Miete von Wohnung oder Räumlichkeiten: Was tun nach georgischem Recht

Was tun

1. Kaution: Die Kaution bei der Wohnraummiete darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen (Zivilgesetzbuch Georgiens (ZGB), Art. 552); auf die hinterlegte Kaution werden gesetzliche Zinsen berechnet, bei Ende der Miete wird sie mit Zinsen zurückgezahlt; eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist nichtig (ZGB, Art. 552). Einbehalt „für Reparatur“ — nur für Schäden über das übliche Maß hinaus: Für den Verschleiß durch übliche Nutzung haftet der Mieter nicht (ZGB, Art. 547); jede Partei beweist die Umstände ihrer Ansprüche — den Schaden über den Verschleiß hinaus muss der Vermieter nachweisen (Zivilprozessordnung Georgiens (ZPO), Art. 102). Fristen: Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Wohnung und des Mieters auf Erstattung von Aufwendungen — innerhalb von 6 Monaten (ZGB, Art. 573); für den Vermieter läuft die Frist ab Rückgabe der Wohnung (ZGB, Art. 573).
2. Kündigung durch den Vermieter: Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, sofern sich aus dem Vertrag oder den Umständen nichts anderes ergibt (ZGB, Art. 561); der Vermieter kann das Mietverhältnis über Wohnraum nur aus einem triftigen Grund beenden (erhebliche Vertragsverletzung, Bedarf der Wohnung für ihn oder seine Angehörigen, Ablehnung einer marktüblichen Mieterhöhung, rechtswidrige Handlungen) (ZGB, Art. 562); eine möblierte Wohnung kann der Vermieter jedoch immer kündigen — unter Einhaltung der Kündigungsfrist (ZGB, Art. 562); bei Zahlungsrückstand von 3 Monaten kann der Vermieter vorzeitig kündigen (ZGB, Art. 558); die Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum ist schriftlich festzuhalten (ZGB, Art. 563).
3. Räumung — nur auf gesetzlichem Weg: Die Räumung aufgrund eines Gerichtsurteils vollstreckt das Nationale Vollstreckungsbüro (Gesetz über Vollstreckungsverfahren (სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ), Art. 84). Schlösser austauschen, Sachen hinausstellen, die Versorgung (Strom, Wasser) abstellen — eigenmächtiges Handeln, also die Ausübung eines tatsächlich bestehenden Rechts unter Umgehung des Gesetzes, ist eine Ordnungswidrigkeit (Kodex der Verwaltungsrechtsverletzungen Georgiens (KoAP), Art. 174); wer den Besitz gewaltsam oder durch Täuschung verloren hat, kann dessen Rückgabe auch vom Eigentümer verlangen (ZGB, Art. 160). Die Polizei rufen und den Vorgang dokumentieren.
4. Mieter: Der Mieter kann vorzeitig ausziehen, wenn er 1 Monat vorher kündigt und für die Restlaufzeit einen zahlungsfähigen, annehmbaren Nachmieter stellt (ZGB, Art. 555); bei Mängeln der Wohnung wird die Miete im Verhältnis zur Minderung der Tauglichkeit gesenkt (ZGB, Art. 536); der Verkauf einer vermieteten Wohnung beendet das Mietverhältnis nicht — der Käufer tritt an die Stelle des Vermieters (ZGB, Art. 572).
5. Wohin wenden: Polizei (eigenmächtiges Handeln); Bezirksgericht (Stadtgericht) oder Magistratsgericht; Nationales Vollstreckungsbüro.
6. Beweise: Mietvertrag, Quittungen bzw. Überweisungen (Kaution und Miete), Übergabeprotokoll mit Fotos bei Einzug und Auszug, Schriftverkehr, Kündigungsschreiben.
7. Fallstricke: Auszug ohne Übergabeprotokoll und Fotos des Zustands — Streit über „Reparatur“ auf Kosten der Kaution; mündliches „Ziehen Sie in einer Woche aus“ ohne schriftliche Kündigung; bei einer möblierten Wohnung ist der Schutz vor Kündigung schwächer; stellt der Mieter die Zahlungen ein, eröffnet er dem Vermieter die Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung.

Unbedingt prüfen

• Schicksal der Kaution (Obergrenze das Dreifache der Monatsmiete, Rückzahlung mit Zinsen, Verschleiß)
• Fristen und Gründe der Kündigung (Kündigungsfrist, triftige Gründe, Zahlungsrückstand)
• Unzulässigkeit der eigenmächtigen Räumung — nur Gericht und Nationales Vollstreckungsbüro
• Beweise (Vertrag, Übergabeprotokoll, Fotos, Schriftverkehr)