起草附财物清单和押金的住房租赁合同：依据格鲁吉亚法律该怎么办

该怎么办

1. 形式：仅土地租赁超过1年时书面形式才是必须的；对于住房，书面形式是为了证据（《格鲁吉亚民法典》第569条）；租赁可在登记处登记，但无论期限长短都不是必须的——合同的有效性不取决于登记（《公共登记法》第11条）；出售住房不终止租赁（《格鲁吉亚民法典》第572条）——即使未登记。不需要公证员；格鲁吉亚没有（像俄罗斯那样）关于“一年及以上租赁”须强制登记的规定——答复中要明确说明这一点。写明双方、地址和地籍编码、期限；双语文本中应指明以哪个版本为准。
2. 款项：金额、币种、付款期限——如无约定，租金在期间届满后支付（《格鲁吉亚民法典》第553条）；额外费用（公用事业费）——仅在约定时才由承租人承担（《格鲁吉亚民法典》第553条）。押金：押金不得超过月租金的3倍（《格鲁吉亚民法典》第552条）；可分3个月分期交付（《格鲁吉亚民法典》第552条）；租赁结束后连同利息返还；损害承租人的条件无效（《格鲁吉亚民法典》第552条）。
3. 状况：制作财物清单和附照片的交接单——住房应按接收时的状态并考虑正常损耗，或按合同约定返还（《格鲁吉亚民法典》第564条）；日常维修通常由承租人承担（《格鲁吉亚民法典》第548条）；转租——仅经出租人同意（《格鲁吉亚民法典》第549条）；宠物和同住人员——直接写入合同；对故意隐瞒的瑕疵免除责任的约定无效（《格鲁吉亚民法典》第539条）。
4. 期限和解除：期限届满后继续居住且无异议的，租赁延长为不定期（《格鲁吉亚民法典》第559条）；解除通知期限为3个月，除非另有约定（《格鲁吉亚民法典》第561条）；出租人只有在有正当理由时才能解除（《格鲁吉亚民法典》第562条）；带家具的住房除外（《格鲁吉亚民法典》第562条）；承租人提前搬出的，应提前1个月通知并提供接替人选（《格鲁吉亚民法典》第555条）；3个月不付租金是提前解除的依据（《格鲁吉亚民法典》第558条）；住房租赁的解除须以书面形式（《格鲁吉亚民法典》第563条）。
5. 出租人的税收：自然人出租住房的收入，不扣除费用的，税率为5%（《格鲁吉亚税法典》第81条）。
6. 向何处申请：公证员——自愿；公共登记处——租赁登记（非必须）；税务局——出租人申报。
7. 证据：登记簿摘录（谁是所有权人）、护照、附照片的财物清单、交接单、押金收据。
8. 陷阱：押金超过三个月租金，或约定“不予退还”——此类条件无效；没有清单和交接单——就以押金支付“维修费”产生争议；未写明公用事业费——承租人无需支付；未核查登记簿摘录就与非所有权人订立合同；照搬俄罗斯规则（长期租赁须强制登记或公证）——格鲁吉亚《民法典》中没有这些规定。

务必核对

• 书面合同（对住房而言是为了证据，不是有效性条件）；无论期限长短，公证员和登记处登记都不是必须的；出售住房不终止租赁
• 必备要素以及财物清单和交接单
• 押金（以三倍租金为限、可分期交付、连同利息返还、损害承租人的条件无效）
• 付款和公用事业费用（应写明，否则不是必须承担）、维修、转租
• 通知期限以及合同无法排除的解除理由（正当理由、带家具的住房、提前搬出、不付租金）