Rédiger un contrat de bail d'appartement avec inventaire et dépôt de garantie : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Forme : la forme écrite n'est obligatoire que pour la location de terrain de plus d'un an ; pour un appartement, elle sert de preuve (Code civil, art. 569). L'enregistrement du bail au registre est possible mais non obligatoire, quelle que soit la durée : la validité du contrat n'en dépend pas (Loi sur le registre public, art. 11). La vente de l'appartement ne met pas fin au bail (Code civil, art. 572), même sans enregistrement. Le notaire n'est pas nécessaire. Il n'existe pas en Géorgie de règle d'enregistrement obligatoire de la « location d'un an et plus » (comme en Russie) : le dire explicitement dans la réponse. Indiquer les parties, l'adresse et le code cadastral, la durée ; dans un texte bilingue, préciser la version qui fait foi.
2. Argent : montant, monnaie, délai de paiement. Sans clause particulière, le loyer est payable à l'expiration de la période (Code civil, art. 553) ; les frais annexes (charges) ne sont dus que s'ils ont été convenus (Code civil, art. 553). Dépôt de garantie : il ne peut pas dépasser trois fois le loyer mensuel (Code civil, art. 552) ; il peut être versé en plusieurs fois, sur 3 mois (Code civil, art. 552) ; il est restitué avec intérêts après la fin de la location ; toute clause défavorable au locataire est nulle (Code civil, art. 552).
3. État des lieux : inventaire et procès-verbal avec photos. Le logement est restitué dans l'état reçu, compte tenu de l'usure ou selon le contrat (Code civil, art. 564) ; les réparations courantes incombent en général au locataire (Code civil, art. 548) ; la sous-location n'est possible qu'avec l'accord du bailleur (Code civil, art. 549) ; les animaux et les occupants doivent être mentionnés expressément dans le contrat ; la clause de non-responsabilité pour un vice dissimulé intentionnellement est nulle (Code civil, art. 539).
4. Durée et résiliation : le maintien dans les lieux après l'échéance, sans opposition, vaut prolongation pour une durée indéterminée (Code civil, art. 559) ; le préavis de résiliation est de 3 mois, sauf accord contraire (Code civil, art. 561) ; le bailleur ne peut résilier que pour un motif valable (Code civil, art. 562), à l'exception du logement meublé (Code civil, art. 562) ; le locataire peut partir avant terme en prévenant 1 mois à l'avance et en proposant un remplaçant (Code civil, art. 555) ; le non-paiement pendant 3 mois est un motif de résiliation anticipée (Code civil, art. 558) ; la résiliation du bail d'un logement se fait par écrit (Code civil, art. 563).
5. Impôt du bailleur : le revenu d'une personne physique tiré de la location d'un logement, sans déductions, est imposé au taux de 5 % (Code fiscal, art. 81).
6. Où s'adresser : notaire, au choix ; Registre public, pour l'enregistrement du bail (non obligatoire) ; Service des revenus, pour la déclaration du bailleur.
7. Preuves : extrait du registre (qui est propriétaire), passeports, inventaire avec photos, procès-verbal, reçu du dépôt de garantie.
8. Pièges : dépôt de garantie supérieur à trois mois de loyer, ou « non restitué » : une telle clause est nulle ; absence d'inventaire et de procès-verbal, ce qui ouvre un litige sur les « réparations » prélevées sur le dépôt ; charges non précisées : le locataire n'est pas tenu de les payer ; contrat avec une personne qui n'est pas propriétaire, sans vérifier l'extrait ; transposition des règles russes (enregistrement obligatoire ou notaire pour une longue location) : le Code civil géorgien ne les prévoit pas.

À vérifier absolument

• contrat écrit (pour un appartement, il sert de preuve et non de condition de validité) ; notaire et enregistrement au registre non obligatoires quelle que soit la durée ; la vente ne met pas fin au bail
• clauses et annexes obligatoires : inventaire et procès-verbal
• dépôt de garantie (plafond de trois loyers mensuels, versement échelonné, restitution avec intérêts, nullité des clauses défavorables au locataire)
• loyer et charges (à préciser, sinon non dues), réparations, sous-location
• délais de préavis et motifs de résiliation que le contrat ne peut pas écarter (motif valable, logement meublé, départ anticipé, non-paiement)