Location d'un logement ou de locaux : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Caution : la caution pour la location d'un logement ne peut dépasser 3 fois le loyer mensuel (Code civil, art. 552) ; la caution versée porte intérêts légaux et est restituée à la fin de la location avec ces intérêts ; tout accord contraire au détriment du locataire est nul (art. 552). Retenue « pour réparations » : seulement pour un dommage au-delà de la norme — l'usure résultant d'un usage normal ne fait pas peser de responsabilité sur le locataire (art. 547) ; chaque partie prouve les circonstances de ses prétentions, le dommage excédant l'usure devant être prouvé par le bailleur (CPC, art. 102). Délais : les demandes du bailleur pour détérioration du logement et les demandes du locataire en remboursement de ses frais se prescrivent dans un délai de 6 mois (Code civil, art. 573) ; pour le bailleur, le délai court à compter de la restitution du logement (art. 573).
2. Résiliation par le bailleur : délai de préavis de 3 mois, sauf si le contrat ou les circonstances prévoient autrement (art. 561) ; le bailleur ne peut mettre fin à la location d'un logement que pour un motif valable (manquement grave, besoin du logement pour lui-même ou ses proches, refus d'une hausse de loyer alignée sur le marché, actes illicites) (art. 562) ; en revanche, le bailleur peut toujours résilier la location d'un appartement meublé, en respectant le délai de préavis (art. 562) ; en cas de non-paiement pendant 3 mois, le bailleur peut résilier par anticipation (art. 558) ; la fin de la location d'un logement doit être formalisée par écrit (art. 563).
3. Expulsion : uniquement par la voie légale — l'expulsion en vertu d'une décision de justice est exécutée par le Bureau national d'exécution (Loi sur la procédure d'exécution, art. 84). Changer les serrures, sortir les affaires, couper les services : c'est la justice privée (exercice d'un droit, même réel, en contournement de la loi), qui constitue une infraction (Code des infractions administratives, art. 174) ; celui qui a été privé de la possession par la force ou par la tromperie peut en réclamer la restitution, même au propriétaire (Code civil, art. 160). Appeler la police et documenter la situation.
4. Locataire : le locataire peut partir avant terme, à condition de prévenir 1 mois à l'avance et de proposer un remplaçant solvable et acceptable pour le reste de la durée (art. 555) ; si le logement présente des défauts, le loyer est réduit proportionnellement à la baisse de son usage (art. 536) ; la vente du logement loué ne met pas fin à la location — l'acquéreur prend la place du bailleur (art. 572).
5. Où s'adresser : police (justice privée) ; tribunal de district (municipal) ou magistrat ; Bureau national d'exécution.
6. Preuves : contrat de location, reçus ou virements (caution et loyer), procès-verbal de remise des lieux avec photos à l'entrée et à la sortie, correspondance, notifications de résiliation.
7. Pièges : quitter les lieux sans procès-verbal ni photos de l'état — litige sur les « réparations » prélevées sur la caution ; un « déménagez dans une semaine » oral, sans résiliation écrite ; un logement meublé bénéficie d'une protection plus faible contre la résiliation ; le locataire qui cesse de payer ouvre au bailleur la voie de la résiliation anticipée.

À vérifier absolument

• sort de la caution (plafond de trois mois de loyer, restitution avec intérêts, usure)
• délais et motifs de résiliation (délai de préavis, motifs valables, non-paiement)
• inadmissibilité de l'expulsion par justice privée — seulement par décision de justice et via le BNE
• preuves (contrat, procès-verbal, photos, correspondance)