يجب قول ذلك صراحةً في الإجابة. الأطراف، والعنوان والرمز الكاداستري، والمدة؛ وفي النص ثنائي اللغة يُذكر النص المعتمد.
2. المال: المبلغ، والعملة، وموعد الدفع — فإن لم يُنص على شرط فالأجرة تُدفع بعد انقضاء المدة (القانون المدني، المادة 553)؛ والنفقات الإضافية (الخدمات العامة) — فقط إذا اتُّفق عليها (القانون المدني، المادة 553). التأمين: التأمين — لا يزيد على 3 أضعاف الأجرة الشهرية (القانون المدني، المادة 552)؛ ويجوز دفعه على أقساط خلال 3 أشهر (القانون المدني، المادة 552)؛ ويُرد مع الفوائد بعد انتهاء الإيجار؛ والشرط المجحف بالمستأجر باطل (القانون المدني، المادة 552).
3. الحالة: الجرد والمحضر مع الصور — يُعاد المسكن بالحالة التي استُلم بها مع مراعاة البِلى أو وفق العقد (القانون المدني، المادة 564)؛ والإصلاح الجاري يقع عادةً على المستأجر (القانون المدني، المادة 548)؛ والتأجير من الباطن — بموافقة المؤجر فقط (القانون المدني، المادة 549)؛ والحيوانات والمقيمون — صراحةً في العقد؛ والتنصل من المسؤولية عن عيب أُخفي عمدًا باطل (القانون المدني، المادة 539).
4. المدة والفسخ: الإقامة بعد انتهاء المدة دون اعتراض — تجديد لمدة غير محددة (القانون المدني، المادة 559)؛ والإخطار بالفسخ — 3 أشهر ما لم يُتفق على غير ذلك (القانون المدني، المادة 561)؛ ولا يفسخ المؤجر إلا لسبب وجيه (القانون المدني، المادة 562)؛ إلا في الشقة المفروشة (القانون المدني، المادة 562)؛ ويجوز للمستأجر الانتقال مبكرًا إذا أخطر قبل شهر واحد واقترح بديلًا (القانون المدني، المادة 555)؛ وعدم دفع الأجرة 3 أشهر — سبب للفسخ المبكر (القانون المدني، المادة 558)؛ وفسخ إيجار المسكن — كتابةً (القانون المدني، المادة 563).
5. ضريبة المؤجر: دخل الشخص الطبيعي من تأجير المسكن دون خصومات — 5% (القانون الضريبي، المادة 81).
6. إلى أين تتوجه: الكاتب العدل — اختياريًا؛ السجل العام — تسجيل الإيجار (غير إلزامي)؛ دائرة الإيرادات — إقرار المؤجر.
7. الأدلة: المستخرج (من المالك)، وجوازات السفر، والجرد مع الصور، والمحضر، وإيصال التأمين.
8. المزالق: تأمين يزيد على أجرة ثلاثة أشهر أو «لا يُرد» — شرط كهذا باطل؛ غياب الجرد والمحضر — نزاع حول «الإصلاح» على حساب التأمين؛ عدم النص على الخدمات العامة — فلا يلتزم المستأجر بدفعها؛ التعاقد مع غير المالك دون التحقق من المستخرج؛ نقل القواعد الروسية (التسجيل الإلزامي أو الكاتب العدل للإيجار الطويل) — فهي غير موجودة في القانون المدني الجورجي.

احرص على التحقق مما يلي

• عقد مكتوب (للشقة — للإثبات لا شرطًا للصحة)؛ والكاتب العدل والتسجيل في السجل غير إلزاميين لأي مدة؛ وبيع الشقة لا ينهي الإيجار
• البيانات الإلزامية والجرد مع المحضر
• التأمين (الحد الأقصى ثلاثة أضعاف الأجرة، والدفع على أقساط، والرد مع الفوائد، وبطلان الشروط المجحفة بالمستأجر)
• الدفع والخدمات العامة (يجب النص عليها وإلا فليست ملزمة)، والإصلاح، والتأجير من الباطن
• مهل الإخطار وأسباب الفسخ التي لا يلغيها العقد (الأسباب الوجيهة، والشقة المفروشة، والانتقال المبكر، وعدم الدفع)